ลักษณะปัญหาที่พบในอาคารชุด/คอนโดมิเนียม

ประเภทของอาคารชุด/คอนโดมิเนียม สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม

       (1) กลุ่มราคาถูก/ตั้งอยู่ชานเมือง ปัญหาที่พบบ่อยได้แก่ เสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน ขโมยชุกชุม โทรศัพท์มีน้อย การก่อสร้างไม่เรียบร้อย น้ำไม่ค่อยไหล ไฟฟ้าดับบ่อย ระบบสาธารณูปโภคไม่ครบตามที่ตกลงในสัญญาซื้อขาย หรือตามที่โฆษณาไว้ ไม่มีคนทำความสะอาด/สกปรกไม่ปลอดภัย เสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูง

       (2) กลุ่มราคาสูง/ตั้งอยู่กลางเมือง ปัญหาที่พบบ่อยได้แก่ การใช้ประโยชน์ห้องชุดไม่เหมือนกัน ไม่ปลอดภัย มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูง มีการให้ผู้อื่นเช่าโดยผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคาร ที่จอดรถมีไม่เพียงพอ และมีการตกแต่งห้องทำให้เกิดเสียงดัง/มีฝุ่นละอองรบกวน

          เมื่อมีผู้อาศัยในอาคารชุดจำนวนมากจำเป็นต้องมีการจัดการดูแลรักษาอาคารชุด เนื่องจากเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เฉพาะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลเจ้าของห้องชุดนั้นแต่ผู้เดียวเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ และใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นแต่เพียงผู้เดียว จึงมีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนบุคคล แต่กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางนั้นไม่ใช่ของใครคนใดคนหนึ่ง แต่เป็นของเจ้าของร่วม คือ เจ้าของห้องชุดทุกคนจะให้คนใดคนหนึ่งทำหน้าที่ดูแลรักษาย่อมไม่เป็นธรรมและเป็นภาระยุ่งยาก จึงจำเป็นต้องมีผู้มา ทำหน้าที่ดูแลรักษาหรือจัดการทรัพย์ส่วนกลางเพื่อได้รับประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางอย่างดีที่สุด กฎหมายจึงกำหนดให้ตั้งนิติบุคคลอาคาชุดขึ้นมาเพื่อทำหน้าที่นี้

ความหมายนิติบุคคลอาคารชุด

          นิติบุคคลอาคารชุด หมายถึง นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ.2522 การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดต้องจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เหตุที่ต้องมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพราะตามมาตรา 31 กำหนดว่า เมื่อเจ้าของที่ดินและอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว หากจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นห้องแรกเพียง ห้องเดียวหรือหลายห้อง (ไม่ใช่ทั้งหมด) ให้แก่ผู้ใดก็ต้องยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในห้องนั้นๆ และต้องยื่นคำของจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เนื่องจากกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางนั้นไม่ใช่ของคนใดคนหนึ่งแต่เป็นของเจ้าของร่วม คือ เจ้าของห้องชุดทุกๆ ห้องจึงจำเป็นต้องมีผู้ทำหน้าที่ดูแลรักษาและจัดการทรัพย์ส่วนกลางนี้เพื่อได้ รับประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางอย่างดีที่สุด กฎหมายจึงกำหนดให้มีนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อเป็นผู้ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้

1. เป็นบุคคลล้มละลาย
2. เป็นคนไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
3. เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
4. เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ
5. เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
6. มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

       ในกรณีผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามดังกล่าวข้างต้นด้วย

         ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดพ้นจากตำแหน่งเมื่อ

1. ตาย หรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล
2. ลาออก
3. สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง
4. ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามที่กล่าวข้างต้น
5. ไม่ ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารชุด หรือกฎกระทรวง หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน
6. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน
    

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

1. ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด (จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง) ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
2. ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความคิดริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่น วิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สิน ของตนเอง
3. จัดให้มีการดูแลความปลอดภัย หรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
4. เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
5. จัดให้มีการทำบัญชีรายรับ-จ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน
6. ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกิน 6 เดือนขึ้นไป
    

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

          คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบ ด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่ง เกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งแทนได้ การแต่งตั้งกรรมการให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

1. ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2. แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติเกิน 7 วัน
3. จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย
4. หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

คุณสมบัติของบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ

1. เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
2. ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล ผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ  หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
3. ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม

บุคคลซึ่งได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้

1. เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
2. เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
3. เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่ เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ

นอกจากการพ้นตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ

1. ตาย
2. ลาออก
3. ขาดคุณสมบัติของบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการข้างต้น
4. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้พ้นจากตำแหน่ง

ลักษณะงานบริหารอาคารชุด/คอนโดมิเนียม

• งานบำรุงรักษา (Maintenance Management) แบ่งออกเป็นอีก 2 ส่วนหลักๆ คือ การบำรุงรักษาสภาพอาคารและทรัพย์สินภายในให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดี มีความสวยงามและสะอาดอยู่ตลอดเวลา รวมไปถึงส่วนพื้นที่ภายใน ภายนอกอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ไปจนถึง สภาพแวดล้อมอาคาร และงานบำรุงรักษางานระบบและอุปกรณ์ของอาคาร ระบบน้ำประปา ไฟฟ้า สัญญาณโทรทัศน์ คอมพิวเตอร์ ฯลฯ
• งานบริหารการจัดการทั่วไป (General Management) ได้แก่ งานควบคุมดูแลการทำงานของบริษัทต่าง ๆ ที่ได้ว่าจ้างเข้ามาในอาคารทั้งหมด เช่น บริษัทรักษาความสะอาด บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทกำจัดแมลง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีงานประชาสัมพันธ์เผยแพร่ข่าวสาร ข้อมูลภายในอาคาร รวมไปถึงการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้ารายวันและปัญหาเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
• งานบริหารด้านการเงิน (Financial Management) หมายถึง การควบคุมด้านการเงิน งบประมาณและระบบการบัญชีของอาคารทั้งหมด
• งานบริหารด้านบุคลากร (Human Management) หมายถึง การจัดสรร อบรมและพัฒนาบุคลากรในทีมงาน ให้สามารถบริการผู้ใช้อาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ลักษณะของผู้บริหารอาคารชุด/คอนโดมิเนียมที่ดี

• ต้องรู้แบบแปลนโครงสร้างอาคาร ต้องรู้ระบบงานต่าง ๆ กับจุดบกพร่อง และต้องรู้เกี่ยวกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับโครงการ
• ต้องรู้จักคนและจิตวิทยาของชุมชน  ต้องรู้ว่าผู้อยู่อาศัยเป็นสังคมระดับไหน มีประเพณีปฏิบัติอย่างไร
• ต้องรู้จักใช้กฎระเบียบ ต้องรู้จักกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างดี ต้องรู้จักวิธีกำหนดกฎระเบียบที่ให้ทุกคนสามารถปฏิบัติได้ และต้องมีเทคนิคในการบังคับใช้กฎระเบียบเพื่อไม่ให้เกิดการต่อต้าน
• ต้องรู้จักประชาสัมพันธ์  ต้องหาสื่อที่สามารถเข้าถึงผู้พักอาศัยได้ง่ายและต้องทำการประชาสัมพันธ์อย่างสม่ำเสมอ/ต่อเนื่อง

บทความโดย : อัมรินทร์ บุญญะไพบูรณ์

ที่มา   http://122.155.16.238/~dip_cms/Joomla_1.5.14-x/index.php?option=com_content&view=article&id=322&Itemid=14