วันเสาร์ ที่ 2 กรกฎาคม 2554  :  กฎหมายรอบรั้ว

ที่จอดรถของคอนโดมิเนียม

           มีปัญหาจากผู้อ่านสอบถามว่า คอนโดมิเนียมเก่าหลายสิบปี บางห้อง (ส่วนใหญ่) ก็ไม่มีที่จอดรถแบบประจำให้ จะจอดก็ต้องเช่าที่จอดรถกับทางนิติบุคคลอาคารชุดต่างหาก ทำไมเจ้าของห้องชุดต้องมาเช่าพื้นที่จอดรถเสียเงินทุกเดือน ทั้งที่คอนโดมิเนียมก็มีพื้นที่จอดรถมากมาย ทางนิติบุคคลอาคารชุดแจ้งว่าไม่มีนโยบายขายพื้นที่จอดรถ อยากทราบว่าคนที่อยู่ในคอนโดมิเนียมต้องยอมรับนโยบายเช่าพื้นที่จอดรถด้วย หรือไม่ สำหรับคนที่ไม่มีระบุที่จอดประจำในโฉนด
    
           ปัญหาที่จอดรถในคอนโดมิเนียมดูเหมือนจะเป็นปัญหาคลาสสิกที่ไม่มีวันจบ ทำนองเดียวกับปัญหาเรื่องการเลี้ยงสัตว์ในคอนโดมิเนียมครับ แต่มีเรื่องปวดหัวน้อยกว่า โดยปกติเรื่องที่จอดรถถ้ามีการระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2 ) (คล้าย ๆ โฉนดที่ดินครับ แต่โฉนดใช้กับที่ดิน ส่วนหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดใช้กับห้องชุด) ว่าเป็นส่วนควบหรือไม่ หากเป็นส่วนควบแล้วละก็ เจ้าของห้องชุดก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ช่องจอดรถด้วย แต่ถ้าไม่มี ผู้มีสิทธิจอดก็มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิครอบครองพื้นที่จอดรถเท่านั้นเอง
    
           สิทธิในการครอบครองนี้ได้มาจากการที่คอนโดมิเนียม (เจ้าของโครงการได้เสนอให้ลูกค้าเลือกว่าต้องการที่จอดรถประจำหรือไม่) แล้วก็ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่อย่างไรก็ตามขอชี้แจงก่อนนะครับว่า พื้นที่จอดรถ (ที่ไม่ได้ระบุหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด) นั้นเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ทางนิติบุคคลอาคารชุดจะใช้มติของที่ประชุมใหญ่ ตามกฎหมายเรียกคืนแล้วจัดระเบียบใหม่ เมื่อไรก็ได้ (ถ้ามีเสียงลงมติเพียงพอ)
    
           คอนโดมิเนียมบางแห่งก็มีพื้นที่จอดรถ  2 แบบ คือแบบพื้นที่ช่องจอดรถตามสิทธิครอบครอง มีการระบุไว้ชัดเจนว่าห้องนี้จอดรถช่องไหน ส่วนห้องที่มีรถเกินช่องจอดรถ คือมีรถ 2 คันขึ้นไป เขา     ก็จะมีช่องจอดรถส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดไว้บริการ คอนโดมิเนียมประเภทนี้จะมีการวางแผนมาดี มีการก่อสร้างในพื้นที่ที่มีบริเวณกว้างใหญ่ และมีอาคารจอดรถแยกออกจากตัวอาคารพักอาศัยต่างหาก ไม่มีปัญหาเรื่องช่องจอดรถ
    
           แต่ส่วนใหญ่แล้วคอนโดมิเนียมในเมือง จะมีช่องจอดรถที่ค่อนข้างจำกัด การจัดเก็บค่าเช่าที่จอดรถ ก็จะมีการกำหนดไว้ในข้อกำหนดของคอนโดมิเนียม หากข้อบังคับของคอนโดมิเนียม กำหนดเรื่องการเช่าพื้นที่จอดรถไว้อย่างไร ก็เป็นไปตามนั้น (ถ้าเป็นข้อบังคับก็แก้ไขยากหน่อย คือต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่เสียงไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง (50%) ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (นัดแรก) หรือ ไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ในการเรียกประชุมนัดที่ 2 ตามมาตรา 48 (4) ของกฎหมายอาคารชุดที่กำหนดไว้ให้ การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงดังกล่าว)
    
            แต่ถ้าเป็นแค่มติคณะกรรมการอาคารชุด อันนี้ก็ง่ายหน่อย สามารถขอแก้ไขมติโดยใช้เสียงข้างมากของที่ประชุมกรรมการอาคารชุดได้เลย อาจเป็นไปได้ว่าโครงการเก่าจดทะเบียนนิติบุคคลมานานหลายปี บางทีเจ้าของโครงการ หรือกรรมการอาคารชุดก็อาจจะกำหนดขึ้นมา โดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายก็เป็นได้ ผิดพลั้งไป
    
            ดังนั้นต้องลองไปตรวจสอบข้อบังคับดูนะครับว่า ตอนเริ่มเก็บค่าเช่าพื้นที่จอดรถ มีที่มาอย่างไร เป็นระเบียบข้อบังคับหรือไม่ ถ้าใช่แล้วข้อบังคับที่ว่ามาอย่างถูกต้องหรือไม่ ถ้าไม่ถูกต้องวิธีการก็คือตามที่บอกครับ.
 

ดินสอพอง

ที่มา   http://dailynews.co.th