การบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับรูปแบบการบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับเก่าดู แล้วจะพบว่า กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่นั้นมีการเอื้ออำนวยประโยชน์ในด้านใดให้แก่เจ้าของโครงการจัดสรร และผู้บริโภคบ้าง

    นับว่าเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจะต้องทำความเข้าใจเอาไว้ เพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 หรือโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภายหลังจากวันที่ดังกล่าวก็ตาม

    เมื่อมีการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านตามรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งตามกฎหมายแล้ว ผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามกฎหมาย ตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิก รวมทั้งจะต้องชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามที่กำหนด

    ถ้าคุณคิดเบี้ยวไม่ชำระล่ะก็ จะต้องถูกปรับตามที่กำหนด รวมทั้งอาจโดนมาตรการแก้ไขอย่างอื่นด้วย ไม่มีอีกแล้วกับการลอยนวลเหมือนเช่นอดีตที่ผ่านมา ซึ่งความเปลี่ยนแปลงในทางที่พัฒนาขึ้นจากการแก้ไขกฎหมายใหม่มีดังนี้

    ข้อกำหนดเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายจัดสรรใหม่ให้เจ้าของโครงการต้องกำหนดเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการที่ขอจัดสรร และจะต้องวางหนังสือค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการนั้นไว้โดยจะต้องกำหนดเวลาในบำรุงรักษาพอสมควร ซึ่งไม่น่าจะน้อยกว่า 180 วัน

    การกำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่มีการกำหนดรูปแบบที่ชัดเจน มีแต่เพียงวิธีการบริหารที่กำหนดขึ้นเองซึ่งมีความแตกต่างกันไปไม่ว่าจะเป็น เจ้าของโครงการบริหารเอง จ้างบุคคลภายนอกเข้ามาบริหาร ลูกบ้านประชุมร่วมกันเพื่อจัดตั้งทีมงานบริหาร หรือมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์ ทั้งนี้ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับการกำหนดแนวทางของเจ้าของโครงการเป็นสำคัญ

    แต่ตามกฎหมายใหม่กำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาไว้อย่างชัดเจนเป็น 3 แนวทาง คือ
    (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเอง โดยการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย
    (2) เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการ เช่น บริหารเอง หรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร
    หรือ (3) เจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
    โดยจะเห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการกำหนดให้มีการบริหารตาม (2) ผู้ซื้อสามารถเปลี่ยนแปลงให้เป็นไปตาม (1) ได้เสมอ แต่หากเจ้าของโครงการดำเนินการตาม (3) ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริหารเป็นอย่างอื่นได้

    นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้เจ้าของโครงการจะต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งเป็นเงินก้อนที่นอกเหนือจากค่าบริการในฐานะสมาชิกทั่วไปเพื่อการบริหารเบื้องต้นให้แก่หมู่บ้านด้วย แต่หากมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์เจ้าของโครงการไม่ต้องออกค่าใช้จ่ายเป็นเงินก้อนแต่อย่างใด ซึ่งเป็นไปได้ว่าเจ้าของโครงการที่ไม่ต้องการชำระเงินก้อน อาจพิจารณาใช้วิธีนี้เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายของตน

    มาตรการแก้ไขกรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมไม่มีมาตรการแก้ไขกรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการบริหารสาธารณูปโภคไว้ในที่ใดเลย การที่จะมีมาตรการแก้ปัญหาหรือไม่ ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเจ้าของโครงการแต่เพียงประการเดียว หากไม่มีมาตรการบังคับที่ดีโครงการก็จะไม่มีเงินมาบริหารสุดท้ายชตากรรมก็จะตกอยู่กับผู้อยู่อาศัย เพราะเจ้าของโครงการไม่ต้องมานั่งรับผิดชอบเนื่องจากขายโครงการหมดแล้ว แต่หากยังไม่สามารถขายหมดผู้ซื้อก็อาจโชคดีที่ยังมีเจ้าของโครงการดูแลอยู่ ซึ่งก็ไม่ทราบว่าจะทนได้อีกนานเท่าใด

    ตามกฎหมายใหม่จึงมีมาตรการแก้ไขวิธีการนี้โดยได้กำหนดมาตรการแก้เผ็ดผู้ซื้อที่อยากอยู่สบายแต่ไม่ยอมจ่ายเงิน โดยแบ่งเป็น 3 ระดับคือ (1) หากสมาชิกรายใดไม่ชำระค่าใช้จ่ายบุคคลนั้นจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด (2) หากค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค (3) หากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้

    ซึ่งจะเห็นได้ว่ามาตรการตามที่กำหนดในกฎหมายจัดสรรที่ดินใหม่ เป็นนิมิตหมายที่ดีสำหรับโครงการจัดสรรโดยส่วนรวม เพราะอย่างน้อยน่าจะช่วยให้โครงการจัดสรรโดยทั่วไปอยู่ในสภาพที่ดี และเหมาะสมต่อการอยู่อาศัยมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน และอีกประการหนึ่งน่าจะช่วยรัฐประหยัดงบพัฒนาประเทศได้บ้างไม่มากก็น้อย ทั้งนี้เนื่องจากแต่ละโครงการน่าจะมีเงินพอที่จะช่วยเหลือตัวเองได้บ้าง


ที่มา  www.homeandi.com เรื่องโดย ชูเกียรติ จูมทอง