การเพิ่มมูลค่าบ้านจากการบริหารชุมชนที่ดี

          ที่ผ่านมา ผู้บริโภคหรือผู้ที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรได้รับความรู้และข่าวสารเกี่ยวกับการบริหารและจัดการหมู่บ้านจัดสรรมากขึ้นตามลำดับ  ซึ่งเป็นไปตามข้อปฏิบัติที่กฎหมายจัดสรร พ.ศ. 2543 ที่ได้กำหนดแนวทางเอาไว้ แต่ยังมีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยเช่นกันที่ยังไม่เข้าใจถึงผลประโยชน์โดยตรงที่จะได้รับจากกฎหมายฉบับนี้ โดยเฉพาะเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรและการบริหารชุมชนกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่นั้นจะเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าของโครงการจัดสรร และผู้บริโภค ในเรื่องความสะอาด และความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการ ที่สำคัญและส่งผลต่อผู้บริโภคโดยตรงก็คือ การเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินในอนาคต  นับว่าเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจะต้องทำความเข้าใจเอาไว้ การบริหารและจัดการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง อาทิ ถนน สวนสาธารณะ คลับเฮ้าส์ สนามเด็กเล่น  เป็นต้น ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้เจ้าของโครงการเป็นผู้มีหน้าที่ดูแลรักษา ถ้าเจ้าของโครงการไม่ต้องการดูแลรักษา และผู้อยู่อาศัยในโครงการมีความประสงค์จะบริหารจัดการเอง การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรขึ้นมาบริหาร เป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถดำเนินการได้  แต่หากเป็นกรณีที่ไม่มีใครอยากรับผิดชอบการบริหาร เจ้าของโครงการสามารถยกให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ  ไม่ว่าจะเป็นการเลือกดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางแนวทางใดก็ตาม สิ่งสำคัญคือ มุ่งรักษาสภาพ และเสริมมูลค่าให้กับทรัพย์สิน ให้พร้อมใช้งานได้ตลอดเวลา                 

           สำหรับผู้บริโภคที่ร่วมอาศัยในโครงการ ก็มีข้อปฏิบัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบในเรื่องของค่าใช้จ่ายส่วนกลางร่วมกัน โดยส่วนใหญ่จะมีการจัดตั้งเพื่อเป็นกองทุนส่วนกลางสำหรับใช้จ่ายในเรื่องที่เกี่ยวกับการดูแลรักษา ซ่อมแซม และคงสภาพของสาธารณูปโภคส่วนกลางเอาไว้ ซึ่งตามกฎหมายกำหนดไว้ข้อปฏิบัติและบทลงโทษ สำหรับผู้ที่หลีกเลี่ยงต่อความรับผิดชอบนี้ไว้  3 ระดับด้วยกันคือ  

           1) หากสมาชิกรายใดไม่ชำระค่าใช้จ่ายบุคคลนั้นจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด
           2) หากค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค  และ
           3) หากค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบ

          การประสานงานของทั้ง 2 ฝ่ายระหว่างเจ้าของโครงการหรือนิติบุคคลที่ดูแลบริหารโครงการ กับผู้บริโภคในฐานะเจ้าของบ้าน จะส่งผลดีต่อภาพรวมของสาธารณูปโภค และสิ่งแวดล้อมในโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในกรณีที่มีการซื้อขาย จะมีการหยิบยกเอาประเด็นของสภาพทรัพย์สิน  ความพร้อมและสภาพของสาธารณูปโภคในโครงการ ความน่าอยู่อาศัยของสภาพแวดล้อม และคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยภายในโครงการเป็นส่วนประกอบ      
          
          ผลการศึกษาเพื่อเปรียบเทียบระหว่างโครงการจัดสรรที่พัฒนาแล้วเสร็จทั้งโครงการ มีผู้เข้าอยู่อาศัยเกือบ 100% และเริ่มมีการวางระบบการบริหารร่วมกัน ส่งผลโดยรวมในด้านบวกต่อสภาพแวดล้อมโครงการส่วนโครงการที่พัฒนาแล้วเสร็จ แต่ยังเหลือพื้นที่บางส่วนไว้พัฒนาในเฟสต่อไป ทำให้การจัดการด้านสาธารณูปโภคภายในยังดำเนินการไม่ได้เต็มที่ เพราะต้องรอจำนวนหน่วยที่จะพัฒนาขึ้นใหม่มารองรับค่าใช้จ่ายหรือบริการร่วมกัน ส่วนใหญ่จะพบเห็นว่าบางโครงการแล้วเสร็จเฉพาะพื้นที่ส่วนหน้า แต่ส่วนหลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จำเป็นต้องใช้ทางเพื่อขนวัสดุก่อสร้างเข้าสู่ภายใน กรณีนี้ค่อนข้างจะลำบากในแง่การบริหารโครงการ ขณะที่โครงการที่ประสบปัญหาต้องปล่อยทิ้งร้างเอาไว้ จากปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ จะประสบปัญหาค่อนข้างมากในเรื่องสาธารณูปโภคส่วนกลางที่จะเป็นแล้วยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ                   

           การบริหารจัดการโครงการจัดสรรทั้ง 3 ระดับ เป็นเรื่องที่ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าเพิ่มของบ้าน โดยเฉพาะเมื่อทรัพย์สินหรือบ้านหลังนั้นมีการเสนอขายสู่ท้องตลาด ปัจจัยในเรื่องความพร้อมดังกล่าวจะเป็นเรื่องที่ถูกนำมาพิจารณาร่วมเป็นเหตุผลต่อการตัดสินใจซื้อ ควบคู่กับทำเลที่ตั้ง และสภาพของบ้าน  ฉุดให้ราคาที่เสนอขายลดต่ำลงจากราคาที่ควรจะเป็นโดยเบื้องต้น ผู้บริโภคสามารถทำการประเมินมูลค่าบ้านด้วยตัวเองอย่างคร่าว ๆ ด้วยการเทียบมูลค่าบ้านจากต้นทุน และในระดับราคาที่ยอมรับได้ โดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์กำไรที่เพิ่มขึ้นประมาณ 20% เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ก็เสนอขายที่ระดับ 1.2 ล้านบาท เป็นต้น วิธีนี้จะช่วยให้การเสนอขายและซื้อเป็นไปตามความต้องการของผู้เป็นเจ้าของ รวมถึงเป็นไปตามสภาพทรัพย์สินที่ถูกตีจำหน่าย  

          อีกแนวทางคือ การตีมูลค่าเทียบกับราคาตลาด ในบ้านประเภท และทำเลที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังสามารถหาได้จากมูลค่ารายได้ หากนำทรัพย์สินนั้นไปปล่อยเช่า คิดรายได้ออกมาเป็นสุทธิรายได้ อาทิ หากนำบ้านออกให้เช่าได้เงินค่าเช่ารวมสุทธิ 80,000 บาท ก็เทียบได้เป็นมูลค่าสินทรัพย์ 800,000 บาท เพราะโดยเฉลี่ยมูลค่าของสินทรัพย์จะมีประมาณ 10-30 เท่าจากรายได้สุทธิ       
         
          หรืออีกแนวทางคือ  วิเคราะห์มูลค่าตลาดออกเป็น 3 มูลค่า ตามสถานการณ์สิ่งแวดล้อม ตามวัตถุประสงค์ในการประเมินค่า และตามเงื่อนไขเวลาที่แตกต่างกัน ได้แก่ มูลค่าจากประโยชน์ตามศักยภาพของการใช้งาน  ให้พิจารณาจากอายุของตัวบ้านว่าเป็นเท่าใด และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยจริงเท่าใด อีกประเด็นที่ใกล้เคียงกัน คือ วัดมูลค่าตลาดตามการใช้สอยปัจจุบัน ซึ่งเป็นมูลค่าที่สามารถซื้อขายได้ตามราคาตลาดในระบบเสรี                

          อย่างไรก็ดี การจะประมูลมูลค่าทรัพย์สินข้างต้น เป็นการประมาณการและตีมูลค่าเบื้องต้นเท่านั้น แต่สิ่งที่ผู้เป็นเจ้าของบ้านจะสามารถปฏิบัติได้ทันทีคือ การเอาใจใส่ดูแลรักษาสภาพของตัวบ้าน และสิ่งแวดล้อมโดยรอบ ให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน  ไม่เกิดการชำรุดหรือเสียหาย  แนวทางการบริหารชุมชนที่ดี นอกจากจะเข้ามาเสริมมูลค่าเพิ่มให้กับบ้านแล้ว ยังช่วยสร้างโอกาสการขายสินทรัพย์ กรณีที่จำเป็นต้องมีการตีมูลค่าทรัพย์เพื่อชำระหนี้  และเสนอขายสู่ท้องตลาด ทรัพย์สินที่ยังมีสภาพพร้อมใช้งาน ไม่มีสภาพชำรุด หรือเสื่อมถอย จะช่วยเพิ่มอำนาจการต่อรอง และกำหนดราคาขายได้ดี และเมื่อทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีความต้องการสูง ยิ่งเป็นการเพิ่มโอกาสของการกำหนดราคาขายที่ดี จะช่วยสร้างผลประโยชน์ให้กับเจ้าของบ้านได้เป็นอย่างดี           
     
           การจะยังคงรักษาสภาพของทรัพย์สิน (ตัวบ้าน) สาธารณูปโภคโครงการ อาทิ ถนน สนามเด็กเล่น คลับเฮ้าส์ สนามเด็กเล่น ฯลฯ ให้ได้ในระดับที่ดีนั้น ผู้บริโภคจะต้องตระหนัก ให้ความสำคัญ และมีความสม่ำเสมอต่อการดำเนินการด้านบริหารชุมชน เพื่อผลทางด้านคุณภาพชีวิตภายในโครงการ การมีส่วนร่วมของสัมคมการอยู่อาศัย นอกจากนี้ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมแซมเมื่อเกิดการชำระเสียหายเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ดี การจะดูแลรักษาสภาพของทรัพย์สินให้อยู่สภาพที่ดีนั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีต้นทุนในการดำเนินการ นั่นก็คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของทรัพย์สินทุกคนจะต้องเข้าไปมีส่วนร่วมตามกฎหมายจัดสรร พ.ศ. 2543  ซึ่งจะนำไปสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มในทรัพย์สิน และคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในที่สุด

ที่มา  ghbhomecenter.com  28.02.11