หนังสือปลอดภาระหนี้ของคอนโดฯ

dailynews.co.th - กฎหมายรอบรั้ว วันเสาร์ที่ 3 พฤศจิกายน 2555

         โดยปกติแล้วผู้พักอาศัยในคอนโดมิเนียมจะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะกำหนดในเรื่องเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดต่าง ๆ เช่น ความปลอดภัย ความสะดวกสบายในการพักอาศัย ส่วนเรื่องของหน้าที่พึงปฏิบัติก็เช่น การอยู่พักอาศัยโดยไม่รบกวน หรือทำให้เจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ได้รับความเดือดร้อน และนอกจากนี้ยังมีหน้าที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งคือ การชำระค่าส่วนกลาง เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดนำไปเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมนั้น ๆ

         กรณีที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดมักจะมีระเบียบปฏิบัติ เพื่อเป็นการปราม และ/หรือเป็นการลงโทษผู้พักอาศัยให้จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนด โดยการออกระเบียบให้ผู้ค้างชำระต้องจ่ายค่าเบี้ยปรับ (ร้อยละ 10-20 ต่อเดือน)  และกรณีที่มีการออกหนังสือทวงถาม ก็อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกฉบับละประมาณ 100-500 บาท นอกจากนี้ ยังมีเรื่องของดอกเบี้ยจากยอดหนี้ที่คงค้างแบบทบต้น อีกร้อยละ 10-20 ต่อปี ทั้งนี้เมื่อจะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุด ก็จะต้องมีการชำระหนี้คงค้างชำระค่าส่วนกลางทั้งหมดก่อน จึงจะมีการออกใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลางให้ เพื่อให้เจ้าของห้องชุดนำไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินขณะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ๆ

          ปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มาจากหนังสือปลอดภาระหนี้ จนอาจมีประเด็นว่าการออกใบปลอดหนี้ต้องจ่ายเงินใต้โต๊ะให้นิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่เช่น กรณีที่เจ้าของที่ขายห้องชุดและต้องการได้รับเงินเร็วจากผู้ซื้อจึงมีการขอให้ผู้จัดการนิติออกใบปลอดหนี้โดยเร็ว และมีรางวัลสมนาคุณให้ แต่ก็มีประเภท หรือกรณีที่ห้องชุดค้างชำระค่าส่วนกลางแต่มีการตกลงจ่ายเงินเพื่อรอมชอมหรือให้ส่วนลด ค่าปรับ ค่าทวงถาม หรือดอกเบี้ยและในบางแห่งถ้าจ่ายมากก็จะมีการออกใบปลอดหนี้ให้โดยไม่มีการตรวจสอบหนี้สิน หรือลบฐานข้อมูลของค่าส่วนกลางทิ้งออกไปเลย

          ปัญหาเหล่านี้ทำให้เกิดความเดือดร้อนกับเจ้าของห้องชุดที่ต้องการขายห้องชุด และไม่มีหนี้ค้างชำระ ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อโดยเร็ว ตาม พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมอาคารชุด พ.ศ.2551 จึงได้กำหนดให้ผู้จัดการนิติจะต้องออกใบปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของห้องชุดที่ไม่มีหนี้ค้างชำระภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันร้องขอ หากไม่ดำเนินการผู้จัดการนิติจะมีความผิดฐานไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ และจะต้องเสียค่าปรับไม่เกิน 5,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังไม่ออกใบปลอดหนี้ และกรณีที่ผู้จัดการนิติไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ภายใน 7 วันให้คณะกรรมการอาคารชุดประชุมและมอบหมายให้กรรมการคนใดคนหนึ่งปฏิบัติหน้าที่แทน ซึ่งจะทำให้ปัญหาเรื่องการออกใบปลอดภาระหนี้ก็จะหมดไปครับ.

ดินสอพอง  ที่มา http://www.dailynews.co.th/article/950/164328