การรับโอนสาธารณูปโภค นิติฯบ้านจัดสรร

dailynews.co.th - กฎหมายรอบรั้ว วันเสาร์ที่ 9 มีนาคม 2556

ปัญหาเรื่องของการโอนสาธารณูปโภคในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่เจ้าของโครงการต้องการส่งมอบ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยมีสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้กำกับดูแล แต่สมาชิกกลับไม่ยอมรับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสภาพที่เปลี่ยนสภาพไป บางครั้งก็มีข้อพิพาทกันเป็นเรื่องราวใหญ่โต บ้างก็มีข้อโต้แย้งกันว่า ฝ่ายใดควรจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงระบบสาธารณูปโภคก่อนการส่งมอบ

สำหรับกรณีที่บริษัทเจ้าของโครงการยังขายบ้านไม่หมด หรือยังก่อสร้างบางส่วนไม่แล้วเสร็จ และต้องอาศัยสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการต่อเพื่อก่อสร้างและขาย บริษัทเจ้าของโครงการจึงควรต้องเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงเอง ไม่ใช่เอาเงินจากกองทุนส่วนกลางมาใช้ เพราะบริษัทเจ้าของโครงการเป็นฝ่ายใช้ประโยชน์ และได้ประโยชน์ส่วนตัวแต่ฝ่ายเดียว ดังนั้นบริษัทเจ้าของโครงการส่วนใหญ่ จึงมีแนวความคิดที่จะโยนภาระหน้าที่ในการบำรุงรักษาให้เป็นอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร เรื่องการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางหลังเข้าอยู่อาศัยเป็นเรื่องที่ลูกบ้านยุคใหม่ ต้องให้ความสำคัญ ควรศึกษาตั้งแต่แรกเริ่มก่อนการซื้อว่า บริษัทเจ้าของโครงการมีการวางแผนสำหรับการบริหารจัดการหลังปิดโครงการอย่างไรบ้าง และมีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด

หลังจากปิดโครงการแล้วบริษัทเจ้าของโครงการจะได้รับเงินประกันค่าสาธารณูปโภคคืนจากกรมที่ดิน (ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ) เพราะตามพระราชบัญญัติการจัดสรร พ.ศ. 2543 กำหนดให้บริษัทเจ้าของโครงการต้องจัดให้มีหนังสือค้ำประกันจากสถาบันการเงิน เพื่อค้ำประกันการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการร้อยละ 15 ของมูลค่าก่อสร้าง

และเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ และผ่านการตรวจการใช้งานโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐแล้ว บริษัทเจ้าของโครงการจึงสามารถถอนหนังสือค้ำประกันคืนได้ แต่ยังคงต้องมีหนังสือค้ำประกันของสถาบันการเงินอีกร้อยละ 7 ของมูลค่าสาธารณูปโภค เพื่อไว้สำรองเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค  (ในภายหน้า)

ทั้งนี้เมื่อมีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนด บริษัทเจ้าของโครงการก็จะต้องส่งมอบระบบสาธารณูปโภคทั้งหมดให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการและดูแลต่อไป และจะต้องโอนเงินร้อยละ 7 ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลไว้เป็นกองทุนอีกจำนวนหนึ่งด้วย

บริษัทเจ้าของโครงการจึงต้องหาวิธี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรให้สำเร็จ เพื่อปลดภาระทั้งหลายทั้งปวงของบริษัท สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรจึงควรต้องรู้ให้เท่าทัน เพื่อจะได้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ถูกต้อง และสามารถบริหารจัดการหมู่บ้านให้มีสภาพน่าอยู่ตลอดไป เพื่อประโยชน์ของสมาชิกในหมู่บ้านเองนะครับ มิใช่เพื่อประโยชน์ของใครคนใดคนหนึ่ง หรือของบริษัทเจ้าของโครงการนะครับ.

ดินสอพอง ที่มา  http://www.dailynews.co.th/article/950/189160