วันที่ 28 ตุลาคม 2554  : อสังหาริมทรัพย์

นิติบุคคลบ้านจัดสรร กับภารกิจ..หลังน้ำลด

                                                                                                                                                 โดย  พิสิฐ ชูประสิทธิ์
       ผลพวงจากอุทกภัยในกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑลทั้งนนทบุรี ปทุมธานี เป็นภาพที่หนักหนาสาหัสพอสมควร ส่งผลให้ประชาชนผู้ประสบอุทกภัย ต้องย้ายและหาแหล่งที่อยู่ใหม่ ไปพร้อมๆ กับความกังวล และความเป็นห่วงในทรัพย์สินของตนเอง แต่ไม่สามารถทนอยู่ที่เดิมได้ เพราะไม่แน่ใจว่าน้ำซึ่งมีปริมาณมากจะเพิ่มขึ้นมากกว่าเดิมอีกเท่าใด

       ผมเชื่อว่าท่านซึ่งเคยประสบอุทกภัยเมื่อปี พ.ศ. 2526 และ พ.ศ. 2538 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในอดีตอาจบอกกับตนเองว่าอุทกภัยในปี พ.ศ. 2554 ครั้งนี้ หนักหนาสาหัสกว่าในอดีต และส่งผลกระทบค่อนข้างหนัก ต่อทั้งบริษัทผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตลอดจนผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรร

       ภายหลังน้ำลดในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และเหตุการณ์กลับเข้าสู่สภาวะปกติ บรรดาสมาคมผู้ประกอบการต่างๆ ต้องเตรียมงัดแผนเสนอภาครัฐให้เข้าช่วยเหลือเยียวยา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ยกเครื่องขนานใหญ่”

       อุทกภัยใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล กระทบต่อผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินใน 3 ส่วนดังต่อไปนี้ คือ

1. โครงการซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนา โดยเฉพาะการจัดทำ หรืออยู่ระหว่างการปรับปรุงสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต
2. โครงการซึ่งจัดทำสาธารณูปโภคในโครงการแล้วเสร็จ และมีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้บริโภค
3. โครงการซึ่งส่งมอบ หรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้บริโภคทั้งหมดมาเป็นเวลานานแล้ว

       ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือบ้านจัดสรร กับผู้ประกอบการโครงการและได้จดทะเบียนหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และเพิ่งเข้าใช้ประโยชน์ในโครงการจัดสรรที่ดินเพียงระยะเวลาไม่นาน แต่ระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน สวนหย่อม ไฟฟ้า ประปา ฯลฯ เป็นต้น ชำรุดเสียหายจากเหตุการณ์อุทกภัยจนใช้งานไม่ได้ หรือใช้ได้เพียงบางส่วน ต้องถามต่อไปว่า ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดิน จะมีส่วนช่วยเหลือ เยียวยา ผู้ซื้อหรือผู้บริโภคอย่างไร

        ถ้าผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรร เมื่อเจอผู้ประกอบการโครงการ “ท่องคาถา” ว่าเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปแล้ว ถือว่า “ไม่ใช่หน้าที่ของผู้ประกอบการโครงการ”

       ถ้าพบเจอผู้ประกอบการประเภทนี้ ผู้บริโภคจะหาทางออก ของปัญหาระบบ สาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งชำรุดและเสียหายต่อไปอย่างไร 

       และถ้าผู้บริโภคซึ่งจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างมานับสิบปีแล้ว จะหาทางเจรจากับผู้ประกอบการโครงการ ให้เข้ามาช่วยเหลือจัดงบประมาณมาปรับปรุงระบบสาธารณูปโภคซึ่งชำรุด เสียหายจากเหตุการณ์อุทกภัยให้กลับคืนสู่สภาพปกติได้อย่างไร ในขณะที่ผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรร ยังไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

       เมื่อพลิกอ่านพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หมวดว่าด้วยการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มาตรา 43  บัญญัติว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการจัดให้มีขึ้นหรือจัดทำขึ้นตามแผนผังโครงการให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน ที่จะดูแลรักษาให้คงสภาพที่ดีตลอดไป จะทำให้เสื่อมคุณค่าหรือด้อยค่ามิได้  และมาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดิน จะพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการได้ก็ต่อเมื่อดำเนินการตามลำดับ ดังต่อไปนี้ คือ

1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลอื่นขึ้นมารับโอนสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินโดยกำหนดระยะเวลาดำเนินการไว้ไม่น้อยกว่า 180 วัน
2. เสนอหรือจัดทำแผนงานโครงการเพื่อขออนุมัติบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
3. จดทะเบียนโอนทรัพย์สินประเภทสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์

       มาตรา 45 บัญญัติว่า เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความประสงค์ขอจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้รวมตัวขอมติด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยพร้อมมีมติรับข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”

       ผมไม่ค่อยเป็นห่วงกับผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรรกับผู้ประกอบการโครงการซึ่งจดทะเบียนนิติบุคคลในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพราะบริษัทเหล่านี้ล้วนกังวลต่อ “ภาพลักษณ์” ชื่อเสียง องค์กร

       หากทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ผู้ประกอบการโครงการและตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถเจรจาด้วยกันได้โดยอาศัยทั้งหลักนิติศาสตร์และรัฐศาสตร์พร้อมกัน  ผมพอจะยก “ตัวอย่าง” ให้ท่านผู้อ่านเห็นในกรณีดังต่อไปนี้ คือ

       1. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้มากกว่ากึ่งหนึ่ง และครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและผู้ประกอบการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง
           “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แต่ระบบสาธารณูปโภคได้รับความเสียหายอันเกิดจากเหตุอุทกภัย  เมื่อผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการ ตกลงควักเงินจากกระเป๋าของตนมาบำรุงรักษาหรือปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่ดีแต่ไม่ดีดังเช่นเมื่อโครงการแล้วเสร็จคราวแรก  เห็นควรที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรีบดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ทันที

       2. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กับผู้จัดสรรที่ดินครบ 100% อาจอยู่ระหว่างการดำเนินการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือยังไม่เข้าข่ายองค์ประกอบการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือด้วยสาเหตุอื่นใดก็ตาม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้เข้าใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคมาเป็นเวลานาน  เสนอแนะให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดสรร “งบประมาณ” ส่วนหนึ่งมอบให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร นำเป็นทุนและค่าใช้จ่ายดำเนินการปรับปรุงสาธารณูปโภคที่ชำรุด เสียหาย ให้สามารถใช้งานได้ตามปกติตามสมควร

      ในภาวะหน้าสิ่วหน้าขวาน หรือในภาวะที่เหตุการณ์อุทกภัยผ่านพ้นไป  หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะยึดถือหลักนิติศาสตร์เข้ามาใช้กับกระบวนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับผู้จัดสรรที่ดิน  ผมมองว่าคงไม่เกิดประโยชน์ต่อทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แต่หากทั้งสองฝ่ายหันหน้ามาเจรจาต่อรอง เพื่อให้เกิดประโยชน์ด้วยกันทั้งสองฝ่าย น่าจะเป็นแนวทางที่ดีกว่า

ที่มา bangkokbiznews.com