ประชาชาติธุรกิจ (20/02/46)

สุภาษิตที่ว่า "ทำอะไรตามใจ คือไทยแท้" ดูเหมือนจะบ่งบอกถึงอุปนิสัยอย่างหนึ่งของคนไทยได้เป็นอย่างดีว่า รักความอิสระเสรีเหนือสิ่งอื่นใด ไม่ค่อยชอบอยู่ภายใต้กฎระเบียบเท่าใดนัก

การที่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้มีการจัดตั้ง "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" ขึ้น เพื่อรับโอนสาธารณูป โภคในโครงการจัดสรรจากผู้ประกอบการไปดูแล โดยที่นิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนที่คัดเลือกโดยผู้อยู่อาศัยภายในโครงการจะเป็นผู้กำหนดระเบียบหลักเกณฑ์ เกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการใช้บังคับ เพื่อประโยชน์ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ จึงออกจะขัดๆ กับอุปนิสัยพื้นฐานของคนไทยไม่น้อย แม้เจตนารมณ์ของกฎหมายจะมุ่งให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรได้รับความสะดวกสบาย และให้สาธารณูปโภคและสิ่งแวดล้อมภายในโครงการอยู่ในสภาพที่ดี เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีในอนาคต

การยื่นขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมูˆบ้านจัดสรร "บ้านสวนทิปโก้" ของบริษัท ทิปโก้แลนด์ จำกัด ที่ได้รับอนุมัติจากกรมที่ดิน เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2546 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรรแห่งแรก นับเป็นนิมิตรหมายที่ดีของการริเริ่มเรียนรู้การบริหารชุมชน การดูแลรักษาสาธารณูปโภคโดยตัวแทนของลูกบ้านในโครงการดังกล่าว แน่นอนว่าในอนาคตอันใกล้นิติบุคคลบ้านจัดสรรอีกหลายโครงการคงจะเกิดขึ้นตามมา

ทั้งเป็นการริเริ่มโดยตัวแทนของลูกบ้าน และการผลักดันจัดขึ้นโดยผู้ประกอบการซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ

เพราะในอนาคต "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" จะเป็นจุดขายสำคัญอีกจุดหนึ่ง ของโครงการจัดสรร เรียกได้ว่านิติบุคคลบ้านจัดสรรในโครงการของผู้ประกอบการายใดได้รับการยอมรับ ลูกค้าก็จะยิ่งให้ความเชื่อถือและมั่นใจมากขึ้น นอกจากนี้จะมีส่วนสำคัญที่ลูกค้าจะนำไปเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อด้วย

เนื่องจากปัจจุบันลูกค้าไม่ได้มองเพียงแค่รูปแบบบ้าน สภาพแวดล้อมโครงการ แต่มองลึกไปถึงสภาพชุมชน ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่า "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" จะมีบทบาทสำคัญเกี่ยวกับเรื่องนี้

อย่างไรก็ตาม จากที่ "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" เป็นเรื่องใหม่ที่ลูกบ้านในโครงการส่วนใหญ่ยังไม่รู้จักและคุ้นเคย แม้ที่ผ่านมาโครงการจัดสรรหลายๆ โครงการจะมีการจัดตั้งกรรมการหมู่บ้านขึ้น และให้กำหนดบทบาทให้คณะกรรมการหมู่บ้านทำหน้าที่คล้ายๆ "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" แต่ก็มีปัญหาตามมามากมาย อย่างเช่นลูกบ้านไม่ยอมจ่ายค่าสาธารณูปโภค อาทิ ค่าเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าทางสาธารณะ ขณะที่คณะกรรมการหมู่บ้างบางแห่งก็บริการงานโดยหวังผลประโยชน์เป็นเม็ดเงินแค่เพียงเล็กน้อย ไม่ได้ดูแลรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับมอบหมายจากลูกค้า ยิ่งไปกว่านั้นคณะกรรมการหมู่บ้านบางแห่งยังหวังเพียงแค่อาศัยบทบาทของผู้นำชุมชนเป็นฐานเสียงทางการเมืองของตนเองและพวกพ้อง เป็นต้น

การมี "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" จึงไม่ได้เป็นหลักประกันว่าลูกบ้านที่อยู่อาศัยในโครงการนั้นๆ จะมีคุณภาพแวดล้อมและคุณภาพชีวิตที่ดี

ในทางตรงกันข้ามคุณภาพของผู้อยู่อาศัยและการรู้สิทธิหน้าที่ของทั้งตัวลูกบ้าน และตัวแทนของชุมชนต่างหากที่จะเป็นตัวกำหนดว่าสภาพความเป็นอยู่ในโครงการจัดสรรแต่ละแห่งจะเป็นอย่างไรในอนาคต

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 รวมทั้งกฎระเบียบที่กรมที่ดินซึ่งเป็นหน่วยงานรับผิดชอบดูแลโครงการจัดสรรประกาศใช้บังคับ อาทิ

1. กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้งการบริการ การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร พ.ศ.2545 2. ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการอนุอนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุกรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ.2545
3. ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรทีดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์วิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545

4. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องการกำหนดระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และ

5. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องการกำหนดแบบคำขอจดทะเบียนแบบหนังสือสำคัญ และแบบทะเบียนเกี่ยวกับการจัดตั้ง การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร ที่มารองรับ "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" จึงเป็นเครื่องมือที่ทั้งลูกบ้านและตัวแทนลูกบ้าน ซึ่งในอนาคตอาจจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรร ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น แต่ทำหน้าที่คล้ายๆ นิติบุคคลบ้านจัดสรร จะต้องใช้ให้เป็นด้วย

ถ้ามีเครื่องมือแล้วใช้ไม่เป็นก็คงไม่มีประโยชน์

ที่มา  http://www.asungha.com/cgi-bin/news_sh.cgi?fi=050