ลงทุนคอนโดฯ  ในช่วงวิกฤติคือ “โอกาส”

                ในภาวะคอนโดฯ ฟองสบู่แบบนี้ยังมีโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่มากมายในวิกฤตนี้ ที่จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนตาเหยี่ยวเข้าโฉบกำไรได้อย่างงดงาม  แต่ปัญหาคือแล้วเรามือใหม่จะให้ใช้หลักคิดใดได้บ้างเพื่อการคัดกรอง “ของดีราคาถูก”ในภาวะเช่นนี้

                เมื่อพูดถึงคอนโดฯ จุดหมายหลักคงหนีไม่พ้นเรื่อง “ทำเล”  เพราะการซื้อคอนโดฯ เป็นการซื้อความสะดวกในการเดินทางเป็นหลัก จึงไม่น่าแปลกใจที่คอนโดฯ ทำเลใกล้รถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดินจึงมีราคาและมีสภาพคล่องสูงโดยเฉพาะคอนโดฯ ที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองและแหล่งพำนักอาศัยของชาวต่างชาติ (ส่วนใหญ่มักอยู่กันเป็นกลุ่มก้อนในทำเลที่มีร้านอาหาร  สถานบันเทิง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นที่สอดคล้องกับพฤติกรรมในการใช้ชีวิต) ยิ่งหากติดถนนสายทำเลทองด้วยก็ยิ่งมีราคาสูงเป็นพิเศษ เนื่องจากมีกำลังซื้อสูงในขณะที่ซับพลายในพื้นที่ถูกจำกัดด้วยพื้นที่ว่าคงเหลือให้พัฒนาน้อยและราคาที่ดินสูง   ต้นทุนค่าก่อสร้างก็สูงขึ้นเป็นเงาตามตัว  ดังนั้นเรื่องทำเลจึงเป็นตัวขี้ขาดโอกาสแห่งความสำเร็จของการลงทุน

                แต่นั้นก็ไม่ได้หมายความว่าคอนโดฯ ในทำเลที่เป็นรองซึ่งห่างออกมาจากจุดทำเลหลักจะไม่ให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดี เพราะคอนโดฯ ก็เหมือนสินค้าในโลตัสคือมีมากมายหลากหลายคุณภาพ  ในขณะที่ลูกค้าก็มีหลากหลายความต้องการและกำลังซื้อเช่นเดียวกัน  คีย์อยู่ที่ว่าหากคุณเป็นนักลงทุน ความสำเร็จจะอยู่ที่คุณสามารถซื้อของราคาถูกกว่ามูลค่าจริงในอนาคต แล้วขายได้ราคาแพงตามความคาดหวังในมูลค่าของผู้ซื้อ ณ เวลานั้นมากน้อยเพียงใด  เพราะนั้นคือกำไรที่คุณจะได้รับ  ซึ่งมีผลตอบแทนมากกว่าต้นทุนค่าเสียโอกาสในการลงทุนที่ดีที่สุดทางอื่นที่คุณยอมทิ้งไปเพื่อมาลงทุนในคอนโดฯ

   การเลือกลงทุนในแบรนด์ที่มีภาพชัดเจนในตลาดนั้น ๆ  เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพราะจะมีผลต่อการตี  “มูลค่า” คอนโดฯ ในสายตาผู้ซื้อและผู้ลงทุนรวมถึงการเติบโตของ “ราคา”  ในอนาคตด้วย

                เรื่องที่ต้องพิจารณาต่อมาหลังจากเราวิเคราะห์ทำเลแล้วก็คือ “แบรนด์สินค้า”  แบรนด์คือตัวบอกอะไรหลายอย่างที่เป็น อัตลักษณ์ของสินค้าหรือคอนโดฯ นั้นๆ และลูกค้าหรือผู้ซื้อเท่านั้นที่จะเป็นผู้ประเมินคุณค่าให้กับแบรนด์  ซึ่งคนแต่ละกลุ่มจะให้คุณค่าต่อแบรนด์ที่แตกต่างกันไปตามทัศนคติและแรงจูงใจที่แตกต่างกัน    ดังนั้นการเลือกแบรนด์สินค้าจึงเป็นสิ่งสำคัญมากในการลงทุนคอนโดฯ และในตลาดคอนโดฯ ก็มี Brand Positioning ในใจผู้บริโภคที่หลากหลายแตกต่างมากมาย

                ในแต่ละตลาดจะมีแบรนด์เด่นที่ครองใจลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการทำBranding  ของผู้ประกอบการจนเกิดภาพที่ประทับใจติดตรึงใจลูกค้า  อย่างไรก็ตามก็มีบางแบรนด์ที่แม้อาจเป็นแบรนด์ไม่ดังหรือไม่โดดเด่นมาก  แต่เป็นแบรนด์ขาใหญ่ที่เกิดจากความได้เปรียบในการแข่งขัน เช่น   เป็นผู้นำตลาดรายแรก ๆ  ที่ประสบความสำเร็จจากการตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ลงตัว และได้ขยายผลความสำเร็จนั้นต่อเนื่องในโครงการใหม่ในพื้นที่ จนสามารถสร้างความแข็งแกร่งทั้งในตัวสินค้าและการแข่งขัน  ในการครองใจผู้บริโภคจนยากที่รายอื่นจะเจาะเข้าไปได้

                โดยสรุปคือลูกค้าคอนโดฯ แต่ละกลุ่มจะมีแบรนด์ที่ครองใจกลุ่มของตนอย่างชัดเจน  ดังนั้น เรื่องแบรนด์จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ที่ต้องไม่ผิดฝาผิดตัว  การเลือกลงทุนในแบรนด์ที่มีภาพชัดเจนในตลาดนั้น ๆ จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งที่จะมีผลต่อการตีมูลค่าคอนโดฯ ในสายตาผู้ซื้อและผู้ลงทุน  รวมถึงการเติบโตของราคาในอนาคตอีกด้วย

                และอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญและมีผลมากกับคอนโดฯ คือ “การบริหารจัดการอาคารหลังโอน”เพราะหลังจากนี้ผู้ซื้อมีความหลากหลายต้องเข้ามาใช้ชีวิตอยู่ร่วมในชายคาเดียวกัน  นานาสารพัดปัญหา  ย่อมเกิดขึ้น หากฝ่ายบริหารจัดการอาคารหรือที่เรียกว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่มีประสบการณ์  ไม่มีความชำนาญ และไม่มีซอฟแวร์การจัดการที่ดีรองรับแล้วละก็ ความโกลาหลอลหม่านเกิดขึ้นแน่

ที่มา  นิตยสาร The COndomonium ฉบับที่ 1 เดือนมีนาคม-เมษายน 2011