หนี้ค่าส่วนกลางคอนโดฯ

dailynews.co.th - กฎหมายรอบรั้ว วันเสาร์ที่ 1 ธันวาคม 2555

          ปัจจุบันการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมกำลังได้รับความนิยมโดยเฉพาะในเมือง ทำให้ต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงคอนโดฯ ขึ้นมารองรับความต้องการ ผลที่ตามมาคือมีหลากหลายปัญหา อันสืบเนื่องมาจากชุมชนขนาดใหญ่ที่มีหลายร้อยครอบครัวเข้ามาพักอาศัยภายในอาคารหลังเดียวกัน
   
         จากแนวคิดที่ว่า ผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ เดียวกันต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ร่วมกัน ตามสัดส่วนของการถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางนั้น ซึ่งแต่เดิมเจ้าของโครงการจะเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิดขึ้นสถานะของผู้ซื้อก็จะเปลี่ยนเป็นเจ้าของร่วม ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ทันที
   
         สิทธิหน้าที่ต่าง ๆ ของเจ้าของร่วมจึงเกิดขึ้น ตามมาตรา 18 พ.ร.บ.อาคารชุดนั้น กำหนดเรื่องของค่าส่วนกลาง (ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการบริหารจัดการอาคารชุด) ไว้ว่าเจ้าของร่วมทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง “ค้างไม่ได้” ถ้าค้างชำระขึ้นมาจะมีผลให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไปได้ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะต้องมีหนังสือยืนยันปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง ซึ่งออกโดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาประกอบเสมอ
   
         ส่วนการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น นิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้กำหนดโดยการออกข้อบังคับ (ซึ่งจะต้องเป็นการตกลงร่วมระหว่างเจ้าของร่วม หรือสมาชิกในคอนโดฯ นั้น ๆ) และข้อบังคับนั้นต้องไม่ขัดต่อบทบัญญัติของ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ด้วยนะครับ
   
          ปัญหาหนี้ค่าส่วนกลางไม่ได้จำกัดวงแค่มีการค้างชำระเท่านั้น เนื่องจากการพักอาศัยในคอนโดฯ ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับสังคมเมืองไทย และมีการออกฎหมายมารองรับหลายฉบับ แต่การบังคับใช้ยังสับสนอยู่บ้าง
   
          การเรียกเก็บค่าปรับเมื่อมีการค้างชำระเป็นระยะเวลาหนึ่ง ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 ใช้คำว่า “เงินเพิ่ม” นั้นมีการกำหนดเพดานที่จะเรียกเก็บไว้อย่างชัดเจน เป็นต้น
   
         ปัญหาเรื่องของผู้จัดการและนิติบุคคลอาคารชุดนั้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด กำหนดให้เมื่อมีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว จะต้องดำเนินการจัดให้มีการประชุมสามัญ หรือวิสามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน เพื่อรับรองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (รับรองข้อบังคับ และแต่งตั้งคณะกรรมการของอาคารชุด)
   
         ส่วนกรณีมีการขายทอดตลาดห้องชุดที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลางนั้น ปัจจุบันนิติบุคคลอาคารชุดจะแจ้งข้อมูลรายชื่อและรายการค้างชำระไปยังสำนักงานที่ดิน เพื่อใช้เป็นฐานข้อมูลประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และถือว่านิติบุคคลอาคารชุดมีสถานะเป็นเจ้าหนี้รายหนึ่ง แต่เป็นเจ้าหนี้ประเภท “เจ้าหนี้เหนือเจ้าหนี้จำนอง” หมายความว่าเมื่อมีการขายทอดตลาดห้องชุด แม้ว่าห้องชุดนั้นจะติดจำนองอยู่ก็ตาม เงินที่ได้จากการขายจะนำมาเฉลี่ยหนี้ แต่ทางนิติบุคคลอาคารชุดนั้นจะได้รับการชำระเป็นรายแรก ก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ รวมถึงก่อนเจ้าหนี้จำนองด้วยนะครับ

ดินสอพอง  ที่มา http://www.dailynews.co.th/article/950/169827