Case Study No.14 – ปัญหาธุรกิจอพาร์ทเมนต์

@Sathon ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่ากับปัญหาที่เข้ามาทักทาย

            หนึ่งในประเภทของปัญหา เป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการที่แก้ไขยากที่สุดและไม่สามารถควบคุมได้ ก็คือ ปัญหาที่เกิดขึ้นมาจากปัจจัยภายนอก

            แต่ประเด็นน่าหยิบมาวิเคราะห์มากที่สุดในกรณีที่ผู้ประกอบการมองว่าตนเองกำลังพบกับการคุกคามจากปญั หาที่เกิดขึ้นจากปัจจัยภายนอก ก็คือ สภาวะที่เผชิญอยู่นั้นเป็นปญั หาที่แท้จริงหรือไม่ และจะมีวิธีการที่จะดำเนินกิจการต่อไปภายใต้เงื่อนไขที่ไม่สามารถควบคุมได้นั้นอย่างไร

            ดังเช่น กรณีกิจการเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์(Service Apartment) ของ ธนดล มิตรยอดวงศ์นักศึกษาปริญญาโท จากวิทยาลัยการจัดการวิทยาลัยมหิดล

            ธนดลเล่าว่า เดิมทีแล้วตนเองและครอบครัวไม่เคยดำเนินธุรกิจทางด้านเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ มาก่อนเลย แต่มีประสบการณ์จากการที่คุณพ่อคุณแม่จะ
ชอบซื้อคอนโด ซื้อบ้าน แล้วปล่อยให้เช่า มาก่อน จนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้มีการปรึกษากันในครอบครัว ถึงโครงการที่จะลงทุนสร้างกิจการของครอบครัวขึ้นมา
เพื่อช่วยกันบริหาร บวกกับที่บ้านมีที่ดินอยู่ในทำเลทองย่านสาทร จึงตัดสินใจลงทุนทำ เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ ภายใต้ชื่อ @Sathon

             ธนดล วางตำแหน่ง @Sathon ไว้ที่ตลาดบนโดยออกแบบให้เป็น เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ที่ให้ความรู้สึกและบรรยากาศเหมือนบ้าน มากกว่าอพาร์ท เมนต์ที่เป็นห้องสี่เหลี่ยม และสร้างความเป็นพรีเมี่ยมโดยมีบริการฟรีสำหรับลูกค้าอย่างครบวงจร ตัง้ แต่แม่บ้านทำความสะอาดบ้าน บริการซักเสื้อผ้า บริการอินเทอร์เน็ต บริการทรูวิชัน่ ห้องออกกำลังกาย และสวนบนดาดฟ้า และจำนวนห้องบริการเพียง 6 ห้องชุดภายใต้เนื้อที่ 130-140 ตารางเมตรต่อห้อง ราคาอยู่ระหว่าง 35,000-45,000 บาท จับกลุ่มเป้าหมาย คือชาวต่างชาติระดับบน
 

             ตัวของธนดลมั่นใจว่าหากลูกค้าได้เข้ามาเยี่ยมจะต้องประทับใจและตัดสินใจเข้ามาใช้บริการแต่ปัญหาที่เกิดขึ้นกับธนดลคือ ซอยทางเข้ามายังเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์แห่งนี้ซึ่งอยู่เกือบๆท้ายซอยนั้นดูแคบเกินไป รถสวนทางกันในซอยได้ลำบาก มิหนำซ้ำยังมีหาบเร่แผงลอยมาตัง้ อยู่เป็นระยะๆ ทำให้เขามองว่า เป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ลูกค้าไม่สนใจเข้ามาใช้บริการ เพราะหลายๆครัง้ ที่ลูกค้าขับรถมาหมายจะเข้ามาดูห้องพัก แต่เมื่อเห็นซอยแล้วก็ไม่เข้ามาเพราะมองว่าไม่สะดวก

บทวิเคราะห์และคำแนะนำ

            ในกรณีนี้ อาจารย์บุริม โอทกานนท์ มองว่าประเด็นที่ ธนดล มองว่าคือปัญหาอยู่นั้น เป็นเรื่องที่ไม่สามารถจะเข้าไปแก้ไขอะไรได้ ดังนั้นสิ่งที่ธนดลควรจะต้องวิเคราะห์ออกมาให้ชัดเจนและปรับเปลี่ยนมุมมองเสียใหม่คือ

            เรื่องแรก กลุ่มลูกค้าของ @Sathon ที่แท้จริงแล้วเป็นใคร จากข้อมูลราคาที่ธนดล วางเอาไว้คือ สามหมื่นห้าพันบาท จนถึง สี่หมื่นห้าพันบาท ราคาดังกล่าวไม่ได้เป็นราคาของกลุ่มลูกค้าระดับบนอย่างที่เข้าใจ แต่เป็นลูกค้าระดับกลางบนหรือกลุ่ม B ต้องไปมองหาดูว่ากลุ่มเหล่านี้อยู่ที่ไหน

            เรื่องที่สอง อย่ามองว่าลูกค้าจะต้องขับรถยนต์ มีคนต่างชาติจำนวนมากที่อยู่เมืองไทยหรือมาทำงานที่เมืองไทยแต่ไม่ขับรถเองและใช้บริการรถสาธารณะอย่างแท็กซี่ หรือรถไฟฟ้า ต้องไปทำการบ้านว่าคนต่างชาติลักษณะนี้มีอยู่ที่ไหนบ้าง ทำอาชีพอะไรบ้าง อย่างเท่าที่สัมผัสอยู่บ่อยๆก็จะมีอาจารย์ชาวต่างประเทศที่เข้ามาสอนหนังสือในประเทศไทย หรือชาวต่างชาติที่ทำงานตามบริษัทกลุ่มนี้ก็มีหลานคนที่ไม่นิยมขับรถ แต่มักจะใช้รถโดยสารสาธารณณะ หรือบางที่บริษัทที่ว่าจ้างให้ชาวต่างชาติมาทำงานก็จะจัดรถประจำตำแหน่งเตรียมไว้ให้

            เรื่องที่สาม หากข้ามปัญหาเรื่องซอยที่คับแคบหรือจับลูกค้ากลุ่มมีรถยนต์ ดังนั้นสิ่งที่น่าจะเชิญชวนหรือจูงใจลูกค้าที่เข้ามาอาศัยอยู่ได้ดีที่สุดคือความสะดวกในการเดินทาง หากสามารถ การันตีในเรื่องความสะดวกในการเดินทางเช่น บริการเรียกรถแท็กซี่ที่รวดเร็ว หรือรถรับส่งเข้าออก หรือบริการไปส่งที่จุดรถไฟฟ้า ก็จะสามารถนำมาใช้เป็นจุดขายได้ไม่เลวเลยทีเดียว

           สิ่งที่ธนดลต้องคิดถึงคือการสร้าง Solutionให้กับผู้เช่า มากกว่าการที่จะมองปัญหาเป็นจุดย่อยซึ่งอาจจะทำให้แก้ปญั หานี้ได้ยาก เพราะในบางปัญหานั้นอาจจะอยู่นอกเหนือการดูแลของครอบครัวของธนดลเอง ยิ่งคิดก็ยิ่งจะวิตกมากขึ้นเพราะไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้เช่น ปญั หาของซอยเข้าที่คับแคบเป็นต้น

           เพื่อที่จะจัดการกับข้อจำกัดดังกล่าวในกรณีนี้คงต้องหันมามองภาพในองค์รวม มองให้เห็นว่าผู้เช่าอพาร์ทเมนต์ของเรานั้นจะได้รับความสะดวกสบาย จากบริการที่จัดไว้ให้อย่างพร้อมเพียงได้อย่างไร อะไรที่เป็นอุปสรรค สามารถจัดการได้โดยวิธีไหนเช่น ในกรณีของการเดินทาง อาจจะจำเป็นต้องมีเครือข่ายรถแท็กซี่ รถตู้เช่า หรือรถเช่า ที่สามารถติดต่อเรียกใช้ได้อย่างทันที ซึ่งต้องสามารถเรียกให้มารับผู้เช่าได้เร็ว ในราคาเหมาะสม ถ้าทำได้สิ่งเหล่านี้ก็จะช่วยลดอุปสรรคที่เกิดขึ้นได้ และไม่ทำให้ซอยที่คับแคบกลับกลายมาเป็นอุปสรรคของธุรกิจเรา
 

ธนดล มิตรยอดวงศ์ เป็นนักศึกษาปริญญาโท สาขา นวัตกรรมในการจัดการ (หลักสูตรนานาชาติ) วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล
ติดต่อธนดล: อีเมลนี้จะถูกป้องกันจากสแปมบอท แต่คุณต้องเปิดการใช้งานจาวาสคริปก่อน

Web Ref.: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ (ฉบับย่อ)
http://matichon.co.th/prachachat/prachachat_detail.php?s_tag=02biz05240451&day=2008-04-24&sectionid=0214
24 เมษายน พ.ศ. 2551 ปีที่ 31 ฉบับที่ 3995 (3195)

ที่มา   http://inside.cm.mahidol.ac.th/mkt

        http://inside.cm.mahidol.ac.th/mkt/images/article/PDF/MK_Learning_14.pdf