dailynews.co.th   วันเสาร์ ที่ 06 พฤศจิกายน 2553

กฏหมายรอบรั้ว
จ่ายล่วงหน้าเป็นปี ล่าช้าต้องถูกปรับหรือ ?

ปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของร่วมที่พบมากที่สุดปัญหาหนึ่ง คือเรื่องการเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นรายปี และที่เป็นปัญหาใหม่เพิ่มเติมคือ เมื่อเจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าส่วนกลางภายในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 (ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551) อย่างไร
    
ตามมาตรา 18/1 วรรคแรกกำหนดว่า กรณีเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในระยะเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และในวรรคสองกำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับ...
    
ปัญหาในทางปฏิบัติเกิดขึ้น เมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่กำหนดให้เจ้าของร่วมจะต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นรายปี (อาจมีบางรายการที่มีรายละเอียดการแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ หรือเป็นรายเดือน) ภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งในทางปฏิบัติก็ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดว่าจะมีความยืดหยุ่น ยอมผ่อนผันการรับชำระเงินค่าส่วนกลางนี้มากน้อยอย่างไร แต่เมื่อกฎหมายฉบับนี้กำหนดไว้ จึงเกิดปัญหาในเรื่องคำนวณเรื่องเงินเพิ่มดังกล่าว
    
นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่จะเข้าใจว่า เมื่อข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินค่าส่วนกลางเป็นรายปี เมื่อพ้นระยะเวลาผ่อนผันก็ต้องเสียเงินเพิ่มเป็นรายปี โดยคิดคำนวณจากเงินต้นคือค่าส่วนกลางที่ต้องชำระทั้งปีเป็นหลัก แต่ฝ่ายเจ้าของร่วมก็จะโต้แย้งว่าการคำนวณเงินเพิ่มไม่ควรคิดจากต้นเงินทั้งปี เพราะเป็นการชำระเงินล่วงหน้ามิได้ชำระเมื่อพ้นปีไปแล้ว แต่การชำระในบางเดือนภายหลังจากวันที่ครบกำหนดชำระเท่านั้น จึงควรคิดคำนวณเฉพาะส่วนที่ผิดนัดชำระจริง ซึ่งอาจเป็นจำนวนวัน หรือเดือน (หรือปัดเศษของเดือนคิดเป็นหนึ่งเดือนในกรณีที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ) แต่ไม่ควรเรียกเงินเพิ่มสำหรับเดือนที่เหลือ ซึ่งได้ชำระเป็นการล่วงหน้าจนถึงสิ้นปี
    
เมื่อพิจารณาจากมาตรา 18/1 อย่างละเอียดจะพบหลักการสำคัญสองประการคือข้อ 1. ระยะเวลาที่จะต้องจ่ายเงินเพิ่มมากน้อยกำหนดว่าหกเดือนแรกไม่เกินร้อยละสิบสอง ต่อจากนั้นถ้ายัง ไม่ชำระอีกต้องจ่ายเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละยี่สิบ และ 2. การเสียเงินเพิ่มนี้ให้เป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับ
    
จากบทบัญญัติดังกล่าว จะพบว่ากฎหมายได้แสดงวิธีการคำนวณไว้แล้วว่าให้พิจารณาเป็นรายเดือน เพราะมิฉะนั้นจะนับว่าครบหกเดือนได้อย่างไร ฉะนั้นในกรณีนี้ แม้ว่าข้อบังคับจะกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเก็บเงินล่วงหน้าเป็นรายปีก็ตาม แต่เมื่อไม่ได้รับเงินที่เรียกเก็บเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาก็จะต้องเรียกเก็บเงินเพิ่มตามที่กฎหมายกำหนดนั่นคือคิดเป็นรายเดือน ระยะเวลาแรกคือหกเดือนแรก และระยะเวลาที่สองคือล่วงเลยหกเดือนแรก
    
และเมื่อเจ้าของร่วมได้ชำระเดือนใด การผิดนัดชำระค่าส่วนกลางก็หมดไป จึงไม่สามารถคิดเงินเพิ่มกับเดือนที่เหลือ ที่ได้ชำระล่วงหน้าถึงสิ้นปี เพราะจะไม่เป็นธรรมกับเจ้าของร่วมที่จะต้องชำระเงินล่วงหน้าเป็นรายปี และยังถูกปรับเป็นเงินเพิ่มทุกเดือนจากผลของการผิดนัดชำระก่อนหน้านี้.

ดินสอพอง

ที่มา  http://www.dailynews.co.th/newstartpage/index.cfm?page=content&categoryID=507&contentID=102261