บริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้สัมฤทธิ์พล
กฎ ระเบียบ ข้อบังคับต้องมาก่อน

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

        มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในฐานะ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” จำนวนไม่น้อยต้องการได้ “คำแนะนำ” จากผมในประเด็นประสบการณ์ที่เป็นปัญหาอุปสรรคทางด้านการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ว่ามีเรื่องใดและมีแนวทางการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างไร

        ในเชิงปฏิบัติของงานบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผมมักพบเห็นปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ดังต่อไปนี้

1.    กรณีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้บริหารกิจการสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะโดยขาดประสบการณ์ ทำให้ปัญหาไม่ได้รับการแก้ไขและสะสมมากยิ่งขึ้น ปัญหาข้างต้นเกิดจากงบประมาณรายรับมีจำกัด ในขณะที่รายจ่ายไม่สามารถลดได้ ทางออกของปัญหาข้างต้นอาจแก้ไขได้โดยพิจารณาจัดจ้างบุคลากรที่มีประสบการณ์เข้ามารองรับกับงานบริหารในฐานะ “ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” โดยเจียดงบประมาณค่าส่วนกลางมารองรับหรืออาจแก้ไขโดยเรียกประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อพิจารณาอัตราการเรียกเก็บค่าส่วนกลางใหม่กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

        ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจต้องรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้นกับการแลกความชำระทรุดโทรมของสาธารณูปโภคและประสิทธิภาพด้านการบริหารการจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

2.    กรณีงบประมาณรายรับค่าสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มีน้อยกว่ารายจ่ายอันเกิดจากการบริหารการจัดการ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การกำหนดอัตราค่าสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะควรพิจารณาจากจำนวนผู้อยู่อาศัยจริงที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินจัดสรรซึ่งนิติบุคคลหมู่บานจัดสรรเรียกเก็บ สำหรับที่ดินแปลงเปล่าหรือมีสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่มีผู้ใช้ประโยชน์ร้อยละ 80 พบว่าไม่ยอมจ่ายหรือจ่ายล่าช้ากว่ากำหนด

         คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรควรมีแผนงานการเร่งรัดติดตามทวงถามหนี้ค้างชำระอย่างต่อเนื่องทั้งขึ้นตอนการแจ้งและกำหนดค่าปรับชำระล่าช้า การงดใช้สิทธิในสาธารณูปโภคและการอายัดโฉนดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระ

3.    กรณีการดูแลรักษาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้พักอาศัยและบริวาร คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรควรพิจารณาพื้นที่ส่วนกลาง บริเวณล่อแหลมหรือจุดเสี่ยงที่มีควรจัดพนักงานรักษาความปลอดภัยให้เพียงพอเหมาะสมและอาจอาศัยกล้องโทรทัศน์วงจรปิดเป็นเครื่องมือป้องกันความเสียหายในทรัพย์สินและชีวิตของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ระดับหนึ่ง

        ต้องยอมรับว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีค่าใช้จ่ายการว่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัยเป็นเงินจำนวนมากกับโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่กำหนดระเบียบหรือนโยบายการดูแลรักษาความปลอดภัยให้พนักงานเป็นผู้ปฏิบัติอย่างเข้มงวดและเคร่งครัด

4.    กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือสมาชิกบางรายใช้ประโยชน์ในพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ถูกต้อง เช่น การนำวัสดุสิ่งของเครื่องใช้ส่วนบุคคล หรือการเปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกของพื้นที่ส่วนกลางหรือการนำรถยนต์ส่วนบุคคลที่ไม่ได้ใช้งานมาไว้ในบริเวณพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลาง เป็นต้น

        ปัญหาข้างต้นพบเห็นได้บ่อยอาจแก้ไขได้โดยการอธิบายการทำความเข้าใจในกฎหรือระเบียบหรือข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ทราบ

        คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรควรกำหนดระเบียบปฏิบัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรถือปฏิบัติ อาทิ ระเบียบการใช้สระว่ายน้ำหรืออาคารสโมสรคลับเฮาส์ ระเบียบการชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ระเบียบการผ่านเข้า-ออกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ระเบียบการตกแต่ง-ต่อเติมสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น

5.    กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าร่วมประชุมใหญ่ “จำนวนน้อย” โดยให้เหตุผลว่าไม่มีเวลาหรือติดภารกิจส่วนบุคคลเป็นเหตุให้ “องค์ประชุม” ไม่เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปัญหาที่เกิดขึ้น ได้แก่ การที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติหรืออนุมัติให้ดำเนินการเรื่องที่เกี่ยวข้องมักปรากฏว่า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยอมปฏิบัติตามมติของที่ประชุม อีกปัญหาเรื่องหนึ่ง ได้แก่ การพิจารณาสรรหาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าทำหน้าที่ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” โดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรองรับ มักพบว่าไม่มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายใดสนใจเสนอตนเข้าทำหน้าที่ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร”

            ทางออกของการแก้ไขปัญหาข้างต้น คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรควรประชาสัมพันธ์ชี้แจงข้อดีและข้อเสีย การประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตลอดจนประสิทธิภาพของการบริหารจัดการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งผู้ซื้อที่ดินจะได้รับผลกระทบ

        อย่างไรก็ตาม อาจกล่าวได้ว่าการบริหารงาน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้สัมฤทธิ์ผลหรือประสบความสำเร็จได้นั้น นอกจากคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องยึดกฎ ระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมายมาบังคับใช้แล้ว ยังจำเป็นต้องจัดระเบียบผู้ซื้อที่ดินจัดสรรบางรายที่ไม่ยอมเคารพในกฎ กติกามารยาทให้อยู่ภายใต้กฎ ระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมาย เรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามอีกเรื่อง ได้แก่ การพยายามสร้างมูลค่าเพิ่มให้แกทรัพย์สินส่วนกลางและส่วนบุคคลของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปพร้อมกันด้วย


นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c @ bgathaigroup.com โทรศัพท์ : 08-9814-2297, 08-9487-3686

ที่มา  http://knlibary.blogspot.com/2010/06/blog-post_7185.html