ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อธุรกิจ เจ เจ อพาร์ทเม้นท์
A STUDY OF FACTOR THAT EFFECTED J.J. APARTMENT

รายวิชา 961 370 การแก้ไขปัญหาและการตัดสินใจ
หลักสูตรบริหารธุรกิจบัณฑิต
คณะวิทยาการจัดการ มหาวิทยาลัยขอนแก่น

ชื่อผู้จัดทาโครงการ :

• นางสาวธัญนาฏ ญาณพิบูลย์       รหัสประจาตัว 493210219-6
• นางสาวเอื้อมพร ตั้งอาพรทิพย์    รหัสประจาตัว 493210234-0
• นางสาวเกศกนก โสมน้อย          รหัสประจาตัว 493210795-0
• นางสาวสุธีรา เหลืองทวีผล         รหัสประจาตัว 493210818-4
• นางสาวปาริฉัตร ทิลารักษ์          รหัสประจาตัว 493210807-9

หลักการและเหตุผล

         การเจริญเติบโตของธุรกิจ ส่งผลต่อการขยายงานขององค์กรต่าง ๆ และสถาบันการศึกษาต่าง ๆ ได้พัฒนาและผลิตบุคลากรเพื่อป้อนตลาดแรงงาน กระบวนการดังกล่าวเป็นวงจรของกระบวนการทางานในปัจจุบัน ทาให้ส่งผลต่อธุรกิจต่างๆ อย่างต่อเนื่องและจากตัวเลขการเพิ่มขึ้นของการจ้างงานต่างๆ ทาให้มองเห็นช่องทางในการสร้างรายได้อีกหลายประการ ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจอาหาร ธุรกิจขนส่ง ธุรกิจเสื้อผ้า และที่เราไม่สามารถมองข้ามไปได้ คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ในขณะนี้มีการแข่งขันอย่างดุเดือด 

         และมีธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อีกประเภท คือ ธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ซึ่งถือเป็นช่องทางหนึ่งที่สร้างกำไรให้กับเจ้าของธุรกิจดังกล่าวเป็นอย่างดี ถึงแม้ว่าการทาธุรกิจดังกล่าวจะมีระยะเวลาในการคืนทุนช้ากว่าธุรกิจอื่นๆ แต่ก็เป็นธุรกิจที่เรามักเรียกกันว่า“เสือนอนกิน”

         ในปัจจุบัน นักศึกษาที่มีภูมิลำเนาอยู่ในต่างจังหวัดมีความต้องการศึกษาต่อในระดับปริญญาด้วยกันทั้งนั้น ซึ่งหากจะกล่าวถึงสถานศึกษาในจังหวัดขอนแก่นนั้น  มหาวิทยาลัยขอนแก่นเป็นมหาวิทยาลัยแรกๆ ที่ทุกคนต้องนึกถึง เนื่องจากมหาวิทยาลัยขอนแก่น เป็นมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงที่ดี มีคุณภาพ และได้ก่อตั้งมานาน จึงทำให้มีจานวนนักศึกษาเพิ่มมากขึ้น  หอพักในมหาวิทยาลัยจึงไม่เพียงพอต่อความต้องการของนักศึกษา และหอพักในมหาวิทยาลัยก็ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวกในด้านต่างๆมากนัก 

         ดังนั้น หอพักเอกชนต่างๆ จึงเข้ามาเป็นทางเลือกต่อนักศึกษามากขึ้น เนื่องจากมีสิ่งอานวยความสะดวกมากกว่าหอพักในมหาวิทยาลัย ระยะทางในการเดินทางก็ไม่ได้แตกต่างกันแต่อย่างใด และที่สาคัญหอพักเอกชนก็ไม่ได้มีกฎระเบียบที่เคร่งครัดและมากมายเท่ากับหอพักในมหาวิทยาลัย

         เหตุนี้ จึงทำให้นักศึกษาส่วนใหญ่เลือกที่จะอาศัยในหอพักเอกชนมากกว่าหอพักในมหาวิทยาลัย  ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่จะประกอบธุรกิจหอพักเอกชนบริเวณรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่น  ด้วยเหตุนี้จึงทาให้เกิดการแข่งขันด้านธุรกิจหอพักสูงขึ้นตามไปด้วย นักศึกษาจึงมีทางเลือกที่หลากหลาย ในการเข้าพักหอพักใดหอพักหนึ่งซึ่งขึ้นอยู่กับ ความพึงพอใจของตัวนักศึกษาเอง บรรดาธุรกิจหอพักแต่ละแห่งจึงต้องมีกลยุทธ์ที่คอยดึงดูดให้นักศึกษาเข้ามาพักที่แตกต่างกันออกไป ทาให้ผู้ดาเนินธุรกิจหอพักต้องทำการสำรวจความต้องการของนักศึกษาถึงปัจจัย ที่จะทำให้นักศึกษาเข้าพักหอพักว่ามีอะไรบ้าง เช่น ราคา สิ่งอานวยความสะดวกภายใน ระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นหลักเกณฑ์ที่ใช้ในการตัดสินใจที่จะเลือกเข้าพักในหอพักใดหอพักหนึ่ง และเพื่อนามาปรับปรุงสภาพหอพักให้ตอบสนองอย่างตรงตามความต้องการของนักศึกษา ซึ่งจะถือได้ว่าเป็นการได้เปรียบทางด้านคู่แข่งอีกทางหนึ่งด้วย

          ธุรกิจหอพักเอกชน โดยรวมแล้วมีระบบการบริหารที่คล้ายๆกัน แต่เนื่องจากในปัจจุบันมีการแข่งขันกันสูง หอพักแต่ละหอพักจึงต้องมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงให้หอพักดีขึ้น หรือเรียกว่าพัฒนาให้เหมาะกับยุคสมัยนั่นเองเพื่อรองรับนักศึกษา เพราะมีหอพักที่เปิดใหม่มากมาย นักศึกษาจึงต้องเลือกหอพักที่ดีที่สุดและเหมาะสมกับตนเอง ดังนั้นจึงมีการศึกษาวิจัยเกี่ยวกับปัจจัยที่มีผลกระทบต่อธุรกิจหอพัก : กรณีศึกษา เจ เจ อพาร์ทเม้นท์ เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจที่จะเลือกเข้าพักในหอพักของนักศึกษา และเพื่อให้ผู้ประกอบการธุรกิจหอพักนาไปเป็นแนวทางในการปรับปรุงหอพักให้ดีขึ้น เพื่อความพึงพอใจของนักศึกษา และผลตอบแทนที่สูงขึ้นที่ผู้ประกอบการจะได้รับ เหตุผลที่ทาการศึกษา เจ เจ อพาร์ทเม้นท์นั้น เนื่องจาก เจ เจ อพาร์ทเม้นท์เป็นหอพักที่มีสมาชิกในกลุ่มพักอาศัยที่นี่ ซึ่งง่ายต่อการสังเกตการณ์ต่างๆ และง่ายต่อการติดต่อประสานงาน

สรุปผลการดาเนินงาน

          ธุรกิจหอพักเอกชน เป็นธุรกิจที่มีการเจริญเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ดังจะเห็นได้จากการเพิ่มจานวนของหอพักเอกชน ทั้งนี้เนื่องจากนักศึกษามหาวิทยาลัยขอนแก่นมีความต้องการที่พักอาศัยเป็นจานวนมาก ซึ่งจาการสารวจพบว่าหอพักที่สร้างขึ้นล้วนมีนักศึกษาและบุคคลทั่วไปพักอาศัยทั้งนั้น และยังคงมีความต้องการหอพักเอกชนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อาจเป็นเพราะนโยบายการรับนักศึกษาเพิ่มของมหาวิทยาลัย จึงทาให้ธุรกิจหอพักเอกชนมีการเติบโตมากยิ่งขึ้น

          ธุรกิจหอพักเอกชน โดยรวมแล้วมีระบบการบริหารที่คล้ายๆกัน หอพักจึงต้องมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลง ให้เหมาะสมกับยุคสมัยนั้นเอง ดังนั้นจึงทำการศึกษาปัจจัยที่มีผลกระทบต่อธุรกิจหอพัก โดยใช้กรณีศึกษา เจ เจ อพาร์ทเม้นท์ เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจที่จะเลือกเข้าพักในหอพักของนักศึกษาและเพื่อให้ผู้ประกอบการธุรกิจหอพัก นาแนวทางไปปรับปรุงและพัฒนา

          กิจการหอพักให้ดีขึ้น เจ เจ อพาร์ทเม้นท์ ตั้งอยู่เลขที่ 140/228 ซอยอดุลยราม 1/1 ถนนมิตรภาพ ตาบลในเมือง จังหวัดขอนแก่น 40000 เจ้าของกิจการ คือ นางเบญจา สุขสันติชัย จากการเก็บข้อมูลทั้งการ การสอบถาม การสัมภาษณ์ พบว่า เจ เจ อพาร์ทเม้นท์ มีจุดเด่นทางด้าน ราคาห้องพักเหมาะสม ทำให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายตัดสินใจเลือกเข้าพัก มีการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาใช้เช่น internet เมื่อเปรียบเทียบกับหอพักอื่นพบว่า เจ เจ มีที่ตั้งของหอพักที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย อยู่ใกล้แหล่งชุมชน และมีรถโดยสารประจาทางผ่าน ทำให้สะดวกในการเดินทาง

         สำหรับปัญหาซึ่งทางกลุ่มต้องดำเนินการแก้ไขมีดังนี้คือ

ด้าน Product

• ห้องพักมีขนาดเล็ก แนวทางแก้ไขคือ ควรมีการจัดตาแหน่งของเฟอร์นิเจอร์ให้เป็นสัดส่วน ขนาดของเฟอร์นิเจอร์ต้องไม่ใหญ่จนเกินไป เพื่อให้ห้องพักดูกว้างขึ้น
• สิ่งอานวยความสะดวกน้อย แนวทางการแก้ไขคือ ควรมีการนาสิ่งอานวยความสะดวกมาให้บริการแก่ผู้เช่าห้องพัก เช่น โทรทัศน์ ตู้เย็น เป็นต้น เพื่อเป็นการดึงดูดความสนใจของผู้ที่จะเช่าห้องพัก และเป็นการตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป็นอย่างดี
• ระบบการรักษาความปลอดภัยไม่ดีพอ แนวทางการแก้ไข ควรมีการนาระบบรักษาความปลอดภัยมาใช้ เช่น Key Card จะทาให้ผู้ที่ไม่ได้พักอาศัยใน เจ เจ อพาร์ทเม้นท์ไม่สามารถขึ้นบนหอพักก่อนได้รับอนุญาตจากผู้ที่อาศัยอยู่ และมี รปภ.ในตอนกลางคืน กล้องวงจรปิดนอกอาคาร เพื่อให้ปลอดภัยกับรถที่จอดภายนอกอาคาร และหากมีเหตุฉุกเฉินยังสามารถตรวจสอบจากกล้องวงจรปิดได้ เป็นต้น
• มีรูปแบบของห้องพักเพียงแบบเดียว แนวทางการแก้ไข ควรเพิ่มรูปแบบของห้องพักเพื่อให้ผู้เช่ามีทางเลือกเพิ่มมากขึ้น เพิ่มห้องแอร์ เข้าไปเสริม เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับค่าเช่าห้องพักได้อีกทางหนึ่งด้วย

ด้าน Promotion

        ปัจจุบันหอพัก เจ. เจ อพาร์ตเม้นต์ ยังไม่มีการจัดโปรโมชั่นในการจูงใจลูกค้าและยังไม่มีการประชาสัมพันธ์ แนวทางในการแก้ไขปัญหาคือ

1. จัดทาโปรโมชั่น การให้ส่วนลด 5% เป็นเวลา 3 เดือน แก่ผู้ที่พักอาศัยครบ 1 ปีหรือมีความต้องการพักอาศัยต่อ
2. จัดทาการประชาสัมพันธ์โดย การเป็นผู้สนับสนุนกิจกรรมต่างๆของมหาวิทยาลัยขอนแก่นเพื่อให้รู้จักหอพักมาขึ้น
3. จัดทาป้าย ชื่อห้องพักไว้ โดยติดตั้งป้ายให้ตั้งอยู่บริเวณทางซอยทางเข้า ซึ่งช่วยในการโฆษณาและให้เป็นที่รู้จัก เป็นป้ายบอกทางเข้า ให้สามารถเห็นได้ชัดและหาได้ง่าย

ด้าน Place

• ที่จอดรถคับแคบ ไม่เพียงพอ แนวทางในการแก้ไขคือ หอพักควรจัดหาที่จอดเพิ่มเติม โดยการ หาที่ว่างเพื่อให้บริการจอดรถ ซึ่งในปัจจุบันเจ้าของ เจ เจ อพาร์ทเม้นต์ ก็มีที่ว่างเปล่าใกล้เคียงกับ เจ เจ อพาร์ทเม้นต์ อยู่แล้ว ดังนั้น ควรใช้ที่ว่างตรงนี้ให้เกิดประโยชน์ขึ้น โดยการนามาทาเป็นที่จอดรถเพื่อความสะดวกสบาย และความเป็นระเบียบเรียบร้อยของหอพักด้วย
• บริเวณหอพักค่อนข้างจากัด แนวทางในการแก้ไขคือ ดังนั้น ทางกลุ่มจึงเห็นว่าก็ควรจัดให้มีการปลูกไม้ดอกไม้ประดับให้ดูร่มรื่นสบายตา และให้มีการจัดสถานที่บริเวณนั้น เพื่อให้ดูโล่ง และกว้างขวางขึ้น ลดความแออัดลงได้บ้าง

        จากการศึกษาพบว่า เจ เจ อพาร์ทเม้นต์ มีปัญหาที่ต้องไปรับการแก้ไข ถ้าเจ้าของกิจการนาแนวทางที่ทางกลุ่มได้เสนอไปปรับปรุงแก้ไขแล้ว เจ เจ อพาร์ทเม้นต์ ก็จะเป็นห้องพักที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง และยังสามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้

Full Text  http://www.ms.kku.ac.th/mslib/download/2552/03.pdf