ศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
บริเวณหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย

The Feasibility Study of Rental Apartment Project in the Area
Behind the University of the Thai Chamber of Commerce

  ชื่อผู้วิจัย ผู้ช่วยศาสตราจารย์รุ่งโรจน์ เบญจมสุทิน , นางสาวสุนิสา สุบิน
  คณะเศรษฐศาสตร์, มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย

บทคัดย่อ

          การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ด้านเทคนิค ด้านการตลาด และด้านการเงิน ในโครงการลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าบริเวณหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และเพื่อพิจารณาถึง ผลตอบแทนจากการลงทุน ความคุ้มค่าต่อการลงทุน ความอ่อนไหว และความเหมาะสมในการลงทุน ซึ่งในการศึกษานี้ได้ทำการวิเคราะห์เชิงพรรณนาด้วยการรวบรวมข้อเท็จจริงต่างๆ เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในทางด้านเทคนิคและการตลาด ส่วนการวิเคราะห์เชิงปริมาณ เป็นการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน โดยใช้เกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุนดังนี้: มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อค่าใช้จ่าย (Benefit Cost Ratio : BCR) อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate of Return : IRR) ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน (Break Even Point) และการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ (Project Sensitivity Analysis)

         ผลการศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิค พบว่า ทั้งทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และลักษณะการออกแบบก่อสร้างอาคาร ห้องพักถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารจึงมีความเป็นไปได้ในทางเทคนิค ส่วนการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่า แม้จะมีการแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรง แต่ด้วยจุดแข็งและกลยุทธ์การตลาดที่โครงการนี้จะนำมาใช้ จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีผู้เข้าพักเต็มตามจำนวนห้องพักของโครงการ

        เมื่อพิจารณาผลการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 6,345,508บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ 9.65% อัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนของ โครงการ% (BCR) เท่ากับ 1.11 ระยะเวลาการคืนทุน 11 ปี 5 เดือน จุดคุ้มทุนเท่ากับ 28.30 ห้องต่อเดือน ชี้ให้เห็นว่าโครงการนี้ให้ผลคุ้มค่าต่อการลงทุน นอกจากนี้เมื่อวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ ในกรณี รายรับรวมลดลง5% พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 4,543,406.64 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ 8.39 % และอัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนของโครงการ (BCR) เท่ากับ 1.08 และในกรณีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น5% พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 5,820,750.36 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ 9.13% และอัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนของโครงการ (BCR) เท่ากับ 1.10 แสดงว่าโครงการนี้มีความคุ้มค่าเหมาะแก่การลงทุน อย่างไรก็ตามเมื่อวิเคราะห์ความอ่อนไหวในกรณีที่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยย้ายไปที่อื่นจะมีความอ่อนไหวต่อการลงทุนสูงมากและไม่คุ้มค่าที่จะลงทุน เพราะพบว่ามี มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ -11,550,090.18 บาท และอัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนของ โครงการ (BCR) เท่ากับ 0.78 เท่านั้น

บทนำ

         ความต้องการในเรื่องที่อยู่อาศัยนับเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ ทำให้มนุษย์ต้องสรรหาเพื่อมาตอบสนองความต้องการดังกล่าวนี้ อย่างไรก็ตามความต้องการที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคลย่อมแตกต่างกันไปตามฐานะทางเศรษฐกิจและสังคม ความสะดวกสบายหรือความจำเป็นพื้นฐานอื่น ๆ จึงทำให้เกิดที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ เพื่อให้ประชาชนที่สนใจตัดสินใจในการเลือกซื้อตามความสามารถและความต้องการ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮ้าส์ คอนโดมิเนียม และอพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น อย่างไรก็ตาม บางครั้งความต้องการที่อยู่อาศัยอาจมิใช่ที่อยู่อาศัยถาวร อาจเนื่องมาจากต้องโยกย้ายไปปฎิบัติงานตามท้องที่ต่างๆ หรือ เพื่อการศึกษา อาจจะเป็นการย้ายภูมิลำเนาชั่วคราวระยะเวลาเป็นเดือนหรือเป็นปี จึงส่งผลให้เกิดที่อยู่อาศัยประเภทให้เช่าขึ้น ผู้ประกอบการจึงหันมาให้ความนิยมทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าจำนวน
มากขึ้น เนื่องจากสามารถเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการได้ง่าย ตลอดจนพื้นที่ในการก่อสร้างทำได้ทั้งขนาดเล็กและขนาดใหญ่ และได้รับผลประโยชน์จากค่าเช่าในระยะยาว อีกทั้งการจัดหาเงินทุนเพื่อการลงทุนจากสถาบันการเงิน เช่น ธนาคาร ทำได้ไม่ยากนักโดยเฉพาะผู้ที่มีที่ดินเป็นของตนเอง

         สำหรับพื้นที่ในบริเวณรอบๆมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยของนักศึกษามหาวิทยาลัยหอการค้าไทย รวมถึงประชากรที่อยู่รอบๆ มหาวิทยาลัยมีจำนวนเพิ่มขึ้น อันเนื่องมาจากปัญหาการเดินทางดังจะเห็นได้จากจำนวนนักศึกษาที่หันมาเช่าอพาร์ทเม้นท์รอบๆมหาวิทยาลัยมากขึ้น ย่อมแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวก ถึงปัจจุบันจะมีการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ให้เช่าเป็นจำนวนมาก แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยได้อย่างเพียงพอ นักศึกษาและประชากรที่อยู่รอบ ๆ มหาวิทยาลัยยังมีความต้องการที่พักอาศัยแบบชั่วคราวในลักษณะของอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าอีกเป็นจำนวนมาก จึงทำให้เกิดความสนใจที่จะศึกษาความเป็นได้ของโครงการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ให้ช่าบริเวณหลังมหาวิทยาลัยหอการค้า เพื่อดูมีความเป็นไปได้ในการลงทุน

link  http://dataverse.dvn.utcc.ac.th

วัตถุประสงค์ของการศึกษา

1. เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ด้านเทคนิค ด้านการตลาด และด้านการเงิน ในการลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าบริเวณหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย
2. เพื่อพิจารณาถึงผลตอบแทนจากการลงทุน ความคุ้มค่าต่อการลงทุน ความอ่อนไหว และความเหมาะสมในการลงทุน

ขอบเขตของการศึกษา

1. ศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน ผลตอบแทนจากการลงทุน ความอ่อนไหวและความเหมาะสมของ โครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าบริเวณหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย โดยเป็นอาคาร 6 ชั้น จำนวน 50 ห้อง
2. ขอบเขตการกำหนดอายุของโครงการนี้ กำหนดระยะเวลาของโครงการ 25 ปี โดยพิจารณาจากอายุการใช้งานของอพาร์ทเม้นท์ทั่วไป
 

ทฤษฎีและวรรณกรรมที่เกี่ยวข้อง

แนวคิดพื้นฐานของการวิเคราะห์โครงการ
การวิเคราะห์โครงการเป็นวิธีการหนึ่งในการแสดงการใช้ทรัพยากรให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
และประหยัด ภายใต้จุดมุ่งหมายหรือความต้องการของสังคมในรูปแบบที่สะดวกและเหมาะสม เพราะการ
วิเคราะห์โครงการมีการประเมินผลตอบแทน (Benefit) และค่าใช้จ่าย (Cost) ต่าง ๆ ของแต่ละโครงการ แล้ว
ปรับเป็นตัวร่วม (Common Denominator) ซึ่งถ้าหากผลตอบแทนมีมากกว่าค่าใช้จ่ายที่ปรับแล้ว โครงการนั้น
ก็เป็นโครงการที่จะใช้ทรัพยากรไปอย่างมีประสิทธิภาพตามหลักวิชาการ
แนวคิดเกี่ยวกับมูลค่าปัจจุบัน
เนื่องจากโครงการที่กำลังพิจารณาเป็นโครงการที่มีอายุโครงการประมาณ 25 ปี การได้รับ
ผลตอบแทนของโครงการจะไม่ได้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเพียงปีเดียว หากต้องใช้ระยะเวลาที่ต่อเนื่องกัน
ตลอดอายุโครงการ ดังนั้นการคำนวณหาต้นทุนและผลตอบแทนของโครงการ จึงต้องมีเรื่องระยะเวลาเข้ามา
เกี่ยวข้อง เพราะค่าของเงินในแต่ละปีไม่เท่ากัน หรือ “เงินมีค่าตามเวลา”
ค่าใช้จ่ายของโครงการเกิดขึ้นต่างเวลากันและต่างจำนวนกัน จึงยากที่จะนำมาเปรียบเทียบกัน
โดยตรงจะต้องมีการปรับค่าของเวลาของการได้มาซึ่งผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไปหรือผลตอบแทน
สุทธิให้เป็นค่าปัจจุบันเสียก่อน เพื่อปรับค่าตัวร่วมหรือให้มีฐานเดียวกัน (Common Denominator) ซึ่งจะ
สามารถทำการเปรียบเทียบกันได้ตามเกณฑ์การตัดสินใจที่มีการปรับค่า
แนวคิดเกี่ยวกับอัตราส่วนลด
อัตราส่วนลด เป็นค่าเสียโอกาสของทุนที่นำมาใช้ในโครงการ ก็คืออัตราผลตอบแทนที่จะได้รับ
จากการลงทุนในโครงการอื่นๆ และเป็นค่าสะท้อนถึงความมีอยู่อย่างจำกัดของทรัพยากรที่ใช้ในการลงทุน
กล่าวคือ อัตราส่วนที่เหมาะสมในการวิเคราะห์โครงการ ได้แก่ค่าเสียโอกาสของทุน ซึ่งก็คือผลตอบแทนของ
การใช้ทุนไปในทางเลือกที่ดีที่สุด ทั้งนี้เพราะทุนที่มีอยู่หรือหามาได้นั้น สามารถนำไปใช้กับโครงการต่างๆ ที่มี
ให้เลือกได้ หากต้องนำทุนนั้นมาใช้กับโครงการที่กำลังประเมินอยู่ ทุนจำนวนเดียวกันนั้นก็หมดโอกาสที่จะ
นำไปใช้ในโครงการอื่นได้อีก ค่าเสียโอกาสของทุนจึงเป็นผลตอบแทนของโครงการลงทุนในทางเลือกอื่นที่ดี
ที่สุดที่จะไม่มีโอกาสได้ใช้ทุน เพราะทุนนั้นนำมาใช้กับโครงการที่กำลังประเมินอยู่
แนวคิดการวิเคราะห์จุดอ่อน จุดแข็ง โอกาส และอุปสรรค (SWOT Analysis)
SWOT Analysis เป็นแนวคิดของ Michael E. Porter ที่ใช้วิเคราะห์หาว่ากิจการมีจุดอ่อน (Weaknesses)
จุดแข็ง (Strengths) ภายในของกิจการ และมีโอกาส(Opportunities) หรืออุปสรรค (Treats) จาก
สภาพแวดล้อมภายนอกกิจการอะไรบ้าง เพื่อใช้เป็นแนวทางการกำหนดกลยุทธ์การแข่งขันให้เหมาะสม และ
สามารถผลักดันให้กิจการดำเนินงานจนบรรลุเป้าหมายได้
หลักเกณฑ์ในการพิจารณาโครงการ
1. มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV)
มูลค่าปัจจุบันสุทธิ คือ ผลรวมของผลตอบแทนสุทธิที่ได้ปรับค่าของเวลาแล้ว โดยคำนวณได้
จาก การนำผลตอบแทนในรูปกระแสเงินสดรับ หักออกด้วยค่าใช้จ่ายในรูปกระแสเงินสดจ่าย ในแต่ละปี
จากนั้นนำมาปรับค่าเวลาให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิโดยใช้อัตราส่วนลดที่กำหนด ซึ่งจะได้
ผลตอบแทนสุทธิที่เป็นมูลค่าปัจจุบันในแต่ละปี และเมื่อนำมารวมกันก็จะได้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ

การตัดสินใจว่าโครงการมีความเหมาะสม หรือมีความน่าลงทุนหรือไม่ ให้พิจารณาที่ NPV
เมื่อ NPV>0 หรือมีค่าเป็นบวก แสดงว่าโครงการนั้นๆ มีความเหมาะสมกับการลงทุน กล่าวคือ มูลค่าปัจจุบัน
ของผลประโยชน์รวมมากกว่ามูลค่าปัจจุบันของต้นทุนรวม (PVB>PVC)
2. อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (Internal Rate Of Return: IRR)
หมายถึง อัตราตอบแทนที่ทำให้ค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการมีค่าเท่ากับศูนย์ เกณฑ์การ
ตัดสินใจว่าโครงการใดมีความคุ้มค่าน่าลงทุน ก็คือเมื่อ IRR มีค่าสูง และต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย หรือ ต้นทุน
ค่าเสียโอกาสของทุน
3. อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อค่าใช้จ่าย (Benefit Cost Ratio: BCR)
แสดงถึงอัตราส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบันของผลตอบแทนกับมูลค่าปัจจุบันของค่าใช้จ่ายตลอด
อายุโครงการ ค่าใช้จ่ายในที่นี้คือ ค่าใช้จ่ายทั้งทางด้านทุน (Capital) และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและ
บำรุงรักษา
เกณฑ์ที่ใช้ในการตัดสินใจก็คือ เลือกโครงการที่มี่ค่า BCR > 1 ก็คือเมื่อค่า BCR > 1
หมายความว่า ผลตอบแทนที่ได้จากโครงการจะมีค่ามากกว่าใช้จ่ายที่เสียไป
4. ระยะเวลาการคืนทุน (Payback Period)
ระยะเวลาคืนทุน คือ ระยะเวลาที่ผลตอบแทนสุทธิจากการดำเนินงาน มีค่าเท่ากับ ค่าลงทุน
ของโครงการ (Investment Cost) วิธีนี้จะพิจารณาถึงจำนวนปีที่ได้รับผลตอบแทนคุ้มกับเงินลงทุน โดยทั่วไป
ระยะเวลาคืนทุนต้องไม่นานเกินไป
5. การวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis)
การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการนี้ เป็นการศึกษาการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่ทำ
ให้โครงการตกอยู่ในสภาวะของความเสี่ยงและความไม่แน่นอน อันจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนและผลตอบแทน
ของโครงการ
6. การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน (Break Even Point)
การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน หมายถึง จุด ณ ระดับการดำเนินงานของธุรกิจที่ปริมาณการผลิตและ
ขายมีผลทำให้ธุรกิจมีรายได้เท่ากับค่าใช้จ่ายรวม หรือ หมายถึง จุด ณ ระดับการดำเนินงานของธุรกิจไม่มี
กำไรหรือขาดทุน
งานวิจัยที่เกี่ยวข้อง
1. มารีย์ วงษ์สันต์ (2546) “ศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุนในโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้
เช่าย่านรามคำแหง” โดยศึกษาความคุ้มค่าของโครงการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ด้วยการสำรวจพื้นที่ที่จะ
ทำโครงการ และการออกแบบสอบถามข้อมูลความต้องการและแนวทางการตัดสินใจเลือกเช่าที่พักอาศัยจาก
กลุ่มเป้าหมาย ด้วยการสุ่มตัวอย่าง ซึ่งการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนมี 2 กรณีคือ การลงทุนโดย
เงินทุนจากผู้ลงทุน และการลงทุนโดยเงินกู้จากสถาบันการเงิน อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 8
ผลการศึกษาทางการเงินพบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เมื่อสิ้นสุดโครงการ มีค่ามากกว่า 0
ผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR) เท่ากับ 8.60% มีค่ามากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อัตราส่วน
ผลประโยชน์ต่ออค่าใช้จ่าย มีค่าเท่ากับ 1 และระยะเวลาคืนทุน เท่ากับ 7.3 ปี แสดงว่าโครงการอพาร์ทเม้นท์
ให้เช่านี้มีความเหมาะสมที่จะลงทุน

2. ธนารัตน์ พิริเยศยางกูร (2541) “ศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนที่อยู่อาศัยประเภทให้
เช่าของนักศึกษามหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา” โดยศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด และ
ความเป็นไปได้ทางการเงิน ด้วยการแบ่งการศึกษาเป็น 2 กรณีคือ ผู้ลงทุนลงทุนซื้อที่ดิน และขอกู้ยืมเงินจากสถาบัน
การเงินมาเป็นค่าก่อสร้าง และผู้ลงทุนลงทุนซื้อที่ดินและนำเงินลงทุนของตนเองบางส่วนนอกเหนือจากการ
ขอกู้เงินจากสถาบันการเงินมาเป็นค่าก่อสร้าง
ผลการศึกษาพบว่า ทำเลที่ตั้งของโครงการมีความเป็นไปได้ในการลงทุน และจากการศึกษา
ความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่าในกรณีผู้ลงทุนลงทุนซื้อที่ดิน และขอกู้เงินจากสถาบันการเงินจำนวน
10,410,000 บาท เพื่อก่อสร้างหอพักสำหรับนักศึกษาปรากฏว่า NPV หลังหักภาษีเท่ากับ -2,533,839 บาท
IRR เท่ากับ 10.42% และระยะเวลาในการคืนทุนเท่ากับ 9 ปี 4 เดือน และผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของ
โครงการเมื่อลดอัตราค่าเช่าห้องพักลง 5% ปรากฏว่า NPV เท่ากับ -5,010,704 บาท และ IRR เท่ากับ
6.84% หรือเมื่อค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 5% พบว่า NPV เท่ากับ -2,916,032 บาท IRR เท่ากับ 11.6% แสดงให้
เห็นว่า การลดลงของอัตราค่าเช่า และการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าใช้จ่าย ส่งผลให้ NPV และ IRR ของโครงการ
ลดลงและไม่คุ้มค่าในการลงทุน ในกรณีที่ผู้ลงทุนซื้อที่ดินและมีเงินลงทุนในการก่อสร้าง 7,000,000 บาท โดย
ขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน จำนวน 4,150,000 บาท ผลปรากฏว่าค่า NPV เท่ากับ 847,851 บาท IRR เท่ากับ
17.48% และระยะเวลาในการคืนทุนเท่ากับ 6 ปี 11 เดือน และการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ เมื่อ
ลดอัตราค่าเช่าห้องพักลง 5% จะทำให้ NPV เท่ากับ -1,609,975 บาท IRR เท่ากับ 12.44% เมื่อค่าใช้จ่าย
เพิ่มขึ้น 5% พบว่า NPV พบว่า 464,657 บาท IRR เท่ากับ 16.85% จากการกำหนดให้อัตราค่าเช่าลดลง 5%
และต้นทุนค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 5% ผลการศึกษาพบว่าการลดลงของอัตราค่าเช่ามีผลกระทบต่อกำไรมากกว่า
การลดลงของต้นทุนและค่าใช้จ่าย
3. อรดี ยิ่งผลพิบูล (2537) ศึกษาเรื่อง “โครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่ากรณีศึกษา จังหวัด
สมุทรปราการ” โดยใช้การวิเคราะห์ด้านการตลาด ด้านเทคนิค และด้านการเงิน
ผลการวิเคราะห์ด้านเทคนิค พบว่าควรเลือกที่ตั้งโครงการในเมืองใกล้แหล่งชุมชนและสถานที่
ทำงานของกลุ่มลูกค้าโดยก่อสร้างเป็นอาคารพาณิชย์ 7 ชั้น ผลการวิเคราะห์ด้านการตลาดพบว่า ลักษณะ
ทั่วไปทางเศรษฐกิจของจังหวัดสมุทรปราการมีการผลิตในสาขาอุตสาหกรรมเป็นฐานที่สำคัญที่สุด ทำให้ต้องมี
การจ้างแรงงานเป็นจำนวนมาก หมายถึง อุปสงค์ในที่อยู่อาศัยจะเพิ่มมากขึ้นตามจำนวนแรงงานที่อพยพเข้ามา
ในขณะที่อุปทานมีไม่เพียงพอ และผลการวิเคราะห์ด้านการเงิน พบว่ามีความคุ้มค่าที่จะลงทุนเพราะมีมูลค่า
ปัจจุบันสุทธิมากกว่าศูนย์ อัตราผลตอบแทนของเงินทุนมีค่ามากกว่าค่าเสียโอกาสของทุน (12%) และอัตรา
ผลตอบแทนต่อต้นทุนมากกว่าหนึ่ง เป็นไปตามหลักเกณฑ์มนการตัดสินใจลงทุน
4. จิรุตถ์ จั่นเจริญ (2547) ศึกษาเรื่อง “การวิเคราะห์การลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในจังหวัด
นนทบุรี กรณีศึกษา ทับทรายทองอพาร์ทเม้นท์” โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ด้านการเงินของโครงการทับ
ทรายทองอพาร์ทเม้นท์ ด้วยการคำนวณหามูลค่าปัจจุบันสุทธิ อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ และ
ระยะเวลาการคืนทุน การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ วิเคราะห์ด้าน
การตลาดของโครงการทับทรายทองอพาร์ทเม้นท์ และกำหนดแผนงานในการบริหารทางการเงินและ
การตลาด
ผลการศึกษาพบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิมีค่าเท่ากับ 20,434,292 บาท ซึ่งมีค่าเป็นบวก อัตรา
ผลตอบแทนภายในมีค่าเท่ากับร้อยละ 4.89 และระยะเวลาคืนทุนเท่ากับ 15.38 ปี หรือ ระยะเวลา 15 ปี 4
เดือน และค่า IRR ยังมีค่ามากกว่าอัตราคิดลดของโครงการซึ่งเท่ากับ 1.86 กรณีนี้การลงทุนในโครงการทับ
ทรายทองอพาร์ทเม้นท์จึงมีความคุ้มค่าควรแก่การลงทุน

วิธีการศึกษา
แหล่งที่มาของข้อมูล
1. ข้อมูลปฐมภูมิ (Primary Data)
เป็นการรวบรวมข้อมูลที่ได้จากการสอบถามเจ้าของโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าบริเวณรอบ ๆ
มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย โดยสอบถามถึงข้อมูลจำนวนห้อง ขนาดพื้นที่ เงื่อนไขการเช่า อัตราค่าเช่า
และการให้บริการต่าง ๆ เป็นต้น ตลอดจนการรวบรวมข้อมูลจากการสังเกต ถึงสภาพแวดล้อมในพื้นที่โครงการ
ที่ทำการศึกษา เช่น ทำเล ที่ตั้ง ทางเข้า-ออก รวมทั้งอพาร์ทเม้นท์ และหอพักต่างๆ รอบๆมหาวิทยาลัย
2. ข้อมูลทุติยภูมิ (Secondary Data)
เป็นการรวบรวมข้อมูลที่ได้จากการศึกษาค้นคว้าจากเอกสารงานวิจัยและวิทยานิพนธ์ต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้อง บทความและบทวิเคราะห์ต่างๆ ทั้งภาครัฐบาลและเอกชน ตลอดจนข้อมูลจาก Internet เพื่อใช้ใน
การอ้างอิงประกอบการวิเคราะห์โครงการ รวมถึงรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการอพาร์ทเม้นท์
ให้เช่า ในโครงการที่มีลักษณะและขนาดเดียวกับโครงการที่ทำการศึกษาครั้งนี้
การวิเคราะห์ข้อมูล
การวิเคราะห์ข้อมูลในการศึกษาครั้งนี้แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ
1. การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพรรณนา (Descriptive Method) เป็นการวิเคราะห์ข้อมูลทั่วไป
ของโครงการได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ลักษณะการออกแบบอาคาร การก่อสร้าง สภาพการแข่งขันทางธุรกิจ การ
วิเคราะห์จุดอ่อน จุดแข็ง โอกาส และอุปสรรค ตลอดจนการกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาด
2. การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงปริมาณ (Quantitative Method) จะเป็นการเปรียบเทียบต้นทุน
และผลประโยชน์ของโครงการ และวิเคราะห์การเปรียบเทียบความคุ้มค่าทางการเงินของโครงการโดย
พิจารณาจากตัวชี้วัดความคุ้มค่าในการลงทุน ได้แก่ การประมาณการงบกระแสเงินสด (Cash Flow) มูลค่า
สุทธิปัจจุบัน (NPV) อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อต้นทุน (BCR) รวมถึง
ระยะเวลาการคืนทุน (Payback Period) การวิเคราะห์ความอ่อนไหว(Sensitivity Analysis) และ การวิเคราะห์
จุดคุ้มทุน (Break Even Analysis)
ข้อสมมติในการศึกษา
1. ในการวิเคราะห์ทางเทคนิคที่เกี่ยวกับการออกแบบแปลนและการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย
นั้นได้พิจารณาถึงกฎหมายควบคุมอาคารและข้อบัญญัติตามพระราชบัญญัติหอพัก ทั้งนี้ได้อยู่ในความดูแล
ของสถาปนิกในการออกแบบแปลนและวิศวกรผู้ควบคุมงาน
2. ในการวิเคราะห์ทางการเงินในที่นี้เป็นการพิจารณาในส่วนที่สามารถตีค่าเป็นตัวเงินได้ในทาง
บัญชีเท่านั้น เพราะเป็นธุรกิจเอกชนจึงเน้นผลกำไรในรูปตัวเงิน (Money Profit) ที่ได้จากการมีโครงการ ซึ่ง
สะท้อนถึงการระบุค่าใช้จ่ายและผลตอบแทนของโครงการดังนี้
- ค่าใช้จ่ายสำรอง 10% ของค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ทั้งนี้สำรองไว้ในกรณีราคาและจำนวน
วัสดุ ก่อสร้างเพิ่มขึ้นหรือเหตุการณ์ที่ทำให้ค่าใช้จ่าย สูงขึ้น
- ค่าเสื่อมราคาของอาคารสิ่งปลูกสร้าง 4% ต่อปี ของมูลค่าอาคาร
- ค่าเสื่อมรคาของอุปกรณ์สำนักงาน 10% ของมูลค่าอุปกรณ์สำนักงาน
- ค่าซ่อมบำรุงรักษาอุปกรณ์ 1% ต่อปี ของมูลค่าอาคารและอุปกรณ์
- ค่าไฟฟ้าและน้ำประปา ที่ใช้ภายในโครงการมีค่าคงที่ตลอดอายุโครงการ
- รายรับรวมจากค่าเช่าเต็มทุกห้องและมีการเพิ่มอัตราค่าเช่า 10% ทุก 5 ปี
68
1. ในการวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน โดยใช้เกณฑ์ที่มีการปรับค่าของเวลา(Discounted
Measures of Project Worth) นั้น ซึ่งอัตราส่วนลด (Discount Rate) ที่ใช้เท่ากับต้นทุนค่าเสียโอกาส (ในที่นี้
ใช้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในหุ้นกู้ 5%)
2. ในการวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis) เป็นการศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงที่
คาดว่าจะเกิดขึ้นแล้วทำให้เกิดผลกระทบต่อต้นทุนหรือผลตอบแทนของโครงการ ในการศึกษานี้ใช้วิธีทดสอบ
การเปลี่ยนแปลงเป็น 3 กรณี คือ
• กรณีที่ 1 รายรับค่าเช่าลดลง ร้อยละ 5 เนื่องจากการแข่งขันที่อยู่อาศัยประเภทให้เช่า
ที่อยู่ในบริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย อาจมีผลต่อรายรับรวมจากค่าเช่า และค่าบริการห้องพัก
ลดลง ซึ่งในการศึกษานี้จะศึกษาว่ารายรับจากค่าเช่าและค่าบริการห้องพัก (โดยกำหนดให้ค่าอื่นๆ คงที่)
• กรณีที่ 2 ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น (ค่าใช้จ่ายผันแปร) ร้อยละ 5 โดยกำหนดให้ค่าอื่นๆ คงที่
• กรณีที่ 3 มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยย้าย (ที่ตั้ง) ทำให้รายรับค่าเช่าและค่าใช้จ่าย
ผันแปรลดลงร้อยละ 50 โดยกำหนดให้ค่าอื่น ๆคงที่
ผลการวิเคราะห์
จากการศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุนในโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าบริเวณมหาวิทยาลัย
หอการค้าไทย ซึ่งการศึกษาในครั้งนี้กำหนดอายุโครงการ 25 ปี แบ่งเป็นการศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิค
การศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด และการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน สามารถสรุปได้ดังนี้
ความเป็นไปได้ทางเทคนิค พบว่า ทำเลที่ตั้งของโครงการมีความเหมาะสมในการทำโครงการที่
อยู่อาศัยประเภทให้เช่า เนื่องจากพื้นที่ทำการศึกษาอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และจุดเด่นของที่ตั้ง
โครงการคือ มีเส้นทางการคมนาคมที่สะดวกเชื่อมต่อกับถนนสายหลักสายหลายทำให้มีความสะดวกในการ
เดินทางไปศึกษาอย่างยิ่ง และเมื่อวิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ทางด้านเทคนิคการก่อสร้าง โครงการอพาร์ทเม้นท์
ให้เช่านี้ได้ดำ เนินการออกแบบอาคารและรูปแบบห้องพักถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารและ
พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ.2507 ซึ่งผลการศึกษาพบว่าโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าที่มีลักษณะอาคารเป็น
คอนกรีตเสริมเหล็ก ความสูง 6 ชั้น ก่ออิฐกั้นเป็นห้อง ขนาด 3.25 x 6.25 เมตร มีระเบียง ชั้นละ 10 ห้อง
ทั้งหมด 50 ห้อง มีความเป็นไปได้ทางเทคนิค
ความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่า ในบริเวณรอบๆที่จะทำโครงอพาร์ทเม้นต์ให้เช่านี้มีสภาพ
การแข่งขันทางด้านธุรกิจค่อนข้างสูง เพราะมีอพาร์ทเม้นท์และหอพักอยู่บริเวณใกล้เคียงหลายแห่ง แต่เมื่อวิเคราะห์
ถึงจุดอ่อน จุดแข็ง โอกาส และอุปสรรคของโครงการแล้ว พบว่า โครงอพาร์ทเม้นต์ให้เช่านี้มีจุดแข็งที่สำคัญ
คือ ความใหม่ของตัวอาคาร ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีให้กับลูกค้า ตลอดจนการเลือกใช้กล
ยุทธ์ด้านราคาที่ต่ำกว่าคู่แข่ง จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีลูกค้าเข้าพักเต็มทุกห้อง
ความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่าโครงอพาร์ทเม้นต์ให้เช่านี้คุ้มค่าแก่การลงทุน โดยมีมูลค่า
ปัจจุบันสุทธิของโครงการมากกว่า 0 คือมีค่าเท่ากับ 6,345,508 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการมีค่า
มากกว่าค่าเสียโอกาส (ในที่นี้เท่ากับ 5%) คือมีค่าเท่ากับ 9.65% อัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนของโครงการมี
ค่ามากว่า 1 คือมีค่าเท่ากับ 1.11 และโครงการสามารถคืนทุนได้ในระยะเวลา 11 ปี 5 เดือนโดยมีจุดคุ้มทุน
ของโครงการอยู่ที่ 28.30 ห้องต่อเดือน
69
การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ
ในการศึกษานี้ใช้วิธีทดสอบการเปลี่ยนแปลงเป็น 3 กรณี คือ
• กรณีที่ 1 รายรับค่าเช่าลดลง ร้อยละ 5
• กรณีที่ 2 ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น (ค่าใช้จ่ายผันแปร) ร้อยละ 5
• กรณีที่ 3 มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยย้าย (ที่ตั้ง) ทำให้รายรับค่าเช่าและค่าใช้จ่าย
ผันแปรลดลงร้อยละ 50 ปรากฏผลการวิเคราะห์ดังตารางต่อไปนี้
ตารางแสดงผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหว
รายการ กรณี
รายรับรวมลดลง
กรณี
ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น
กรณี
ม.หอการค้าฯย้าย
มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 4,543,406.64 บาท 5,820,750.36 บาท -11,550,090.18 บาท
อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 8.39 % 9.13% ไม่สามารถคำนวณได้
อัตราผลตอบแทนต่อต้นทุน (B/C Ratio) 1.08 1.10 0.78
จากตาราง ชี้ให้เห็นว่า แม้ว่าโครงการจะมีรายได้ลดลงร้อยละ 5 หรือค่าใช้จ่ายผันแปรเพิ่มขึ้นร้อยละ
5 ก็ตาม โครงการอพาร์ทเม้นต์ให้เช่านี้ก็ยังมีความคุ้มค่าที่จะลงทุน เพราะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ
มากกว่า 0 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการมีค่า มากกว่าค่าเสียโอกาส (ในที่นี้เท่ากับ 5%) และอัตรา
ผลตอบแทนต่อต้นทุนของโครงการมีค่ามากกว่า 1 ยกเว้นในกรณีที่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยย้ายไปที่อื่น
ซึ่งจะมีผลทำให้โครงการนี้ไม่คุ้มค่าที่จะลงทุน เพราะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการน้อยกว่า 0 อัตรา
ผลตอบแทนภายในโครงการมีค่าต่ำมากจนไม่สามารถคำนวณได้ และอัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนของ
โครงการมีค่าน้อยกว่า 1 แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงของโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่านี้อยู่ที่การตั้งอยู่ของ
มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ณ ปัจจุบันนี้ หากมหาวิทยาลัยฯย้ายไปตั้งที่อื่นจะทำให้ธุรกิจประเภทขาดทุนและ
ไม่สามารถดำเนินการได้อีกต่อไป
สรุปผลการศึกษาและข้อเสนอแนะ
สรุป
จากการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการอพาร์ทเม้นต์ให้เช่านี้ชี้ให้เห็นว่า การลงทุนทำ
ธุรกิจในรูปแบบนี้ในบริเวณหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยยังสามารถทำได้ เพราะมีความคุ้มค่าในการลงทุน
อย่างไรก็ตามการลงทุนยังมีความเสี่ยงที่จะต้องระมัดระวังก่อนการตัดสินใจลงทุนคือการตั้งอยู่ของ
มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ณ สถานที่ปัจจุบัน เพราะหากมหาวิทยาลัยฯย้ายไปตั้ง ณ สถานที่อื่นแล้ว
โครงการในลักษณะนี้ก็จะไม่คุ้มค่าที่จะลงทุน เพราะรายได้หลักของโครงการฯมาจากกลุ่มลูกค้าที่เป็น
นักศึกษาของมหาวิทยาลัยฯ เมื่อไม่มีนักศึกษากลุ่มนี้รายได้ก็จะไม่เพียงพอที่จะให้ธุรกิจดำเนินงานต่อไปได้
ข้อเสนอแนะ
1. ในการลงทุนโครงการอพาร์ทเม้นต์ให้เช่าในบริเวณรอบๆมหาวิทยาลัยฯ ผู้ลงทุนจะต้องให้
ความสำคัญกับแผนระยะยาวของมหาวิทยาลัยฯด้วยว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ตั้งอย่างไรหรือไม่ เพราะการ
ลงทุนในธุรกิจประเภทนี้เป็นการลงทุนที่มีระยะเวลาคืนทุนยาว หากมหาวิทยาลัยฯมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่อง
ที่ตั้งในขณะที่โครงการฯยังไม่คืนทุน ก็จะอาจทำให้โครงการฯขาดทุนได้ เพราะรายได้หลักที่มาจากกลุ่ม
ลูกค้าที่เป็นนักศึกษาจะลดลงทันทีที่มหาวิทยาลัยฯย้ายที่ตั้งไปที่อื่น
70
2. ในการลงทุนทำธุรกิจประเภทอพาร์ทเม้นต์ให้เช่า ทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อมในบริเวณที่
ใกล้กับที่ตั้งโครงการฯถือเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่สำคัญมาก หากที่ตั้งโครงการอยู่ในแหล่งชุมชน ใกล้
สถานประกอบการขนาดใหญ่และมีพนักงานเป็นจำนวนมาก อาทิ มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า หรือโรงงาน
จะทำให้โครงการฯมีโอกาสประสบความสำเร็จในการดำเนินงานได้มากขึ้น เพราะโครงการฯจะมีโอกาสได้กลุ่ม
พนักงานของสถานประกอบการเหล่านี้เป็นลูกค้าหลักของโครงการฯ
3. เนื่องจากการลงทุนในธุรกิจประเภทอพาร์ทเม้นต์ให้เช่า จะต้องรอผลตอบแทนเป็นระยะเวลายาว
หากผู้ลงทุนใช้เงินทุนจากแหล่งเงินทุนภายนอกนอกเหนือจากเงินทุนของตนเอง ผู้ลงทุนควรจะให้ความสำคัญ
กับอัตราดอกเบี้ยของเงินลงทุนด้วย กล่าวคือควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยที่มีลักษณะคงที่ในระยะยาว ไม่ปรับตาม
สภาวการณ์ทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะช่วยให้ความเสี่ยงจากด้านการเงินลดลง เพราะสามารถที่จะประมาณ
ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับดอกเบี้ยจ่ายได้แน่นอน

ที่มา http://dataverse.dvn.utcc.ac.th