ค้างค่าส่วนกลาง "บ้านจัดสรร" ระงับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สยามธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ [ฉบับที่ 1386 ประจำวันที่ 2013-03-16 ถึง 2013-03-19]

      ด้วยมีท่านสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้สอบถามมาว่า จะทำการขายบ้าน แต่เมื่อไปยังสำนักงานที่ดินที่โครงการของท่านสมาชิกดังกล่าวในเขตจังหวัดนนทบุรี เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งให้ทราบว่า ไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรได้ เนื่องจากคงค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง สงสัยเป็นอย่างยิ่งและในเรื่องดังกล่าวไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้จริงหรือ? ..
เนื้อหาเพิ่มเติม/ที่มา http://www.siamturakij.com/main/news_content.php?nt=4&nid=307

ก่อนอื่นคงต้องกล่าวให้ทราบว่า อุปสรรคในเรื่องของการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีประเด็นกันพอสมควรเลยครับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรฯ ส่วนใหญ่มักจะประสบปัญหาในเรื่องนี้ เงินที่นิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บนั้น ก็นำมาเพื่อการบริหารการจัดการภายในหมู่บ้านฯ ของท่านเอง ไม่ว่าจะเป็นค่าจ้าง สำหรับคนสวน/คนกวาดถนน, ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ แต่อุปสรรคที่สำคัญคือ มีสมาชิกบางส่วนไม่ยอมชำระค่าใช้จ่าย โดยอ้างเหตุผลกันต่างๆ นานา บ้างก็ขอเวลาผลัดผ่อน แต่พอจำนวนเงินที่ค้างชำระมากขึ้นๆ (ทั้งค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าปรับ) ก็เลย ไม่อยากที่จะชำระ เกิดความเสียหายขึ้นมา และก็ไม่แน่ใจว่าที่ได้ชำระไปแล้วนั้น ถูกต้องหรือไม่อย่างไร

ในเรื่องนี้ต้องขออนุญาตกล่าวอ้างถึงกฎหมายให้ได้รับทราบกันก่อนนะครับ ด้วยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี ได้กำหนดระเบียบ ว่าด้วยการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด พ.ศ.2550 ออกมาบังคับใช้ดังนี้ กำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่เจ้าของที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดิน ชำระเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด 1.ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม และที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรมต้องชำระค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลกำหนดตามนัยข้อ 9 ของระเบียบคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ. 2545 แต่ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าของจำนวนเงินที่ค้างชำระ

2.ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ใช้เพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินเปล่า ต้องชำระค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลกำหนดตามนัยข้อ 9 ของระเบียบคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์ และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ. 2545 แต่ต้องไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระ

ในประเด็นเรื่องการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรนั้น ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี ได้กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรไว้ค่อนข้างชัดเจนดังนี้ครับข้อ 1 ระเบียบนี้เรียกว่า ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีว่าด้วยการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร พ.ศ.2550Ž

ข้อ 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ ที่มีความประสงค์ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกัน ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป นิติบุคคลดังกล่าวต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวัน เมื่อครบกำหนดแล้วให้แจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงาน ที่ดินจังหวัดนนทบุรีหรือสาขาซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐานการแจ้งเจ้าของที่ดิน

ข้อ 3 เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี หรือสาขา ได้รับแจ้งตามข้อ 2 แล้ว ให้สั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้วดำเนินการดังต่อไปนี้ (1) ลงในบัญชีอายัด (บ.ท.ด.27) โดยระบุว่า "ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามมาตรา 50 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ตามหนังสือนิติบุคคล...........ลงวันที่............." แล้วลงลายมือชื่อกำกับไว้พร้อมวัน/เดือน/ปี, ข้อ (2) เขียนคำสั่งห้ามโอน (ท.ด.37) ติดไว้ตรงด้านหน้าของหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน สำหรับที่ดินแปลงที่ถูกระงับเมื่อดำเนินการตามวรรคหนึ่งเสร็จแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี หรือสาขาทำเป็นหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินเรื่องการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในวันที่ลงบัญชีอายัด

ข้อ 4 เมื่อเจ้าของที่ดินผู้ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูป-โภค ได้ชำระเงินค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับครบถูกต้องแล้ว ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือผู้ซึ่ง ดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ มีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีหรือสาขา ยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่เจ้าของที่ดินชำระเงินจำนวนดังกล่าว หรือเจ้าของที่ดินอาจนำหลักฐานการชำระเงินที่ครบถ้วนมาขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี หรือสาขา ยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้

ข้อ 5 เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี หรือสาขา ได้รับแจ้งตามข้อ 4 แล้ว ให้สั่งยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แล้วให้ขีดฆ่ารายการในบัญชีอายัดด้วยหมึกแดง และบันทึกไว้ในช่อง 6 (จัดการเสร็จ) โดยระบุว่า "ยกเลิกคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามหนังสือนิติบุคคล............. ลงวันที่......................หรือตามหลักฐานการชำระเงินเลขที่...........ลงวันที่......................" แล้วลงลายมือชื่อกำกับไว้ พร้อมวัน เดือน ปี และปลดคำสั่งห้ามโอน (ท.ด.37) ออก กรณีเจ้าของที่ดินนำหลักฐานการชำระเงินมาขอยกเลิกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี หรือสาขา ทำหนังสือแจ้งนิติบุคคลเรื่องยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในวันที่ยกเลิกด้วย

ดังกล่าวนี้จะเห็นได้ว่า ขั้นตอนและวิธีการค่อนข้างชัดเจนเลยนะครับ หากท่านสมาชิกรายใด ที่ยังคงค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ท่านจะต้องชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวพร้อมค่าปรับให้ครบถ้วนก่อน จึงจะสามารถทำการโอนกรรมสิทธิในที่ดินของท่านได้ครับ