คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร (กทม.) จำนวนมากมีการกำหนด ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในการบริหารจัดการอาคาร ตั้งแต่ช่วงที่อาคารก่อสร้างเสร็จ และเนื่องจากส่วนใหญ่เป็นอาคารเก่ามีอายุมากกว่าสิบปี ทำให้ต้นทุนในการให้บริการจัดการสูงขึ้นเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงและการปรับปรุงพัฒนาอาคารเพื่อให้ได้มาตรฐานยังเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดอีกด้วย

นางจันทร์เพ็ญ ถาวรเจริญพนธ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้มุมมองเกี่ยวกับปัญหาด้านการบริหารจัดการอาคาร ที่คณะกรรมการบริหารอาคารชุดและเจ้าของร่วมประสบอยู่ในปัจจุบันว่า

คอนโดฯส่วนใหญ่มีแหล่งเงินทุนมาจาก 2 แหล่งด้วยกัน แหล่งเงินทุนแรกมาจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้จ่ายเป็นรายเดือน หรือรายไตรมาส

ส่วนที่สอง ก็คือ "เงินกองทุน" (Sinking Fund) ซึ่งมาจากการร่วมมือร่วมใจกันของเจ้าของร่วมในคอนโดฯนั้นๆ เมื่อได้มีการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการ เงินกองทุนดังกล่าวจะนำไปฝากในบัญชีที่มีอัตราดอกเบี้ยที่แน่นอน และจัดเตรียมไว้เพื่อใช้ซื้ออุปกรณ์ทดแทน หรือใช้ในการซ่อมแซมอาคาร

โดยหลายอาคาร ค่าใช้จ่ายส่วนกลางถูกกำหนดไว้ก่อนที่อาคารจะแล้วเสร็จ แต่หลังจากนั้นค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็เพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว

ภาระจ่ายค่าส่วนกลางพุ่ง

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเมินว่า ค่าไฟฟ้า ซึ่งเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายส่วนที่มากที่สุดสำหรับ คอนโดฯแต่ละอาคารได้เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา 

ไม่เพียงแต่ต้นทุนรายวันในการบริหารอาคารเท่านั้นที่เพิ่มขึ้น แต่เมื่ออาคารทรุดโทรมลง ก็จะทำให้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงสูงขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากมีความจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารให้ดูใหม่อยู่เสมอ เช่น การปรับปรุงดูแลล็อบบี้ส่วนกลาง และพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ เป็นต้น

อย่าละเลยระบบความปลอดภัย

การซ่อมแซมบางประเภทก็เป็นเรื่องที่สำคัญเป็นอย่างยิ่ง และปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้ ตัวอย่างเช่น สลิงของลิฟต์ที่มีอายุการใช้งานประมาณ 10-15 ปี หลังจากนั้นจำเป็นจะต้องเปลี่ยนใหม่ เนื่องจากเครื่องตรวจจับควันและอุปกรณ์ความปลอดภัยต่างๆ ภายในลิฟต์จะเริ่มรวนหลังจากติดตั้งไปแล้ว 10 ปี 

ก่อนหน้านี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้ติดตั้งเครื่องตรวจจับควันและสัญญาณเตือนไฟไหม้ใหม่หมดทั้งระบบ ในคอนโดฯที่มีอายุมากกว่า 10 ปี หลายอาคารด้วยกัน

"เราเชื่อว่าเจ้าของคอนโดฯไม่ควรจะปล่อยปละละเลยเรื่องความปลอดภัยในด้านต่างๆ และจำเป็นที่จะต้องสร้างความปลอดภัยให้เกิดขึ้นกับ ผู้พักอาศัยทุกคนภายในอาคาร" นางจันทร์เพ็ญกล่าว

ในทางตรงกันข้าม ในส่วนของโรงแรมมักจะดำเนินการปรับปรุงพื้นที่สาธารณะทุกๆ 7 ปีเป็นอย่างน้อย

อยากรักษามูลค่าต้องจ่ายเพิ่ม

ปัจจุบันมีคอนโดฯอีกหลายแห่งในกรุงเทพฯที่มีอายุมากกว่า 10 ปี และยังไม่ได้มีการปรับปรุงเพื่อพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้ดีขึ้นอย่างเป็นเรื่องเป็นราว

ประเด็นดังกล่าวมีความสำคัญต่อมูลค่าของอาคารเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยมูลค่าของคอนโดฯ จะถูกกำหนดจากทำเลที่ตั้ง การออกแบบ และวัสดุอุปกรณ์ที่เลือกใช้ภายในโครงการคอนโดฯเก่าหลายแห่งถูกนำมาขายใหม่ที่ราคา 50% ของราคาคอนโดฯใหม่ในละแวกเดียวกัน

อย่าง "สมคิด การ์เด้น" ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2534 เป็นหนึ่งในโครงการเก่าเพียงส่วนน้อยที่มีราคาขายต่อในระดับที่ดี เนื่องจากอยู่ในทำเลที่สามารถเทียบเคียงกับโครงการใหม่ๆ ในบริเวณเดียวกันได้

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า กรณีดังกล่าวมีสาเหตุมาจากคณะกรรมการบริหารอาคารชุดได้พิจารณาใช้จ่ายเงินไปจำนวนมาก ในการยกระดับพื้นที่ส่วนกลางให้ดีขึ้น และเจ้าของห้องชุดเองก็ได้ตกแต่งภายในยูนิตของตนเองใหม่ด้วย

นางจันทร์เพ็ญกล่าวเพิ่มเติมว่า "ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าเจ้าของคอนโดฯยังคงจะต้องจ่าย ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางในระดับที่สูงขึ้น แม้จะดูแลรักษาเฉพาะส่วนที่จำเป็นจริงๆ เท่านั้น ดังนั้นหากเจ้าของร่วมต้องการที่จะรักษามูลค่า และความน่าสนใจให้กับทรัพย์สินของตน ก็ควรจะจ่ายเงินเพิ่มในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ"

2 ทางเลือกขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ในส่วนของคณะกรรมการบริหารอาคารชุด มีทางเลือกในการเพิ่มเงินในกองทุน 2 ทางด้วยกัน คือ การขึ้นค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง หรือขอให้เจ้าของร่วม ร่วมกันออกเงินก้อนเพื่อใช้ในการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคาร

พระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดว่า 75% ของเจ้าของร่วมทั้งหมดจะต้องยินยอม จึงสามารถขึ้นค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางได้ ซึ่งบางครั้งก็เป็นไปได้ยาก เนื่องจากในการประชุมสามัญประจำปีนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่มีเจ้าของร่วมน้อยกว่า 75% เข้าร่วมประชุม

ขณะนี้จึงมีความพยายามที่จะเสนอแก้ไขข้อบังคับดังกล่าวให้เป็นในลักษณะคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมแทน แต่ก็ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะมีผลบังคับใช้เป็นข้อกฎหมายเมื่อใด

แม้จะมีความยากลำบากในการได้รับ คะแนนเสียงครบ 75% เจ้าของร่วมก็จำเป็น ที่ต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งในการเพิ่มแหล่งเงินทุน เพราะปัจจุบันหลายอาคารมีรายได้ไม่เพียงพอกับรายจ่าย ส่งผลให้ต้องใช้เงินจากกองทุนเพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานประจำวัน

บริหารอาคารชุดภารกิจที่ท้าทาย

ไม่ว่าอาคารนั้นจะถือครองโดยเจ้าของห้องหรือนักลงทุน ก็จำเป็นที่จะต้องได้รับการบริหารจัดการเพื่อคงมูลค่าของทรัพย์สินไว้ การปรับปรุง ซ่อมแซม หรือตกแต่งภายในใหม่เป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องทำเพื่อรักษาหรือเพิ่มมูลค่า

ทั้งนี้ ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของร่วมจำนวนมากคือ การโน้มน้าวให้เจ้าของร่วมเห็นว่าค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางจำเป็นจะต้องมีการปรับขึ้น เพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมด และแสดงให้เห็นว่าอาจจะต้องมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติม เพื่อใช้ในการพัฒนาและปรับปรุงอาคาร

"ยังมีความท้าทายอีกหลายประการที่เจ้าของห้องชุด และคณะกรรมการบริหารอาคารชุดต้องเผชิญในปัจจุบัน เพราะการตัดสินใจใดๆ ก็ตาม จะมีผลสำคัญอย่างยิ่งกับมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต" นางจันทร์เพ็ญกล่าว

ที่มา ประชาชาติธุรกิจ] วันที่ 25-09-2549