ซื้อคอนโดฯมือสองก็ต้องละเอียด

dailynews.co.th กฎหมายรอบรั้ว วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2555

      หากคุณได้พบเห็นคอนโดมิเนียมในที่ต่าง ๆ และเกิดอาการอยากได้สักห้อง แต่อาจติดปัญหาเรื่องการเงินอยู่บ้าง จึงหันไปมองคอนโดฯมือสองแทน ผมขอแนะนำรายละเอียดที่ผู้จะซื้อคอนโดฯ ต้องทราบเกี่ยวกับอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด บังคับให้เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามกฎหมาย ดังนี้

• เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าของโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตใช้อาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายกับพนักงานเจ้าหน้าที่
• เจ้าของโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด” (อ.ช.10) กับเจ้าพนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ (จะต้องมีการสำรวจอาคารชุด รังวัดพื้นที่ห้องชุด เพื่อออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2))
• เจ้าของโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด” (อ.ช.13) กับเจ้าพนักงานที่ดิน
• กรณีอาคารชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป เจ้าของโครงการจำเป็นต้องมีรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมแนบด้วย

      ขั้นตอนดังกล่าว มีความสำคัญทางกฎหมายมาก เนื่องจาก การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้จะซื้อ กฎหมายบังคับให้ผู้จะซื้อชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า (เงินกองทุน) ตามระบุไว้ในข้อบังคับที่ยื่นขอจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน ในขณะเดียวกัน เจ้าของโครงการก็มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง หรือเงินกองทุนให้กับห้องชุดที่ประสงค์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่วันที่โครงการอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้ออก “ใบปลอดหนี้” ให้เป็นหลักฐานใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน)

      ดังนั้นการตรวจสอบเอกสารหรือหนังสือสำคัญ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อาคารชุดที่ถูกกฎหมายจะต้องมีหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) เพื่อแสดงว่ามีทรัพย์สินรายการใดที่จดทะเบียนเป็น “ทรัพย์บุคคล” และ “ทรัพย์ส่วนกลาง” สำหรับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) จะมีรายการแสดงให้เห็นว่ามีบุคคล หรือนิติบุคคลใด เป็นผู้จัดการ หรือ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย และเอกสารสำคัญฉบับที่สำคัญ คือ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ถือเป็นกฎของการอยู่อาศัยร่วมกันที่ผู้เป็นเจ้าของร่วมต้องปฏิบัติภายในอาคารชุด

ดินสอพอง

http://www.dailynews.co.th/article/950/10633