ที่มา สยามธุรกิจ > อสังหาริมทรัพย์ > ขาประจำ  ฉบับที่ 847 ประจำวันที่ 21-11-2007 ถึง 23-11-2007

             ยุทธการทวงหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะปฏิบัติด้วยความอะลุ้มอล่วยถ้อยทีถ้อยอาศัย โดยเริ่มจากยุทธวิธีแบบนิ่มๆ และค่อยๆ ทวีความเข้มข้นตามระยะเวลาค้างชำระที่เนิ่นนาน ซึ่งมีอยู่ 8-9 ขั้นด้วยกัน

             เริ่มจากส่ง“หนังสือเตือน” หนึ่งถึงสองครั้งเว้นระยะความห่าง 15-30 วัน โดยฉบับแรกแจ้งเพียงเบาๆ ฉีกซองอ่านแล้ว ผู้ค้างไม่รู้สึกโกรธขึ้งแถมยังอาจจะฉีกยิ้มเอาเสียด้วยซี

“คณะกรรมการตระหนักดีว่า ท่าน มีกิจการที่ต้องทุ่มเทเวลาบริหารค่อนข้างมากจนอาจจะลืมเรื่องเล็กๆ น้อยๆ แต่มีความสำคัญทั้งโดยทางตรงและทางอ้อมต่อชีวิตและทรัพย์สินส่วนรวมของทุกๆ คน เนื่องจากชุมชนของเราจะต้องนำเงินไปชำระสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งจ่าย ค่าจ้างพนักงานดูแลรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านทำความสะอาดและอื่นๆ อีกจิปาถะ ได้รับจดหมายฉบับที่แล้วกรุณาแจ้งฝ่ายบัญชีของท่านให้ส่งเช็คไปชำระภายในเดือนนี้ด้วย จักขอบคุณและขอให้กิจการของท่านเจริญยิ่งๆ ขึ้นไป”

สำบัดสำนวนจดหมายเตือนฉบับแรกคงคล้ายๆ ทำนองนี้ ส่วน ฉบับที่สอง จะเพิ่มความดุดันเพิ่มขึ้นอีกหน่อย

“กรุณานำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปชำระให้กับนิติบุคคลภายใน 15 วัน หากเกินกำหนดเวลาท่านจะต้องเสียค่าปรับในอัตราร้อยละสิบต่อเดือนของวงเงินที่ค้างชำระและนอกจากนั้นคณะกรรมการ (หมู่ บ้าน-คอนโดฯ) ขออภัยที่จะต้องปฏิบัติตาม กฎระเบียบข้อบังคับโดยไม่สามารถหลีก เลี่ยงได้”

เชื่อขนมกินได้เลยว่าเมื่อได้รับหนัง สือ เตือนสองฉบับนี้จะมีผู้นำเงินที่ค้างไปชำระเพิ่มขึ้นอีกหลายราย โดยเฉพาะผู้ที่มีผิวหน้า บางๆ จะเกิดความละอาย แต่ส่วนที่เป็น “อย่างหนา” ต้องนำยุทธวิธีลำดับต่อไปมาใช้

มาตรการทวงหนี้ขั้นต่อมา “ยกเลิกบัตรหรือสติกเกอร์ผ่านเข้าออกหมู่บ้านและคอนโดฯ” ผู้ค้างชำระจะต้องหันมาแลกบัตรเหมือนเช่นบุคคลภายนอกทั่วๆ ไป

ยุทธวิธีนี้จะสงผลให้ผู้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้รับความสะดวกเช่นที่เคย รวมทั้งเกิดความละอายเพื่อนร่วมซอย สุด ท้ายจะยินยอมจ่ายโดยปริยาย

ยุทธวิธีต่อมา “คิดค่าปรับ” ในอัตราสูงๆ เข้าไว้ และไม่ต้องมัวกริ่งเกรงว่าจะผิดกฎหมายฉบับใดๆ(**แก้ไข**ดูการคิดเงินเพิ่มใน พรบ.2551)
เพราะเป็นเพียงคำขู่ให้นำเงินที่ค้างไปชำระเท่านั้น และส่วนใหญ่เมื่อ ผู้ค้างนำเงินไปชำระแม้จะช้าหรือเลยระยะเวลาที่กำหนดคณะกรรมการก็มักผ่อนผันไม่ต้องจ่ายค่าปรับตามที่แจ้งสักกะราย

“งดให้บริการโทรศัพท์ผ่านศูนย์”นี่ก็เป็นอีกยุทธวิธีสำหรับคอนโดมิเนียมที่ยังมีการติดต่อโดยระบบนี้ ซึ่งมีน้อยเต็มทีและอาจจะไม่ได้ผลเท่าที่ควร เหตุเพราะมีเครือข่ายมือถือที่สะดวกสบายและรวดเร็ว กว่ากันมากมาย

“งดจ่ายน้ำประปาหรือบาดาล” หากห้องชุดหรือบ้านหลังใดติดค้างในระยะเวลานานๆ มาตรการนี้หากหยิบยกมาใช้เมื่อไหร่ตอนไหนรับรองว่าได้ผลเกือบทุกครั้ง เพียง แต่ระมัดระวังถูกแจ้งความจับข้อหาละเมิดอำนาจและหรือเป็นจำเลยต้องขึ้นโรงขึ้นศาล ก็แล้วกันจะบอกให้ คณะกรรมการบริหารและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่นำยุทธวิธีนี้มาใช้ โดนจับพิมพ์ลายนิ้วมือและหาหลักทรัพย์ประกันตัวมาแล้วนักต่อนัก

“งดสิทธิ์ใช้บริการสโมสรคลับเฮาส์และสระว่ายน้ำส่วนกลาง” ในกรณีที่หมู่บ้านและคอนโดฯ นั้นๆ มีสิ่งอำนวยประโยชน์สุข ส่วนนี้ แต่ข้อจำกัดนี้คณะกรรมการบริหารจะต้องเสียเงินว่าจ้างพนักงานเอาไว้คอยตรวจเช็กหรือมีกุญแจปิดล็อกตลอดเวลา

อีกยุทธวิธีนิ่มๆ ที่คณะกรรมการหมู่ บ้านและคอนโดฯ หลายที่หลายแห่งหยิบ ยกมาใช้บ่อยๆ คือ “แขวนป้านขอบคุณ” บริเวณหน้ารั้วบ้านผู้จ่ายให้เพื่อนร่วมซอยได้ พบเห็นกันทั่วๆ นัยว่ายุทธวิธีนี้นอกจากผู้ไม่มีป้ายจะเกิดความละอายแล้ว ยังป้องกันมิให้คณะกรรมการถูกแจ้งความหมิ่นประมาทอีกด้วย

“ยื่นโนติส” โดยมอบหมายให้สำนัก งานทนายความเป็นผู้ดำเนินการ ก็เหมาะสำหรับรายที่ดื้อแพ่งไม่ยินยอมชำระหนี้ค้างในระยะเวลานานเกินปกติ ทั้งๆ ที่หยิบยกมาตรการอื่นๆ นำมาใช้แทบทุกยุทธวิธี

กลยุทธ์เร่งรัดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแบบสุดท้าย “ฟ้องร้องดำเนินคดี” ตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย ซึ่งแทบทุกรายที่เคยดื้อรั้นและยกแม่น้ำท่าโน้นท่านี้ขึ้นมาอ้าง จะยินยอมควักกระเป๋าชำระทุกรายไปจะไม่อ่อนหงอได้ยังไง ก็ตัวบทกฎหมาย ทั้งของหมู่บ้านและของคอนโดฯ บัญญัติเอาไว้ค่อนข้างแรง เอาของตึกสูงลอยฟ้าก่อนเป็นไร มาตรา 41 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 (ดูเพิ่มเติมในพรบ.ใหม่2551) กำหนดไว้หยั่งงี้

“เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระ หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องตน และ ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าเป็นหนี้ลำดับก่อนจำนอง”

ส่วนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในมาตรา 50 กำหนดเอาไว้รุนแรงยิ่งกว่า

“ผู้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกล่างล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดจะต้องจ่ายค่าปรับตาม อัตราที่คณะกรรมการกำหนด ส่วนผู้ค้างติดต่อกันตั้งแต่ 3-6 เดือนขึ้นไปอาจจะถูกระงับการใช้สิทธิ์ในสาธารณูปโภคและระงับการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินจัดสรร รวมทั้งให้ถือ ว่าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลหนี้อสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ”

อย่างที่บอก เจอมาตรการทวงหนี้ยุทธวิธีสุดท้ายผู้ค้างชำระแทบทุกรายมักจะขอนัดพบเจรจาประนีประนอมกับผู้บริหารโครงการหลังการขายโดยด่วน จะมีเพิกเฉยอยู่บ้างตรงบ้านและห้องชุดที่เป็นเอ็นพีแอลเท่านั้นเถอะ...จะประสบผลหรือผิดหวังก็ต้องทดลองนำยุทธวิธีนี้ไปใช้ดูสักตั้ง!!