คุณภาพในการบริหารจัดการอาคารชุด สิ่งที่ควรคำนึงหากซื้ออาคารชุดครั้งต่อไป

dailynews.co.th วันที่  26 พฤษภาคม 2555

        ปัจุบันนี้ได้มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด จากผู้ประกอบการรายเก่า-ใหม่มากมายและผู้ซื้อก็มีจุดประสงค์ในการซื้อหลายปัจจัย เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง, ซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า, ซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ ซึ่งนอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง รูปแบบอาคาร ราคา ความพอใจต่าง ๆ แล้ว ยังมีองค์ประกอบสำคัญที่จะส่งผลต่อราคาห้องชุดในอนาคตของอาคารชุดนั้น ๆ ซึ่งก็คือ ทีมงานบริหารนิติบุคคลอาคารชุดที่มีคุณภาพผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่มีชื่อเสียงมักจะคำนึงถึงการรักษาภาพลักษณ์ในระยะยาว โดยอาจจัดตั้งทีมงานบริหารขึ้นมาเป็นบริษัทย่อยของตัวเองซึ่งจะทำให้ได้เปรียบผู้ประกอบการหน้าใหม่รายย่อยในจุดนี้  ทั้งประสบการณ์ความน่าเชื่อถือในการบริหาร รวมถึงต้นทุนต่าง ๆ โดยปัจจัยในงานบริหารอาคารชุดที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมน่าจะนำมาพิจารณาในการซื้อคอนโดมิเนียมครั้งต่อไปของท่านมีดังนี้

• การดูแลรักษาทรัพย์สินของเจ้าของร่วมในโครงการและทรัพย์ส่วนกลางว่ามีการดูแลรักษาเป็นอย่างดีหรือไม่ และใช้จ่ายอย่างเหมาะสม
   
• การจัดระเบียบการอยู่ร่วมกันในโครงการ เช่น การจัดรักษาความปลอดภัยในโครงการ ความเข้มงวดกวดขันในการเข้า-ออกโครงการต่าง ๆ การจัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยต่าง ๆ
   
• การซ่อมบำรุงสาธารณูปโภคส่วนกลางต่าง ๆ ไม่มีทรัพย์สินเสียหาย
   
• การสร้างสัมพันธ์ต่อผู้อยู่อาศัยในชุมชนให้เกิดความสามัคคีกัน จัดกิจกรรมที่ดีร่วมกัน เช่น จัดกีฬาร่วมกัน เพื่อให้เกิดเป็นชุมชนน่าอยู่
   
• การบริหารรายรับจากทรัพย์สินต่าง ๆ ให้มีมูลค่าเพิ่ม เพื่อจะได้เป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของเจ้าของร่วมกันในอนาคต เช่น การจัดเก็บค่าบำรุงรักษาที่จอดรถยนต์, การเป็นตัวแทน ซื้อ-ขาย-เช่า ห้องชุดภายในโครงการเพื่อให้ความสะดวกแก่ผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า
   
• มีการจัดการบริหารการเงินที่โปร่งใส ตรวจสอบได้และบรรลุวัตถุประสงค์ของเจ้าของร่วม และมีการจัดตั้งกรรมการบริหารที่โปร่งใสมาบริหารนิติบุคคล
   
• การประชาสัมพันธ์ การแจ้งข่าวสารต่าง ๆ และเสริมสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในชุมชนแก่ผู้อยู่อาศัยและผู้บริหารชุมชน

         สิ่งเหล่านี้จะสามารถดูได้จากโครงการที่มีคุณภาพต่าง ๆ ที่ผู้ประกอบการรายนั้น ๆ ได้เคยทำโครงการมาแล้ว ผู้ซื้อโครงการควรเข้าไปดูเพื่อกำหนดดัชนีชี้วัดต่าง ๆ ว่าซื้อโครงการแล้วผู้ประกอบการจะดูแลโครงการของเราต่อเนื่องเป็นอย่างดีหรือไม่ นอกจากนี้ควรตรวจสอบดูสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในโครงการ เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สันทนาการต่าง ๆ ว่าเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะเป็นของนิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่เพราะไม่เช่นนั้นหากสาธารณูปโภคเหล่านั้นเป็นของนิติฯ ท่านอาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการเข้าใช้สาธารณูปโภคเหล่านั้นได้โดยไม่ใช่เกิดจากการจัดเก็บของนิติบุคคลอาคารชุด หากแต่เป็นของเจ้าของทรัพย์นั้น ๆ และจะไม่สามารถกำหนดนโยบายในการใช้สาธารณูปโภคเหล่านั้นได้เลย จึงไม่อาจทำให้ใช้งานได้บรรลุจุดประสงค์สูงสุดของชุมชนและควรเก็บใบโฆษณาในการขายโครงการทั้งหมดเอาไว้เพื่อตรวจสอบว่า เมื่อโครงการสร้างเสร็จแล้วมีการส่งมอบทรัพย์ให้กับทางนิติบุคคลนั้นเป็นไปตามที่โฆษณาไว้หรือไม่.

ภาณุวัฒน์ สินธวัชต์ / ณัฐพล ปิยะตันติ
ที่มา http://www.dailynews.co.th/article/950/116389