หน้าที่ของผู้ให้เช่า...และผู้เช่าบ้าน (Lisa ฉ.38/2552)
โดย อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช  
น.บ. , น.บ.ท. , น.ม. (กฎหมายมหาชน)

                 คอลัมน์ Woman & Law ฉบับที่ผ่านมาผมพูดคุยกับคุณผู้อ่าน Lisa ในเรื่องสัญญาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างบ้าน ที่ดิน คอนโดมีเนียม ทาวน์เฮาส์ แมนชั่น อพาร์ทเม้นต์ ฯลฯ หลังจากนั้นก็พอดีกับที่กองบรรณาธิการเขาส่งจดหมายของคุณผู้อ่านบางท่านที่อยากจะทราบรายละเอียดของการเช่าบ้านทั้งในฝ่ายของผู้ให้เช่าคือเจ้าของและผู้เช่า ดังนั้นคอลัมน์ในฉบับนี้ผมเลยขอพูดคุยในเรื่องหน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหาระหว่างกัน หรือเมื่อเกิดปัญหาก็จะได้รู้ว่าควรจะระงับข้อพิพาทตามแนวทางของกฎหมายอย่างไรต่อไปครับ

ความรับผิดชอบของ...เจ้าของบ้านเช่า 
                ข้อกฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านเช่า เจ้าของคอนโดมีเนียม หอพัก ฯลฯ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆ ต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า คือ เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังเช่น หากปลวกขึ้นห้องเช่า ท่อน้ำแตก ระบบไฟฟ้า โทรศัพท์มีปัญหา ฯลฯ แบบนี้เจ้าของต้องรับผิดชอบซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดังเดิมนะครับ แม้ว่าตอนที่ย้ายเข้าไปเช่าห้อง หรือเช่าบ้านอยู่ยังไม่มีปัญหานี้ แต่ปัญหาดังกล่าวต้องไม่ได้เกิดจากการกระทำของผู้เช่าโดยตรงนะครับ ทั้งนี้หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่านั้น “มีอยู่ตลอดระยะเวลาการเช่า” ดังนั้นจะมาอ้างว่า “เป็นเพราะเธอหรือเปล่าจ๊ะ? ที่เข้ามาเช่าบ้านฉัน ปลวกเลยขึ้นบ้าน!!!!”  หรือไม่ก็ “ใช้ไฟยังไงย่ะ ระบบไฟฟ้าถึงได้มีปัญหาแบบนี้?” อ้างไม่ได้เลยนะครับ   

                     ยกเว้นการซ่อมแซมที่มีกฎหมาย (บางครั้งผู้ให้เช่าบางรายจะเขียนเป็นข้อสัญญาไว้) หรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างตะปูหลุดสองสามตัว มุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตกหรือบิ่นไม่กี่แผ่น แบบนี้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบเองนะครับ

ผู้เช่าต้อง…จ่ายค่าเช่าตามสัญญา
                   เมื่อเจ้าของบ้านเขามีหน้าที่ความรับผิดชอบแล้ว ผู้เช่าก็ต้องทำหน้าที่ของตนเองด้วยนะครับ อันดับแรกคือการชำระค่าเช่าตามข้อตกลงตามสัญญาการเช่าที่ได้ลงนามระหว่างกันไว้ ถือว่าเป็นการตอบแทนที่ได้ใช้ประโยชน์จากบ้าน ห้องเช่า คอนโดมีเนียม อพาร์ทเม้นต์ แมนชั่น หอพัก ฯลฯ ที่เราได้ไปใช้พื้นที่ของเจ้าของบ้านหรือเจ้าของห้องครับ

                   กรณีที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าบ้าน ค่าเช่าห้องตามสัญญาการเช่า แบบนี้ใช่ว่าเจ้าของบ้านหรือเจ้าของห้องเช่าจะเข้าไปรื้อข้าวรื้อของ โยนออกมานอกห้องเหมือนในละครนะครับ กฎหมายกำหนดให้เจ้าของหรือผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 1 งวดค่าเช่า หรืออยู่ๆ จะให้ทนายส่งหนังสือยกเลิกสัญญาเช่าเลยก็จะไม่มีผลบังคับเช่นกันครับ ยกเว้นแต่ว่าในสัญญาได้กำหนดข้อตกลงระหว่างกันว่า “หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้” ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าครับ

ใช้บ้านเช่า...ไม่บันยะบันยัง
                   หน้าที่ต่อไปของผู้เช่าบ้านก็คือการสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับคนทั่วไปจะพึงสงวน ทรัพย์สินนั้นเป็นของตัวเราเองครับ   หมายถึง ต้องใช้ทรัพย์สินอย่างระมัดระวัง เช่นเวลาที่กินเหล้าเมามายมาหรือทะเลาะกับคุณภรรยา คุณสามีก็ทุบทำลายประตูหน้าต่างห้องเช่าหรือบ้านเช่า แบบนี้จะมาอ้างให้เจ้าของเขาซ่อมแซมไม่ได้นะครับ คุณผู้เช่านั่นแหละต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายได้ด้วยครับ

ใช้บ้านเช่า...ผิดจากสัญญา
                  สมมุติว่าตกลงกันในสัญญาว่าเช่าห้องหรือเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ต่อมาสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ ผู้เช่าถูกให้ออกจากงานประจำก็เลยตัดสินใจใช้บ้านเช่านั่นแหละดัดแปลงเป็นร้านขายอาหารเพื่อหารายได้จุนเจือครอบครัวเสียเลย ต่อมาเมื่อผู้ให้เช่าหรือเจ้าของทราบก็แจ้งให้เลิกขายอาหารเพราะทำให้บ้านสกปรกรกรุงรัง แต่ผู้เช่าก็เห็นว่าจะเตือน ด่า ว่าอย่างไรก็ไม่สนใจยังคงใช้บ้านเช่าเป็นร้านค้าต่อไป แบบนี้ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้เลย และผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านชดเชยค่าเสียหายเนื่องจากการขาดรายได้จากการขายอาหารนะครับ เพราะถือว่าคุณใช้บ้านเช่าผิดไปจากข้อตกลงในสัญญาเช่า

                   อีกประการหนึ่งในเรื่องหน้าที่ของผู้เช่าก็คือเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้วผู้เช่าต้องคืนบ้านหรือห้องเช่าในสภาพที่เหมือนเดิมกับตอนแรกที่เริ่มเช่าบ้านกัน นั่นคือหากมีสิ่งใดผุพัง ก็ต้องซ่อมแซมก่อนส่งมอบบ้านคืนให้เจ้าของหรือผู้ให้เช่า อันนี้เป็นหลักซึ่งในสัญญาเช่าก็จะระบุไว้อย่างละเอียดครับ ดังนั้นอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดก่อนลงนามก็จะช่วยให้คุณเข้าใจและยอมรับความรับผิดชอบในอนาคตต่อไปได้ครับ