ธุรกิจอพาร์ทเมนท์ เป็นธุรกิจที่มีผู้คนให้ความสนใจเข้ามาทำธุรกิจมากมาย โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการเช่าที่พักอาศัยที่สูง เช่น ทำเลที่ใกล้สถานศึกษา สถานที่ทำงาน เขตชุมชนหนาแน่น และนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น การลงทุนมาจากผู้ลงทุนที่มีที่ดินและต้องการนำที่ดินมาพัฒนาให้เกิดเม็ดเงิน หรือผู้ที่ต้องการทำธุรกิจโดยเริ่มตั้งแต่ซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาอพาร์ทเมนท์ รวมถึงการเข้าซื้อกิจการจากผู้ประกอบการธุรกิจมาบริหาร อย่างไรก็ดี ในปัจจุบันนี้ตลาดอพาร์ทเมนท์ในบางทำเลมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง ทั้งจากผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์รายใหม่ที่เกิดขึ้นเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง และการแข่งขันยังมาจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ๆ ที่มีราคาไม่สูงนัก ทำให้ผู้ที่เคยเช่าที่พักหันมาซื้อแทนการเช่าอยู่อาศัย รวมถึงการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าเช่นกัน   ทำให้ผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรองรับการแข่งขันที่เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา อาทิ การปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ให้ดูทันสมัย  เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกสบายต่าง รวมถึงการปรับราคาให้สามารถแข่งขันได้ เป็นต้น

แนวโน้มตลาดอพาร์ทเมนท์แข่งรุนแรงทุกระดับ

           ธุรกิจอพาร์ทเมนท์ เป็นธุรกิจที่ดูเหมือนว่าจะสามารถสร้างรายได้ให้แก่ผู้ทำธุรกิจได้ทุกเดือน โดยเจ้าของธุรกิจจะได้รับรายได้เป็นรายเดือนที่แน่นอนจากผู้เช่า และมีสินทรัพย์ที่จะสามารถขายต่อในระยะข้างหน้าได้ สำหรับตลาดอพาร์ทเมนท์จะแบ่งเป็น 3 ระดับ ซึ่งแต่ละระดับจะมีลักษณะของโครงสร้างทางธุรกิจที่แตกต่างกัน ทั้งเรื่องของตลาด ทำเลที่ตั้ง กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ราคา และตัวสินค้า ซึ่งหมายถึง ขนาดของห้อง เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้อง สภาพแวดล้อมรอบตัวอพาร์ทเมนท์ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวก สำหรับความแตกต่างของอพาร์ทเมนท์สามารถสรุปได้ ดังนี้

            ตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับบน จะอยู่ในทำเลย่านใจกลางเมือง และธุรกิจการค้าที่สำคัญ มีเส้นทางคมนาคมสะดวกสบาย โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือเข้ามาพักอาศัยในเมืองไทยเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน ซึ่งอพาร์ทเมนท์ระดับบนนี้จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง รวมถึงห้องครัวเพื่อใช้ในการประกอบอาหารเป็นสัดส่วน มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายพร้อมสรรพ เช่น เฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง โทรทัศน์ อินเทอร์เน็ต แอร์ รวมถึงอพาร์ทเมนท์บางแห่งจะมีห้องคนงานรับใช้แยกส่วนไว้ และระบบรักษาความปลอดภัย สระว่ายน้ำและฟิตเนส เป็นต้น โดยตลาดอพาร์เม้นท์ระดับบนยังแบ่งออกเป็น 2 ระดับ ตามลักษณะของอพาร์ทเมนท์ คือ ระดับเอ ซึ่งระดับนี้จะมีค่าเช่าตั้งแต่ 50,000 บาทขึ้นไป และระดับบีประมาณ 30,000-50,000 บาท

             สำหรับประเด็นสำคัญของตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับบนนี้การแข่งขันมีค่อนข้างสูง โดยคู่แข่งที่อยู่ในตลาด เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ซึ่งจะมีบริการเสริมที่แตกต่างจากอพาร์ทเมนท์ทั่วไป เช่น บริการทำความสะอาด การคิดค่าบริการค่าน้ำ ค่าไฟรวมไปกับค่าเช่า เป็นต้น และในระยะหลังเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์บางแห่งได้ลงมาทำการตลาดเพื่อกระตุ้นและจูงใจให้ลูกค้าใช้บริการของตน จากผลสำรวจของ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า จำนวนอพาร์ทเมนท์ระดับบนซึ่งจะแบ่งเป็นเกรดเอและเกรดบี สำหรับชาวต่างชาติเฉพาะย่านธุรกิจและใจกลางเมืองในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2553 น่าจะมีจำนวนประมาณ 12,600 หน่วย ขณะที่จำนวนเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ระดับบนซึ่งจะแบ่งเป็นเกรดเอและเกรดบี สำหรับชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2553 น่าจะมีจำนวนประมาณ 20,200 หน่วย นับว่าตลาดนี้มีการแข่งขันที่รุนแรง นอกจากนี้การแข่งขันยังมาจากคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นมากมายในย่านธุรกิจ ซึ่งผู้ซื้อส่วนหนึ่งซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า ทำให้ระยะหลังจะเห็นการปล่อยเช่าห้องชุดคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดค่อนข้างสูงที่จะเข้ามาแย่งกลุ่มลูกค้าในตลาดอพาร์ทเมนท์

             ตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง ทำเลที่ตั้งจะอยู่ใกล้ย่านธุรกิจ สถานที่ทำงาน เส้นทางคมนาคมสะดวกสบาย กลุ่มลูกค้าจะเป็นคนกลุ่มวัยทำงาน และนักศึกษา ซึ่งอพาร์ทเมนท์ระดับนี้จะมีพื้นที่ใช้สอยขนาดที่เล็กกว่าอพาร์ทเมนท์ระดับบน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นพื้นฐาน เช่น เฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง อินเทอร์เน็ต เคเบิ้ลทีวี เป็นต้น ซึ่งอพาร์ทเมนท์ระดับกลางนี้จะมีความแตกต่างเรื่องของราคา ที่จะแตกต่างกันตรงทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกสบายในอพาร์ทเมนท์ โดยมีระดับราคาค่าเช่าที่ประมาณ 5,000 – 30,000 บาท

             สำหรับประเด็นสำคัญของตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับนี้ จะอยู่ที่การแข่งขันในบางทำเลที่มีค่อนข้างสูง ซึ่งมีผลกดดันต่อผู้ประกอบการบางรายให้ต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ อาทิ การแข่งขันในเรื่องของราคาที่มีอย่างเข้มข้น การปรับกลยุทธ์ระยะเวลาการพักอาศัยให้สั้นลง เป็นต้น โดยทำเลที่เริ่มเห็นการแข่งขันที่เข้มข้น คือ อพาร์ทเมนท์ที่อยู่ใกล้กับโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ ที่กลุ่มลูกค้าบางรายจะหันไปเช่าห้องชุดคอนโดมิเนียมแทน

             ตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับล่าง ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในระดับล่างนี้มีค่อนข้างสูง โดยอพาร์ทเมนท์ระดับนี้จะกระจายตัวอยู่ทั่วไปโดยเฉพาะในทำเลแหล่งนิคมอุตสาหกรรม ย่านที่มีคนอยู่อาศัยหนาแน่น และสถานศึกษา และมีการเคลื่อนย้ายของประชากรในทำเลดังกล่าวค่อนข้างสูง ซึ่งลักษณะของอพาร์ทเมนท์ระดับนี้จะมีขนาดห้องที่เล็กและมีเพียงเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบางชิ้น โดยทั่วไปแล้วจะมีระดับราคาที่ต่ำกว่า 5,000 บาท การแข่งขันของอพาร์ทเมนท์ระดับนี้ คือ ตลาดห้องเช่า ซึ่งจะเป็นอาคารพาณิชย์ที่นำมาดัดแปลงเป็นหอพักให้เช่า

            สำหรับแนวโน้มตลาดอพาร์ทเมนท์ในปี 2554 นี้ คาดว่าสถานการณ์การแข่งขันในบางทำเลคงจะมีระดับดีกรีการแข่งขันที่สูง แต่ถึงแม้ว่าตลาดอพาร์ทเมนท์จะมีการแข่งขันที่รุนแรงเพียงใด แต่มิใช่ว่าผู้ที่สนใจจะเข้ามาทำธุรกิจจะไม่สามารถเข้ามาทำธุรกิจได้ ซึ่งการเข้ามาทำธุรกิจผู้ลงทุนจะต้องเข้าใจโครงสร้างของธุรกิจอย่างลึกซึ้ง เพื่อนำมาเป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจในการกำหนดกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ ทั้งนี้ในบางพื้นที่ธุรกิจอพาร์ทเมนท์ยังคงสามารถขยายตัวได้ เนื่องจากความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่สูง โดยเฉพาะในทำเลที่ภาคธุรกิจและภาคอุตสาหกรรมยังมีทิศทางการขยายตัว

           สำหรับองค์ประกอบในการธุรกิจอพาร์ทเมนท์ที่สำคัญที่ผู้สนใจจะลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเมนท์ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ลงทุนที่มีพื้นที่เป็นของตนเองและต้องกาทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ รวมถึงกลุ่มผู้ลงทุนที่ต้องการทำธุรกิจโดยเริ่มต้นจาการซื้อที่ดินเพื่อมาทำธุรกิจ ดังนี้

            ความพร้อมในเรื่องของเงินทุนและความพร้อมในการทำธุรกิจเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ ในการทำธุรกิจทุกประเภท สำหรับผู้ลงทุนที่มีที่ดินเป็นของตนเอง และมีเงินเก็บหรือต้องพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินในการนำมาลงทุนนั้น ผู้ประกอบการควรจะต้องมีการวางแผนและกำหนดกลยุทธ์ทางธุรกิจให้ดี อาทิ การควบคุมการก่อสร้างให้เสร็จตามกำหนดระยะเวลา เพราะในช่วงระยะเวลาการก่อสร้างอาคารผู้ประกอบการจะขาดรายได้ และในกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินต้องชำระดอกเบี้ยในช่วงที่ธุรกิจยังไม่สร้างรายได้ การก่อสร้างที่ล่าช้าอาจส่งผลต่อระยะเวลาของจุดคุ้มทุนที่ยาวนานขึ้น

            ทำเลที่ตั้งของอพาร์ทเมนท์ การจะทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์นั้น จะต้องอยู่ในที่ตั้งที่มีความต้องการสูง เช่น ย่านธุรกิจ สถานศึกษา นิคมอุตสาหกรรม และย่านชุมชน เป็นต้น ตั้งอยู่ในเส้นทางที่มีระบบการขนส่งมวลชนที่สะดวกสบายและปลอดภัย โดยทำเลที่ตั้งจะช่วยกำหนดลักษณะของอพาร์ทเมนท์ที่ต้องการจะพัฒนาได้ด้วยเช่นกัน อาทิ ทำเลใกล้แหล่งนิคมอุตสาหกรรม จะเป็นตลาดของอพาร์ทเมนท์ระดับกลางที่จะมีกลุ่มลูกค้าเป็นระดับผู้บริหารที่เป็นชาวต่างชาติ รวมถึงกลุ่มคนไทยเช่นกัน ขณะที่ตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับล่าง ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่จะเป็นพนักงานที่มาจากต่างถิ่นเพื่อเข้ามาทำงานในโรงงานอุตสาหกรรม

             อย่างไรก็ดีการทำอพาร์ทเมนท์ในทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานที่ศึกษา หรือโรงงานอุตสาหกรม ผู้ลงทุนควรต้องให้ความสำคัญในส่วนของจำนวนผู้ที่มาจากต่างจังหวัดว่ามีสัดส่วนที่สูงกว่าผู้ที่อยู่ในท้องถิ่นหรือไม่ เพื่อนำมาคำนวนถึงความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในปัจุบันรวมถึงอนาคต อาทิ ทำเลที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม ผู้ลงทุนควรสำรวจถึงความเคลื่อนไหวการลงทุนโครงการใหม่ๆในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งหากยังมีเนื้อที่ที่จะยังสามารถขยายการลงทุนได้ต่อเนื่อง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้าจะมีอย่างต่อเนื่องเช่นกัน

             สำหรับผู้ที่มีที่ดินอยู่ใกล้ย่านธุรกิจหรือใจกลางเมืองแต่อยู่ในซอยลึก อาจต้องคำนึงถึงการอำนวยความสะดวกในการเดินทางของผู้ที่จะมาเช่าอยู่อาศัย เช่น การเพิ่มบริการในส่วนของการรับส่ง โดยจัดรถตู้รับส่ง การบริการศูนย์แท็กซี่ เป็นต้น เพื่อเพิ่มมูลค่าเพิ่มในการดำเนินธุรกิจ

        การให้ความสำคัญศึกษาและวิจัยตลาดให้รอบด้าน เพื่อนำมากำหนดกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ การกำหนดหลุ่มเป้าหมายลูกค้า อาทิ

• กลุ่มเป้าหมายลูกค้า โดยผู้ลงทุนมีที่ดินอยู่ในย่านธุรกิจ ไม่จำเป็นที่จะต้องพัฒนาอพาร์ทเมนท์ระดับบนเพียงอย่างเดียว อาจหันมาพัฒนาพัฒนาอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง ขึ้นอยู่กับความต้องการตลาดและการแข่งขันในทำเลดังกล่าว หรือถ้ามีการแข่งขันที่สูงผู้ลงทุนอาจหันมาพัฒนาอพาร์ทเมนท์สำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น เจาะกลุ่มเฉพาะชาวญี่ปุ่น ชาวอังกฤษ หรือเจาะกลุ่มเฉพาะคนสูงอายุ ซึ่งแต่ละกลุ่มลูกค้าจะมีพฤติกรรมความชอบที่แตกต่างกันไป รวมถึงการสร้างความแตกต่างจากคู่แข่ง เช่น การพัฒนาอพาร์ทเมนท์ให้มีความเป็นส่วนตัว บรรยากาศร่มรื่น เพื่อเพิ่มมูลค่าเพิ่มให้แก่อพาร์ทเมนท์ของตน เป็นต้น
• ศึกษาคู่แข่งในทำเลเดียวกันและทำเลใกล้เคียง ซึ่งจะช่วยผู้ลงทุนสามารถกำหนดกลยุทธ์การแข่งขันทางธุรกิจได้ง่ายขึ้น เช่น การกำหนดกลยุทธ์ด้านราคา การเพิ่มบริการเสริมที่คู่แข่งไม่มี รวมถึงจุดขายที่แตกต่างจากลูกค้า เป็นต้น
• การออกแบบของอาคารที่อาจจะมีความแตกต่างจากรูปแบบของอพาร์ทเมนท์ทั่วไป เพื่อสร้างความแปลกใหม่และจูงใจลูกค้า เช่น การเส่นระดับของอาคาร การตกแต่งสีที่มีสีสันจูงใจกลุ่มเป้าหมาย เป็นต้น
   

        ศึกษาเรื่องกฎหมายในการดำเนินธุรกิจ การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีข้อกฎหมายต่างๆ ที่ผู้ลงทุนควรทำการศึกษา เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการใช้อาคารในภายหลัง อาทิ การขอจดทะเบียนการขออนุญาตก่อสร้าง กฎหมายสิ่งแวดล้อม ผังเมือง กฎหมายควบคุมการก่อสร้าง เช่น การก่อสร้างอาคารเกิน 16 เมตรนับจากพื้นดินต้องมีลิฟท์ เป็นต้น

        ภาษีในการดำเนินธุรกิจ โดยปกติแล้วผู้ที่ทำธุรกิจจะต้องชำระภาษีในการประกอบธุรกิจ อาทิ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่มที่เรียกเก็บจาก การให้บริการค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ภาษีเงินได้นิติบุคคลธรรมดา เป็นต้น ซึ่งภาษีดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนในการดำเนินธุรกิจที่ผู้ลงทุนควรคำนึงถึงเช่นกัน

        การบริหารจัดการอาคาร และผู้เช่า การทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ผู้ลงทุนควรคำนึงถึงภาระค่าใช้จ่ายในส่วนของการบำรุงรักษาอาคารที่จะเกิดขึ้นในระยะข้างหน้า การรักษาสภาพแวดล้อมของอาคารให้เหมาะแก่การเป็นที่อยู่อาศัย รวมถึงการจัดการระบบการจัดเก็บค่าเช่าที่เป็นระบบ และการวางกฎระเบียบของอพาร์ทเมนท์ที่คงจะต้องมี เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นจากผู้เช่าภายหลัง

         อย่างไรก็ดีการทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ท่ามกลางภาวะการแข่งขันทางธุรกิจที่สูงขึ้นประกอบกับมีการพัฒนาอพาร์ทเมนท์ออกมาสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ในปัจจุบันจะมีการประกาศขายอพาร์ทเมนท์ในตลาดเป็นจำนวนมาก จากรายงานของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเมนท์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2553 ที่ผ่านมา มีจำนวนประมาณ 271 อาคาร มีจำนวนสูงขึ้นจาก 254 อาคาร ในปี 2552 ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าประมาณ 3,481 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 16.1 จากที่มีมูลค่า 4,151 ล้านบาท ในปี 2552 จะเห็นได้ว่ามูลค่าโดยเฉลี่ยต่ออาคารลดลง โดยมูลค่าซื้อขายต่ออาคารเฉลี่ยประมาณ 12.85 ล้านบาท   ซึ่งประเภทของการซื้อขายอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ในตลาดจะเป็นระดับกลาง สำหรับผู้ลงทุนที่คิดจะซื้อธุรกิจอพาร์ทเมนท์มาบริหารนั้น นอกเหนือจากเรื่องของทำเลที่ตั้งที่ผู้ลงทุนจะดูเป็นอันดับแรก รวมถึงปัจจัยดังกล่าวข้างต้นที่ต้องคำนึงถึงแล้ว ยังมีองค์ประกอบหลายประการที่ต้องคำนึงถึง เพื่อที่ผู้ลงทุนจะสามารถนำมาหาจุดคุ้มทุนที่เร็วขึ้น อาทิ

•  การเปรียบเทียบราคาที่เสนอขาย ซึ่งความเหมาะสมของราคานั้นประกอบไปด้วย รายได้ที่ได้จากค่าเช่าต่อเดือน อายุของอพาร์ทเมนท์ ซึ่งหากอาคารมีอายุมากกว่า 10 ปี ผู้ซื้ออาจต้องลงทุนเพิ่มเติมในส่วนของการปรับปรุงอาคาร ซึ่งจะเป็นต้นทุนที่เพิ่มเติมของผู้ซื้อภายหลัง เป็นต้น
• คู่แข่งที่อยู่ในทำเลเดียวกันและทำเลใกล้เคียง ซึ่งผู้ลงทุนควรจะศึกษาถึงภาวะตลาดและการแข่งขัน เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการซื้อ ซึ่งหากทำเลดังกล่าวมีการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะการแข่งขันในเรื่องของราคา ที่ผู้ลงทุนรายใหม่จะสูญเสียความสามารถในการแข่งขันได้
• ขนาดและพื้นที่รอบข้างควรมีขนาดกว้างพอสมควร ซึ่งผู้ลงทุนจะสามารถนำมาพัฒนาปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ได้ในระยะข้างหน้า เช่น การเพิ่มเตินในส่วนของสระวายน้ำ สวนหย่อม เป็นต้น รวมถึงนำมาต่อยอดทางธุรกิจอื่นเพิ่มเติม เพื่อเสริมสร้างรายได้ในอนาคต

      โดยสรุป สถานการณ์ตลาดอพาร์ทเมนท์ในปัจจุบันมีการแข่งขันที่รุนแรง และในบางพื้นที่ผู้ประกอบการอพาร์ทเมนท์เริ่มเผชิญกับปัญหาในเรื่องของจำนวนห้องเช่าที่มีจำนวนสูงกว่าความต้องการเช่า สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเกิดใหม่ของจำนวนอพาร์ทเมนท์ที่เข้ามาสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดใหม่เป็นจำนวนมาก ที่จูงใจให้ผู้เช่าหันมาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและส่วนหนึ่งได้ถูกนำมาปล่อยเช่าในตลาดทำให้เกิดการแย่งชิงกลุ่มลูกค้าเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังมีสาเหตุมาจากการที่ผู้ลงทุนอาจประเมินสถานการณ์ของตลาดในทำเลนั้นในเชิงบวกมากเกินไป เช่น อพาร์ทเมนท์ในทำเลสถานศึกษา แน่นอนว่าสถานศึกษาในหลายๆ แห่งมักจะมีนักศึกษาที่มาจากต่างจังหวัดเข้ามาศึกษาจำนวนหนึ่ง แต่อย่างไรก็ดี จำนวนนักศึกษาที่มาจากต่างจังหวัดในแต่ละปีจะมีจำนวนมากน้อยต่างกัน ทำให้ในบางปีผู้ประกอบการอาจจะต้องเผชิญกับสถานการณ์ของห้องว่างได้เช่นกัน ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การแข่งขัน โดยเฉพาะราคาที่มีการแข่งขันที่เข้มข้น หรือการปรับลดต้นทุนการบริหารงานต่างๆลง เช่นระบบรักษาความปลอดภัย หรือการเพิ่มค่าบริการในส่วนอื่น เพื่อที่จะรักษาระดับผลกำไรให้คงอยู่

      อย่างไรก็ดี ผู้ที่สนใจที่จะลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเมนท์ควรจะทำการศึกษาตลาดเพื่อนำมาเป็นข้อมูลประกอบในการกำหนดกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ ที่อาจะต้องมีความต่างจากคู่แข่ง เพื่องจูงใจให้ผู้ที่ต้องการเช่าที่อยู่อาศัยหันมาเลือกบริการของตนเอง การกำหนดกลยุทธ์อาจไม่จำเป็นต้องใช้ราคาที่ต่ำกว่าคู่แข่ง เพียงแต่ผู้ประกอบการต้องหาจุดเด่นที่ผู้เช่าต้องการแต่คู่ข่งไม่มีมาช้ในการจูงใจได้เช่นกัน เช่น รูปแบบของอพาร์ทเมนท์ที่มีความเป็นส่วนตัว การออกแบบห้องพักที่แตกต่างจากห้องพักธรรมดา เช่น สีสันดูสดใส สามารถใช้พื้นที่ใช้สอยได้อย่างคุ้มค่า เป็นต้น นอกจากนี้ปัจจุบันมีอพาร์ทเมนท์สร้างใหม่เกิดขึ้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือก ดังนั้นการบริการที่ดี อาทิ การซ่อมแซมตามคำร้องขอที่รวดเร็ว การบริการเรื่องของการรักษาความปลอดภัย เป็นต้น จึงเป็นสิ่งสำคัญในการจูงใจให้ลูกค้าจงรักภักดี
   

แหล่งที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย  http://www.ksmecare.com/News_Popup.aspx?ID=9705