จดหรือไม่จดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" (ตอนที่ 1)

น.ส.พ. ASTV ผู้จัดการรายวัน ฉบับวันที่ 6 พ.ค. 2554

       วัตถุประสงค์สำคัญของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองตามมาตรา 45
       
       ประกอบกับมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 “เปิดช่อง”ให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการได้นั้น จำเป็นต้องเข้า “องค์ประกอบ” ตามกฎหมายบัญญัติ ดังต่อไปนี้
       
       1. ผู้จัดสรรที่ดินสามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดตามแผนผังโครงการรับอนุญาต
       
       2. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตเสร็จสิ้นสมบูรณ์
       
       3. คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินได้ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการอนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถ “ยกเลิก” หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคที่ได้ทำไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
       
       4. ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายหลังการยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
       
       5. ผู้จัดสรรที่ดินครบกำหนด “ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” ตามที่ได้รับอนุญาตตามคำขอรายละเอียดวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 23(5)จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
       
       ถ้า “ไม่เข้าข่าย” ตามองค์ประกอบที่ผมได้แจกแจงรายละเอียดข้างต้น ทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ ผู้จัดสรรที่ดินจะไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ได้ เว้นแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามประกาศคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 จะดำเนินการเองโดยอาศัยมาตรา 70
       
       บทความฉบับนี้ ผมต้องการสะท้อนแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรหรือมีความพร้อมที่จะจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องการผลักภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรจะดำเนินการเรื่องดังกล่าวหรือไม่ ?
       
       จากประสบการณ์ซึ่งคลุกคลีอยู่กับงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผมและทีมงานจำนวนกว่า 200โครงการ พบว่าการที่โครงการจัดสรรที่ดินใดจะประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้นั้น จำเป็นต้องให้ทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าใจในเจตนารมณ์ตามที่กฎหมายบัญญัติและหน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย
       
       มี “คำถาม” จากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า เมื่อใดโครงการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินจะเสนอแผนการโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ในขณะที่ “ยอดขาย” ชะลอตัวจากสภาวะเศรษฐกิจ “ถดถอย” หรือไม่เอื้ออำนวย แต่มียอดขายที่ดินจัดสรรแปลงย่อย “เกินกว่ากึ่งหนึ่ง” และครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
       
       ส่วนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็สอบถามว่า เมื่อใดผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสมควรจะ “รวมตัว”จดทะเบียนจัดตั้ง”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อรับโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองและจะไม่เป็นปัญหาในอนาคต
       
       “ตัวอย่าง” ปัญหาและอุปสรรคของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถแยกรายละเอียดให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เห็นรวม 2 ส่วนด้วยกัน (อ่านต่อตอน2)      
      

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
       นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
       E-mail Add. : อีเมลนี้จะถูกป้องกันจากสแปมบอท แต่คุณต้องเปิดการใช้งานจาวาสคริปก่อน
       โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
 

ที่มา : น.ส.พ.ASTV ผู้จัดการรายวัน ฉบับวันที่ 6 พ.ค. 2554

จดหรือไม่จดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" (ตอนจบ)

น.ส.พ. ASTV ผู้จัดการรายวัน ฉบับวันที่ 9 พ.ค. 2554

         มี "คำถาม" จากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า เมื่อใดโครงการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินจะเสนอแผนการโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น"

        ในขณะที่ "ยอดขาย" ชะลอตัวจากสภาวะเศรษฐกิจ "ถดถอย" หรือไม่เอื้ออำนวย แต่มียอดขายที่ดินจัดสรรแปลงย่อย "เกินกว่ากึ่งหนึ่ง" และครบกำหนดระยะเวลาการบำรุ งรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

        ส่วนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็สอบถามว่าเมื่อใดผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสมควรจะ "รวมตัว"จดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เพื่อรับโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองและจะไม่เป็นปัญหาในอนาคต

"ตัวอย่าง" ปัญหาและอุปสรรคของการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" สามารถแยกรายละเอียดให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เห็นรวม 2 ส่วนด้วยกัน

1. ในส่วนของผู้จัดสรรที่ดิน
         ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการ "ไม่ประสงค์แบกรับค่าบำรุงบริการสาธารณะ" อาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ค่าไฟฟ้าส่องสว่างเป็นต้น แทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอีกต่อไปเนื่องจากจำนวนที่ดินแปลงย่อยมีการขายกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนน้อย หรือเมื่อผู้จัดสรรที่ดินส่งใบแจ้งเรียกเก็บ "ค่าบำรุงบริการสาธารณะ" กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ในรอบถัดไป" แต่ได้รับการปฏิเสธการชำระ เนื่องจากการขาดประสิทธิภาพการให้บริการสาธารณะและมีความเสียหายเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

2. ในส่วนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
         ปัญหาและอุปสรรคที่พบเห็นบ่อยครั้ง ได้แก่ การขาดความใส่ใจและความรับผิดชอบในการรวมตัว เพื่อขอมติที่ประชุมจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือการไม่ยอมรับ "ตัวเลขค่าใช้จ่าย" การบริการสาธารณะซึ่ง"ขาดทุน" โดยผู้จัดสรรที่ดินผลักภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบหรือการหักกลบลบหนี้ค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (จำนวน7%) กับค่าใช้จ่ายบำรุงบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในส่วนซึ่ง "ขาดทุน"

        หรือผู้จัดสรรที่ดินไม่ใส่ใจหรือขาดความรับผิดชอบในการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ชำรุด ไม่สามารถใช้งานได้ตามปกติ โดยปล่อยให้เป็นภาระของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องควักกระเป๋าของตนมาซ่อมแซมบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโครงการในอนาคต

        ทัศนะส่วนบุคคล ผมมีความคิดเห็นและข้อเสนอแนะให้ผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งมีความประสงค์จะโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในขณะที่สภาวะการซื้อ-ขายที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ไม่เอื้ออำนวยและไม่เป็นไปตามเป้าหมายต่อผู้จัดสรรที่ดิน ควรยึดหลักการดำเนินการในเบื้องต้น ได้แก่

1. แปลงที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ควรมีส่วนร่วมรับผิดชอบค่าบำรุงบริการสาธารณะเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้จัดสรรที่ดินแล้ว

2. ค่าใช้จ่ายบำรุงบริการสาธารณะ "ส่วนซึ่งขาดทุน" จากการให้บริการแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ไฟฟ้าส่องสว่าง เป็นต้น เห็นควรให้ผู้จัดสรรที่ดินรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนซึ่งขาดทุนแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมด "ไม่ควรผลักภาระให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" *3. ค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจะต้องส่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในคราวจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เห็นควรส่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "เต็มจำนวน" ไม่ควร "หักกลบลบหนี้" กับค่าใช้จ่ายบำรุงบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร"ส่วนซึ่งขาดทุน"

       สำหรับความคิดเห็นของผมที่มีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการตามข้อเสนอแนะข้างต้นแล้ว เห็นควรให้ท่านไปดำเนินการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินโดยเร็ว อย่าไปตั้งเงื่อนไขอื่นใดเพื่อปฏิเสธการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะอีกต่อไป
 
 

ที่มา : น.ส.พ. ASTV ผู้จัดการรายวัน ฉบับวันที่ 9 พ.ค. 2554