> อสังหาริมทรัพย์     [ ฉบับที่ 1075 ประจำวันที่ 17-2-2010  ถึง 19-2-2010 ]

ที่จอดรถคอนโดฯ

การเลือกห้องชุดในตึกสูงใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย มีปัจจัยที่ต้องเรียนรู้และปรับตัวให้ เข้ากับ “บ้านหลังใหญ่” หลายด้าน หนึ่งในจำนวนนั้นคือการจอดพาหนะในอาคาร ซึ่งมีหลากรูปแบบด้วยกัน

แบบแรก “เก้าอี้ดนตรี” มาก่อนจอดรถก่อนหรือมีพื้นว่างโล่งตรงไหนรีบหมุนพวงมาลัยเข้าเสียบทันที แต่ถ้าโชคร้ายทุกตารางนิ้วมีพาหนะหลากหลายยี่ห้อเรียงแถวเต็มพรืดก็ซอรี่

ในซีกฝ่ายของดีเวลอปเปอร์รูปแบบนี้ถือว่าจัดง่ายที่สุด เพราะนั่งเฉยๆ เพียงบวกค่าก่อสร้างที่จอดรถเข้าไปรวมอยู่ในราคาขายเท่านั้น แต่ในซีกมุมผู้บริหารจะปวด กบาลไม่เว้นแต่ละวัน แค่เบาะๆ เจ้าของพาหนะโวยวายเพราะเข้าใจว่ารถหาย เนื่องมาจากหารถราตัวเองไม่ยักกะเจอจำได้ว่าจอดอยู่ชั้นนั้นชั้นนี้ ทอดระยะห่างแค่ไม่กี่นาที จำไม่ได้เสียแล้ว

หนักขึ้นมาอีกหน่อยจะมีรถราคันอื่นจอดซ้อนปิดหัวท้าย แถมเข้าเกียร์ดึงเบรก มืออีกต่างหาก เจอเข้าแบบนี้ถ้าไม่เร่งรีบก็พอไหว แต่ถ้ามีนัดหมายจวนเจียนเวลาเรียก ใช้บริการรถแท็กซี่ก่อนได้เลย เพราะขืนรถให้พนักงานรักษาความปลอดภัยไปตามหาคงต้องใช้เวลา 20-30 นาทีเป็นอย่างน้อย

เกิดเหตุทำนองนี้หนสองหนก็พออดทนไหว แต่หากประสบกับกรณีเดียวกันซ้ำแล้วซ้ำเล่า มักจะลุแก่โทสะต่อว่าต่อขานอย่างรุนแรง จนถึงทะเลาะเบาะแว้งลงมือ ลงไม้จนบาดเจ็บก็มีเหมือน

ปัญหาที่พบเห็นบ่อยสำหรับอาคารชุดที่จัดสรรที่จอดรถแบบเก้าอี้ดนตรี คือ นำ อุปกรณ์ประเภทเหล็กกั้น เอาล้อรถเอาเก้าอี้เก่าๆ ตั้งวาง ขึงเชือกขึงโซ่ขวาง ตลอดรวมไปจนถึงเขียนชื่อ เลขทะเบียนพาหนะของตัวเองจับจองที่พื้นผนังอย่างถาวร เจ้าของห้องชุดรายอื่นๆ ได้แต่มองตาปริบๆ เพราะขืนขยับอุปกรณ์และสั่งให้พนักงาน รักษาความปลอดภัยของอาคารไปลบเครื่องหมาย จะกลับกลายเป็นเรื่องเป็นราวทันที

รู้ซะมั่งว่าที่นี่ใครหย่าย..ย..ย..!!

แบบที่สอง “จับฉลาก” ดวงดีได้ดวงร้ายปิ๋ว ซึ่งซีกฝ่ายของผู้ขายถือว่าไม่ยุ่งยากเช่นกัน ส่วนผู้ซื้อที่ล้วงควักได้หมายเลขที่ (ที่จอดรถ) ชั้นโน้นตรงนี้ก็จะเปิดปากยิ้มกว้าง แถมหัวเราะชอบอกชอบใจกับความเฮงของตนเอง

แต่สำหรับผู้จับฉลากไม่ได้ ลองนึกว่าเป็นตัวเราเองเถอะว่าจะชีช้ำกะหล่ำปลีสักแค่ไหน

“โธ่..ค่าซื้อห้องชุดก็นับเงินจ่ายในสนนราคาที่เท่าๆ กัน แถมยังทำสัญญาก่อนโอนก่อนยูนิตที่จับฉลากที่จอดรถได้ตั้งหลายเดือน จัดสรรรูปแบบนี้ไม่ยุติธรรม”

ตัวหนาๆ ในพารากราฟข้างบนนั่นแหละคือคำบ่นพึมพำของผู้ผิดหวัง นี่อย่างเบาๆ แล้วน่ะ บางรายขึ้นเสียงเอ็ดตะโรและพาลพาโลอาละวาดถึงคุณภาพการก่อ สร้างและสาธารณูปโภคส่วนกลางตัวยุบยั่บ

แบบที่สาม “ซื้อหรือเช่าก่อนได้ (เลือก) ก่อน” จับจองทีหลังอาจจะผิดหวังเพราะมีจำนวนจำกัด และอาคารชุดร้อยทั้งร้อยมักจะไม่สมดุลกับสัดส่วนยูนิตที่สร้างขาย

แบบที่สี่ “จ่ายค่าบริการ (จอดรถ) เป็นครั้งคราว” ตอนที่นำรถเข้าอาคารในบางเวลา ซึ่งถ้าโชคดีอาจจะพบพื้นที่ว่างบริเวณวิซิสเตอร์ แต่ยากมากเพราะเกือบทุกอาคารจัดเอาไว้เพียงแค่ 4-5 คัน และมักจะเต็มแน่นเอี้ยดทั้งกลางวันกลางคืน

ไอ้ครั้นจะจอดซ้อนคันก็กลัวสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้กับเพื่อนๆ ร่วมตึก แต่ จะไปจอดแอบไว้กันข้างฟุตปาธทางเท้าในซอย เกรงว่าตื่นเช้าขึ้นมาจะไม่เห็นแม้รอยยาง ล้อรถ อย่ากระนั้นเลยยอมเสียค่าจอดรถเป็นรายชั่วโมงให้กับนิติบุคคลอาคารชุดดีกว่า เพราะแม้จะต้องมีภาระเพิ่มอีกหลายสตางค์ แต่ก็มีเจ้าหน้าที่ดูแลรักษาความปลอด ภัยตลอด 24 ชั่วโมง

แบบที่ 5 “ทำสัญญาเช่า” รายเดือนรายปี

ข้อดีของจัดสรรรูปแบบนี้คือ เจ้าของห้องชุดที่ทำสัญญาเช่าจะมีช่องสำหรับจอดรถยนต์เป็นที่เป็นทางแน่นอน ส่วนข้อเสียนอกจากจะต้องมีภาระควักกระเป๋านับสตางค์ จ่ายแล้ว สิทธิ์จอดรถในอาคารอย่างถาวรก็เป็นปัญหาระยะยาว

แบบที่หก “ซื้อขาย” คนไหนจ่ายคนนั้นได้ ซึ่งละม้ายคล้ายคลึงกับแบบที่ 5 คือ ต้องจ่ายสองต่อ ทั้งค่าห้องชุดและค่าสิทธิ์จอดรถอีกหนึ่ง เพียงแต่มีภาระเพียงครั้งแรก ครั้งเดียวเท่านั้น

สำหรับสนนราคาพื้นที่เท่ากระแบะมือก็มีหลากหลายขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละคอนโดฯ อย่างเช่นถ้าเป็นย่านกลางใจกรุงเทพมหานครแถวๆ สีลม สาทร หรือ ต้นถนนสุขุมวิทและซอยอโศก จะตกคันละ 3-5 แสนขึ้นไป แต่ถ้าอาคารชุดในเขตอำเภอรอบๆ นอก ราคาซื้อขายก็ตกตั้งแค่หลักหมื่นเศษๆ เท่านั้น

แบบที่เจ็ด “เซ้ง” ต่อจากเจ้าของสิทธิ์เดิม ในระยะเวลาที่ตกลงกันปีสองปีหรืออาจจะเนิ่นนานกว่านั้น

ข้อดีในการจัดสรรรูปแบบนี้คือ ผู้ลงทุนสร้างคอนโดฯจะเมกมันนี่ได้หลายครั้งหลายหนตามระยะเวลาเซ้งทุกๆ 5 หรือ 10 ปี ยิ่งเป็นย่านที่จอแจด้วยแล้ว หลังครบกำหนด อายุสัญญายังสามารถปรับอัตราเพิ่มอีกเท่าสองเท่าตัวก็ยังมีผู้เข้าคิวจองมากมาย

“ปัดโธ่..ที่จอดรถกลางกรุงสมัยนี้หายากยิ่งกว่าทองต้องรีบเอาไว้ก่อน แม้จะต้องเสียสตุ้งสตางค์เป็นเงินก้อนจำนวนสูงก็นับว่าคุ้ม เพราะดีกว่าไปจอดตามริมถนนรนแคมที่ต้องเสี่ยงกับการถูกเฉี่ยวชน และถูกไอ้ผู้ร้ายฉกหายนำไปขายแถวๆ ชายแดน”

แบบที่แปด “แถมฟรี” หนึ่งยูนิตหนึ่งคัน หรือถ้าสนนราคาซื้อขายแพงๆ อาจจะเพิ่มจำนวนมากขึ้นก็ไม่ผิดกติกาใดๆ

อย่างเช่นห้องชุดทั่วๆ ไปราคาแค่ 10-20 แสนแถมที่จอดรถยนต์หนึ่งคัน แต่ยูนิตเพนต์เฮาส์ที่ตั้งอยู่บนยอดตึกราคาปาเข้าไป 10 ล้านบาทไทย ดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่จะเพิ่มจำนวนเป็น 2 หรือ 3 ขึ้นอยู่กับการเจรจาต้าอ้วยตอนซื้อขาย

วิธีที่เก้า “จัดทำแผนผังที่จอดรถแปะติดไว้ในโฉนด” หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดถาวรตั้งแต่วันจดทะเบียนคอนโดฯ ซึ่งออกให้โดยกรมที่ดินพร้อมประทับ ตราและลงลายมือชื่ออธิบดีเป็นสำคัญ

การจัดสรรที่จอดรถคอนโดฯรูปแบบนี้ถือว่ามั่นคงถาวรกว่าทุกๆ วิธี แต่ปัญหาคือเจ้าของห้องชุดนั้นๆ จะต้องออกเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูงกว่ายูนิตอื่นๆ ที่ไม่มีแบบ แปลนแผนผังปรากฏอยู่ในห้องชุดด้วยเช่นกัน ด้วยเหตุไฉนและทำไมถึงต้องมีภาระออกเงินค่าส่วนรวมมากกว่าใครเขา อดใจรอนิดตอนท้ายๆ จะอรรถาธิบายแจกแจงให้ฟัง

การจัดสรรที่จอดรถในคอนโดฯรูปแบบสุดท้าย “ดีเวลอปเปอร์ผูกขาดเก็บเอาไว้เป็นสิทธิ์ของตัวเองแต่เพียงผู้เดียว” โดยกันบริเวณให้กับผู้ที่แวะเวียนจากภายนอกแค่บางส่วน 10-20 คัน

รูปแบบนี้นิยมจัดทำกันมานมนานตั้งแต่ยุคต้นๆ ที่คอนโดฯผุดโผล่ขึ้นบนผืนแผ่นดินไทยจนถึงยุคปัจจุบัน เหตุเพราะง่ายดีแถมผู้ประกอบการยังสามารถเก็บเกี่ยว หาผลประโยชน์ได้หลายทาง อาทิ นำไปปล่อยให้ผู้เช่ารายเดือนรายปีก็ได้ คิดค่าจอด รถเป็นรายนาทีรายชั่วโมงก็ยังไหว และขายสิทธิ์เซ้งสิทธิ์การใช้คราวละ 5-10 ปีก็เป็นอีกแนวทาง ฯลฯ

ก่อนนู้นเจ้าของโครงการที่เก็บส่วนนี้เอาไว้เป็นสิทธิ์ของตัวมีแต่ได้กับได้ เพราะไม่มีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่ม ไม่ว่าจะค่าไฟฟ้าแสงสว่าง ค่าปัดกวาดเช็ดถูและค่าดูแล รักษาความปลอดภัยพื้นที่จอดรถในอาคาร ซึ่งว่าจริงๆ แล้วไม่เป็นธรรมกับผู้ซื้อห้องชุดสักเท่าไหร่นัก

และคงจะมีผู้พักอาศัยร้องเรียน กอปรกับผู้หลักผู้ใหญ่มองเห็นถึงความไม่ชอบมาพากล กรมที่ดินจึงตราระเบียบกฎเกณฑ์ให้เจ้าของโครงการที่ประสงค์จะเก็บส่วนจอดรถเอาไว้ ต้องมีภาระออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้นด้วย

เป็นไงครับ เรื่องคอนโดมิเนียมมันมีรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย นี่แค่เฉพาะการจัดสรรที่จอดรถอย่างเดียวเท่านั้น ถ้าจะว่ากันให้ครบถ้วนทุกด้านคงต้องเพิ่มหน้ากระดาษอีกหลายแผ่น
 

ที่มา  http://www.siamturakij.com/home/news/display_news.php?news_id=413343201