bangkokbiznews.com   29 มิถุนายน 2553   การเมือง : ทัศนะวิจารณ์ โดย ดร.เฉลิมพล ไวทยางกูร

ปัญหาเรื่อง เงินเพิ่ม ตามมาตรา 18/1 ของ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551

            เรื่องที่เป็นไม้เบื่อไม้เมาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของร่วมมากที่สุดก็คงจะหนีไม่พ้นเรื่องค่าส่วนกลางที่จะต้องเรียกเก็บล่วงหน้าทุกปี

            แต่ที่เป็นปัญหาใหม่ขึ้นมาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับลูกบ้านเจ้าของร่วมก็คือว่าถ้าลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางภายในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 แต่การคำนวณเงินเพิ่มยังเป็นที่สงสัยว่าควรคำนวณอย่างไรเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย

            มาตรา 18/1 วรรคแรกบัญญัติว่า “ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในระยะเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ” และในวรรคสอง บัญญัติว่า “เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับ...”

            ประเด็นปัญหาเกิดขึ้นเพราะข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่กำหนดให้เจ้าของร่วมจะต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นรายปี (อาจมีบางส่วนที่มีรายละเอียดการแบ่งจ่ายชำระเป็นรายงวดหรือรายเดือน) ภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งในทางปฏิบัติก็ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดว่าจะมีความยืดหยุ่นในการรับชำระเงินค่าส่วนกลางนี้มากน้อยแตกต่างกันอย่างไร แต่เมื่อมีกฎหมายฉบับนี้ขึ้นมา ก็เกิดปัญหาเรื่องการบังคับใช้ว่าจะคำนวณเรื่องเงินเพิ่มกันอย่างไร

           นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ตีความว่าเมื่อข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินค่าส่วนกลางเป็นรายปี เมื่อพ้นระยะเวลาผ่อนผันก็ต้องเสียเงินเพิ่มเป็นรายปี โดยคิดคำนวณจากเงินต้นคือค่าส่วนกลางที่ต้องชำระทั้งปีเป็นหลัก ฝ่ายเจ้าของร่วมก็จะโต้แย้งว่าการคำนวณเงินเพิ่มไม่ควรคิดจากต้นเงินทั้งปี เพราะการชำระเงินมิได้ชำระเมื่อพ้นปีไปแล้ว แต่เป็นการชำระในบางเดือนภายหลังวันที่ครบกำหนดชำระเท่านั้น จึงควรคิดคำนวณเฉพาะส่วนที่ผิดนัดชำระจริง ซึ่งอาจเป็นจำนวนวัน หรือเดือน (ในกรณีที่ข้อบังคับกำหนดว่าเศษของเดือนให้คิดเป็นหนึ่งเดือน) แต่ไม่ควรเรียกเงินเพิ่มสำหรับเดือนที่เหลือ ที่ได้ชำระเป็นการล่วงหน้าจนถึงสิ้นปี

          พิจารณาจากวรรคแรกของมาตรา 18/1 พบหลักการสำคัญสองประการคือข้อ

1. ระยะเวลาที่จะต้องจ่ายเงินเพิ่มมากน้อยกำหนดว่าหกเดือนแรกไม่เกินร้อยละสิบสอง ต่อจากนั้น ถ้ายังไม่ชำระอีก ต้องจ่ายเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละยี่สิบ
2. การเสียเงินเพิ่มนี้ให้เป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับ

         เมื่อพิจารณาจากบทบัญญัติดังกล่าวจะพบว่ากฎหมายได้แสดงวิธีการคำนวณไว้แล้วว่าให้พิจารณาเป็นรายเดือน เพราะมิฉะนั้นจะนับว่าครบหกเดือนได้อย่างไร ฉะนั้นในกรณีนี้ แม้ว่าข้อบังคับจะกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเก็บเงินล่วงหน้าเป็นรายปี แต่เมื่อไม่ได้รับเงินที่เรียกเก็บเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาก็จะต้องเรียกเก็บเงินเพิ่มตามที่กฎหมายกำหนดนั่นคือคิดเป็นรายเดือน ระยะเวลาแรกคือหกเดือนแรก และระยะเวลาที่สองคือหลังหกเดือนแรก และเมื่อเจ้าของร่วมได้ชำระเดือนใด การผิดนัดชำระค่าส่วนกลางก็หมดไป จึงไม่สามารถคิดเงินเพิ่มกับเดือนที่เหลือที่ได้ชำระล่วงหน้าถึงสิ้นปี เพราะจะเป็นการไม่ยุติธรรมอย่างยิ่งที่ชำระเงินล่วงหน้าตั้งหลายเดือน แต่ถูกปรับเป็นเงินเพิ่มทุกเดือนจากผลของการผิดนัดชำระก่อนหน้านี้

          เรื่องนี้ได้เคยปรึกษากับทางสำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ถึงแนวทางการคำนวณที่ถูกต้อง พบว่าทางกรมก็มีความเห็นคล้ายกันว่า การพิจารณาเรื่องเงินเพิ่มควรพิจารณาเป็นรายเดือนมากกว่ารายปี การเรียกเก็บแบบเหมาปีนั้นไม่สอดคล้องทั้งกับเจตนารมณ์ของกฎหมายและไม่ได้สะท้อนความเป็นจริง เพราะได้กำหนดไว้โดยชัดแจ้งอยู่แล้วว่าให้คิดงวดแรกไม่เกินหกเดือน แล้วจึงคิดงวดต่อมาหลังหกเดือนแล้วยังไม่ชำระ

          จากเสียงสะท้อนกลับของฝ่ายเจ้าของร่วมและการปรึกษากับทางกรมที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่งกำลังอาศัยช่องว่างของกฎหมายตีความในทางกว้างเกินกว่าที่ควรจะเป็น ในความเห็นส่วนตัวนั้น มีความเห็นในประการแรกว่า กฎหมายฉบับนี้เป็นกฎหมายพิเศษ จึงไม่ควรจะตีความแบบกว้าง แต่ควรจะตีความแบบแคบ ตรงตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ประการที่สองการตีความนี้ถ้าจะพึงมี ก็ควรจะตีความในลักษณะที่ไม่ตีความที่ทำให้เกิดความเสียหาย กระทบกระเทือนผู้สุจริตและไม่มีเจตนาหลบเลี่ยงการจ่ายเงินค่าส่วนกลาง ประการที่สามก็คือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นต้องมีความชัดเจนว่าจะคำนวณเรียกเงินเพิ่มกันอย่างไร ทั้งนี้เพื่อเป็นการสอดคล้องกับมาตรา 18/1 วรรคแรก ประกอบกับหลักกฎหมายทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/1 ที่กำหนดเป็นหลักการว่า “การนับระยะเวลาทั้งปวง ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งลักษณะนี้ เว้นแต่จะมีกฎหมาย คำสั่งศาล ระเบียบข้อบังคับ หรือนิติกรรมกำหนดเป็นอย่างอื่น”

           จึงมีความเห็นว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดควรจะสร้างความชัดเจนต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมโดย ปรับปรุงข้อบังคับใหม่ให้แสดงวิธีการคำนวณการเรียกเก็บเงินเพิ่ม หรืออย่างน้อยที่สุดก็นำเสนอวิธีการคำนวณเรียกเก็บเงินเพิ่มนี้ให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้พิจารณาให้ความเห็นชอบ ทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาและความไม่พอใจของเจ้าของร่วมในการถูกเรียกเงินเพิ่มล่วงหน้าเป็นปีเช่นว่านี้

            คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ที่จะต้องพิจารณาหาทางออกที่ยุติธรรมให้กับทุกฝ่าย ถึงแม้ว่าเงินเพิ่มไม่ได้เอาไปไหน และถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่จะนำมาใช้ในการบริหารจัดการของนิติบุคคล แต่ความไม่ถูกต้องและไม่เป็นธรรมอาจนำมาซึ่งความขุ่นเคืองและความขัดแย้ง ซึ่งเป็นเรื่องที่ใครๆ ก็ไม่อยากจะให้เกิดขึ้น