ถาม  ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดมีกี่ประเภท
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)พ.ศ. 2551 ได้กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด 2 ประเภท ตือ 
               (ก). ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 
                     มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 
                                     เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
                                    ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งและต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
                     มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภานในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
                                        เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
                                        เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถิอเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 
               (ข). ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 40 
                     มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้
                                     (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
                                     (2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
                                     (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
ข้อสังเกต
               กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 ผู้จัดการนิติบุคคลไม่สามารถนำมาเป็นเหตุเพื่อปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 วรรคสามได้ เนื่องจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวไม่ใช่ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 หากมีการค้างชำระต้องใช้สิทธิทางศาล

      ถาม  กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 นิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกค่าปรับหรือดอกเบี้ยได้แค่ไหน เพียงไร
      ตอบ  เรื่องนี้ต้องแยกการพิจารณาออกเป็น 2 กรณี
              กรณีที่ 1 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 คือ ก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551
ตามพระราชบัญญัติอาคารชึด พ.ศ. 2522 มิได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องค่าปรับและดอกเบี้ยกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไว้แต่อย่างใด จึงต้องพิจารณาจากข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดนั้นว่ากำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร แต่อย่างไรก็ตาม หากมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องค่าปรับหรือดอกเบี้ยเป็นเรื่องของคู่กรณีต้องไปใช้สิทธิต่อศาลเป็นผู้ชี้ขาด แต่มีข้อสังเกตคือ ค่าปรับหรือดอกเบี้ยอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลจึงไม่สามารถนำค่าใช้จ่ายส่วนนี้มาคิดรวมเป็นยอดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 เพื่อปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 19 
              กรณีที่ 2 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว คือ วันที่ 3 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา
ค่าปรับหรือดอกเบี้ยที่เกิดจากการค้างชำระค่าใช้ข่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไม่สามารถเรียกเก็บ แม้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้เรียกเก็บได้ก็ตาม เพราะเป็นกรณีข้อบังคับขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต้องถือปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 แทน กล่าวคือ นับตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา หากมีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ต้องปฏิบัติตามมาตรา 18/1 ชึ่งสรุปสาระสำคัญได้ดังนี้ 

              กรณีเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในกำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
              จากข้อกฎหมายดังกล่าว เห็นได้ว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเงินเพิ่มได้ หากเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ โดยเงินเพิ่มที่เรียกเก็บได้นั้นจะต้องไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ ถ้านิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละสิบสองสามารถกระทำได้ แต่เกินกว่าร้อยละสิบสองไม่ได้ ประการสำคัญคือ ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับด้วย หากไม่ได้กำหนดเรื่องเงินเพิ่มกรณีผู้ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ไว้ในข้อบังคับ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มส่วนนี้ได้และเงินเพิ่มดังกล่าวให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
              สำหรับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
              เงินเพิ่มดังกล่าว ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 
              กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือน กฎหมายกำหนดให้ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี หากนิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบต่อปี ก็สามารถกระทำได้แต่จะเรียกเก็บเกินกว่าร้อยละยี่สิบต่อปีไม่ได้ นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ด้วย แต่ทั้งนี้ ทั้งเรื่องการเรียกเก็บเงินเพิ่มและการระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย ถ้าข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้กำหนดเรื่องดังกล่าวไว้ ก็ไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มและระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ ส่วนเรื่องไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมนั้น ถึงแม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว ก็ถูกตัดสิทธิในการออกเสียงในการประชุมใหญ่แล้วเพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดให้เรื่องนี้จะต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังเช่นกรณีค่าเงินเพิ่ม

ที่มา  สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน