สิทธิประโยชน์ทางภาษี ของ ผู้ซื้อห้องชุดคอนโด ใน โครงการ "บ้านหลังแรก" : เงื่อนไขและวิธีการขอยกเว้นภาษี

คอนโดหลังแรกกับสิทธิประโยชน์ทางภาษี หลังไหนได้-ใครมีสิทธิ

โดย : ชัช อนุวัตรอุดม กองบรรณาธิการ Thai Product Review | เช็คราคา.คอม

หลังจากที่รัฐบาลได้อนุมัติโครงการ "บ้านหลังแรก" ที่ผ่านการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี และได้มีการตราออกมาเป็นพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นรัษฏากร (ฉบับที่ 528) เมื่อปี 2554 ซึ่งเป็นหนึ่งในนโยบายเร่งด่วนของรัฐบาลเพื่อสนับสนุนให้ประชาชนที่ไม่เคยเป็นเจ้าของบ้าน หรือคอนโดมาก่อน สามารถซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้โดยอาศัยมาตรการทางภาษีเข้ามาสนับสนุน วันนี้ เราลองมาดูกันครับว่า ใครจะได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีตรงนี้บ้าง และภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง

อะไรคือประโยชน์ที่พวกเราจะได้

ประโยชน์ที่ท่านจะได้รับคือ ท่านจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาน้อยลงตลอด 5 ปีหลังจากที่ท่านซื้อบ้าน หรือคอนโดหลังแรก คำนวณกันง่ายๆ แบบนี้ครับ เริ่มต้นด้วยตัวเลข 10% ของจำนวนเงินค่าซื้อบ้าน หรือคอนโดหลังแรก ให้ท่านเอามาหารออกเป็นเงิน 5 ส่วน (คือกระจายออกเป็นปีภาษี 5 ปี) แล้วจำนวนเงินแต่ละส่วนนี้จะตีเท่ากับจำนวนภาษีที่ท่านจะได้รับยกเว้นในแต่ละ 5 ปีนั้นๆ เช่น เดือนพฤศจิกายน 2555 ท่านซื้อและโอนคอนโดมือหนึ่งราคา 3,500,000 บาทเสร็จเรียบร้อย 10% จะเท่ากับ 350,000 ให้เอาจำนวนนี้ไปหารด้วย 5 จะเท่ากับ 70,000 ดังนั้น ถ้าในปีภาษี 2555 ท่านมีภาษีที่ต้องเสียคำนวณจากเงินได้สุทธิเป็นจำนวน 100,000 บาท ให้เอา 70,000 นี้มาหักยกเว้นออกก่อน (Tax Exemption) นั่นหมายถึง ถ้าพูดแบบสั้นๆ ง่ายๆ ก็คือ แทนที่จะต้องเสียภาษี 100,000 บาทสำหรับปีภาษี 2555 แต่เมื่อท่านซื้อบ้านหลังแรกนี้แล้ว ภาษีที่ท่านจะต้องเสียสำหรับปีภาษี 2555 จะเหลือแค่ 30,000 บาทเท่านั้น และหลังจากนั้นอีก 4 ปีที่เหลือก็จะใช้สูตรนี้ตลอด แต่ทั้งหมดนี้ จะต้องเข้าเงื่อนไขที่เราจะพูดถึงต่อไปนี้ด้วยนะครับ

เงื่อนไขสำหรับสิทธิภาษีโครงการบ้านหลังแรก

1. คุณสมบัติเกี่ยวกับตัวอสังหาริมทรัพย์

1.1 คำว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้สิทธินี้ต้องเป็นประเภท (ก) อาคารพร้อมที่ดิน หรือ (ข) ห้องชุดในอาคารชุดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น (พูดในอีกนัยหนึ่งก็คือ ที่ดินเปล่า หรือบ้านสร้างเองไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ซึ่งในเรื่องนี้ก็มีคนบ่นกันเยอะว่านโยบายแบบนี้ไม่ได้มุ่งเน้นประโยชน์ของประชาชนอย่างแท้จริงๆ (เพราะในมุมมองประชาชน ไม่ว่าจะบ้านมือสอง หรือมือสามก็ถือว่าเป็นบ้านหลังแรกในชีวิตสำหรับบางคนเสมอ) แต่เป็นการเอื้อประโยชน์ให้บริษัทเจ้าของโครงการอสังหาฯ ให้ขายของได้มากกว่า)

1.2 อสังหาริมทรัพย์นั้นต้องไม่เคยมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาก่อน (พูดอีกนัยหนึ่งก็คือ บ้าน หรือคอนโดมือสองไม่เข้าเงื่อนไขนี้)

1.3 ต้องมีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท (ตัวอย่างคอนโดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท)

1.4 ต้องมีการชำระเงินค่าซื้อ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยตั้งแต่วันที่ 21 ก.ย. 2554 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2555 เท่านั้น (เช่น ถ้ายื่นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่หน่วยงานที่ดินไม่ทัน 31 ธ.ค. 2555 ก็จะหมดสิทธิทันที)

2. คุณสมบัติเกี่ยวกับคนซื้อ

2.1 ต้องเป็นบุคคลธรรมดา (ตั้งบริษัทขึ้นมาซื้อไม่ได้)

2.2 ต้องใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ครั้งแรกภายใน 5 ปี นับแต่ปีภาษีที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (นั่นหมายถึงว่า ถ้าจดทะเบียนรับโอนในปี 2555 ก็เริ่มใช้สิทธินี้ได้เลยตั้งแต่ปีภาษี 2555 จนถึงปีภาษี 2559) และต้องใช้สิทธิดังกล่าวเป็นเวลา 5 ปีต่อเนื่องกัน โดยให้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเป็นจำนวนเท่าๆ กันในแต่ละปี (เช่นตามตัวอย่างข้างต้น)

2.3 จำนวนที่จะนำไปยกเว้นภาษีสูงสุดตลอดทั้ง 5 ปีนั้น คือ ไม่เกิน 10% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเท่านั้น

2.4 ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมาก่อน (การดูกรรมสิทธิ์ให้ดูว่ามีชื่อเป็นเจ้าของอยู่ในโฉนดหรือไม่ หรือถ้ามีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น)

2.5 หลังจากวันโอนกรรมสิทธิ์ ห้ามขายจนกว่าจะครบ 5 ปี

2.6 ต้องไม่เคยเป็นผู้ใช้สิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืม สำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อเช่าซื้อ หรือสร้างอาคารอยู่อาศัย (อธิบายง่ายๆ ก็คือ ต้องไม่เคยกู้ธนาคารซื้อบ้านมาก่อน)

2.7 ต้องไม่เคยเป็นผู้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยเดิม และซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยใหม่ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 241 (พ.ศ. 2546) ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร และต้องไม่เคยเป็นผู้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคาร อาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 271 (พ.ศ. 2552) (พูดอีกในนัยหนึ่งก็คือ พวกเราที่เคยได้สิทธิประโยชน์ภาษีการซื้อบ้าน หรือคอนโดในอดีตมาแล้วจะมาขอใช้สิทธิประโยชน์ภาษีบ้านหลังแรกนี้ไม่ได้อีก เช่น ช่วงปี 2552 รัฐบาลมีมาตรการภาษีกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ว่าถ้าใครซื้อในปี 2552 จะหักลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 300,000 บาท ซึ่งถ้าใครเคยใช้สิทธินี้เมื่อปี 2552 แล้วจะใช้สิทธิบ้านหลังแรกนี้ไม่ได้อีก)

วิธีการขอยกเว้นภาษี

หลังจากที่ท่านได้ซื้อบ้าน หรือคอนโดหลังแรกมาแล้ว วิธีการใช้สิทธิก็คือเมื่อถึงเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ท่านก็ต้องกรอกตัวเลขที่ท่านได้รับยกเว้นภาษีเงินได้เข้าไปในช่องที่กำหนด ทั้งนี้ ในกรณีของ ภ.ง.ด. 90 ให้ท่านกรอกในรายการที่ 13 (เงินได้ที่ได้รับยกเว้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์) ของข้อ 10 (การคำนวณภาษี) ของแบบฟอร์ม ภ.ง.ด. 90 และในกรณีของ ภ.ง.ด. 91 ให้ท่านกรอกในรายการที่ 13 (เงินได้ที่ได้รับยกเว้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์) ของหมวด ก. (การคำนวณภาษี) ของแบบฟอร์ม ภ.ง.ด. 91

ตัวอย่าง ภ.ง.ด. 90 (รายการที่ 13 ของข้อ 10 การคำนวณภาษี)

ตัวอย่าง ภ.ง.ด. 91 (รายการที่ 13 ของหมวดก. การคำนวณภาษี)

นอกจากนี้ ท่านจะต้องยื่นเอกสารประกอบดังต่อไปนี้ให้กรมสรรพากรด้วย

1. สำเนาสัญญาซื้อขายบ้าน หรือคอนโดนั้น

2. สำเนาสัญญากู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน หรือคอนโดนั้น (ถ้ามีการกู้ยืมเงินสินเชื่อจากธนาคาร)

3. หนังสือรับรองจากบริษัทที่ขายบ้าน หรือคอนโดหลังแรกนั้นเพื่อยืนยันว่าได้มีการจ่ายเงินค่าซื้อบ้าน หรือคอนโดนั้น (ซึ่งกรณีนี้ ท่านก็จะขอจากบริษัทที่ขายบ้านให้ท่านได้)

4. หนังสือรับรองตนเองว่าเป็นที่อยู่อาศัยแห่งแรก (ซึ่งหนังสือนี้ท่านจะต้องทำ และลงนามเอง โดยมีเนื้อหาตามที่กรมสรรพากรกำหนดข้างล่างนี้)

กรณีผู้มิเงินได้มีสามีหรือภรรยา จะได้รับยกเว้นภาษีเท่าใด

สามีภรรยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภรรยามีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับ ยกเว้นภาษี ดังนี้

1. กรณีภรรยาไม่แยกยื่นแบบฯ ยกเว้นภาษีรวมกันเท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันไม่เกินร้อยละ10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ฯ

2. กรณีภรรยาแยกยื่นแบบฯ ให้ต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ฯ ทั้งนี้ การใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ครั้งแรกของสามีและภรรยา จะต้องกระทำในปีภาษีเดียวกัน

3. กรณีต่างฝ่ายต่างมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว ให้ได้รับยกเว้นภาษีรวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ฯ เพียงแห่งเดียวเท่านั้น

สามีภรรยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภรรยามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี ซึ่งต้องแยกยื่นแบบฯ ดังนี้

1. กรณีมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีอยู่ก่อนแล้ว ให้สามีและภรรยาซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ต่างฝ่ายต่างยังคงได้รับยกเว้นภาษีเงินได้เท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ฯ

2. กรณีผู้มีเงินได้สมรสกัน ต่อมามีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีให้ต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีกึ่งหนึ่งของจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ฯ

กรณีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน

ถ้าผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเอง หรือเคยใช้สิทธิหักลดหย่อน หรือยกเว้นภาษีมาแล้ว ผู้กู้ร่วมจะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในส่วนของเงินได้ที่ใช้กู้ร่วม

ถ้าไม่ทำตามเงื่อนไขกรมสรรพากรล่ะ?

ถ้าสมมติบังเอิญว่าท่านลืม หรือไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อหนึ่งข้อใดตามที่พูดมาข้างต้น เช่น ดันไปขายคอนโดทิ้งภายใน 5 ปีหลังจากที่ซื้อ หรือกรมสรรพากรมีบันทึกไว้ว่า ท่านเคยเป็นผู้ใช้สิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืมบ้านมาก่อน เป็นต้น กรมสรรพากรได้กำหนดไว้เลยว่า ให้สิทธิยกเว้นภาษีบ้านหลังแรกนี้สิ้นสุดลงทันที ตั้งแต่ปีภาษีแรกที่ได้ใช้สิทธิ และให้ถือว่าไม่เสียภาษีภายในกำหนดเวลาที่ต้องเสีย (ผลคือต้องเสียเบี้ยปรับให้กรมสรรพากร) และให้เสียเงินเพิ่มอีกเป็นจำนวนเท่ากับ 1.5% ต่อเดือน (หรือเศษของเดือน) ของภาษีที่ต้องเสียสำหรับภาษีเงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษีมาแล้วด้วย ดังนั้น หากผิดเงื่อนไขกรมสรรพากรแล้วล่ะก็ ต้องขอบอกว่าโดนเยอะทีเดียว ทั้งเบี้ยปรับ และเงินเพิ่ม

สินเชื่อบ้านหลังแรก

นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่พูดถึงข้างต้นแล้ว รัฐบาลก็ได้มีการขยายเวลาโครงการกู้ซื้อบ้านหลังแรกผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำหรับผู้มีรายได้น้อยด้วย ทั้งนี้ สิทธิประโยชน์ของมาตรการนี้จะเป็นในเรื่องของสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ โดยมีเงื่อนไขคือ ที่อยู่อาศัยที่ซื้อจะต้องมีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (ดูข้อมูลคอนโดราคาเริ่มต้นไม่เกิน 1 ล้านบาท) และจะต้องยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ภายในวันที่ 29 มีนาคม 2556 และทำนิติกรรมซื้่อที่อยู่อาศัยภายในวันที่ 28 มิถุนายน 2556 สิทธิประโยชน์คือดอกเบี้ยเงินกู้จะเป็นอัตรา 0% สำหรับ 3 ปีแรก โครงการนี้กระทรวงการคลัง และ ธอส. จัดทำขึ้นเป็นพิเศษเพื่อต้องการช่วยเหลือ และแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ และสร้างโอกาสให้มีบ้านเป็นของตนเองได้ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมและคุณสมบัติผู้กู้)

สำหรับใครที่ยังไม่มีบ้าน หรือคอนโดเป็นของตัวเอง ลองเข้าไปเสาะหาข้อมูลบ้าน หรือคอนโดที่น่าสนใจกันได้ในเว็บไซต์ checkraka.com ของเรานะครับ ข้อมูลครบโดยเฉพาะฟังก์ชั่น Smart Search ที่คลิกสองสามทีก็เจอบ้านหรือคอนโดที่ต้องการ เมื่อเจอแล้วก็ขอให้พวกเราแฮปปี้มีความสุขกับบ้าน และคอนโดหลังแรกกันนะครับ

บทความ โดย checkraka.com

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

ผลิตภัณฑ์ a-Softbiz

เกี่ยวกับ เอ-ซอฟท์บิส