เดลินิวส์  วันเสาร์ ที่ 21 พฤษภาคม 2554 : อสังหาริมทรัพย์

นิติบุคคลหมู่บ้าน กับปัญหาที่แก้ไม่ตก

           แม้จะมีกฎหมายเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อเป็นองค์กรที่จะมาบริหารจัดการระบบสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร เพื่อแก้ปัญหาเจ้าของโครงการทิ้งลูกบ้านเหมือนที่เคยเกิดขึ้นมากมายในอดีต แต่ดูเหมือนว่ากฎหมายที่ออกเป็นข้อบังคับมาหลายปีจะยังไม่สามารถแก้ปัญหาให้กับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้อย่างแท้จริง

           เพราะบางหมู่บ้านที่ราคาค่อนข้างสูงและโครงการมีความรับผิดชอบต่อลูกบ้านจะจ้างบริษัทมาบริหารจัดการนิติบุคคลอย่างเป็นทางการ บางหมู่บ้านการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านไม่สามารถเกิดขึ้นได้จริง จนต้องยอมยกพื้นที่โครงการให้อยู่ในความดูแลของกรุงเทพมหานครหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแบบเลี่ยงไม่ได้ ขณะที่บางหมู่บ้านแม้จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลจนมีการบริหารงานได้อย่างเป็นทางการ แต่มักเกิดปัญหาเรื่องลูกบ้านไม่ยอมจ่ายเงินค่าส่วนกลางจนทำให้การบริหารงานมีปัญหา

           นอกจากปัญหาจะมาจากลูกบ้านด้วยกันเองแล้ว บางกรณีนิติบุคคลยังต้องประสบปัญหามากกว่านั้น เมื่อไม่สามารถรับโอนสาธารณูปโภคจากเจ้าของโครงการได้ หลังจากมีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหารอย่างเป็นทางการ เพราะพบว่าสาธารณูปโภคที่จะรับโอนมาจากเจ้าของโครงการนั้น ไม่ได้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้ดีอย่างที่ควรจะเป็น และกรณีที่ว่ากำลังเกิดขึ้นกับโครงการพฤกษา วิลล์ 3 ซึ่งอยู่ในขั้นตอนการฟ้องร้องต่อศาลปกครอง

          “เรื่องถนนภายในโครงการที่บริษัทได้ซ่อมแซมไปครั้งหนึ่งแล้วนั้น ปรากฏว่าใช้งานมาได้ไม่นานก็เกิดชำรุดอีก และเราก็พบว่าเหล็กเส้นที่ใช้ในการยึดเกาะถนนนั้นไม่ได้มาตรฐานตามที่ระบุไว้ในเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินซึ่งทางบริษัทได้ยื่นไว้กับสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยในเอกสารระบุว่าจะใช้เหล็กเส้นขนาด 9 มิลลิเมตร แต่หน้างานที่ใช้จริงกลับเป็นเหล็กเส้นขนาด 4 มิลลิเมตรเท่านั้น” เสกสรร พรหมนิช ประธานกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพฤกษา วิลล์ 3 ระบุ

           ประธานกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านพฤกษา วิลล์ 3 ระบุด้วยว่า หากมีฝนตกเมื่อใดถนนโครงการจะเต็มไปด้วยน้ำเต็มพื้นที่ทันที เนื่องจากไม่สามารถระบายน้ำได้ทัน มาจากระดับบ่อพักน้ำซึ่งจัดสร้างไว้สำหรับการตรวจสอบคุณภาพน้ำเสียที่ออกจากโครงการมีระดับต่ำกว่าท่อระบายน้ำด้านนอก จึงทำให้เกิดน้ำท่วมขังทุกครั้งที่มีฝนตก โดยทางโครงการได้แก้ปัญหาให้กับลูกบ้านด้วยการติดตั้งปั๊มน้ำเพื่อสูบน้ำจากบ่อพักออกไปยังทางระบายน้ำสาธารณะให้

          ในเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินระบุไว้เกี่ยวกับระบบบำบัดน้ำเสียว่า ในครัวเรือนจะใช้ถังแบบสำเร็จรูปแบบบ่อกรองไร้อากาศสำหรับแปลงพักอาศัยทุกหลัง เพื่อบำบัดน้ำทิ้งจากครัวเรือนก่อนระบายสู่ท่อระบายน้ำของโครงการ ซึ่งจะไหลผ่านระบบบำบัดน้ำเสียรวม คสล. ปริมาณน้ำเสีย 400 ลบ.ม.ต่อวัน

          “ความจริงแล้วโครงการนี้เป็นโครงการขนาดเล็กที่มีเนื้อที่ประมาณ 14 ไร่ และมีจำนวนแปลงย่อยที่ขาย 160 ยูนิตนั้น ตามกฎหมายระบุไว้ว่าไม่จำเป็นจะต้องมีการก่อสร้างบ่อบำบัดน้ำเสียรวมโดยมีเพียงแค่บ่อตรวจสอบคุณภาพน้ำทิ้งตามที่กฎหมายกำหนดก็เพียงพอแล้ว เพราะทุกหลังคาเรือนจะมีบ่อบำบัดอยู่แล้ว หากตรวจสอบแล้วพบว่าน้ำเสียมีคุณภาพเกินมาตรฐานที่กำหนด ก็สามารถแก้ไขด้วยการเติมสารเคมีบำบัดลงในถังของแต่ละบ้านเท่านั้น ส่วนโครงการที่จำเป็นต้องมีบ่อบำบัดน้ำเสียรวมจะต้องเป็นโครงการที่มีขนาดตั้งแต่ 100 ไร่หรือ 500 แปลงขึ้นไป” พสิษฐ์ ชัยชนะศิริวิทยา บริษัท บีซี บิซซิเนส แอนด์ ลอว์ จำกัด ระบุ

          ความกังวลเกี่ยวกับระบบบำบัดน้ำเสียของนิติบุคคลหมู่บ้านน่าจะมาจาก กรณีที่เกิดขึ้นกับโครงการอื่นของพฤกษา เรียลเอสเตท 5 โครงการในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีที่กำลังมีปัญหาอยู่ เนื่องมาจากการปล่อยน้ำเสียเกินมาตรฐานลงในลำคลองสาธารณะ

          แต่ปัญหายังไม่จบเพียงเท่านั้น เพราะการเรียกร้องให้มีการจัดการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการให้สมบูรณ์ รวมทั้งจัดสร้างบ่อบำบัดน้ำเสียรวมตามที่ระบุไว้ในเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินก่อน นิติบุคคลจึงจะเซ็นรับโอนสาธารณูปโภคทั้งหมดมาดูแลนั้น ทำให้โครงการตัดการดูแลระบบสาธารณูปโภคทั้งหมดตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2554 เป็นต้นมา เพราะถือว่าได้มีการดูแลให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลเรียบร้อยแล้ว

           วันนี้พฤกษา วิลล์ 3 จึงไม่มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เพราะเงินค่าส่วนกลางที่เก็บแบบชั่วคราวเพื่อให้เพียงพอกับค่าใช้จ่ายเฉพาะหน้าหลังคาเรือนละ 350 บาทนั้น สามารถจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยได้เพียงกะละคนเดียว ทุกวันนี้จึงต้องดูแลเรื่องความปลอดภัยกันเอง เพราะเงินที่เก็บได้เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคทั่วไปเท่านั้น

          “ขณะนี้เงินค่าส่วนกลางล่วงหน้า 2 ปีของลูกบ้านประมาณ 30 หลังที่ทำสัญญาทีหลัง ทางโครงการก็ไม่ได้โอนให้นิติบุคคล รวมทั้งเงินกองทุนด้วย”

           เหตุที่เงินค่าใช้จ่ายไม่ถูกโอนมายังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพฤกษา วิลล์ 3 นั้นอาจเป็นเพราะนิติบุคคลยังไม่มีการรับโอนระบบสาธารณูปโภคทั้งหมดจากโครงการ นั่นหมายความว่าหากปัญหายังไม่ได้รับการแก้ไข ลูกบ้านก็จำต้องทนรับกับสภาพที่เป็นอยู่ต่อไป

           นี่เป็นหนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่รอให้หน่วยงานรัฐซึ่งเป็นที่พึ่งสุดท้ายตัดสินว่าสิ่งใดคือหนทางที่ควรจะเป็น.

อีเมลนี้จะถูกป้องกันจากสแปมบอท แต่คุณต้องเปิดการใช้งานจาวาสคริปก่อน

ที่มา  dailynews.co.th