เดลินิวส์ วันเสาร์ ที่ 21 พฤษภาคม 2554 : กฎหมายรอบรั้ว

'นิติบุคคล'กับกฎหมายจัดสรรใหม่

           เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้น กฎหมายได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ ทั้งโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 หรือโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภายหลังจากวันที่ดังกล่าวก็ตาม

          โดยเมื่อมีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อบ้านจัดสรรทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามกฎ ข้อบังคับของหมู่บ้าน หรือจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกในหมู่บ้าน รวมทั้งจะต้องมีการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคของหมู่บ้านฯ ตามที่กำหนด

         แต่หากสมาชิกของนิติบุคคลบ้านจัดสรรไม่ยอมชำระค่าส่วนกลาง ก็จะต้องถูกปรับตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งอาจโดนมาตรการลงโทษอย่างอื่นด้วย ดังนี้

         ข้อกำหนดเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เดิมกฎหมายไม่มีการกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายจัดสรรใหม่กำหนดให้เจ้าของโครงการต้องกำหนดเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการที่ขอจัดสรร และจะต้องวางหนังสือค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการนั้นไว้โดยจะต้องกำหนดเวลาในการบำรุงรักษาพอสมควร ซึ่งไม่น่าจะน้อยกว่า 180 วัน

         การกำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เดิมกฎหมายไม่ได้กำหนดรูปแบบการบำรุงรักษาไว้ชัดเจน มีแต่เพียงวิธีการบริหารที่กำหนดขึ้นเองซึ่งมีความแตกต่างกันไป เช่นเจ้าของโครงการบริหารเอง จ้างบุคคลภายนอกเข้ามาบริหาร ลูกบ้านประชุมร่วมกันเพื่อจัดตั้งทีมงานบริหาร หรือมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะเป็นผู้กำหนดเองทั้งสิ้น

         แต่ตามกฎหมายใหม่กำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาไว้อย่างชัดเจนเป็น 3 แนวทาง คือ

1. ผู้ซื้อบ้านจัดสรรจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเอง โดยการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย หรือ
2. เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการ เช่น บริหารเอง หรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือ
3. เจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์

         โดยจะเห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการกำหนดให้มีการบริหารตามแบบที่ 2 ผู้ซื้อสามารถเปลี่ยนแปลงให้เป็นไปตาม แบบที่ 1 ได้เสมอ แต่หากเจ้าของโครงการดำเนินการตามแบบที่ 3 ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริหารเป็นอย่างอื่นได้

         นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้เจ้าของโครงการจะต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งเป็นเงินก้อนที่นอกเหนือจากค่าบริการในฐานะสมาชิกทั่วไป เพื่อการบริหารจัดการเบื้องต้นให้แก่หมู่บ้านด้วย แต่หากมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์เจ้าของโครงการไม่ต้องออกค่าใช้จ่ายเป็นเงินก้อนแต่อย่างใด ซึ่งเป็นไปได้ว่าเจ้าของโครงการที่ไม่ต้องการชำระเงินก้อน อาจพิจารณาใช้วิธีนี้เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายของเจ้าของโครงการเอง แต่เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรก็จะต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนนะครับ.
 

ดินสอพอง

ทีมา   dailynews.co.th