gototop
Home » คอนโด นิติบุคคลอาคารชุด » แนวทางการบริหารชุมชน อาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร Condominium and Housing Estate Management

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update11.11.2014

 
แนวทางการบริหารชุมชน อาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร Condominium and Housing Estate Management

      แนวทางการบริหารชุมชน อาคารชุด และ หมู่บ้านจัดสรร      

โดย คุณพัลลภ กฤตยานวัช ฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

                                             Condominium  and  Housing  Estate  Management                                

1.    พัฒนาการของการบริหารชุมชนที่อยู่อาศัย
2.    องค์กรบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัย
3.    เป้าหมายของการบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัย
4.    ภารกิจหลักในการบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัย
5.    ความจำเป็นในการจ้างผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมืออาชีพ
6.    ความรับผิดชอบและความสัมพันธ์ระหว่างผู้จัดการนิติบุคคล และคณะกรรมการชุมชน

 

  1.    พัฒนาการของการบริหารชุมชนที่อยู่อาศัย    

         การบริหารชุมชนที่อยู่อาศัย  ทั้งที่เป็นหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุด  นับเป็นงานอาชีพสาขาหนึ่งเกี่ยวกับการบริหารงานทรัพย์สิน (Propery Management) ซึ่งงานนี้มีขอบข่ายครอบคลุมถึงการบริหารอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ อาคารบ้านเช่า โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า ภัตตาคาร โรงพยาบาล โรงภาพยนตร์ ตลาดสด เป็นต้น

         ที่จริงการบริหารหรือการจัดการทรัพย์สิน  เป็นงานอาชีพที่มีมานานในประเทศไทยในหลายลักษณะทั้งในภาครัฐและภาคเอกชน อย่างไรก็ตาม การจัดการทรัพย์สินที่มีมากที่สุด ได้แก่ การดูแลจัดการในเรื่องชุมชนที่อยู่อาศัย ซึ่งในเรื่องนี้ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่มีหน้าที่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย  เมื่อได้จัดสร้างเคหะชุมชนขึ้น ก็ได้จัดให้มีการบริหารงานดูแลชุมชนเหล่านั้นด้วย  ไม่ว่าจะเป็นชุมชนแบบแฟลต อาคารชุด หรือชุมชนแบบบ้านจัดสรร  ทั้งนี้  โดยมีสำนักงานดูแลเคหะชุมชนทำหน้าที่ในการบริหารงานชุมชน ซึ่งต่อมาได้โอนภารกิจด้านนี้ให้กับบริษัทบริหารชุมชนโดยตรงดำเนินการ

         ในส่วนหมู่บ้านจัดสรรต่างๆ ของภาคเอกชน ซึ่งมีเกิดขึ้นในประเทศไทยนานกว่า 30 ปีแล้ว ก็มีการดูแลรักษาทั้งในเรื่องการรักษาความปลอดภัย การรักษาความสะอาด การดูแลรักษาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่างๆ โดยอาศัยบริษัทจัดการหรือโดยการรวมตัวเป็นองค์กรชุมชนรูปต่างๆ เช่น เป็นคณะกรรมการหมู่บาน, สหกรณ์ดูแลชุมชน หรือคหบาล เป็นต้น

         นับแต่ปี  2531 -  2548  มีหมู่บ้านจัดสรรก่อสร้างเพิ่มขึ้นจำนวนมาก  นับเฉพาะเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีเพิ่มขึ้นจำนวน 718,246 หน่วย

         สำหรับการบริหารชุมชนอาคารชุดนั้นได้เกิดขึ้นตามมาภายหลังจากการออก พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 และเมื่อมีการก่อสร้างอาคารชุดหรือที่เรียกกันโดยทั่วไปว่า คอนโดมิเนียม (Condominium) กันเป็นจำนวนมากในกรุงเทพมหานคร  ประมาณปี พ.ศ. 2523-2525 ซึ่งเรียกว่า ยุคบูมของอาคารชุด ยุคที่ 1” ในช่วงนี้มีอาคารชุดเกิดขึ้น ประมาณ  120  โครงการ  และต่อมาประมาณปี 2531-2533  ก็ได้เกิดการบูมของอาคารชุดอย่างมากมายอีกครั้งหนึ่ง คราวนี้อาคารชุดได้ขยายตัวจากกรุงเทพมหานครไปยังต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่และเมืองตากอากาศอีกหลายแห่ง เช่นเมืองพัทยา, ระยอง หัวหิน เป็นต้น นับเป็น “ยุคบูมของอาคารชุด ครั้งที่ 2” หลังจากนั้นก็มีการก่อสร้างอาคารชุดอย่างต่อเนื่อง

         ที่อยู่อาศัยประเภทแฟลตและอาคารชุด ได้สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว  ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยเฉพาะในช่วงปี 2531 -  2548 มีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 470,000 หน่วย

         จากการเกิดขึ้นของอาคารชุด  ทำให้ต้องมีการบริหารงานอาคารชุดตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่พ้น  ทั้งนี้เพราะกฎหมายอาคารชุดกำหนดให้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้กับเจ้าของห้องชุดเกิดขึ้น และนิติบุคคลอาคารชุดนี้ ก็จะมีหน้าที่ในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเป็นหลัก  ทั้งนี้  โดยมีผู้จัดการอาคารชุดเป็นผู้ปฏิบัติการและเป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด

         สำหรับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด  กฎหมายกำหนดให้เป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ ดังนั้นในทางปฏิบัติ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีทั้งบริษัทผู้ลงทุนโครงการ,  เจ้าของร่วมในห้องชุด  และบริษัทรับบริหารงานอาคารชุด

         อนึ่ง ในปี 2543  ได้มีการยกเลิกกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินที่ใช้กันมาแต่เดิม คือ ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ. 2515 โดยมีกฎหมายใหม่แทนที่คือ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ดินจังหวัดพร้อมด้วยข้อบังคับที่มีรายการตามที่กำหนดในกฎกระทรวง  และเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว  ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายจะต้องเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั้งนี้  นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้ว  จะมี  “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร”  เป็นผู้ดำเนินกิจการตามกฎหมายและข้อบังคับภายใต้การดูแลของที่ประชุมใหญ่สมาชิก  โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  มีอำนาจในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในชุมชน        

          ต่อมาในปี 2545 ได้มีการออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง  การบริหาร  การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  พ.ศ.  2545  หลังจากนั้น พบว่าในช่วงปี 2546 – 2548  มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว จำนวน 119 นิติบุคคล  จำแนกเป็นเขตกรุงเทพมหานคร จำนวน 89 นิติบุคคลและต่างจังหวัดจำนวน 30 นิติบุคคล

          ปัจจุบัน(ปี 2549)  สมาคมบริษัททรัพย์สินแห่งประเทศไทย  ประเมินว่ามีบริษัทบริหารชุมชนที่อยู่อาศัยประมาณ  100  บริษัท  ในจำนวนนี้  เป็นบริษัทบริหารเฉพาะชุมชนอาคารชุดเพียงอย่างเดียวประมาณ 20 บริษัทและเป็นบริษัทที่บริหารทั้งชุมชนบ้านจัดสรรและชุมชนอาคารชุดประมาณ  80  บริษัท  และมีแนวโน้มว่าในอนาคตอันใกล้นี้  จะมีบริษัทที่ทำงานด้านนี้มากขึ้นตามลำดับ ตามการเจริญเติบโตของหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

 

  2.    องค์กรบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัย     

         ชุมชนที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างในประเทศไทย  มีหลายหลายรูปแบบ  แต่ที่สำคัญอาจจำแนกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ ได้แก่ อาคารชุด ซึ่งก่อสร้างในแนวสูงโดยมีห้องชุดเป็นหน่วยอยู่อาศัย  และหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งก่อสร้างในแนวราบ  ซึ่งประกอบด้วยที่ดินและอาคารบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านทาวน์เฮาส์ หรือบ้านแถว และมีระบบสาธารณูปโภค  สาธารณูปการ  รวมทั้งบริการอื่นๆ ภายในชุมชน  ทั้งนี้  ผู้บริหารชุมชนที่อยู่อาศัย  จำเป็นต้องเข้าใจความแตกต่างของชุมชนที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร   เพื่อจะได้บริหารจัดการและบำรุงรักษาชุมชนได้อย่างสอดคล้องเหมาะสมกับลักษณะและสภาพของทรัพย์สินนั้นๆ

         ในปัจจุบัน  การบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัยอาจแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ ได้แก่

         ก.  ชุมชนที่มีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  ทั้งนี้ โดยมีคณะกรรมการอาคารชุดหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรและผู้จัดการนิติบุคคล ทำหน้าที่ในการบริหารชุมชน  ทั้งนี้  ผู้จัดการนิติบุคคลอาจจะเป็น

             1)  บุคคลที่เป็นผู้แทนของเจ้าของโครงการหรือบริษัทในเครือของเจ้าของโครงการ
             2)  บริษัทบริหารอาคารชุดอิสระ 
ที่ประกอบอาชีพในการบริหารทรัพย์สินโดยเฉพาะ
 
            3)  กรรมการนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา ที่คณะกรรมการนิติบุคคลแต่งตั้งหรือว่าจ้างให้ทำหน้าที่บริหารจัดการ

         ข. ชุมชุนที่ไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมาย อาจจะบริหารชุมชนโดย

             1)  เจ้าของโครงการ  เป็นชุมชนบ้านจัดสรรที่เจ้าของโครงการเป็นผู้ดูแลเอง  ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ยังโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่ครบทุกแปลงและไม่สามารถปิดการขายได้
             2)  คณะกรรมการชุมชนหรือองค์กรชุมชนรูปแบบต่างๆ การบริหารในรูปแบบนี้ส่วนใหญ่  จะมีการรวมกลุ่มผู้อยู่อาศัยเป็นองค์กรชุมชนในหลายรูปแบบเช่น  สมาคม  กรรมการหมู่บ้าน สหกรณ์ชุมชน คหบาล เป็นต้น
             3)  เจ้าของโครงการร่วมกับผู้อยู่อาศัย เป็นชุมชนที่เจ้าของโครงการและผู้อยู่อาศัยร่วมมือกันบริหารจัดการ
       
      4)  บริษัทบริหารชุมชน  เป็นชุมชนที่เจ้าของโครงการหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจ้างบริษัทรับบริหารชุมชน

         ในปัจจุบัน แม้ว่าการบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัยจะกระทำโดยเจ้าของโครงการ  คณะกรรมการชุมชน หรือบุคคลธรรมดา  เป็นส่วนใหญ่  โดยที่ยังมีการจ้างบริษัทบริหารชุมชนอิสระในสัดส่วนไม่สูงนัก  อย่างไรก็ตามคาดว่าในอนาคต จะมีการจ้างบริษัทบริหารชุมชนอิสระที่เป็นมืออาชีพ (Professional housing estate management company) มากขึ้น ตามลำดับ เนื่องจากเหตุผลสำคัญ ได้แก่

             1)  พรบ. อาคารชุด พ.ศ.  2522  กำหนดให้ทุกอาคารชุด ต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  เปิดโอกาสให้มีการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาบริหารชุมชน

             2)  ผู้อยู่อาศัยในชุมชนที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร  ต้องการอยู่อาศัยอย่างมีความสะดวกสบาย  ความปลอดภัย  และความสงบในการอยู่อาศัยร่วมกัน  และต้องการให้มีการบริหารจัดการชุมชนและการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้เป็นไปตามกฎหมาย

             3)  ผู้อยู่อาศัย หรือเจ้าของโครงการไม่มีเวลา และไม่มีความรู้ความชำนาญในการจัดการชุมชน ซึ่งมีความยุ่งยากซับซ้อนและเทคนิควิธีการมากขึ้น   กับทั้งมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ  จึงจำเป็นต้องมีการบริหารโดยมืออาชีพ  ที่มีความรู้  ประสบการณ์ และความชำนาญพิเศษมากขึ้น  ทำหน้าที่ในการบริหารจัดการ
 

  3.    เป้าหมายของการบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัย   

         ในการบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัยให้เกิดประสิทธิภาพ  องค์กรชุมชนหรือผู้จัดการนิติบุคคล  ควรจะมีการกำหนดมีเป้าหมายหรือวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการที่ก่อประโยชน์ในด้านต่างๆ ดังนี้

    ก. ประโยชน์เชิงทรัพย์สินต่อเจ้าของร่วม

  • สาธารณูปโภคสาธารณูปการหรือทรัพย์ส่วนกลางมีสภาพที่ดี มีการเสื่อมค่าน้อยที่สุด สามารถยืดอายุการใช้งานได้นานที่สุด
  • สามารถทำให้ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์สินในชุมชนมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต
  • สามารถเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเจ้าของร่วมได้ครบทุกราย  หรือเพียงพอในการบริหารชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  • ได้รับค่าเช่าหรือผลประโยชน์ตอบแทนสูงสุดจากการใช้สอยที่ดินหรือทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่ในชุมชน

    ข.  ประโยชน์ด้านการอยู่อาศัยร่วมกัน

  • ความสะดวกสบายในการจอดพาหนะหรือการเดินทางเข้าออกในชุมชน
  • ความสงบสุขในการอยู่อาศัย โดยปราศจากการรบกวน
  • ความสะดวกสบายและความพอใจในการอยู่อาศัยร่วมกัน
  • ความสะอาดของชุมชนและความร่มรื่นของชุมชน
  • ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน
  • การเฉลี่ยภาระค่าใช้จ่ายอย่างเป็นธรรม
  • ความภาคภูมิใจในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในชุมชน

 

  4.    ภารกิจหลักในการบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัย   

         การบริหารจัดการชุมชนที่อยู่อาศัยให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทรัพย์สินและต่อผู้อยู่อาศัยในชุมชน เป็นภารกิจร่วมกันของเจ้าของทรัพย์สิน ผู้อยู่อาศัย  องค์กรชุมชน และผู้จัดการนิติบุคคลของชุมชนโดยตรง  ภารกิจเหล่านี้มีหลายประการ โดยอาจแยกได้ดังนี้

         4.1  ภารกิจในการบริหารจัดการทรัพย์สิน

               1)  การบำรุงรักษาและซ่อมแซม (Maintenance and Repairs)

  • การบำรุงรักษาอาคารและทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดีเสมอ
  • การซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดหรือใช้งานไม่ได้
  • ทรัพย์ส่วนกลาง
  • ทรัพย์ส่วนบุคคล (เจ้าของต้องออกค่าใช้จ่ายเอง)

              2)  การรักษาความปลอดภัย (Security Protection)

  • การป้องกันโจรภัย
  • การป้องกันอัคคีภัย

             3)  การรักษาความสะอาด (Cleaning)

  • ภายในอาคาร
  • ภายนอกอาคาร

            4)  การประกันภัย (Insurance)

  • การประกันภัยอัคคีภัย (Fire Insurance)
  • การประกันการสูญหายของทรัพย์สินจากการโจรกรรม (Theft Insurance)
  • การประกันความเสียหายจากอุบัติภัยอื่นๆ ตามที่เห็นสมควร

           5)  การจัดประโยชน์ในทรัพย์สิน (Income Producing)

  • การจัดบริการอำนวยความสะดวกต่างๆ  แก่ผู้อยู่อาศัย โดยมุ่งแสวงหารายได้ให้แก่นิติบุคคลเช่น ค่าจอดรถ เป็นต้น
  • การเป็นตัวแทนหรือนายหน้าในการติดต่อซื้อขาย  หรือเช่าห้องชุดในอาคาร

           6)  การจัดเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ (Expense Collection)

  • ค่าใช้จ่ายประจำเดือนในการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง
  • ค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายส่วนบุคคลอื่นๆ
  • การออกหนังสือทวงหนี้

            7)  การจัดทำบัญชีการเงินและการรายงาน (Accounting and Reporting)

  • การจัดทำงบประมาณรายจ่ายระยะยาวและงบประมาณประจำปี
  • การจัดทำบัญชีรายรับรายจ่าย
  • การจัดทำงบการเงินและงบดุลประจำปี
  • การจัดทำรายงานผลการปฏิบัติงานด้านต่างๆ

          4.2  ภารกิจต่อชุมชนหรือบุคคลผู้อยู่อาศัย

                1)  การจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ (Servicing)

  • บริการด้านกีฬา
  • บริการด้านบันเทิง
  • บริการด้านร้านค้า อาคาร เครื่องดื่ม
  • บริการสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ในชุมชน

               2)  การสร้างสัมพันธภาพระหว่างผู้อยู่อาศัย (Resident Relations)

  • การจัดงานรื่นเริงตามประเพณี
  • การส่งเสริมการพบปะสังสรรค์หรือนันทนาการแก่ผู้อยู่อาศัย

              3)  การแก้ปัญหาข้อร้องทุกข์ (Complaint Handling)

  • การรับเรื่องราวร้องเรียนร้องทุกข์
  • การแก้ปัญหาข้อร้องเรียนต่างๆ โดยรวดเร็ว

             4)  การประชาสัมพันธ์ (Public Relations)

  • การแจ้งข่าวสารต่างๆ โดยใช้สื่อที่เหมาะสม
  • การเสริมสร้างสัมพันธภาพที่ดีระหว่างผู้อยู่อาศัยและผู้บริหารชุมชน

 

  5.    ความจำเป็นในการจ้างผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด/นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมืออาชีพ  

         การบริหารงานอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูง  จำเป็นต้องจ้างบริษัทรับบริหารทรัพย์สินมืออาชีพ  แทนที่จะให้ผู้เป็นเจ้าของโครงการหรือผู้อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของห้องชุดบริหารเอง ด้วยเหตุผลดังนี้

         1)  บริษัทมีความพร้อมด้านบุคลากร  โดยมีพนักงานที่มีความรู้ความชำนาญ  มีประสบการณ์  ได้รับการฝึกฝนอบรมในการจัดการทรัพย์สินโดยเฉพาะ  จึงย่อมบริหารงานได้ดีกว่า  

         2)  บริษัทมีความเป็นกลางในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายหรือการจัดการทรัพย์สิน  มากกว่าการปล่อยให้เจ้าของโครงการ  หรือเจ้าของทรัพย์สินคนอื่นที่อาจจะลำเอียงหรือเป็นที่คลางแคลงใจของเจ้าของร่วมได้

        3)  บริษัทมีพนักงานในการบริหารงานตลอดเวลา 24 ชั่วโมง สามารถทำงานในหน้าที่ความรับผิดชอบได้อย่างเต็มที่ ดีกว่าเจ้าของโครงการ หรือเจ้าของทรัพย์สิน

       4)  หากบริษัททำงานได้ไม่มีประสิทธิภาพตามนโยบายหรือตามที่ได้ตกลงไว้  คณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร  หรือเจ้าของร่วมอาจจะยกเลิกสัญญาหรือถอดถอนผู้จัดการได้

 

  6.    ความรับผิดชอบและความสัมพันธ์ระหว่างผู้จัดการนิติบุคคล และคณะกรรมการชุมชน   

         โดยปกติ การบริหารงานชุมชน จะดำเนินการโดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยมีคณะกรรมการชุมชน (คณะกรรมการอาคารชุดหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร)  ที่ได้รับการเลือกตั้งจากเจ้าของที่อยู่อาศัย  เป็นผู้กำหนดนโยบายและควบคุมกำกับการบริหารงาน

        สำหรับบทบาทหน้าที่ของคณะกรรมการชุมชนและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจจำแนกได้ดังนี้

คณะกรรมการชุมชน

ผู้จัดการนิติบุคคล

   1.  กำหนดนโยบายการบริหารงาน
  • นำนโยบายไปปฏิบัติ
   2.  กำหนดข้อบังคับและระเบียบ
  • ควบคุมการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อบังคับและระเบียบ
   3.  อนุมัติงบประมาณรายรับรายจ่ายประจำปี
  • เสนอแนะและจัดทำงบประมาณรวมทั้งบริหารงานตามงบประมาณที่ได้รับอนุมัติ
   4.  กำหนดมาตรฐานของงานซ่อมบำรุง
  • ทำงานตามมาตรฐานการซ่อมบำรุงที่คณะกรรมการกำหนด
   5.  กำหนดมาตรการควบคุมและการรายงาน ด้านการเงิน
  • ทำงานตามนโยบายและแนวทางที่คณะกรรมการกำหนด
   6.  รับข้อร้องเรียนต่างๆ ของเจ้าของเสนอผู้จัดการ นิติบุคคลหรือบริษัทรับบริหารงาน
  • แก้ไขข้อร้องเรียนต่างๆ หรือเสนอแนะวิธีการที่เหมาะสมให้กับคณะกรรมการ
   7.  อนุมัติค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น
  • ดำเนินการเบิกจ่ายเงินตามที่ได้รับอนุมัติ
   8.  กำหนดลำดับความสำคัญของค่าใช้จ่าย
  • ใช้จ่ายเงินตามลำดับความสำคัญ
   9.  กำหนดลำดับความสำคัญของงาน
  • กำหนดแผนงานปฏิบัติตามลำดับความสำคัญของงาน
   10.  อนุมัติอัตราเงินเดือนสำหรับพนักงานทุกระดับ
  • เสนออัตราเงินเดือน, การบรรจุ การฝึกอบรม, และการควบคุมบังคับบัญชาพนักงานทุกระดับ
   11.  พิจารณาอนุมัติข้อความที่สำคัญในการประกาศ หรือการสื่อสารต่างๆ
  • ดำเนินการจัดทำประกาศหรือการสื่อสารจากคณะกรรมการสู่เจ้าของห้องหรือผู้อยู่อาศัยหรือบุคคลอื่นๆ
   12.  ดำเนินการประชุมคณะกรรมการ
  • ให้ข้อมูลหรือข้อเสนอแนะ และจัดเตรียมเอกสารประกอบวาระการประชุม รวมทั้งการอำนวยความสะดวกต่างๆ ในการประชุม
   13.  จัดตั้งคณะอนุกรรมการตามที่เห็นสมควร
  • เสนอแนะและประสานงานคณะอนุกรรมการชุดต่างๆ