เมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมแล้ว ก็ต้องเข้าใจก่อนนะครับว่าผู้ซื้อห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่เจ้าของร่วมทุกคนต้องปฏิบัติ โดยเขาคำนวณเก็บตามอัตราส่วนหรือเนื้อที่ที่ระบุในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นตารางเมตร

          ค่าส่วนกลางที่เก็บนั้นจะนำไปชำระค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าทำความสะอาด ค่าจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่ายามรักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน รวมถึงการดูแลระบบการจ่ายน้ำ-ไฟไปยังห้องชุดย่อยๆ ค่าภาษีอากรต่างๆ นอกจากนี้ยังมีค่าพัฒนาปรับปรุงให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่องและน่าอยู่ ค่าส่วนกลางตรงนี้มักจะเป็นมาตรฐานสำหรับคอนโดฯ ระดับเดียวกันก็จะต่างกันมากน้อยไม่เท่าไร และจะมากน้อยขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการว่าเจ้าของร่วมต้องการมากน้อยแค่ไหนครับ ถ้าต้องการให้มีความปลอดภัยสูง จะต้องมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยจำนวนมากก็จะต้องจ่ายเงินเพิ่มมากขึ้น

          เราสามารถคำนวณดูได้ว่าในเดือนหนึ่งเราจะเสียค่าส่วนกลางไปมากน้อยเท่าไร คิดต่อวันเป็นเงินจำนวนเท่าไรและจะได้รับบริการอะไรกลับมาบ้าง เช่น ขึ้นลิฟต์ได้หรือไม่ ไฟฟ้าส่องสว่างมีพอหรือเปล่า มีแม่บ้านทำความสะอาด หรือมีคนเก็บขยะหรือไม่ เป็นต้น ถ้าประเมินได้ก็จะทราบว่าบริการที่ได้น่าพึงพอใจหรือไม่ แต่ปัญหามันมีอยู่ว่าเงินที่เก็บมาแล้วนำไปใช้จ่ายอย่างไรบ้าง หรือจ่ายแล้วไม่บอกให้รู้มากกว่า ฉะนั้นจึงต้องมีการจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายประจำเดือน เพื่อสรุปให้เจ้าของร่วมได้ทราบว่ามีค่าใช้จ่ายประจำอย่างไรบ้าง เพียงพอหรือไม่อย่างไร

           แต่หากเจ้าของร่วมที่ไม่ได้ชำระค่าส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่และความจำเป็นที่ต้องเรียกเก็บเงินให้ได้ โดยหาวิธีการหรือมีมาตรการในการเร่งรัดหนี้สิน อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อมิให้มีการค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก และเพื่อเป็นการรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกคนที่ต้องใช้พื้นที่ ผู้จัดการนิติฯ อาจพิจารณาดำเนินการตามข้อบังคับของอาคารชุด เช่น การเรียกเบี้ยปรับเงินเพิ่ม การระงับบริการสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามมิให้ใช้ประ โยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ หรืออาจใช้สิทธิตามกฎหมายถึงขั้นฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระก็ได้

          การไม่ชำระค่าส่วนกลางมีผลเสียมากมายต่อเจ้าของร่วมทุกคน ทางที่ดีควรชำระตามกำ หนดไปเถอะครับ และร่วมกันบริหารจัดการหรือตรวจสอบบัญชีจะเป็นการดีกว่า

          คอนโดฯ ทุกคอนโดฯ จะต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดคอยบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ปรับปรุงดูแลซ่อมแซมอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในคอนโดฯ ซึ่งที่กล่าวมานิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการจัดเก็บค่าส่วนกลางกับเจ้าของห้องตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์มาเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานดังที่กล่าวมาข้างต้น

          นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีมาตรการในการจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่เหมือนกัน แล้วแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ บางนิติบุคคลมีการจัดเก็บที่ไม่เป็นธรรมกับเจ้าของห้อง มีการคิดค่าปรับในกรณีที่เจ้าของห้องชำระค่าส่วนกลางล่าช้าในอัตราดอกเบี้ยที่สูงมากในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ซึ่งคอนโดฯ บางแห่งก็นำเอาดอกเบี้ยนี้มาทบต้นด้วย เป็นการเอาเปรียบเจ้าของห้องมาก

         ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับปรับปรุงปี 2551 มาตรา 11 จึงได้กำหนดอัตราค่าปรับใหม่เพื่อความเป็นธรรมกับเจ้าของห้องมากยิ่งขึ้น แบ่งเป็น 2 กรณีครับ 1.กรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมภายในระยะเวลาที่กำหนด (ค้างชำระไม่เกินหกเดือน) นิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถเรียกเก็บค่าปรับเกินร้อยละ 12 ต่อปี และไม่สา มารถนำค่าปรับนี้มาคิดทบต้นด้วย 2.ในกรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระเงินค่าส่วนกลางเกินกว่าหกเดือน นิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถเรียกเก็บค่าปรับได้เกินร้อยละ 18 ต่อปี และนิติบุคคลสามารถระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางที่ได้กำหนดไว้ตามข้อบังคับของคอนโดฯ นั้นๆ ได้

         ทั้งนี้ การเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลเก็บไปก็เพื่อประโยชน์ในการดูแลใช้จ่าย ซ่อมแซมปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางให้สามารถใช้งานได้นานๆ และทำให้เกิดความสงบเรียบร้อยในคอนโดฯ ถึงแพงหน่อยก็ยอมเถอะครับ ลองคิดว่าถ้าอยู่บ้านของเราเอง เราก็มีค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาโน่นนี่จิปาถะเหมือนกัน เราต้องมาจัดการเองให้วุ่นด้วย และทางที่ดีอย่าค้างค่าส่วนกลางเลยเช่นกันครับ เพราะตรงนี้ก็เห็นใจคนที่เค้าชำระตรงกำหนดเหมือนกัน และนิติบุคคลอาคารชุดก็อย่าเอาเปรียบเจ้าของห้องมากนะครับ เท่านี้คอนโดฯ ก็จะน่าอยู่มากขึ้นทีเดียว.

ที่มา : คอลัมน์ สารพันปัญหาเงินทอง, น.ส.พ. ไทยโพสต์ ฉบับวันที่ 22 ก.พ. 2554