สัญญาเช่า...ที่พักอาศัย (Lisa ฉ.37/2552)
วัน: เสาร์ 02 ม.ค. 10@ 02:04:29 ICT
หัวข้อ: ความรู้ คู่คิด คือความรู้ทางกฏหมาย
 

สัญญาเช่า...ที่พักอาศัย (Lisa ฉ.37/2552)

โดย อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช   
น.บ. , น.บ.ท. , น.ม. (กฎหมายมหาชน)

             ปัจจุบันความต้องการที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ๆ อย่างเชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น โคราช หาดใหญ่ ฯลฯ พุ่งสูงปรี้ดปร้าดเลยนะครับ คุณผู้อ่าน Lisa ก็ลองสังเกตหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมีเนียม อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น ทาวน์เฮ้าส์ ที่ผุดขึ้นมาแถวบ้านคุณสิครับ เยอะแยะไปหมดเลยใช่ไหมครับ? โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ก็ต้องบอกว่าใครเป็นนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ร่ำรวยไปตามๆ กันครับ

              อย่างไรก็ตามสำหรับคนที่เพิ่งจบการศึกษา หรือคนที่ยังไม่แน่ใจว่าชีวิตตัวเองจะอาศัยอยู่ที่ใดของโลกใบนี้ เช่นอาจจะไปอยู่ต่างจังหวัด หรือไม่ก็อาจจะทำงานหรือเรียนต่อต่างประเทศก็มักจะเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดฯ อพาร์ทเม้นท์หรือแมนชั่นในช่วงที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ๆ ซึ่งสัญญาเช่าที่พักอาศัยประเภทนี้นั้นมีรายละเอียดทางกฎหมายอย่างไรบ้าง ผมจะคุยกับคุณผู้อ่าน Lisa ในคอลัมน์ Woman & Law ฉบับนี้ครับ

เช่าที่พัก...ต้องทำสัญญาเช่า

              การเช่าที่พักหรืออาคารสำนักงาน คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือสิ่งของที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ แตกต่างจากการเช่าสังหาริมทรัพย์ (โต๊ะ เก้าอี้ คอมพิวเตอร์ รถยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องใช้สำนักงาน ฯลฯ) เพราะกฎหมายกำหนดให้การเช่าบ้าน อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมีเนียม ที่ดิน อาคารสำนักงาน ฯลฯ ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือเช่าให้ชัดเจน 

              แถมยังต้องพิจารณาประเภทในการเช่าอีกด้วยครับ โดยหากเป็นการเช่าระยะสั้นๆ คือไม่เกิน 3 ปี เช่นเช่าห้องพัก เช่าหอพัก ฯลฯ ก็ทำสัญญา (กันเอง) ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า แต่ถ้าหากคุณต้องการเช่าพื้นที่ บ้าน ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน หรือที่ดินมากกว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยนะครับ อย่างไรก็ตามไม่ว่าคุณจะผูกพันกับบ้านที่คุณเช่าแค่ไหน หรืออยากทำงานที่ตึกเดิมที่คุณเช่านานเพียงไรก็ตาม แต่กฎหมายกำหนดการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งได้ไม่เกิน 30 ปี (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 540) ดังนั้นถ้าท่านอยากอยู่ต่อ ก็ต้องทำสัญญาใหม่นะครับ

สัญญาเช่า…ไม่จำเป็นต้องยาวยืด

               หลังจากที่คุณตกลงใจแล้วว่าจะเช่าบ้าน ที่ดิน ห้องพัก บ้านเช่า ตึกที่ทำงาน ฯลฯ แล้วก็ต้องถึงคราวทำสัญญาตามกฎหมายแล้วครับ…ใจเย็นๆและไม่ต้องกลัวว่าจะเสียเปรียบใครนะครับ สำหรับการทำสัญญาเช่า ไม่ใช่เรื่องใหญ่ ไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก และไม่จำเป็นต้องร่างข้อความให้ยาวเหยียดครับ ขอแค่ให้มีข้อความที่ระบุว่า…ใครเช่าอะไรจากใคร เวลายาวนานเท่าไร ค่าเช่าเท่าไหร่ แล้วมีการลงนามระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 537-538) เพราะข้อความในกฎหมายที่เกี่ยวกับ “การเช่า” ต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนว่าใคร หรือฝ่ายไหนต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 546-563) ซึ่งใจความก็คือ “ผู้ให้เช่า” ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่สมบูรณ์และพร้อมใช้งาน ส่วน “ผู้เช่า” ก็ต้องจ่ายค่าเช่าและดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นเสมือนเป็นทรัพย์ของตนครับ

              คุณผู้อ่านจะสังเกตได้ว่า สัญญาเช่าที่มีรายละเอียดเยอะแยะมากมายส่วนใหญ่เป็นเงื่อนไขเพิ่มเติมที่นอกเหนือจากกฎหมายที่ “ผู้ให้เช่า” เขาต้องการจาก “ผู้เช่า” ซึ่งถ้าไม่ขัดกับความสงบเรียบร้อยของสังคม กฎหมายก็อนุญาตทั้งนั้นแหละครับ ขึ้นอยู่กับว่าคุณผู้เช่าจะยอมรับเงื่อนไขเหล่านั้นไหม

หลังเช่าแมนชั่น 1 ปี...ต่อสัญญาอัตโนมัติ ?

                โดยส่วนใหญ่การเช่าที่พักอาศัยประเภทบ้านเช่า อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์เฮ้าส์ แมนชั่น คอนโดมีเนียม หอพักก็จะไม่ทำสัญญากันเกิน 3 ปี เพราะอย่างที่ผมเรียนไปตั้งแต่แรกว่าหากเป็นการเช่าเกิน 3 ปี ก็ต้องไปทำสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครับ ซึ่งเท่าที่สังเกต เขาก็จะทำสัญญาปีต่อปีครับ

                ในกรณีที่พ้นปีสัญญาไปแล้ว เช่นทำสัญญาเช่าปีต่อปี พอขึ้นปีที่สองของการเช่าแล้วผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็ไม่ต่อสัญญาระหว่างกันเป็นเรื่องเป็นราว ขณะที่ผู้เช่าก็ยังอาศัยอยู่ที่ห้องนั้นหรือว่าบ้านหลังนั้นโดยที่ผู้ให้เช่าก็ไม่ทักท้วง ถือว่าเป็นการต่อสัญญากันอัตโนมัติ (ตามเงื่อนไขเดิม คือค่าที่พัก หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ) โดยไม่มีกำหนดเวลาเลยนะครับ (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 570) 

               อย่างไรก็ตามในกรณีที่ไม่ต่อสัญญาเป็นเรื่องเป็นราว ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็สามารถทำได้ โดยต้องแจ้งให้คู่สัญญาทราบล่วงหน้า เช่นถ้าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนก็บอกล่วงหน้าก่อน 1 เดือน ไม่จำเป็นต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 566) เมื่อบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขนี้แล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันสิ้นสุดครับ

                  ในทางกฎหมายนั้นไม่ว่าจะเป็นสัญญาใดๆ ก็ตามคุณผู้อ่านควรจะต้องพิจารณารายละเอียดให้รอบคอบนะครับ ส่วนคุณผู้อ่านท่านใดที่ใช้สัญญาใจในการเช่าหรือให้เช่าที่พักอาศัยคงต้องคุยกันอีกยาวครับ ดังนั้นหากจำเป็นต้องทำสัญญาระหว่างกันเมื่อใด ก็ขอให้ทำสัญญากันให้ถูกต้องตามกฎหมายเป็นดีที่สุดครับผม