gototop
Home » คอนโด นิติบุคคลอาคารชุด » ปัญหาน้ำรั่วซึมในคอนโดมิเนียม กับแนวทางบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update11.11.2014

 
ปัญหาน้ำรั่วซึมในคอนโดมิเนียม กับแนวทางบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด


ปัญหา"น้ำรั่วซึม"

สยามธุรกิจ [ฉบับที่ 1399 ประจำวันที่ 2013-05-04 ถึง 2013-05-07] ข่าวอสังหาริมทรัพย์

ด้วยมีท่านเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง ได้ร้องเรียนเข้ามา โดยแจ้งว่าห้องชุดของท่านได้รับความเสียหาย/เดือดร้อนจากเหตุน้ำรั่วซึมเข้าไป ภายในห้องชุด บริเวณผนังและฝ้าเพดานของห้องชุด จะแก้ไขอย่างไรดี?

ในเรื่องดังกล่าว ประการแรก ท่านคงต้องรีบแจ้งให้เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ รับทราบ เพื่อเข้ามาทำการตรวจสอบและแก้ไขปัญหาในเบื้องต้นก่อนอย่างทันทีนะครับ และเมื่อเจ้าหน้าที่ได้เข้าไปทำการตรวจสอบแล้ว ก็จะทราบได้ว่าความเสียหายดังกล่าวที่เกิดขึ้นนั้น มาจากสาเหตุใด? ทั้งนี้ ความเสียหายที่เกิดขึ้นอาจเกิดขึ้นได้ทั้งสองส่วน คือมาจากทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องชุดที่ติดกัน) กรณีของความเสียหายที่เกิดขึ้นยังอยู่ในระยะเวลาของการรับประกันจากเจ้าของโครงการฯ ท่านต้องให้เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ รีบแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรนะครับ และหากมีภาพถ่ายประกอบด้วย ถือว่าเยี่ยมเลยครับ ยุคสมัยนี้ผมเชื่อว่าโทรศัพท์มือถือของท่านน่าจะมีกล้องถ่ายรูปอยู่แล้ว อย่าลืมประเด็นนี้ด้วยครับ

ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้ให้คำนิยามของ "ทรัพย์ส่วนกลาง" ไว้ว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

ในส่วนของคำนิยามของ "ทรัพย์ส่วนบุคคล" นั้นหมายถึง ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

โดยปกติทั่วไปแล้วนั้น ในทุกนิติบุคคลอาคารชุดจะจัดทำประกันภัยอาคารชุดไว้ กรณีความเสียหายที่เหตุเกิดขึ้นจากทรัพย์ส่วนกลาง (ท่อน้ำประปาในช่องชาร์ปรั่ว/ ชำรุด) หรือเหตุที่เกิดขึ้นจากภัยธรรมชาติ อาทิ ภัยเปียกน้ำ, ภัยน้ำท่วม บริษัทประกันภัย จะเป็นผู้รับผิดชอบต่อความเสียหายให้ท่านเจ้าของร่วมที่ได้รับความเสียหาย แต่หากเหตุเกิดขึ้นจากทรัพย์ส่วนบุคคล กล่าวคือเจ้าของร่วมห้องชุดใดที่ลืมเปิดน้ำทิ้งไว้/สายอ่อนฉีดน้ำชำระขาด-ชำรุด เป็นเหตุให้น้ำรั่วซึมออกมาภายนอกห้องชุดทำให้ห้องชุดอื่นได้รับความเสียหาย เจ้าของห้องชุดที่เป็นต้นเหตุดังกล่าวต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นนะครับ ในหลายนิติบุคคลอาคาร ชุดฯ เกรงว่าปัญหานี้อาจจะทำให้เจ้าของร่วม ที่เป็นต้นเหตุของความเสียหายจะรับผิดชอบและชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นไม่ไหว ในกรณีที่มูลค่าของความเสียหายสูงมากๆ

ดังนั้น ในประเด็นนี้จึงขอให้ความเห็นว่า นิติบุคคลอาคารชุดของท่านนอกจาก จะทำประกันภัยประเภทการเสี่ยงภัยทุกชนิดแล้วนั้น เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดก็ควรทำประกันภัยไว้ด้วย และควรให้บริษัทประกันภัยระบุในกรมธรรม์ประกันภัยว่า "สละสิทธิ์การไล่เบี้ย" ซึ่งโดยทั่วไป ในกรมธรรม์ประกันภัย จะระบุว่านิติบุคคลอาคารชุดฯ สละสิทธิ์ไล่เบี้ย จากเจ้าของร่วมห้องชุดที่เป็นต้นเหตุอยู่แล้ว แต่ในระหว่างห้องชุดด้วยกันเองนั้น ส่วนใหญ่มิได้ระบุเงื่อนไขนี้เอาไว้ เหตุเพราะแต่ละห้องชุดก็ทำประกันภัยต่างบริษัทกันครับ ดีที่สุดในกรณีนี้ เมื่อตัวอาคารชุดฯ ได้จัดทำประกันภัยไว้กับบริษัทใดแล้วให้เจ้าของร่วมทั้งหมดทำประกันภัยกับบริษัทนั้นด้วย และระบุในกรมธรรม์ประกันภัยของอาคารชุด ท่านไว้เลยว่าจะสละสิทธิ์การไล่เบี้ย

เมื่อระบุไว้ในกรมธรรม์เช่นนี้แล้ว เจ้าของร่วมที่เป็นต้นเหตุของความเสียหายก็ไม่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ในส่วนของเบี้ยประกันภัยท่านคงต้องพิจารณากันอย่างรอบคอบ และอาจจะมีเจ้าของร่วมบางท่านมองว่ามีผลประโยชน์ใดแอบแฝงหรือไม่อย่างไร? ซึ่งในกรณีนี้คงจะไม่พ้นหน้าที่ของคณะกรรมการฯ และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ที่จะต้องทำความเข้าใจ/ชี้แจง ต่อเจ้าของร่วม ครับ อาจจะนำเข้าสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม สมัยสามัญประจำปี เพื่อพิจารณากันเลยก็ได้ โปร่งใสและสามารถให้เจ้าของร่วมในที่ประชุมตรวจสอบได้ครับ

นอกจากนั้นแล้ว ในอาคารสูงระบบน้ำประปาจะมีแรงดันมากกว่าบ้านแนวราบตามปกติ และหากอาคารชุดฯของท่านเปิดใช้มาเป็นระยะเวลาหลายปีแล้ว ท่านจะต้องดูรอยต่อของท่อประปาด้วยนะครับ อย่างน้อยท่านจะต้องทำการตรวจสอบอาคารปีละครั้ง ในคราวที่ผู้สอบอาคารเข้ามาตรวจสอบตามที่กฎหมาย ควบคุมอาคารได้กำหนดไว้ ก็จะเป็นการดีอย่างยิ่งครับ

ที่มา http://www.siamturakij.com/main/news_content.php?nt=4&nid=1558