“ทางออก” หนี้ค้างค่าส่วนกลางคอนโดฯ

โดย รังสรรค์ นันทกาวงศ์, นิตยสาร Home Buyers' Guide ฉบับเดือนธันวาคม 2554

          พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2552 ไม่ได้กำหนดระเบียบเรื่องดอกเบี้ยและค่าปรับผู้ค้างชำระค่าส่วนกลาง ที่ผ่านมาเกี่ยวกับจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้น นิติบุคคลเกือบทุกแห่งจัดทำข้อบังคับในลักษณะของการขู่ หรือปรามให้ทุกคนต้องชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งกำหนดให้เสียดอกเบี้ยค่าปรับในอัตราดอกเบี้ยทบต้น 10-20% ต่อปี แถมยังมีค่าจดหมายทวงถามอีกฉบับละ 100-500 บาท

          ปัญหานี้ทำให้เจ้าของห้องชุดหรือผู้เช่าซื้อห้องชุดจำนวนมากไม่สามารถผ่อนชำระได้ ยิ่งนานวันหนี้ค้างค่าส่วนกลางก็ยิ่งทวี โดยเฉพาะห้องชุดที่ถูกปล่อยให้ธนาคารยึด เพราะกว่าธนาคารจะฟ้องร้องและบังคับคดีได้ก็ต้องใช้เวลานานหลายปี ห้องชุดบางห้องมีหนี้ค่าส่วนกลางมูลค่ามากกว่าราคาห้องชุดเสียอีก อีกทั้งหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ตกลงกันไม่ได้หรือไม่สามารถชำระได้ จึงไม่มีใบปลอดหนี้เลยโอนห้องชุดไม่ได้

          กรมบังคับคดีจึงได้เชิญผู้ที่เกี่ยวข้องซึ่งประกอบด้วยกรมที่ดิน สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสำนักงานอัยการสูงสุดร่วมหารือเพื่อหา ทางออกในการซื้อขายและโอนห้องชุดเหล่านั้น โดยมีแนวทางเลือก 2 แนวทาง ได้แก่

           แนวทางแรก ขอแก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ให้ยกเว้นค่าส่วนกลางที่คงค้าง ให้ผู้ซื้อห้องชุดจากกรมบังคับคดีสามารถโอนห้องชุดได้โดยไม่ต้องมีใบปลอดหนี้ (เหตุผลที่สนับสนุนคือ ผู้ซื้อห้องชุดรายใหม่ยังไม่ได้เข้าอยู่ และก็ไม่ได้เป็นผู้ก่อหนี้ไม่ควรต้องรับผิดชอบ  และให้นิติบุคคลไปฟ้องร้องเอากับเจ้าของเดิม แต่ประเด็นนี้โอกาสเป็นไปได้ยาก เพราะเจ้าของเดิมก็ไม่มีเงินจึงยอมให้ธนาคารยึดห้องชุดไป)
           แนวทางที่สอง กรมที่ดินมีข้อเสนอให้ตั้งคณะกรรมการไกล่เกลี่ยทำหน้าที่เจรจากับนิติบุคคลและผู้ซื้อรายใหม่แต่ละราย (ห้องชุดมีจำนวนมากจึงไม่สามารถทำได้ในทางปฎิบัติ) *ก่อนที่จะพูดถึงทางออกเกี่ยวกับปัญหาเรื่องนี้ ผมอยากชี้ให้เห็นถึงแนวทางการพิพากษาของศาลหลายๆ แห่งเกี่ยวกับคดีเหล่านี้ดูก่อน

          จากการศึกษาคำพิพากษาของศาลหลายๆ แห่ง หลายๆ คดี พบว่าศาลจะให้โจทก์ (นิติบุคคล) คิดเฉพาะค่าส่วนกลางที่เป็นเงินต้นบวกด้วยดอกเบี้ยร้อยละ 7.5-15 ต่อปีเท่านั้น และให้คิดตั้งแต่วันที่นิติบุคคลฟ้องร้องจนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ สำหรับค่าเบี้ยปรับโจทก์ไม่สามารถนำมาทบเป็นเงินต้นได้ และค่าทวงถามศาลเห็นว่าเป็นค่าดำเนินการของโจทก์ และไม่สามารถเรียกร้องเอาจากจำเลยได้ จึงไม่กำหนดค่าเสียหายดังกล่าวให้

          ถ้าวิเคราะห์กันให้ดีแล้วจะเห็นได้ว่านิติบุคคลจะต้องฟ้องร้องต่อศาล เสียค่าทนาย เสียเวลา และคิดดอกเบี้ยได้เฉพาะค่าส่วนกลางที่เป็นเงินต้นบวกดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ฟ้องร้องเท่านั้น

          สำหรับผมเห็นว่าห้องชุดที่ค้างชำระค่าส่วนกลางแม้จะไม่มีผู้อยู่อาศัยเป็นเวลานานก็จริง แต่ผู้บริหารอาคารก็ต้องดูแลทรัพย์สินทั้งในเรื่องความสะอาดและสิ่งอำนวยความสะดวก ต้นทุนค่าบริหารก็ต้องมีอยู่ดี แต่อีกด้านหนึ่งในแง่ความเป็นธรรมเจ้าของห้องชุดเดิมก็มีปัญหามากพออยู่แล้ว ไหนห้องชุดที่อยู่อาศัยก็ถูกธนาคารยึดไปต้องตามใช้หนี้ส่วนต่างธนาคารอีก

          ผมจึงอยากเสนอแนะให้นิติบุคคลใช้บรรทัดฐานจากคำพิพากษาของศาลเป็นแนวทาง ในการขออนุมัติในการประชุมคณะกรรมการและในการประชุมใหญ่ เพื่อแก้ข้อบังคับเดิมและกำหนดแนวทางปฏิบัติให้ชัดเจน  ผู้จัดการและคณะกรรมการจะได้ไม่ถูกผู้อาศัยฟ้องร้องภายหลัง

           ประเด็นนี้จะช่วยแก้ปัญหาที่สั่งสมมานานและจะเป็นประโยชน์แก่ทุกฝ่าย อาคารชุดจะมีผู้เช่าอยู่อาศัยเต็ม ค่าส่วนกลางก็จะเพิ่มมากขึ้น และยังมีเงินค่าส่วนกลางที่ค้างชำระอีกจำนวนหนึ่งไว้ปรับปรุงอาคารให้ดีขึ้น ผู้อาศัยจะได้มีเพื่อนบ้าน มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินมากขึ้น ดีกว่าจะอยู่กันแบบห้องว่างหรือคอนโดฯ ร้าง แต่ถ้าคิดว่ามีทางเลือกอื่นที่ดีกว่านิติบุคคลคงต้องระวังผู้ซื้อรายใหม่ ธนาคาร หรือกรมบังคับคดีจะฟ้องร้อง เพื่อขอความเป็นธรรมจากการคิดค่าส่วนกลางค้างชำระมหาโหดเช่นนี้ไว้บ้างก็แล้วกัน
 

ที่มา :  http://www.home.co.th/H5_home_data_detail.aspx?S_N_DATA_ID=60483