หนี้ส่วนกลางคอนโดฯ

dailynews.co.th กฎหมายรอบรั้ว วันเสาร์ที่ 2 มิถุนายน 2555

        ปัจจุบันการอาศัยในอาคารสูง หรือคอนโดมิเนียมต่างๆ กำลังได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะในเขตเมืองที่มีคนอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เมื่อมีคนมาอยู่รวมกันเป็นจำนวนมากระเบียบและกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกันก็ต้องเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อแล้ว สถานะของผู้ซื้อก็จะเปลี่ยนเป็นเจ้าของร่วม ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ทันที

        สิทธิหน้าที่ต่างๆ ของเจ้าของร่วมจึงเกิดขึ้น ตามมาตรา 18 พรบ.อาคารชุดนั้นกำหนดเรื่องของค่าส่วนกลาง ไว้ว่าเจ้าของร่วมทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง "ค้างไม่ได้" เพราะถ้ามีการค้างชำระเกิดขึ้น จะมีผลให้เจ้าของห้องชุดนั้นไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นๆ ให้แก่บุคคลอื่นๆ ต่อไปได้ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นจะต้องมีหนังสือยืนยันการปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง ซึ่งทางผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้รับรองมาประกอบการจดทะเบียนเสมอ

        ส่วนการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น ทางนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้กำหนด โดยการออกเป็นข้อบังคับ (ซึ่งจะต้องเป็นการตกลงร่วมกันระหว่างเจ้าของร่วม หรือสมาชิกในคอนโดนั้นๆ) และข้อบังคับนั้นต้องไม่ขัดต่อบทบัญญัติของ พรบ.อาคารชุดฯ ด้วยนะครับ

        ปัญหาหนี้ค่าส่วนกลาง ไม่ได้จำกัดวงแค่มีการค้างชำระเท่านั้น เนื่องจากการพักอาศัยในคอนโดฯ ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับคนในสังคมเมือง และมีการออกฎหมายมารองรับหลายฉบับ แต่การบังคับใช้ยังมีความสับสนอยู่บ้าง เช่นการเรียกเก็บเงินค่าปรับ เมื่อมีการค้างชำระเป็ยเวลาระยะเวลาหนึ่ง ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2551 ใช้คำว่า “เงินเพิ่ม” นั้นมีการกำหนดเพดานที่จะเรียกเก็บไว้อย่างชัดเจน

         ปัญหาเรื่องของผู้จัดการและนิติบุคคลอาคารชุดตาม พรบ.อาคารชุด กำหนดให้เมื่อมีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว จะต้องดำเนินการจัดให้มีการประชุมสามัญ หรือวิสามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน เพื่อรับรองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารขุด (รับรองข้อบังคับ และแต่งตั้งคณะกรรมการของอาคารชุด)

         ส่วนกรณีมีการขายทอดตลาดห้องชุดที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลางนั้น ปัจจุบันนิติบุคคลอาคารชุดจะแจ้งข้อมูลรายชื่อ และรายการค้างชำระไปยังสำนักงานที่ดิน เพื่อใช้เป็นฐานทางข้อมูลประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และถือว่านิติบุคคลอาคารชุดมีสถานะเป็นเจ้าหนี้รายหนึ่ง แต่เป็นเจ้าหนี้ประเภท "เจ้าหนี้เหนือเจ้าหนี้จำนอง" หมายความว่าเมื่อมีการขายทอดตลาดห้องชุด แม้ว่าห้องชุดนั้นจะติดจำนองอยู่ก็ตาม เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดนั้นจะต้องนำมาชำระหนี้ แต่ทางนิติบุคคลอาคารชุดนั้นจะได้รับการชำระเป็นรายแรก ก่อนเจ้าหนี้อื่นๆ รวมถึงก่อนเจ้าหนี้จำนองด้วย.

ดินสอพอง
ที่มา http://www.dailynews.co.th/article/950/117519