โดย อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช 
น.บ. , น.บ.ท. , น.ม. (กฎหมายมหาชน)

            ถ้าหากคุณผู้อ่านเป็นบุคคลหนึ่งที่ต้องใช้ชีวิตในเมืองใหญ่ๆ อย่างเช่น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น ฯลฯ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ นั้น คุณผู้อ่านจะเห็นที่พักอาศัยอยู่ประเภทหนึ่งที่ตอบสนองชีวิตคนเมืองหลวงที่ต้องการเลี่ยงการจราจรติดขัดด้วยการซื้อที่พักอาศัยในบริเวณซึ่งใกล้ที่ทำงาน หากเป็นบ้านเดี่ยวแน่นอนว่าราคาย่อมสูงปรี๊ดๆ เป็นสิบยี่สิบล้านเป็นอย่างต่ำ

             ดังนั้นคอนโดมิเนียมจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่หนุ่มสาววัยทำงานรุ่นใหม่หรือนักเก็งกำไรการซื้อมาขายไปในทรัพย์สินต่างๆ ก็สนใจซื้อคอนโดมีเนียม จนทุกวันนี้ตามถนนเส้นทางหลักๆ ของกรุงเทพฯ ก็มีคอนโดมีเนียมผุดขึ้นราวกับดอกเห็ดกลางป่าคอนกรีต แต่ดอกเห็ดดอกนี้มันเป็นเห็ดยักษ์ที่ใครๆ ก็อยากมีไว้ครอบครองสักห้องสองห้อง ซึ่งกฎหมายก็ได้กำหนดการอยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 และปรับปรุงใหม่ พ.ศ.2551 ประกาศใช้เมื่อ 4 กรกฎาคม 2551 ครับ

คอนโดมีเนียม...คืออะไร

         ในภาษาไทยเราเรียกคอนโดมิเนียม ว่า "อาคารชุด" ครับ โดยหมายถึงอาคารที่แยกกรรมสิทธิ์การถือครองออกเป็นส่วนๆ      โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง  ทรัพย์ส่วนบุคคล คือ ตัวห้องชุด    ทรัพย์ส่วนกลาง คือ  ส่วนอื่นๆ ในอาคาร ได้แก่ พื้นดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ลิฟต์ บันได ทางเดิน ดาดฟ้า  สระว่ายน้ำ  ฟิตเนส  ที่จอดรถ สำนักงานนิติบุคคล ฯลฯ              ดังนั้นคอนโดมิเนียมจึงแตกต่างจาก แมนชั่นและอพาร์ทเมนท์     ตรงการถือกรรมสิทธิ์ครับ เพราะแมนชั่นและอพาร์ทเมนท์ ไม่ได้แยกกรรมสิทธิ์การถือครองแบบคอนโด เนื่องจากอาคารพักอาศัยดังกล่าวสร้างมาเพื่อมุ่งเน้นให้เช่าโดยเฉพาะ  (ไม่เหมือนคอนโดมีเนียม ซึ่งมีทั้งขายและให้เช่า)   นอกจากนี้ แมนชั่นและอพาร์ทเมนท์  ก็มีเจ้าของคนเดียว คือเจ้าของ อพาร์ทเมนท์หรือแมนชั่น คนที่ไปอยู่ในนั้นคือ ไปเช่าเขาอยู่ ไม่มีสิทธิ์ไม่มีเสียงจะทำอะไรได้ ต่างกับคอนโดมีเนียมซึ่งมีเจ้าของห้องแต่ละคน หลากหลายอาชีพ หลากหลายเพศและวัยครับผม

กรรมสิทธิ์...ในคอนโดมีเนียม

          ในเรื่องคอนโดมีเนียมนี้นะครับ สังคมไทยยังมีความเข้าใจผิดอยู่มาก เช่นพ่อแม่บางคนไม่อยากให้ลูกหลานซื้อคอนโดมีเนียม เพราะกลัวว่าเมื่อไฟไหม้หรือแผ่นดินไหวจนทำให้คอนโดมีเนียมถล่มลงมา ลูกหลานจะไม่ได้ครอบครองสิ่งใดเลย ไม่ใช่อย่างนั้นนะครับเพราะคอนโดมีเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เหมือนที่ดิน บ้าน ทาวเฮ้าส์

          เมื่อคุณผู้อ่านจ่ายเงินซื้อคอนโดมีเนียมห้องหนึ่ง คุณไม่เพียงแต่ได้กรรมสิทธิ์ในตัวห้อง แต่คุณยังได้กรรมสิทธิ์ "ร่วม" ในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นด้วย นั่นคือ คุณเป็นเจ้าของสระว่ายน้ำ ลิฟท์ บันได ที่ดิน และทุกสิ่งทุกอย่างในคอนโดหลังนั้น โดยแบ่งเฉลี่ยความเป็นเจ้าของไปตามขนาดพื้นที่ห้อง ห้องใหญ่ก็ได้กรรมสิทธิ์ส่วนกลางมากกว่าคนอื่นเขา ห้องเล็กก็ลดลงมาตามอัตราส่วนของพื้นที่ห้อง ซึ่งความเป็นเจ้าของนี้จะระบุไว้ใน"หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" หรือใบ อ.ช.2 ซึ่งเปรียบเสมือนโฉนดของคอนโดห้องนั้นๆ แหละครับ ดังนั้นเมื่อคอนโดมีเนียมถล่มทลายลงมาเขาก็จะเอาที่ดินและทรัพย์สินส่วนกลางที่เหลือมาแบ่งเฉลี่ยไปตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ตามใบ อ.ช.2 ครับ

เจ้าของห้องมีหน้าที่...จ่ายค่าส่วนกลาง

           จะเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีทั้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนตัว และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง นั่นแปลว่าต้องช่วยกันดูแลรักษาในทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด การดูแลก็ต้องตามมาด้วยค่าใช้จ่าย แน่นอนว่าทุกห้องต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าทำความสะอาด ค่ายามรักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน ค่าดูแลระบบการจ่ายน้ำจ่ายไฟไปยังห้องต่างๆ ฯลฯ 

            ซึ่งค่าส่วนกลางนี้ไม่จ่ายไม่ได้นะครับ เพราะกำหนดไว้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (แก้ไขใหม่ พ.ศ.2551) มาตรา 22 ที่ระบุว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง" เป็นไงครับแปลว่าเมื่อคุณครอบครองห้องในพื้นที่ซึ่งมากกว่าคนอื่นเขา คุณก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่มากตามไปด้วยนั่นแหละครับ

คอนโดมีเนียม...ต้องมีนิติบุคคล

             แน่นอนว่าถ้าไม่มีคนกลางมาคอยบริหารจัดการเรื่องต่างๆ โดยเฉพาะการบริหารทรัพย์ส่วนกลางคงเกิดความวุ่นวายยุ่งเหยิงแน่ ดังนั้นกฎหมายจึงกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบริหารทรัพย์ส่วนกลาง แต่ต้องอยู่ภายใต้ความเห็นชอบของเจ้าของห้องชุด หากผู้ที่อยู่อาศัยในห้องชุดนั้นๆเห็นว่านิติบุคคลบริหารอาคารชุดไม่โปร่งใสก็มีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นได้ ซึ่งใน พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับแก้ไขใหม่ พ.ศ.2551 ยังกำหนดให้สมาชิกร่วมกันจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่ควบคุม ออกนโยบาย และดูแลผู้จัดการนิติบุคคลให้ปฏิบัติตามหน้าที่ ซึ่งถ้าผู้จัดการนิติบุคคลไม่ปฏิบัติหน้าที่ คณะกรรมการนิติบุคคลก็สามารถแต่งตั้งบุคคลอื่นมาทำหน้าที่แทนผู้จัดการนิติบุคคลเป็นการชั่วคราวได้ เพื่อให้งานต่าง ๆ ไม่หยุดชะงัก ส่วนการปลดผู้จัดการนิติบุคคลที่ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ ก็ทำได้โดยจะต้องได้คะแนนเสียงสนับสนุนกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด 

ถ้าไม่จ่าย...ค่าส่วนกลาง

            เป็นไปได้ยากมากที่คุณจะหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะหากคุณทำเช่นนั้นรับรองได้เลยว่านิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่ และความจำเป็นที่ต้องเรียกเก็บเงินให้ได้ โดยหาวิธีการหรือมีมาตรการในการเร่งรัดหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อมิให้มีการค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก และเพื่อเป็นการรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกคนที่ต้องใช้พื้นที่ ผู้จัดการนิติฯ อาจพิจารณาดำเนินการตามข้อบังคับของอาคารชุด เช่น เรียกเบี้ยปรับเงินเพิ่มมากขึ้น (กฎหมายใหม่กำหนดให้โครงการสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกินปีละ 12% ของค่าใช้จ่ายที่สมาชิกจะต้องจ่าย แต่ถ้าค้างชำระมากกว่า 6 เดือน กฎหมายให้เรียกค่าปรับได้ปีละ 20%) ระงับบริการสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ (น่าอายเลยนะครับ เช่นกำลังจะไปใช้สระว่ายน้ำ สักพักพนักงานก็อาจจะเดินมาบอกว่าคุณไม่มีสิทธิใช้สระฯ เพราะยังไม่จ่ายค่าส่วนกลาง) ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุม หรืออาจใช้สิทธิตามกฎหมายถึงขั้นฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางก็ได้ทั้งนั้นครับ 

เมื่อพื้นที่คอนโดฯ...ถูกเวนคืน

            อะไรๆ ก็เกิดขึ้นได้บนโลกใบนี้ เพราะบางคนอาจจะบอกว่าหนีการซื้อบ้านเดี่ยวมาซื้อคอนโดมีเนียม เพราะเห็นว่าน่าจะยากที่รัฐฯ จะเวนคืนที่ดินซึ่งเป็นคอนโดมีเนียม อย่าคิดแบบนั้นครับ เพราะวันดีคืนร้าย พื้นที่ทุกพื้นที่อาจจะถูกเวนคืนไปทำโครงการรถไฟลอยฟ้า รถไฟใต้ดินหรือทางหลวงสายต่างๆ ก็เป็นได้ รวมทั้งคอนโดมีเนียมก็เสี่ยงต่อการถูกเวนคืนด้วยนะครับ แต่ใจเย็นๆ เพราะกรณีที่คอนโดมิเนียมซึ่งคุณซื้อไว้หรือกำลังพักอาศัยอยู่ถูกประกาศให้อยู่ในแนวเวนคืน ซึ่งตามกฎหมายอาคารชุดได้กำหนดข้อบัญญัติในการให้ความคุ้มครองเจ้าของห้องชุดในกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนไว้ดังนี้คือ หากเป็นกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมด ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ รัฐหรือหน่วยงานที่ทำการเวนคืนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของห้องชุดทุกคน ซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุดที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

            แต่หากเป็นกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนเป็นบางส่วน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 34 ระบุว่า ให้เจ้าของร่วมซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือจากการถูกเวนคืน โดยให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการให้เจ้าของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วมกันชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิ์ไปเพราะถูกเวนคืน โดยการชดใช้ราคาจะเป็นไปตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

พ.ร.บ.คอนโดมีเนียม...ฉบับใหม่

           อย่างที่ผมเรียนไว้ตั้งแต่ต้นคอลัมน์ว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้รับการปรับปรุงครั้งที่ 4 เมื่อ พ.ศ.2551 มีความโดดเด่นในหลายเรื่องที่เกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยหรือผู้ซื้อคอนโดมีเนียม  เช่นข้อกำหนดเรื่องการรับประกันโครงสร้างอาคารและส่วนควบในห้อง เช่น หลอดไฟ สุขภัณฑ์ เป็นระยะเวลา 5 ปี และยังกำหนดให้อาคารชุดจะต้องจัดตั้งสำนักงานนิติบุคคล จากเดิมที่กฎหมายกำหนดให้แค่มีนิติบุคคลบริหารทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น รวมทั้งผู้ประกอบการที่จดทะเบียนเป็นโครงการแล้ว แต่ยังจำหน่ายห้องชุดไม่หมด ก็จะต้องจ่ายเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย เพื่อไม่ให้กระทบต่อการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง

            นอกจากนี้กฎหมายใหม่ยังกำหนดว่าหากในการประชุมสมาชิกมีการเปลี่ยนแปลงเนื้อหาข้อบังคับก็จะต้องดำเนินการแก้ไขที่กรมที่ดิน โดยผู้จัดการนิติบุคคลก็จะต้องดำเนินการภายใน 30 วัน (ให้ทำงานจริงๆ จังๆ) และหากสมาชิกห้องชุดรายใดติดค้างชำระค่าส่วนกลางมากว่า 6 เดือน ผู้จัดการนิติบุคคลก็ต้องดำเนินการฟ้องร้องสมาชิกที่ค้างชำระค่าส่วนกลางนั้นตามข้อบังคับ มิฉะนั้นผู้จัดการนิติบุคลก็จะต้องมีโทษปรับ

             นอกจากนั้นในทางบัญชี นิติบุคคลจะต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีทำงบส่วนกลางด้วย เพื่อความโปร่งใส สำหรับเจ้าของห้อง ถ้ามีการนำห้องชุดไปใช้แล้วเกิดผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางของอาคาร ก็จะมีโทษปรับ ส่วนนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดหลายยูนิต ก็มีสิทธิส่งตัวแทนเป็นกรรมการได้เพียง 1 คนเท่านั้น เพื่อเป็นป้องกันการรวบอำนาจบริหารคอนโดมีเนียมแห่งนั้นครับ

คุณผู้อ่าน Lisa อาจจะรู้สึกว่าการพักอาศัยในคอนโดมีเนียมช่างจุกจิกและมีรายละเอียดทางกฎหมายมากมาย แต่ทั้งหมดทั้งมวลนี้ก็เพื่อความสะดวกสบายอย่างคุ้มค่าและยุติธรรมกับทุกคนที่อาศัยอยู่ในคอนโดมีเนียมโครงการเดียวกัน ซึ่งก็เหมือนคนที่อยู่บ้านหลังเดียวกันย่อมต้องมีความรับผิดชอบร่วมกันอย่างเท่าเทียมครับ
 

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

บทความนี้มาจาก ประมาณ.คอม บริษัทอาณาจักรกฎหมาย จำกัด
http://www.pramarn.com/pramarn

URL สำหรับเรื่องนี้คือ:
http://www.pramarn.com/pramarn/modules.php?name=News&file=article&sid=101