การที่จะลงทุนสร้าง อพาร์ทเมนท์ ให้เช่า ถ้าผู้ประกอบการมีที่ดินเป็นของตนเอง และมีเงินลงทุนค่าก่อสร้างโดยไม่ต้อง ไปกู้ยืมก็จะไม่มีปัญหาวิตกกังวลใด ๆ แต่ถ้าต้องมีการกู้ยืมเงินเพื่อลงทุน องค์ประกอยต่อไปนี้เช่น การชำระหนี้คืน ระยะเวลาคุ้มทุน ผลตอบแทนการลงทุน และความเสี่ยงใด ๆ ที่จะเกิดขึ้น เป็นสิ่งที่สถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุน ทางการเงินต้องการทราบ

           ดังนั้นการสร้างอพาร์ทเมนท์ ให้เช่า ควรสร้างความเชื่อมั่นให้ตนเอง และผู้สนับสนุนทางการเงิน โดยการวางแผนการพัฒนาโครงการ ซึ่งมีเกณฑ์การพิจารณาว่าโครงการ อพาร์ทเมนท์ ที่จะสร้างให้ประสบความสำเร็จควรคำนึงถึง ปัจจัยต่างๆ ดังนี้

1. ทำเลที่ตั้ง (Location) ของโครงการ อพาร์ทเมนท์

การพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งดีหรือไม่ โดยพิจารณาจาก ที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตชุมชน อยู่ริมถนน หรือใกล้ถนนใหญ่ ใกล้ตลาด การเดินทางสะดวกมีรถโดยสารประจำทางผ่าน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า( ในเขตกรุงเทพฯ) อยู่ในซอยลึกเกิน ไปหรือไม่ ทางเข้าออกเงียบและเปลี่ยวหรือไม่ การเดินทางเข้าออกของผู้เช่าลำบากหรือไม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวก มากน้อยแค่ไหน

2. กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Target Group)

ต้องพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นใคร มีปริมาณท่าไหร่ ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยประเภท อพาร์ทเมนท์ ยังมีอยู่หรือไม่ พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมายต้องการเปลี่ยนไปอยู่อพาร์ทเม้นท์ใหม่ที่มีราคาค่าเช่าเท่าเดิม ต้องการหรือ ไม่ต้องการอะไร

3 . คู่แข่ง

อพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ในบริเวณนั้นมีเพียงพอต่อความต้องการหรือไม่ อัตราการเข้าพักอาศัย ระดับราคาค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ ที่เรียกเก็บจากผู้เช่า สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีให้ นำสิ่งเหล่านี้มาปรับใช้กับโครงการ อพาร์ทเมนท์ ที่จะก่อสร้าง

4. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง อพาร์ทเมนท์   จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ

4.1 ส่วนที่เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร   การก่อสร้างอาคารจะต้องเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับเช่น

• พรบ. ผังเมือง ที่ดินที่จะก่อสร้างอยู่ในพื้นที่สีอะไร สามารถก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภท อพาร์ทเมนท์ ได้หรือไม่
• พรบ. ควบคุมอาคาร เกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ขนาดของอาคารที่จะก่อสร้างได้จะขึ้นอยู่กับ ความกว้างของถนนที่ติดพื้นที่ก่อสร้าง เนื่องจากมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนด ให้ต้องมีระยะล่น ในการก่อสร้างและจำกัดความสูงของอาคาร ดังนี้
• อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน สาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
• อาคารที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
• อาคารที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

         โดยการก่อสร้างอาคารจะมีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของความกว้างของถนนรวมกับระยะล่น เช่น พื้นที่ ที่จะก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้านหน้าติดถนนกว้าง 6 เมตร ดังนั้นการก่อสร้างอาคารจะต้องมีระยะล่น ไม่ต่ำกว่า 3 เมตรจากที่ดินส่วนที่ติดกับถนน (อาคารที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อย กว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร) ดังนั้นการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์จะสูงได้ไม่เกิน 16 เมตร (6 + 3 = 9 เมตร X 2 เท่า = 18 เมตร) เป็นต้น

         ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้ภายในอาคารต้องมีทางเดินภายในอาคาร กรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้อง 2 ฝั่ง ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 2 เมตร แต่ถ้ากรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้องฝั่งเดียว ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 1.5 เมตร ส่วนพื้นที่ห้องขึ้นอยู่กับความกว้างยาวของแต่ละห้อง

         ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อรถ 1 คัน ดังนั้นถ้ามีพื้นที่ใช้สอยรวมภายในอาคารที่ก่อสร้าง 1,200 ตร.ม. จะต้องจัดให้มีพื้นที่จอดรถ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ภายในอาคาร หรือพื้นที่ภายนอกอาคาร 10 คัน        

ในส่วนนี้ยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากที่ต้องพิจารณาครับ ในที่นี้ขอเสนอเพียงเท่านี้ก่อนครับ

4.2 ส่วนที่เกี่ยวข้องกับการบริหาร อพาร์ทเมนท์  หลังจากที่ก่อสร้างเสร็จแล้วก็จะเป็นส่วนของการบริหารจะมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องเช่น

• พรบ. สิ่งแวดล้อม ถ้า อพาร์ทเมนท์ ที่ก่อสร้างมีขนาดมากกว่า 80 ห้องต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบ ต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ในการขออนุญาตเปิดใช้อาคาร
• พรบ. หอพัก มีหลักเกณฑ์กำหนดว่า อพาร์ทเม้นท์ ที่อยู่ในข่ายต้องจดทะเบียนเป็น หอพัก และอยู่ในความดูแลของกระทรวงการพัฒนาสังคมฯ จะต้องดำเนินกิจการเข้าข่าย และครบทั้งสาม ประเด็นต่อไปนี้

1. มีการจัดสถานที่ขึ้นเพื่อรับผู้พัก เช่น มีห้องนอน และเครื่องใช้ในการหลับนอน ห้องน้ำ และห้องส้วม
2. เจ้าของมีเจตนารับผู้พักเพื่อเอาค่าตอบแทน
3. รับผู้พัก ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป และอยู่ในระหว่างการศึกษาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

         อพาร์ทเม้นต์ที่ดำเนินกิจการครบทั้ง 3 ข้อนี้ต้องจดทะเบียน หอพัก หากอพาร์ทเม้นท์ใด แม้จะดำเนิน กิจการคล้ายคลึงข้างต้น แต่เข้าข่ายไม่ครบทั้งสามประเด็น ขาดประเด็นที่สำคัญ คือ รับผู้พักที่มิได้อยู่ใน ระหว่างการศึกษาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ก็มิต้องจดทะเบียนขึ้นอยู่ในความดูแลของ กระทรวงการพัฒนาสังคมฯ
 

5. การก่อสร้าง

ค่าก่อสร้าง

สถาปนิกและวิศวกรจะบอกข้อมูลเบื้องต้นของค่าก่อสร้าง โดยคิดเป็นตารางเมตร เช่น ต้นทุนค่าก่อสร้างจะคิดเป็น ต่อตารางเมตรเช่น 7,500 บาทต่อตร.ม. (ไม่รวมงานระบบลิฟท์) แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับวัสดุตกแต่ง นอกจากนี้ยัง มีค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้างอีก

การควบคุมการก่อสร้าง

ผู้ประกอบการควรพิจารณาตรวจสอบให้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผน เพราะถ้าระยะเวลาการก่อสร้างไม่เป็น ไปตามที่กำหนด ผู้ประกอบการอาจได้รับรายได้ล่าช้ากว่ากำหนด แต่ต้องชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยแล้ว และอาจ กลายเป็นปัญหาขึ้นมาได้

6. การดำเนินการ 

รายจ่าย

เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการบริหาร ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นของการทำ อพาร์ทเมนท์ จะประกอบไปด้วย ค่าจ้างพนักงานต่างๆ เช่น ยาม พนักงานทำความสะอาด ค่าทำบัญชี ค่าทำป้ายโฆษณา และประชาสัมพันธ์โครงการ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเช่นค่าไฟฟ้าส่วนกลาง เป็นต้น

รายรับ

ผู้ประกอบการ ต้องพิจารณาอัตราการเข้าพักของผู้เช่าห้องว่าจะมีสัดส่วนเท่าใด ในแต่ละช่วงเวลา เช่น คาดว่าจะมีผู้เช่า ห้องพัก ประมาณ 50% ในช่วง 6 เดือนแรก หลังจากนั้นจะเพิ่มเป็น 70% ของจำนวนห้อง อัตราการเข้าพักนี้จะมีผล ต่อรายได้ ในแต่ละเดือนของผู้ประกอบการ เพราะนอกจากรายได้จากค่าเช่าห้องแล้วยังมีรายได้จากค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ และค่าโทรศัพท์ด้วย การประมาณการรายรับที่ดีจะทำให้ควบคุมรายจ่ายในส่วนของการดำเนินงานได้ด้วย 
 

7. ผลตอบแทนที่จะได้รับและระยะเวลาคืนทุน

          เมื่อสามารถประเมิน เงินลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ รายรับ และรายจ่ายที่จะมีขึ้นในอนาคตได้แล้วว่าเป็นจำนวน เท่าใด ก็จะทำให้ทราบถึงผลตอบแทนจากการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และระยะเวลาคืนทุนกี่ปี ซึ่งต้องใช้วิธีทางการเงิน มาคำนวณ โดยคิดถึงเรื่องมูลค่าของเงินพิจารณาจากรายได้ รายจ่าย และค่าก่อสร้าง สมมุติว่าผลตอบแทนที่ได้รับเป็น 12% คืนทุนภายใน 10 ปี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับต้องนำไปเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ย ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับควรสูง กว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

           ผลสรุปของการวิเคราะห์ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในธุรกิจ อพาร์ทเมนท์ จะทำให้ ผู้ประกอบการรู้ถึงความเป็นไปได้ของการลงทุนในธุรกิจนี้ ทำให้ทราบว่าคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่

ที่มา   http://www.keajon.com