เทคโอเวอร์อพาร์ทเม้นท์อย่างไร? คือ สิ่งที่นักลงทุนต้องรู้และเข้าใจ

            จากแหล่งสาธารณูปโภคที่กำลังสร้างขึ้นทั้งจากหน่วยงานของรัฐและเอกชนในปัจจุบัน ทำให้คนที่กำลังหาช่องทางทำธุรกิจแล้วละก็ ธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นอีกหนึ่งในระดับต้นๆ ที่มีความน่าสนใจไม่น้อย แต่การที่จะดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จคงจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็คงที่จะไม่ยากจะเกินไปหากคุณมีความรู้แล้วความเข้าใจในการดำเนินธุรกิจ

            ดังนั้นแล้ว สกู๊ปพิเศษ ฉบับนี้ เราจะมาให้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับแนวทางการเทคโอเวอร์หอพัก-อพาร์ทเม้นท์ โดยได้ คุณวิศิษฐ์ คุณาทรกุล นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์, ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียวตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด มาเป็นผู้ให้ความกระจ่างในเรื่องนี้

            คุณวิศิษฐ์ กล่าวว่า “ในช่วงภาวะเศรษฐกิจสภาพนี้ถ้ามองในภาพรวมแล้ว การลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีความน่าสนใจอยู่ ซึ่งการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีมูลค่าการลงหลายขนาด อย่างเช่นในอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก ราคาโดยเฉลี่ยประมาณ 30 ล้านขึ้นไป ในแนวทางการเทคโอเวอร์ จะต้องดูเรื่องทำเลที่ตั้ง ปริมาณทรัพย์ในละแวกนั้น และผู้แข่งขันในตลาดเดียวกัน ในกรณีการเทคโอเวอร์อพาร์ทเม้นท์เก่า อัตราผลตอบแทน ซึ่งขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนแต่ละท่านว่าสนใจแนวทางผลตอบแทนระยะสั้นหรือระยะยาว โดยเรื่องผลตอบแทน จะมองออกเป็น 2 เรื่อง คือ ผลตอบแทนระยะสั้น อัตราผลค่าตอบแทนของค่าเช่าต่อเนื่องไป อัตราผลตอบแทนในการขายต่อ ในขณะที่ผลตอบแทนระยะยาว กรณีที่ถือครองอพาร์ทเม้นท์ไว้ คือ คอนโดมิเนียม ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทรัพย์สิน สภาพภายในห้องนั้น”
 
            เรื่องของทำเลที่ตั้งนั้นสำคัญที่สุด ถ้าเราลงทุนเรื่องของอพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม สิ่งที่เราต้องการสูงสุดคือผู้เช่า ถ้าเรามีอพาร์ทเม้นท์ ในทำเลที่มี Demand สูง จะมองออกเป็น 2 ลักษณะ ลักษณะแรก คือ แหล่งงาน และลักษณะที่ 2 คือสถานศึกษา สองลักษณะนี้จะเป็นกำไรในการเช่า อย่างเรื่องของคอนโดมิเนียม บริเวณลาดพร้าวจะมีเยอะมากที่สุด คือ สถานศึกษาจะมีนักศึกษาหมุนเวียนทุกๆ 4 ปี หลายแห่งมีที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัยหอการค้า มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิต หรือมหาวิทยาลัยเปิดหลายๆ แห่ง รวมทั้งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ วิทยาเขตรังสิต หรือมหาวิทยาลัยหัวเฉียว บางนา ตรงนี้ก็น่าสนใจ อีกส่วนหนึ่งก็จะเป็นเรื่องของแรงงาน ส่วนใหญ่จะอยู่ใจกลางเมือง แรงงานของกลุ่มระดับกลางและบน ส่วนใหญ่จะอยู่ใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สาทร สีลม ราชดำริ และในช่วงรัชดา อีกกลุ่มจะเป็นอพาร์ทเม้นท์ระดับกลางและล่าง เดือนละไม่กี่พันบาท ก็จะอยู่บริเวณนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ หรือจะเป็นมหาวิทยาลัยเอกชนที่มีขนาดเล็ก
 
ในขณะเดียวกันเรื่องของสาธารณูปโภคต่างๆ ของทำเลที่ตั้ง เป็นอีกส่วนหนึ่งที่สำคัญ ปัจจุบันในเรื่องของทางด่วน รถไฟฟ้า รถไฟฟ้าใต้ดิน มีปัจจัยสำคัญอย่างมากในการเคลื่อนย้ายของคนที่อยู่อาศัยพักที่หนึ่งและทำอีกที่หนึ่ง อย่างเช่นในอนาคต เรื่องอพาร์ทเม้นท์ในใจกลางเมือง อาจจะมีผลกระทบบ้างเล็กน้อยจากเรื่องรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายที่ยาวมากและจะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ จะเกิดสถานีอีกหลายสถานี หากอพาร์ทเม้นท์มีราคาแตกต่างกันมาก ผู้เช่าอาจจะเลือกไปอยู่ในสถานีรถไฟฟ้าที่ไกลขึ้น อย่างเช่น ในประเทศญี่ปุ่น ฮ่องกง หรือสิงคโปร์ ที่เขาจะไปอยู่ในสถานีที่ไกลกว่าแต่ราคาค่าเช่าที่ถูกกว่า เรื่องของสภาพแวดล้อมที่ดีกว่า แต่ทั้งนี้อพาร์ทเม้นท์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นใหม่ในเขตรอบนอก ปัจจัยอย่างหนึ่งก็คือเรื่องสาธารณูปโภค หรือสถานที่อื่นๆ ที่จะสนับสนุน เช่น ห้างสรรพสินค้า และก็เรื่องของร้านอาหาร เพราะในบริเวณใจกลางเมืองมีห้างสรรพสินค้าและร้านค้าเป็นจำนวนมาก ถ้าออกไปอยู่ชานเมืองจะเกิดในเรื่องของ Community mall ก็จะเกิดอเวนิว ก็ถือว่าเป็น Community mall เล็กๆ และเกิดมากขึ้นในอนาคต เพราะว่ากลุ่มต่างๆ เหล่านี้ไม่ต้องการเดินทางไกล
 
มีงานวิจัยหลายแห่งบอกว่า ผู้ที่อยู่อพาทเม้นท์ ส่วนใหญ่จะไม่มีความนิยมเดินห้างสรรพสินค้าเท่าไร แต่จะเดินพวก บิ๊กซี โลตัส คาร์ฟู จะไม่ค่อยเดินเซ็นทรัล โรบินสัน เดอะมอลล์ เพราะจะซื้ออาหารและกลับที่พัก และการทำอาหารในอพาร์ทเม้นท์ก็จะน้อยลง เพราะว่าอพาร์ทเม้นท์หนึ่งจะอยู่กัน 1-2 คน การที่จะทำอาหารก็ไม่ใช่เรื่องง่าย และก็จะมีต้นทุนที่สูงขึ้น และบางอพาร์ทเม้นท์ไม่อนุญาตให้ทำอาหารในอพาร์ทเม้นท์นั้นๆ ตรงนี้ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งในเรื่องสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องพิจารณา
 
ในสถานศึกษา ภาคสินค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ สมัยนี้ผู้คนมักอยากที่จะลงจากตัวอาคาร แล้วสามารถเดินไปทำงานได้เลย โดยเฉพาะพวกต่างชาติ จะสังเกตกลุ่มอพาร์ทเม้นอย่างเกรดสูงแถวสาทร รัชดา ยังมีอีกหลายกลุ่มมาก ที่ต้องการที่จะเดินเข้าไปทำงานโดยตรง หรือขึ้นรถไฟฟ้าเพียงหนึ่งถึงสองสถานี ฉะนั้นถ้าเรามองเรื่องทำเลที่ตั้งตรงนี้แล้ว เราจะมองเห็นอพาร์ทเม้นท์ที่แยกออกเป็นสองกลุ่มหลักๆ คือ กลุ่มนิสิตและคนทำงาน อีกกลุ่มก็จะอยู่ไกลออกไปจะใช้บริการรถเมล์ หรือรถประจำทาง มีรายได้ประจำวัน หรือเงินเดือนน้อย มีเวลาในการเดินทางมาก สุดท้ายแล้วเราจะไปมองในเรื่องของอัตราค่าตอบแทน และอีกส่วนหนึ่งคือมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินในอนาคต
 
คุณวิศิษฐ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในเรื่องของความต้องการในพื้นที่ต่างๆ ปัจจุบันมีหลายๆพื้นที่ที่มีความต้องการสูง เช่น มหาวิทยาลัยเปิดใหม่ อย่างล่าสุดจะมีมหาวิทยาลัยหัวเฉียวที่จะรับนักศึกษาเพิ่มอีกจำนวน 1,000 คน ทำให้มีโอกาส ในการเข้าไปดูทำเล เพื่อหาอพาร์ทเม้นท์ต่างๆ ที่จะรองรับนักศึกษา ก็เหมือนกับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ในอดีต คนที่เข้าไปสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์ก่อนก็จะได้เปรียบ ได้เข้าไปดู Demand และก็กำหนดอัตราค่าเช่า ทำอย่างไรให้นักศึกษาอยู่ในอพาร์ทเม้นท์นั้นนานๆ ทำให้เราต้องไปดูความต้องการอื่นๆ ภายในอพาร์ทเม้นท์นั้นด้วย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเฟอร์นิเจอร์ เรื่องของสาธารณูปโภค เช่น สนามกีฬา ห้องออกกำลังกาย อินเทอร์เน็ต นี่ก็เป็นส่วนสำคัญอย่างมาก ถ้าเราจะเจาะกลุ่มอพาร์ทเม้นท์ที่เป็นกลุ่มนักศึกษา ในปัจจุบันร้อยละ 100 ใช้อินเทอร์เน็ต หรือว่าคนที่ทำงานใจกลางเมือง ก็มีความต้องการใช้อินเตอร์เน็ตเป็นอย่างมาก ไม่เหมือนดังในอดีตที่ผ่านมา
 
นอกจากนี้ควรจะมีพื้นที่โล่ง ไม่ว่าจะเป็นสวนสาธารณะ ร้านกาแฟ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ที่จำเป็น เพราะคนที่อยู่อพาร์ทเม้นท์ระดับกลางและบนส่วนใหญ่จะไม่นิยมซักผ้าเอง จะใช้บริการซัก-รีด ความต้องการทรัพย์สินอื่นๆ ที่เราจะมอง คือ การเกิดแหล่งงานใหม่ เช่น ศูนย์ราชการ ถ.แจ้งวัฒนะ จะมีข้าราชการที่จะย้ายไปอยู่บริเวณนั้นเป็นจำนวนมาก สังเกตได้ว่าจะมีคอนโดมิเนียมสร้างใหม่เกิดขึ้นบริเวณ ถ.แจ้งวัฒนะ จำนวนหนึ่งเป็นข้าราชการที่ย้ายไปจะมีอยู่สองกลุ่ม กลุ่มแรก คือ ต้องการซื้อเพื่ออยู่ ซึ่งจะถูกกว่าการเช่า อีกกลุ่มหนึ่ง คือ ต้องการเช่า เราจะเห็นว่าเรื่องการย้ายแหล่งงานจะมีผลต่ออพาร์ทเม้นท์ เช่น ดอนเมือง ในอดีตบริเวณนั้นจะมีความคึกคักมาก ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็จะขายดี เมื่อมีการย้ายสนามบิน ทำให้ความต้องการซื้อนั้นย้ายไปอยู่สุวรรณภูมิ บ้านขายดีขึ้น อพาร์ทเม้นท์บริเวณนั้น มีการสร้างมากขึ้น อัตราการปล่อยเช่าดีกว่า หรือกรณีในบริเวณนวนคร ที่มีโรงงานอยู่เป็นจำนวนมาก อพาร์ทเม้นท์ที่สร้างแล้วมีผู้ย้ายออกค่อนข้างมาก ทำให้รายได้มีน้อย นั้นก็ขึ้นอยู่การย้ายแหล่งงาน
 
การปล่อยเช่าในปัจจุบัน หากไม่มีความรู้ในการบริหารอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งต้องใช้ความรู้มากกว่าการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ถ้าคุณเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์แห่งหนึ่ง คุณจะต้องจ้างยาม จ้างแม่บ้าน ต้องมีระบบคีการ์ด หากเราเป็นนักลงทุนใหม่ ต้องการความสะดวกสบายในการบริหารการจัดการ ในเรื่องต่างๆ เหล่านี้ ผมแนะนำว่าให้ไปซื้อคอนโดมิเนียม แล้วนำมาปล่อยเช่า อัตราผลตอบแทน อยู่ประมาณ ร้อยละ 6 แต่ทำให้คุณสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในราคาถูกกว่าทั่วไป การเป็นเจ้าของคอนโดมีเนียมคนเดียว ก็จะมีความสะดวกในการบริหารการจัดการ และถ้าอยู่ในทำเลที่ดี เช่น สาทร สุขุมวิท สีลม ความต้องการในการเช่ามีสูง แต่ก็จะมีข้อเสีย หากคุณไม่ปล่อยเช่าก็จะมีค่าใช้จ่าย เรื่องของค่าส่วนกลาง แต่หากมองเรื่องของอพาร์ทเม้นท์ ที่มีห้องจำนวนมาก ลักษณะการลงทุนจะแตกต่างกัน
 
และอีกเรื่องหนึ่ง คือ ความต้องการเช่าของกลุ่มต่างชาติ ที่จะมีอยู่หลายแบบ เช่น การเข้ามาทำงานให้กับหน่วยงานของบริษัทแม่ หรือขององค์การยูเนสโก องค์การสหประชาชาติ หรือบริษัทใหญ่ ที่มีนโยบายในการเช่า เช่น เขามีนโยบายการเช่าต่อเดือน 1-2 แสนบาท อย่างบ้านของแลนด์ แอนด์ เฮาส์ บริเวณถนนนราธิวาส มีผู้เช่าเต็ม อัตราค่าเช่าเกือบ 2 แสนบาท เพราะว่ามีพื้นที่กว้างขวาง มีหลายห้องนอน ซึ่งคุ้มค่ากว่าการเช่าอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดมิเนียมแน่นอน ทั้งหมดนี่คือสิ่งที่นักลงทุนที่คิดจะลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้อง กลับไปทำการบ้านก่อนที่เริ่มลงมือ คุณวิศิษฐ์ กล่าวทิ้งท้าย
 
ที่มา http://www.buildernews.in.th