HBIRM เผยกลโกงอาคารชุดเลี่ยงรับผิดชอบค่าส่วนกลาง

siamturakij.com  7 ส.ค.2555

         HBIRM เผยกลโกงผู้ประกอบการคอนโดฯ ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารชุด เลี่ยงจ่ายค่าส่วนกลางห้องที่ยังไม่ได้โอน ชี้ตลาดคอนโดฯ ราคา 1-3 ล้านแต่ละอาคารมีตั้งแต่ 70-1,000 ยูนิตเสี่ยงเกิดปัญหาในการอยู่อาศัยในอนาคต แฉมีทั้งโครงการใหม่ที่ไม่เข้าใจและจงใจไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย

         นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) เปิดเผยถึงปัญหาที่เกิดขึ้นกับการอยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดว่า ปัจจุบันนี้มีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำวนมาก โดยเฉพาะคอนโดฯ ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งมีตั้งแต่โครงการขนาดเล็ก 70 ยูนิตและโครงการใหญ่ที่มีจำนวน 1,000 ยูนิต เมื่อมีการอยู่อาศัยรวมกันมักทำให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา เริ่มตั้งแต่เรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางของยูนิตที่ยังไม่ได้โอน ซึ่งตามกฎหมายเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่จะต้องจ่ายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคล และให้ถือว่าทุกห้องในอาคารเป็นเจ้าของร่วม แต่ยังมีการเข้าใจผิดว่าไม่ต้องจ่ายเพราะห้องยังไม่ได้โอน ปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลางจึงเกิดขึ้น เนื่องจากในช่วงแรกบางโครงการอาจโอนได้เพียง 20% ส่วนอีก 80% เจ้าของโครงการต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลาง

         สำหรับโครงการที่บริษัทฯ เข้าไปการบริหารก็จะแนะนำเจ้าของโครงการว่า หากยังไม่สามารถโอนได้หมดก็ไม่ควรนำเงินที่เก็บจากห้องที่โอนแล้วมาจ่ายค่าส่วนกลาง แต่ทางเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง เพราะจะถูกกว่าการจ่ายค่าส่วนกลางให้กับยูนิตที่ยังไม่ได้โอนตามที่กฎหมายกำหนด นอกจากนี้แล้วจะต้องแจ้งและทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการเกี่ยวกับรายละเอียดของกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด และส่วนใหญ่ก็จะดำเนินการตามที่เราแนะนำ เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยร่วมกันในอนาคต

         ทั้งนี้ โครงการที่ไม่ได้บริหารโดยมืออาชีพที่มีประสบการณ์ก็อาจไม่เข้าใจหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ทำให้ลูกบ้านที่โอนแล้วเสียเปรียบที่จ่ายเงินแล้วถูกนำมาใช้จนหมด ในขณะห้องที่ยังไม่ได้โอนและไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางก็ได้รับการดูแลจากนิติบุคคลด้วย นักบริหารมืออาชีพและมีประสบการณ์ในการบริหารอาคารจะต้องทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการและลูกบ้าน เพื่อมิให้เกิดปัญหาเรื่องการเงินขึ้นภายหลัง เช่น ในกรณีที่เจ้าของโครงการฯ ไม่จ่ายค่าส่วนกลางให้กับห้องที่ยังไม่ได้โอนมีผลทำให้เงินกองกลางไม่เหลือเลย เพราะเป็นการนำเงินจำนวนน้อยมาจ่ายเพื่อรับผิดชอบค่าส่วนกลางทั้งหมด แต่หากเจ้าของโครงการปฏิบัติตามกฎหมายรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางพร้อม ๆ กับห้องที่โอนแล้ว ก็จะทำให้เงินเพียงพอกับค่าใช้จ่ายและมีเงินส่วนกลางเหลือในบัญชีของนิติบุคคล อย่างไรก็ตาม เมื่อจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วจะต้องเปิดบัญชีธนาคารสำหรับคอนโดนั้นๆ เพราะมีผู้ประกอบการบางรายนำเงินส่วนกลางมารวมกับเงินของตนเอง การไม่แยกบัญชีจะมีปัญหาเรื่องดอกเบี้ยและลูกบ้านจะเกิดความไม่ไว้วางใจได้

         “จากประสบการณ์ในการเข้าไปบริหารอาคารชุดต่าง ๆ พบว่าปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้ลดลงมาก เนื่องจากผู้ประกอบการเข้าใจกฎหมายมากขึ้น แต่ปัจจุบันปัญหามักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่รู้และไม่เข้าใจกฎหมายหรือเข้าใจแต่จงใจฝ่าฝืน หากบริษัทฯ เข้าไปทำหน้าบริหารก็จะแนะนำให้ปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งขณะนี้บริษัทฯ ได้ทำหน้าที่บริหารอาคารชุดกว่า 100 โครงการ และส่วนใหญ่เป็นโครงการใหม่ การมีโอกาสเข้าไปบริหารตั้งแต่เริ่มแรก ทำให้สามารถป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นกับผู้อยู่อาศัยในอนาคต” นายธนันทร์เอกกล่าวและให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ในอดีตผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ ส่วนใหญ่ไม่สนใจทรัพย์สินส่วนกลางเพราะไม่ได้อยู่ในห้องของตัวเอง แต่ปัจจุบันคนเริ่มสนใจมากขึ้นเนื่องจากมีปัญหาจากโครงการอื่น ๆ ให้เห็น เช่น หลังจากส่งมอบทรัพย์ส่วนกลางแล้ว พบว่าระบบต่าง ๆ ใช้ได้ไม่ดีหรือมีปัญหา หรือเครื่องจักรบางอย่างใช้งานได้ไม่นานก็เสีย จึงต้องนำเงินส่วนกลางมาซ่อม ความจริงแล้วเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบ เพราะอุปกรณ์ต่าง ๆ ส่วนใหญ่อยู่ในระหว่างรับประกันคุณภาพ

          สำหรับโครงการที่บริษัทฯ เข้าไปบริหาร ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องส่งมอบให้กับที่ปรึกษาโครงการ หลังจากนั้นจะส่งมอบให้กับทีมบริหารเพื่อบำรุงรักษาต่อไป แต่ก็มีโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการตามกระบวนการดังกล่าว หลังจากอยู่อาศัยไปแล้ว 2-3 ปี ก็จะมีปัญหาในระบบต่าง ๆ เนื่องจากไม่มีการตรวจสอบคุณภาพอุปกรณ์ ดังนั้น หากโครงการไม่ดำเนินตามกระบวนการดังกล่าว นักบริหารมืออาชีพจะต้องแนะนำให้มีการตรวจสอบ หรือเข้าไปทำหน้าที่ตรวจสอบแล้วรายงานให้กับนิติบุคคล เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาการอยู่อาศัยในอนาคต

         “ปัจจุบันโครงการอาคารชุดประมาณ 30-40% ที่ให้มืออาชีพเข้าไปบริหาร ส่วนที่เหลือก็จะบริการกันเอง ซึ่งมีข้อดีคือ กระบวนการจัดการและบริหารจะรวดเร็วไม่มีขั้นตอนมากมาย รวมทั้งประหยัดค่าใช้จ่ายการจ้างบุคลากร แต่ก็มีข้อเสียมากเช่นกัน โดยเฉพาะความไม่เข้าใจในกระบวนการทำงานเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งบุคลากรไม่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอาคาร ที่สำคัญการควบคุมดูแลด้านการเงินอาจไม่รัดกุมและทำให้เกิดการทุจริตได้ง่าย แต่บริษัทมืออาชีพจะมีความรับผิดชอบปัญหาและความเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในการบริหารงาน”นายธนันทร์เอกกล่าว
ที่มา http://www.siamturakij.com/home/news/display_news.php?news_id=413364347