มาเป็น “เสือนอนกิน” กับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า (ตอนแรก)

เห็นใครๆ เขากำลังฮิตที่จะสร้าง “ทรัพย์สิน” แล้วให้ทรัพย์สินเป็นตัวสร้างรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่จะไปซื้อหุ้นพื้นฐานดีๆ นอนกินเงินปันผลก็กลัวจะทำใจไม่ได้เวลาเห็นราคามันฮวบฮาบลงไป เลยปิ๊งไอเดียกับธุรกิจ “อพาร์ตเมนต์ให้เช่า”
ทีแรกก็นึกว่า “หมู” ก็แค่มีที่ดินเปล่าสักผืนกับเงินเย็นๆ สักก้อน แล้วสร้างตึกขึ้นมาสักหลังหนึ่ง แบ่งเป็นห้องๆ ใส่เฟอร์นิเจอร์เข้าไปให้ครบชุดแล้วรอคนมาเช่า เก็บค่าเช่ากินไปทุกเดือนๆ แบบ “เสือนอนกิน” สบายใจไปหลายปี แต่พอมาทดลองเข้าจริงๆ เรื่องหมูๆ ที่คิดไว้ก็กลายเป็น “กระดูกหมู” ไปเฉยเลย
แต่ต่อให้เป็น “กระดูกหมู” ที่เคี้ยวยากแค่ไหน ถ้าผ่านการ “ปรุง” ที่ใช้เวลานานพอก็จะได้ข้าวต้มกระดูกหมูที่อร่อยถูกใจ แค่คิดก็หิวซะแล้ว เอาล่ะเรามาเริ่มเคี่ยวกระดูกหมูกันเลยดีกว่า

แน่ใจนะ...ว่าใจพร้อม

ก็บอกแล้วว่างานนี้ไม่หมูเพราะฉะนั้น ก่อนลงมือทำต้องถามตัวเอง ถามนรอบข้างและถามหน่วยงานราชการ (ที่เกี่ยวข้อง) ว่า โครงการในฝันของเราจะสามารถทำให้เป็นจริงขึ้นมาได้
อย่างแรกที่ต้องถามคือ เราพร้อมจะเป็นผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เราพร้อมสำหรับปัญหาและความยุ่งยากที่จะต้องเกิดขึ้น (แน่ๆ) ในอนาคต ซึ่งมันน่าจะมีทั้งปัญหาใหญ่ที่ท้าทายความสามารถในฐานะผู้ประกอบการไปจนถึงปัญหาเล็กๆ น้อยๆ จุกจิกกวนใจที่ไม่เคยคิดมาก่อนว่ามันจะทำให้เหนื่อยใจได้ขนาดนี้
คุณรักงานด้านบริการหรือไม่ เพราะมีผู้เช่าจำนวนไม่น้อยที่ยึดถืออัธยาศัยไมตรีของเจ้าของอพาร์ตเมนต์เป็นประเด็นหนึ่งในการตัดสินใจทั้งยังต้องมีน้ำอดน้ำทนอย่างที่สุด เพราะคงไม่ใช่ผู้เช่าทุกคนที่เป็นอย่างที่คาดหวัง
นอกจากนี้ ในการบริหารงานอพาร์ตเมนต์ เจ้าของยังมีภาระในการดูแลและบำรุงรักษาควบคู่ไปกับการบริหารงานที่ค่อนข้างยุ่งยากสำหรับมือใหม่ ซึ่งหากยังไม่เชี่ยวชาญมากพออาจจำเป็นต้องหา “มือปืนรับจ้าง” เข้ามาช่วยบริหารแทนแต่ที่สำคัญก็ต้องเป็นมือปืนที่ไว้ใจได้
แค่เริ่มต้นก็ดูงงเสียแล้วแต่น่าจะคุ้มค่าความเหนื่อยนะเพราะโดยทั่วไปแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์อย่างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เป็นการลงทุนที่สามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ ขณะเดียวกันก็มีความปลอดภัยของเงินลงทุนมาก (กว่าการลงทุนในหุ้น แต่ไม่มากเท่ากับการฝากเงิน)
แต่ที่สำคัญคือ ผลตอบแทนที่ (คาดว่าจะ) ได้รับ มีแนวโน้มที่จะเอาชนะ “เงินเฟ้อ” ได้ดีกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ โดยเฉพาะการฝากเงิน จึงถือเป็นการลงทุนเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้เหมือนกับการลงทุนในทองคำ

แน่ใจนะ...ว่าจะมีคนมาพัก

ความเป็นไปได้ของโครงการ เป็นส่วนสำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบ เพราะอย่างที่รู้ๆ กันว่า การลงทุนในธุรกิจอพาร์ตเมต์ใช้เงินทุนค่อนข้างสูง (มาก) 
กรีวุฒิชัย ตรีครุฑพันธุ์ กรรมการบริหาร บริษัท ปะการัง พร็อพเพอร์ตี้ และหนึ่งในผู้บรรยายพิเศษหลักสูตรการลงทุนในธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ของสถาบันพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม แนะนำว่า...
“อยากให้ผู้ประกอบการวางแผนให้ชัดเจน ไม่ใช่อยากสร้างก็สร้าง ควรจะมีการศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุน มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน เพราะเป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุนสูง เพราะฉะนั้นถ้าโครงการไม่ประสบความสำเร็จก็จะเจ็บตัวมากหน่อย ซึ่งจะมีโครงการจำนวนมากที่ไม่ได้รับการตอบรับเท่าที่ควร”
แม้ว่าโดยภาพรวมของธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะดูสดใส เพราะยังมีความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะนี้อยู่มาก แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกโครงการจะประสบความสำเร็จเหมือนๆ กัน
“บางพื้นที่อาจจะอิ่มตัวแล้ว ขณะที่บางพื้นที่มีการแข่งขันสูงแต่หากยังมีการขยายตัวก็ยังน่าสนใจ เพราะฉะนั้น ต้องศึกษาตลาดให้ชัดเจนก่อน ดูว่าความต้องการของตลาดอยู่ในกลุ่มไหน” กรีวุฒิชัย กล่าวเพิ่มเติม
ขณะที่หนังสือเรื่อง “ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า” ของสถาบันวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ระบุ ปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าอพาร์ตเมนต์ของผู้บริโภคไว้ว่า จะมาจากหลายๆ ปัจจัย เช่น ทำเลที่ตั้ง (น่าจะเป็นปัจจัยหลัก) สภาพแวดล้อม ความสวยงาม ความสะอาด อัตราค่าเช่า และระบบรักษาความปลอดภัย
เมื่อมองโครงการในฝันของเราแล้ว ก็ต้องประเมินศักยภาพและการดำเนินการของ “คู่แข่ง” ในพื้นที่เดียวกันด้วยว่าเป็นอย่างไรบ้าง เรียกว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง”

แน่ใจนะ... ว่าที่ดินนี้ไม่มีปัญหา

คงจะเศร้าน่าดูที่มารู้ทีหลังว่า โครงการสวยหรูบนที่ดินผืนงามของเราต้องกลายเป็นผุยผงตั้งแต่ยังไม่ทันได้เริ่มต้น เพราะติดปัญหาทางกฎหมาย เพราะฉะนั้น ต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบว่า ในพื้นที่นี้มีข้อห้ามหรือข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารหรือไม่
พระราชบัญญัติผังเมืองและข้อกำหนดผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ เพราะผังเมืองจะเป็นตัวกำหนดว่า อาคารแบบไหนสร้างได้หรือไม่ได้ในพื้นที่นั้นๆ รวมทั้งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารกฎกระทรวงและข้อบัญญัติท้องถิ่น หรือมีกฎหมายอื่นที่ห้ามสร้างอาคารสูงในพื้นที่นั้นหรือไม่
แนวเวนคืนที่ดินเป็นอีกข้อหนึ่งที่เคยสร้างความสะเทือนขวัญให้กับเจ้าของมามากแล้ว เพราะฉะนั้น ต้องตรวจสอบจากหน่วยงานราชการก่อน เช่น กรมทางหลวง การทางพิเศษแห่งประเทศไทย องค์การรถไฟฟ้ามหานคร และกรุงเทพมหานคร
นอกจากนี้ ยังมีกฎหมายอื่นๆ ที่แม้จะไม่เกี่ยวกับที่ดินโดยตรงแต่ก็มีผลต่อการก่อสร้างอาคาร เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ที่กำหนดให้อาคารที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งอาจทำให้กำหนดการก่อสร้างต้องยืดระยะเวลาออกไปจากที่ตั้งใจอีกสักหน่อย
ในหนังสือเรื่อง “ธุรกิจอพาร์ตเมนต์” แนะนำไว้ว่า หากมีข้อสงสัยเรื่องกฎหมายอาคาร หรือการออกแบบอาคาร สามารถนำโฉนดที่ดินและแบบอาคารไปปรึกษาได้ที่ ศูนย์บริการให้คำปรึกษาก่อนการขออนุญาต กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา หรือสำนักงานเขตพื้นที่

แน่ใจนะ... ว่าแบบอาคารถูกใจ

จริงๆ แล้ว นอกจากจะต้องถูกใจกับแบบอาคารที่ตรงตามกลุ่มเป้าหมายที่ตั้งไว้แล้ว แบบอาคารต้องถูกต้องตามระเบียบราชการด้วย โดยเฉพาะการสร้างอาคารสูงกว่า 5 ชั้น ที่จะถือว่าเป็นอาคารสูงพิเศษที่จำเป็นต้องมีลิฟต์โดยสาร สัญญาณเตือนไฟไหม้ ระบบระบายอากาศ บำบัดน้ำเสีย และระบายน้ำทิ้ง (เป็นต้น)
แต่จะถูกเงินหรือ ต้องขึ้นอยู่กับแบบอาคาร และ “ค่าออกแบบ” ที่สถาปนิกจะมีอัตรามาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ที่แบ่งออกเป็น 6 ประเภทอาคาร และงบประมาณในการก่อสร้าง (รายละเอียดตามตาราง) ซึ่งอพาร์ตเมนต์จะอยู่ในประเภทที่ 5
บริษัทสถาปนิกเอกชน โดยทั่วไปจะคิดค่าบริการออกแบบตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ที่ประมาณ 5-10%ของราคาค่าก่อสร้าง และใช้เวลาออกแบบและเขียนแบบพิมพ์เชียวประมาณ 3-4 เดือน
สถาปนิกอิสระ มักจะคิดค่าบริการใกล้เคียงตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ แต่จะมากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับประสบการณ์หรือปริมาณงาน ซึ่งอาจจะอยู่ระหว่าง 2.5-7.5% ของราคาค่าก่อสร้าง และใช้เวลาประมาณ 3-4 เดือน
เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธาของสำนักงานเขต โดยปกติจะคิดค่าบริการแบบเหมาจ่าย หรือต่ำกว่ามาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ที่ประมาณ 2-5% ของราคาค่าก่อสร้าง ซึ่งในแวดวงสถาปนิกมักจะบอกกันว่า มักจะเป็นแบบที่มีรายละเอียดน้อยแต่จะเน้นความรวดเร็ว เพราะใช้เวลาประมาณ 2-3 เดือน
แบบพิมพ์เขียวสำเร็จรูป ซึ่งบริษัทสถาปนิกเอกชนเขียนไว้แล้ว อย่างเช่น บริษัท สไมล์โฮม (www.smilehomes.com) ซึ่งมักจะมีราคาต่ำกว่าแบบอาคารที่เขียนขึ้นมาใหม่ แต่อาจจะมีข้อจำกัดที่ไม่ตรงกับความต้องการของผู้ประกอบการทั้ง 100% แต่สามารถนำไปใช้งานได้ทันที
กรณีของบริษัท สไมล์โฮม ที่มีแบบอพาร์ตเมนต์ 5 ชั้น จำนวน 68 ห้อง พื้นที่ใช้สอย 2ล150 ตารางเมตร สำหรับนำไปปลูกสร้างในที่ดินขนาด 180 ตารางวาขึ้นไป ราคาค่าก่อสร้างประมาณ 13.5-15 ล้านบาท คิดค่าบริการ 3 แสนบาท (ในกรณีนอกระยะเวลาจัดรายการส่งเสริมการขาย) สำหรับแบบพิมพ์เขียว 5 ชุด
หากคำนวณตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ สำหรับโครงการมูลค่าก่อสร้าง 15 ล้านบาท จะเสียค่าบริการเท่ากับ 7.87 แสนบาท ซึ่งคำนวณเป็น 2 ช่วงราคา คือ 10 ล้านบาทแรกเสียในอัตรา 5.50% ของค่าก่อสร้าง หรือเท่ากับ 5.5 แสนบาท และอีก 5 ล้านบาท เสียในอัตรา 4.75% เท่ากับ 2.37 แสนบาท

แน่ใจนะ... ว่ามีเงินมากพอ

ก็บอกแล้วว่า ไม่ใช่ว่ามีเพียง “เงินเย็นๆ สักก้อน” แล้วจะเป็นเจ้าของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ได้เพราะเงินเย็นก้อนนั้นต้องมากพอ จากตัวอย่างอพาร์ตเมนต์ 5 ชั้น จำนวน 68 ห้อง พื้นที่ใช้สอย 2,150 ตารางเมตร ก็ใช้งบประมาณก่อสร้างไปแล้วราวๆ 15 ล้านบาท
นี่ยังไม่นับรวมมูลค่าที่ดิน เพราะในที่นี้เราจะถือเอาว่าที่ดินที่มีอยู่เป็นที่ดิน “มรดก” ไม่ต้องซื้อต้องหา หรือจะเป็นที่ดินที่ซื้อมานานจนลืมไปแล้ว แต่ถ้าต้องซื้อที่ดินเพื่อการนี้โดยเฉพาะงบประมาณก็จะเพิ่มขึ้นไปอีก
นอกจากค่าก่อสร้างแล้ว ยังต้องมีงบประมาณจำนวนหนึ่งที่ต้องเตรียมไว้สำหรับค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และอื่นๆ รวมทั้งเงินทุนหมุนเวียนสำหรับใช้ในการดูแลและบริหารจัดการ ในช่วงต้นที่ราคาได้จากค่าเช่ายังไม่สามารถเลี้ยงตัวเองได้ ซึ่งจะใช้มากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับตัวโครงการว่าดึงดูดลูกค้าได้มากแค่ไหน
ค่าใช้จ่ายอีกตัวหนึ่งที่มักจะสร้างความปวดหัวให้เจ้าของโครงการ คือ “ภาษี” ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยเลยสำหรับบางโครงการ แต่ กรีวุฒิชัย ชี้ว่า หากมีการ “บริหารภาษี” ที่ดีพอจะสามารถทำให้เรื่องนี้กลายเป็นเรื่องเล็กๆ ได้ไม่ยากเย็น
แม้ว่าการลงทุนธุรกิจอพาร์ตเมนต์อาจจะไม่จำเป็นจะต้องควักกระเป๋าตัวเองทั้งหมด แต่การเป็น “เสือนอนกิน” เป็นคนละเรื่องกับ “จับเสือมือเปล่า” 
เพราะในหนังสือเรื่อง “ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า” ระบุไว้ว่าสถาบันการเงินมักจะให้สินเชื่อประมาณ 60-70% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเงินกู้ที่ได้รับจะต้องนำไปใช้เป็นค่าก่อสร้าง ไม่รวมค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าดำเนินการอื่นๆ
แต่การกู้เงินในระยะเวลาที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นทำให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับ “ความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ย” ที่มากขึ้น เพราะมันจะเป็น “ต้นทุน” ที่มองข้ามไม่ได้ ยิ่งกู้เงินในสัดส่วนที่มากขึ้น ความเสี่ยงก็สูงขึ้นตามไปด้วย
กรีวุฒิชัย แนะนำว่า สัดส่วนหนี้สินต่อทุนไม่ควรจะเกิน 1 : 1 หรือหากจะเกินก็ไม่ควรมากเกินไป เพื่อไม่ทำให้ต้องแบกภาระต้นทุนดอกเบี้ยมากเกินไป

แน่ใจนะ... ว่าคุ้มค่าการลงทุน

หลักเกณฑ์เบื้องต้นในการวัดความสามารถในการทำกำไรของโครงการอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญท่านเดิม ระบุว่า มักจะใช้ “มูลค่าปัจจุบันสุทธิ” (Net Present Value : NPV) และอัตราผลตอบแทนจากโครงการลงทุน ( Investment Rate of Return : IRR)
“ผลตอบแทนที่คาดหวังจากลงทุน ถ้าวัดจาก IRR ก็น่าจะอยู่ราว 12-15% แต่สำหรับอพาร์ตเมนต์ระดับล่างอาจจะคาดหวังต่ำกว่านี้ เพราะราคาขยับขึ้นยาก ส่วน NPV ถ้าค่าออกมาเป็นบวกก็ถือว่าน่าลงทุน แล้วค่อยไปดูค่า IRR ซึ่งจะเป็นเท่าไรขึ้นอยู่กับความพอใจของแต่ละคน” เขากล่าว
ส่วนระยะเวลาคุ้มทุนส่วนใหญ่จะอยู่ประมาณ 7-10 ปี และหลังจากนั้นจะกลายเป็นระยะเวลาเก็บเกี่ยวอย่างแท้จริง ซึ่งบางคนอาจจะมองว่าระยะเวลานี้น่าจะนานเกินกว่าที่จะรอคอยแต่ถ้าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเปล่าและเงินนั้นเป็นเงินที่ไม่รู้จะลงทุนอะไร อพาร์ตเมนต์หลังนี้ก็ถือเป็นการลงทุนที่ดีกว่าปล่อยให้ทั้งสองอย่างนี้นอนอยู่เฉยๆ
เอาล่ะทีนี้ “กระดูกหมู” ของเราก็ถูกเคี่ยวมาพักใหญ่แล้วสำหรับบางคนที่ชอบความกรุบกรอบของกระดูกก็คงเริ่มต้นได้แล้ว แต่ถ้าใครยังรู้สึกว่ามันยังเปื่อยไม่ได้ที่ ทำให้น้ำต้มกระดูกยังไม่อร่อยถูกใจ ก็คงต้องรอเวลาอีกหน่อย เพราะสัปดาห์หน้าเราจะมาเคี่ยวกระดูกหมูชิ้นนี้กันอีกรอบ

ข้อมูล : นสพ.โพสต์ทูเดย์    วันจันทร์ที่ 7 พฤศจิกายน พ.ศ. 2548
 

มาเป็น “เสือนอนกิน” กับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า (ตอนจบ)

กระดูกหมูที่เคี่ยวมาพักใหญ่ เมื่อสัปดาห์ก่อน กำลังจะเข้าเนื้อเข้าหนังได้ที่น่ากินแต่เพื่อให้ได้รสชาติที่กลมกล่อมเพิ่มขึ้นอีกนิดคงจะต้องเติมเครื่องปรุงทั้งสองอย่างนี้ลงไปด้วย

แผนธุรกิจสำหรับขอสินเชื่อ

อรณีย์  รัตนคงสวัสดิ์ ที่ปรึกษาธุรกิจ สถาบันพัฒนาวิสากิจขนาดกลางและขนาดย่อม ระบุว่า หากคิดจะขอเงินกู้ ไม่ว่าจะจากแหล่งไหนก็ตาม ให้คิดเอาไว้เสมอว่า ถ้าเราจะเป็นคนให้เงินกู้ เราอยากรู้อะไรบ้าง เพราะนั่นก็เป็นสิ่งเดียวกันที่ผู้ให้กู้เขาอยากรู้เหมือนกัน
โดยต้องอาศัยสิ่งที่เป็นรูปธรรมที่สามารถยืนยันได้ว่า โครงการนี้มีความเป็นไปได้ มีอนาคตที่ดี นั่นคือ “ตัวเลขทางการเงิน” ได้แก่ การทำประมาณการรายรับ รายจ่าย งบลงทุน งบกำไรขาดทุน งบกระแสเงินสด และผลตอบแทนทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างใหม่หรือโครงการมือสอง
“สถาบันการเงินจะเน้นไปที่กระแสเงินสดว่ามีมากพอที่จะจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นตามที่ตกลงไว้ ยอดเงินกู้ที่เหมาะสม ซึ่งไม่ควรเกิน 70% ของมูลค่าก่อสร้าง และจะมีลูกค้ามาใช้บริหารหรือไม่” อรณีย์ กล่าว
เพราะฉะนั้น ก่อนจะไปถึงขั้นตอนการเขียนโครงการขอสินเชื่อ คงต้องกลับไปถามกับตัวเองถึงความพร้อมในด้านต่างๆ ที่เราเริ่มกันมาเมื่อสัปดาห์ก่อน) ตอบตัวเองให้ได้ว่าวิมานในอากาศของเรามีความเป็นไปได้มากน้อยขนาดไหน เพราะถ้าไม่เห็นทางที่จะได้กำไรเลย ก็ไม่จำเป็นต้องเดินหน้ามาถึงขั้นนี้
แต่ถ้ามั่นใจว่า โครงการนี้ออกจะคุ้มค่าแก่การลงทุนก็เดินหน้าลุยได้เลย เพราะคงไม่มีสถาบันการเงินไหนปฏิเสธโครงการที่ดีมีอนาคตได้ลงคอ (เว้นแต่ว่าเขาไม่มีนโยบายให้สินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เท่านั้น)
แม้ว่าจะมีความมั่นใจเต็มร้อย แต่คงไม่สามารถเดินมือเปล่าเข้าไปที่สถาบันการเงินได้จำเป็นต้องมีการเตรียมตัวมาเป็นอย่างดี โดยเฉพาะการเขียนโครงการเพื่อขอสินเชื่อที่อรณีย์ แนะนำว่า เจ้าของโครงการควรจะเขียนด้วยตัวเอง เพื่อให้ “รู้จริง” มากที่สุด โดยโครงการจะแบ่งเป็นส่วนๆ ดังนี้
 
บทสรุปผู้บริหาร

จะเป็นส่วนสรุปรายละเอียดของโครงการให้มาอยู่ในหน้าแรก ซึ่งนอกจากจะเป็นส่วนที่ต้องสรุปความสำคัญทั้งหมดมาไว้ในส่วนแรกนี้แล้ว ยังถือว่าเป็นส่วนที่ช่วยดึงดูดใจให้เปิดดูในรายละเอียดต่อไป
เนื้อหาในส่วนนี้จะแบ่งออกเป็น 3 ส่วน ใหญ่ โดยส่วนแรกจะบอกความเป็นมาของโครงการ ประวัติของเจ้าของและประสบการณ์ ที่ตั้ง คู่แข่งทางการตลาด ขนาดอพาร์ตเมนต์และจำนวนห้อง ราคาให้เช่า
ส่วนที่ 2 จะบอกรายได้ รายจ่าย งบลงทุนและผลตอบแทนการลงทุนและความเสี่ยงธุรกิจ และส่วนสุดท้ายบอกถึงวัตถุประสงค์ของการจัดทำโครงการเพื่อกู้หรือหาผู้ร่วมทุน เงื่อนไขการชำระเงินและดอกเบี้ย รวมทั้งการเบิกจ่ายเงินกู้และหลักทรัพย์ค้ำประกัน
 
รายละเอียดของโครงการ

จะถือเป็น ส่วนที่ 1 ของโครงการขอสินเชื่อ ที่ประกอบด้วย 3 หัวข้อใหญ่ คือ ความเป็นมาของโครงการ ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมที่ตั้ง รูปแบบอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ที่ต้องให้รายละเอียดว่า รูปแบบอาคารเป็นอย่างไร มีจำนวนห้องเท่าไร ลักษณะห้องพักเป็นอย่างไร มีสิ่งอำนวยความสะดวกใดบ้างและจุดเด่นของโครงการมีอะไรบ้าง
 

การตลาดและแผนการก่อสร้าง

ส่วนนี้จะต้องบอกถึงสภาพการแข่งขันในตลาดและสภาพแวดล้อมใกล้เคียง ซึ่งจะต้องเปรียบรายละเอียดของคู่แข่งแต่ละราย ซึ่งคุณอรณีย์ แนะนำว่า อย่างน้อยควรจะสำรวจคู่แข่งรัศมี 5 กม. ว่า มีโครงการอะไรบ้าง มีจำนวนห้องเท่าไร ราคาค่าเช่าเท่าไร มีข้อดีและข้อด้อยอย่างไรบ้าง
จากนั้นจึงบอกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการของเรา ระดับราคาค่าเช่าที่ตั้งไว้ แผนการตลาด ไม่ว่าจะเป็นแผนการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ก่อนการเปิดโครงการ รายการส่งเสริมการขาย
ต่อไปเป็นแผนการก่อสร้าง เริ่มจากงบลงทุนที่ต้องแจกแจงรายละเอียดรายการใช้จ่ายแต่ละรายการ คิดเป็นค่าใช้จ่ายเท่าไร รวมแล้วเป็นเงินลงทุนทั้งหมดเท่าไร ขั้นตอนการก่อสร้างและระยะเวลาการดำเนินงาน ซึ่งต้องละเอียดและชัดเจนในแต่ละขั้นตอนว่า การก่อสร้างใดจะมีช่วงเวลาดำเนินงาน และแล้วเสร็จเมื่อใด รวมแล้วจะใช้เวลาก่อสร้างนานแค่ไหน
 

ผลตอบแทนทางการเงิน

จะต้องอธิบายแหล่งที่มาของรายรับและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น รวมถึงสรุปผลตอบแทนทางการเงิน ที่จะบอกถึงกำไรและผลตอบแทนที่ดีของโครงการ ซึ่งในส่วนนี้จะแนบประมาณการต่างๆ ที่ได้ทำไว้แล้ว ได้แก่ รายรับ รายจ่าย งบลงทุน งบกำไรขาดทุน งบกระแสเงินสดและผลตอบแทนทางการเงิน
ความต้องการสนับสนุนทางการเงิน
หลังจากที่ร่ายยาวมาทั้งหมด ก็มาถึงส่วนที่จะบอกเขาแล้วล่ะว่า เราต้องการเงินกู้เท่าไร โดยจะเริ่มจากบอกเขาว่า เงินลงทุนทั้งหมดของเราเป็นเท่าไร เจ้าของโครงการควักเงินตัวเองเท่าไร และต้องการเงินกู้เท่าไร
พร้อมกันนี้ต้องให้รายละเอียดเงื่อนไขของเงินกู้ว่า วงเงินกู้ที่เราขอไปนั้นแบ่งเป็น เงินกู้เพื่อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไร กู้เพื่อการก่อสร้างและพัฒนาโครงการเท่าไร และกู้เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนเท่าไร ระยะเวลากู้ทั้งหมดกี่ปี ระยะเวลาการใช้คืนเงินต้นและดอกเบี้ย หลักทรัพย์ค้ำประกัน และบุคคลค้ำประกัน

เอกสารประกอบการพิจารณา

มี 9 รายการ ได้แก่ โฉนดที่ดิน ราคาประเมิน (ถ้ามี) รูปถ่ายที่ตั้งโครงการและสถานที่ใกล้เคียง แผนที่ตั้งโครงการ แบบแปลนอาคาร (พิมพ์เขียว) รูปแบบห้อง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านเจ้าของโครงการ สำเนารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และราคาค่าก่อสร้างจากผู้ก่อสร้าง (ถ้ามี)

บริหารและจัดการภาษี

“ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เป็นธุรกิจที่มีรายจ่ายในการบริหารจัดการต่ำ กำไรสูง เพราะฉะนั้น การบริหารภาษีจึงมีส่วนสำคัญที่จะช่วยรักษากำไรให้เหลือมากที่สุด แต่ไม่ใช่การเลี่ยงภาษี” วัชระ  บุญธีรวร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอส เอ็ม อี ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนท์ จำกัด และที่ปรึกษาทางบัญชีและภาษีธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ให้คำแนะนำ
แต่จะทำอย่างไรจึงจะประหยัดภาษีมากที่สุด วัชระ ระบุว่า ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องสำหรับทุกคน ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไข (ส่วนตัว) ของผู้ประกอบการแต่ละราย พร้อมๆ กับประมาณการทางการเงินที่ทำไว้แล้ว
 
ภาษีเงินได้

แค่เริ่มก็ปวดหัวเสียแล้ว เพราะไม่รู้ว่าควรจะเสียภาษีในฐานะบุคคลธรรมดา คณะบุคคลหรือนิติบุคคล ถึงจะเหมาะสมกว่ากัน ลองมาฟังคำแนะนำบางส่วนบางตอนของที่ปรึกษาทางบัญชีและภาษีธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ว่าเขามีแนวทางอย่างไร
ถ้าจำนวนห้องน้อยๆ เช่น 30-40 ห้อง หรือรายได้ต่อปีไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ก็น่าจะเป็นรูปแบบบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคลเพราะฐานภาษีเงินได้ไม่สูงนัก
กรณีที่มีรายรับมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อปี จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลจะดีกว่า โดยเฉพาะถ้าเป็นนิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนต่ำกว่า 5 ล้านบาท และกำไรไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีมากกว่านิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนสูงกว่า 5 ล้านบาท
นอกจากนี้ ถ้ามีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการมาก ควรจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเพราะสามารถนำค้าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในการดำเนินงานมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ เช่น ค่าเสื่อม ราคาทรัพย์สิน ภาษีโรงเรือน ภาษีป้าย ซึ่งบุคคลธรรมดาและคณะบุคคลไม่สามารถทำได้
ถ้ามีดอกเบี้ยเงินกู้ในการก่อสร้าง ควรจะต้องเป็นนิติบุคคล เพราะคณะบุคคลนำรายจ่ายนี้มาหักเป็นค่าใช้จ่ายหรือใช้ลดหย่อนภาษีไม่ได้
แต่ถ้าเป็นการกู้เงินจากสถาบันการเงินก็ไม่มีทางเลือกอื่นอกจากเป็นนิติบุคคล และมักจะต้องมีทุนจดทะเบียนไม่ต่ำกว่า 1 ใน 3 ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้ทุนจดทะเบียนเกินกว่า 5 ล้านบาท
ในกรณีที่นิติบุคคลมีรายจ่ายมากเสียจนทำให้ผลการดำเนินงานขาดทุนจะได้รับการยกเว้นภาษี
ถ้าคุณเป็นเจ้าของธุรกิจนี้พียงคนเดียว และไม่มีรายได้จากช่องทางอื่นๆ การเสียภาษีแบบเหมาในฐานะบุคคลธรรมดาก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะสามารถใช้สิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนภาษีได้หลายรูปแบบ เช่น การลงทุนในกองทุนรวมเพื่อการเกษียณ (RMF) และกองทุนรวมหุ้นระยะยาว (LTF)
ในกรณีที่เจ้าของมีรายได้ประจำที่ต้องเสียภาษีในฐานที่สูงอยู่แล้ว การจดทะเบียนเป็นคณะบุคคลก็เป็นทางเลือกที่ดี เพราะไม่ต้องนำรายได้จากธุรกิจอพาร์ตเมนต์ไปรวมกับรายได้ประจำ ซึ่งจะทำให้ฐานภาษีสูงขึ้นไปอีก แต่คณะบุคคลหักลดหย่อนภาษีได้สูงสุดแค่ 6 หมื่นบาท
ตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้ TAX.xls (24.00 KB)  

จิปาถะภาษี

อย่าเพิ่งตกใจคิดไปว่า กรมสรรพากรนึกสนุกเพิ่มภาษีชื่อจิปาถะขึ้นมาใหม่สำหรับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เพราะจริงๆ แล้วเป็นแค่ชื่อเล่นที่แอบตั้งให้ภาษีหลายๆ ตัวที่ผู้ประกอบการจะต้องเสีย
เริ่มจากภาษีที่มีฐานค่อนข้างสูง นั่นคือ “ภาษีโรงเรือน” ที่กำหนดไว้ในอัตรา 12.5% ชองรายได้รวมทั้งปี แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักจะประหยัดภาษีตัวนี้ โดยการแยกค่าเช่า 2 ส่วน คือ ค่าเช่าห้อง และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์
เพราะจะเสียภาษีโรงเรือนเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าห้อง หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ส่วนค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์จะถือเป็นรายได้ปกติ แต่สำหรับผู้ประกอบการที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลไม่ได้รับประโยชน์จากการแยกค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ออกจากค่าเช่าห้อง
อย่างไรก็ตาม ความตั้งใจที่จะประหยัดภาษีโรงเรือนอาจสร้างปัญหาเพิ่มขึ้น เพราะในกรณีที่มีรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่เสียภาษีโรงเรือนไปแล้ว) เกินกว่า 1.8 ล้านบาทต่อปี จะต้องเสีย “ภาษีมูลค่าเพิ่ม” ที่เป็นเรื่องค่อนข้างยุ่งยากและซับซ้อน สำหรับผู้ประกอบการหลายราย

“ภาษีป้าย” เป็นอีกรายการหนึ่ง ที่แม้ว่าจะไม่ใช่รายจ่ายที่สูงนัก แต่ในบางกรณีเราอาจจะไม่จำเป็นต้องเสียภาษีตัวนี้ก็ได้ หากป้ายนั้นไม่ล้ำออกไปนอกบริเวณของเรา เช่น ป้ายที่ติดตั้งที่ตัวอาคารและไม่ได้ออกไปนอกรั้ว แต่ถ้าเป็นป้ายที่ติดตั้งบนตัวอาคารและสูงเกินความสูงของอาคารต้องเสียภาษีป้ายแน่นอนอยู่แล้ว

และแล้ว “กระดูก” ชิ้นโต ก็กลายเป็นน้ำซุปรสอร่อยพร้อมเสิร์ฟแต่น่าเสียดายที่ผู้เชี่ยวชาญอย่างอรณีย์ ยังไม่แนะนำให้เรารีบสวาปามจนเกินไป แต่ควรจะเก็บใส่ตู้เย็นเอาไว้ก่อน
“ถ้าไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ไม่แนะนำให้ลงทุนในขณะนี้ เพราะค่าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง ตลาดบางพื้นที่เริ่มอิ่มตัว เพราะมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์จำนวนมากแล้ว ฉะนั้น ในช่วงนี้ควรจะสำรวจและศึกษาตลาดไปก่อน”
แต่อย่าเพิ่งท้อถอย ถ้ามุ่งมั่นกับธุรกิจอพาร์ตเมนต์อย่างจริงจัง แต่ยังไม่พร้อมสำหรับโครงการขนาดใหญ่ จะลองเริ่มจากซื้อคอนโดฯ ทำเลดีๆ เอาไว้เช่า หรือง่ายกว่านั้นก็ลองมองหา “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ที่ลงทุนอพาร์ตเมนต์ ทำเลดีๆ เผลอๆ อาจจะนั่งๆ นอนๆ รับผลตอบแทนสบายๆ เหมือนมี “ซุปก้อนสำเร็จรูป” ไว้คู่ครัว
 

ข้อมูล : นสพ.โพสต์ทูเดย์    วันจันทร์ที่ 14 พฤศจิกายน พ.ศ. 2548