สร้างหอพัก - อพาร์ทเม้นท์ บริหารจัดการอย่างไรถึงจะอยู่รอด

ในวันนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะธุรกิจหอพัก-อพาร์ทเม้นท์ ที่ผุดขึ้นเป็นจำนวนมาก เพราะเป็นธุรกิจที่เรียกง่ายๆ ว่าเสือนอนกิน ถ้าทำดี ลูกค้าพอใจ ก็ประสบความสำเร็จ ทำให้เรามักจะได้ยินหลายๆ คนถามกันมาว่า ถ้าจะทำธุรกิจหอพัก -อพาร์ทเม้นต์ จะเริ่มต้นกันอย่างไรดี จะต้องใช้เงินทุนเท่าไหร่ จะบริหารจัดการยังไง ทำแล้วจะคุ้มไหม ต้องเสียภาษีเท่าไร สารพัดคำถามที่วนเวียนในหัว ดังนั้นการทำธุรกิจหอพัก-อพาร์ทเม้นท์ จะเป็นที่จะต้องมีการศึกษาทั้งข้อดี ข้อเสีย ก่อนที่จะเริ่มลงทุน
 
คุณธนินทร์ นนทรี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอนคอร์ด แมเนจเม้นท์ จำกัด ได้ให้ข้อคิดในการทำธุรกิจ หอพัก – อพาร์ทเม้นท์ ว่า “เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ คือ อพาร์ทเม้นท์ที่มีการบริการเพิ่มขึ้นมา คนที่มีอพาร์ทเม้นท์อยู่แล้วมาทำเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เสริมขึ้นไป ซึ่งการบริการเป็นสิ่งที่ทำให้เราประสบผลสำเร็จ ทำให้เราต้องหาข้อแตกต่างในการทำเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ที่แตกต่างจากที่อื่นๆ เพื่อให้ลูกค้าเกิดการประทับใจ ในการเริ่มต้นการลงทุนนั้นผู้ประกอบการ จะต้องกำหนดกลุ่มลูกค้าว่า จะหาลูกค้าจากไหน ลูกค้าเราคือใคร โดยจะต้องมาดูว่าทำเลที่ตั้งของเราเหมาะสมกับทำเลหรือไม่ นอกจากนี้ยังต้องมองไปถึงอนาคตว่าจะมีเหตุการณ์อะไรเกิดขึ้น เพื่อกำหนดทิศทางการลงทุน ลูกค้าต้องเป็นลูกค้าที่เราเห็นอยู่แล้ว ว่ามีอยู่จริง เราจึงจะไปก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมา
 
นอกจากมองฐานลูกค้าแล้ว สิ่งสำคัญอีกอย่างหนึ่งก็ต้องมองว่ามีคู่แข่งหรือเปล่า แล้วเราต้องมาคิดว่าจะสร้างความแตกต่างให้เกิดขึ้นอย่างไร ในโครงการที่จะประสบความสำเร็จได้ คือ โครงการที่มีการเดินทางโดยสะดวกสบาย แล้วก็มีการรักษาความปลอดภัยที่ดี แต่นั่นไม่ได้หมายความว่า อพาร์ทเม้นท์หรือ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อยู่ท้ายซอย เราก็สามารถจะชดเชยด้วยการบริการรถรับส่ง อยู่ลึกแค่ไหน แต่มีความปลอดภัยที่เหนือกว่า เป็นจุดที่สามารถแก้ไขความไม่สะดวกสบายได้”
 
การทำ feedback เป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะทำให้เรารู้ว่าจะดำเนินโครงการไปในทิศทางไหน จะเริ่มโครงการเวลาใด การทำโครงการไม่สามารถทำแล้วเสร็จในปีเดียว มันอาจจะไปเสร็จอีก 2-3 ปีข้างหน้า จะทำให้ผู้ประกอบการ ประเมินแล้วสร้างความแตกต่าง เรื่องถัดมาที่เราจะต้องคำนึงถึง คือ เรื่องของข้อกฎหมาย ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร จะเป็นสิ่งที่เราไม่สามารถปฏิเสธได้ หลายท่านอาจคิดว่า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์กำไรดีมาก เพราะรับลูกค้าทั้งรายวัน รายเดือน แต่จริงๆ แล้ว การรับรายวันนั้นผิดกฎหมาย เพราะว่ากฎหมายระบุว่าต้องพักรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ถ้าท่านรับรายวัน จะต้องไปจดทะเบียน พรบ.โรงแรม ถ้าฝ่าฝืนจะมีการลงโทษ ปรับเป็นเงิน 20,000 บาทต่อวัน
 
ซึ่งทาง คุณณรงค์ จันทร์บูรณะพินิจ นักพัฒนาสังคม ชำนาญการ สำนักงานส่งเสริมและพิทักษ์เยาวชน กระทรวงพัฒนาสังคมฯ ได้กล่าวไว้ในสัมมนา สร้าง-บริหาร หอพัก-อพาร์ทเม้นท์ว่า “กฎหมายหอพัก -อพาร์ทเม้นท์ ความจริงแล้วไม่ได้มีอะไรมากมาย กฎหมายหอพัก มีออกมาตั้งแค่ปี 2507 เดิมทีกฎหมายหอพักจะขึ้นอยู่กับกรมประชาสงเคราะห์ แต่เมื่อมีเหตุการณ์ปฏิรูประบบราชการเมื่อปี 2545 ส่งผลให้ในปี 2546 กฎหมายหอพักต้องขึ้นตรงกับกระทรวงพัฒนาสังคมฯ ซึ่งจะมีหน้าที่ดูแลเรื่องหอพักทั่วประเทศ
 
จริงๆ แล้วหอพักจะต้องจดทะเบียนรับนักเรียนนักศึกษาเข้าพัก แต่ถ้าทำบ้านเช่า หรือรับผู้อื่นเข้าพักก็ไม่ต้องไปจดทะเบียน ทำให้มีการสับสนกันระหว่างหอพักกับอพาร์ทเม้นท์
 

ตามกฎหมายอพาร์ทเม้นท์ เจ้าของจะสร้างขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์รับบุคคลทั่วไป ไม่ได้คิดจะรับนักศึกษาเข้าพัก พอรับนักศึกษาเข้าพัก กลายเป็นหอพัก จะต้องจดทะเบียนหอพัก ส่วนกฎหมายหอพัก คือ มีนักศึกษาอยู่ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป แล้วเรียนหนังสือปริญญาตรีลงมา อายุไม่เกิน 25 ปี ต้องจดทะเบียนหอพัก เจตนาของกฎหมายคือ ต้องการให้เจ้าของหอพักดูแลเด็กมากขึ้น เปรียบเสมือนเป็นบ้านหลังที่สอง ไม่มีกฎอะไรมากมาย
 
จุดมุ่งหมายของการทำหอพัก ให้เจ้าของสามารถอยู่ได้ เช่น หอพักหน้าโรงเรียนบดินเดชา คือ เจ้าของต้องการเด็กโรงเรียนบดินเดชาอย่างเดียว โดยเสียค่าใช้จ่ายเทอมละหนึ่งหมื่นห้าพันบาท มีบริการที่พิเศษกว่าที่ คือเขาจะซักเสื้อผ้าให้นักเรียนหนึ่งชุดฟรี ตอนเย็นกินข้าวฟรี 1 มื้อ หกโมงเย็นปิดหอพัก และได้มีการจดทะเบียนหอพัก ผมก็ได้มีการไปตรวจ ก็เห็นว่าเด็กอยู่กันอย่างมีความสุข เจตนาการจดทะเบียนหอพัก คือต้องการให้เด็กได้เรียนหนังสือปลอดภัยจากอันตราย ให้สถานที่นั้นเหมือนบ้านหลังที่สอง ให้เจ้าของหอพักเป็นเหมือนพ่อแม่คนที่สอง แต่ท่านเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ไปสร้างอพาร์ทเม้นท์ไปเรียกเป็นหอพัก เจ้าของกิจการยังไม่รู้ว่าอพาร์ทเม้นท์และหอพักมีความต่างกันอย่างไร บางคนอธิบายไม่ได้เลย บางคนอธิบายได้เยอะมาก คนที่เป็นนักกฎหมายยังไม่รู้เลยว่าหอพักมีกฎหมายควบคุมดูแลอยู่
 
การจดทะเบียนหอพัก ต้องมีหลักฐานการเป็นเจ้าของ คำว่าเจ้าของคือ หนึ่งอาจจะเช่ามา อาจจะครอบครองโดยกรรมสิทธิ์ ชั่วระยะเวลาใดเวลาหนึ่ง อาจจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร ก็สามารถจะมาจดทะเบียนหอพักได้ แต่มีปัญหาที่เกิดขึ้นในจังหวัดขอนแก่น 15 ราย ผู้ว่าฯไม่ให้จดทะเบียนหอพักได้ เพราะว่าคนที่จะมาขออนุญาตหอพัก ไปสร้างในที่สาธารณะจะมาจดทะเบียนหอพัก ผมบอกว่าเจ้าของหอพักไม่ได้บอกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตรงนั้น ผมก็ชี้แจงไปว่าถ้าเป็นการเช่ามา จะต้องมีการเพิกถอนสถานที่ตรงนั้น ต้องนำคำสั่งศาลไปรื้อถอนให้หมด กฎหมายหอพักเป็นกฎหมายของสังคม บริการ สาธารณะ ตามกฎหมายการปกครองหากเจ้าหน้าที่ไม่จดทะเบียนให้ท่าน ท่านจะสามารถฟ้องได้”
 
เรื่องที่สามคือ เรื่องของต้นทุนในการดำเนินการก่อสร้างอาคาร การออกแบบและการตกแต่งภายใน แบ่งออกเป็น 3 เกรด
 
เกรด A หมายถึงกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติ กลุ่มลูกค้าที่มีรสนิยมสูง ระดับผู้บริหาร เราจะได้อัตราค่าเช่าที่สูง เดือนหนึ่งเป็นหลักแสน กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการสิ่งที่ดีที่สุด สิ่งอำนวยความสะดวกที่ค่อนข้างดี จะเหมือนโรงแรม 5 ดาว ค่าออกแบบ อพาร์ทเม้นท์เกรด A จะตกอยู่ ตารางเมตรละ 1,100 บาท ค่าก่อสร้างตัวอาคาร 22,000 บาท ค่าตกแต่งภายในรวมเฟอร์นิเจอร์ จะอยู่ที่ประมาณ 25,000 บาท ถ้ารวมแล้วก็ตกอยู่ประมาณ 48,000 บาท
เกรด B เป็นกลุ่มลูกค้าที่ยังมีรสนิยมดีอยู่ แต่ก็ขอให้ดูดี อาจจะได้ราคาประมาณ 4-5 หมื่นต่อเดือน ค่าออกแบบ ตกแต่งภายใน ก่อสร้าง ประมาณ 34,000 บาท
เกรด C ไม่เน้นการดีไซด์ที่หรูแต่ดูดี วัสดุใช้แล้วทนทาน เน้นลูกค้าที่มีรายได้ไม่สูงมาก หรือเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในโลเกชั่นที่ค่อนข้างดี เช่น ตามมหาวิทยาลัยเอกชน ค่าออกแบบ ก่อสร้าง ตกแต่งภายในไม่เกิน 28,000 บาท
 
คุณธนินทร์ กล่าวเพิ่มเติมว่า “ในทางปฏิบัติถ้าเรามุ่งเป้าหมายไปที่กลุ่มเกรด A เราจะไม่รู้ลักษณะนิสัยของชาวต่างชาติ สมมติกลุ่มที่เป็นตลาดประเทศญี่ปุ่น ข้อดีก็คือ คนญี่ปุ่นจะมีชั้นวรรณะ ถ้าเราได้ระดับประธานมาอยู่ เราจะไม่ได้กลุ่มลูกค้าที่เป็นระดับผู้จัดการมาอยู่ เป็นสิ่งที่เราต้องคำนึงถึง ถ้าเรามีได้ประธานมาอยู่ จ่ายเดือนละประมาณ หนึ่งแสนห้าหมื่นบาท แต่กลุ่มผู้จัดการอีก 10 คน เราไม่ได้เพราะเขาจะไม่ยอมอยู่ตึกเดียวกับท่านประธาน ทำให้เราต้องมาคิดว่าจะทำระดับสูงดีไหมให้เราอยู่รอด ผู้ที่จะรู้เรื่องนี้คือจะต้องจ้างคนมาบริหารงาน ต้องให้ผ็ที่มีประสบการณ์ที่เขามีเครื่องมือ มีอุปกรณ์ มีระบบที่ดี เข้ามาจัดการ เราจะเห็นว่าระดับ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 4 ดาวขึ้นไป จะมีการจ้างกลุ่มบริษัทที่รับจัดการบริหารมาดูแล ข้อดีในการที่ทำให้บริษัทเข้ามาบริหารจัดการ มันจะทำให้ได้ราคาสูง แต่ทั้งนี้เราสามารถที่จะบริหารเองก็ได้หรือจะจ้างผู้จัดการที่มีประสบการณ์มาบริหารจัดการ หรือให้บุตรหลานศึกษางานจากธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ ไปศึกษาเฉพาะโดนตรงจากต่างประเทศ หรือเข้าหาความรู้จากการอบรมสัมมนาในเรื่องที่เกี่ยวข้องเป็นต้น เป็นต้น”
เหนือสิ่งอื่นใดการจะดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ จะต้องมองเรื่องการตลาด การขายเป็นอันดับแรก จะหาลูกค้าใหม่ได้อย่างไร พร้อมกับจะพัฒนาการบริการให้ลูกค้าเก่าเกิดความประทับใจได้มากที่สุด ซึ่งจะต้องอาศัยสิ่งต่างๆ โดยเฉพาะพนักงาน ในหลายๆ ที่พนักงานคือตัวที่ดึงดูดลูกค้า หากพนักงานปฏิบัติงานดี ก็ควรที่จะให้มีสวัสดิการที่ดีมีความรักในงาน และใช้พนักงาน Outsource ในจุดที่ไม่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของผู้เช่าพัก เพื่อป้องการสูญหายในทรัพย์สินของลูกค้า นอกจากนี้หมั่นดูแลสถานที่ให้มีอยู่ในสภาพที่ดี สะอาดและทันสมัยอยู่เสมอ และสุดท้าย ควรใช้เทคโนโลยีและอุปกรณ์ที่มีประสิทธิภาพในระบบเข้า-ออกและรักษาความปลอดภัยเพื่อป้องกันเหตุร้ายที่จะเกิด เพียงเท่านี้การลงทุนธุรกิจหอพัก-อพาร์ทเม้นท์ ก็จะไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป คุณธนินทร์ กล่าวทิ้งท้าย
 
ที่มา : BuilderNews.in.th
โพสต์ 3 ก.ค. 2553

http://sites.google.com/site/dormkhonkaen