โดย ทนายข้างบ้าน  ASTVผู้จัดการออนไลน์   20 มกราคม 2553

      อสังหาริมทรัพย์ที่เคยบูมจัด ๆ เมื่อหลายปีก่อน โดยเฉพาะหมู่บ้านหรูที่เคยขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ปัจจุบัน คงได้เวลาแล้วที่เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเดิมจะย้ายทีมกันออกไป แล้วปล่อยให้บรรดาลูกบ้านจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ขึ้นแทนโดยผ่านการกำกับดูแลและบริหารงานของ "คณะกรรมการหมู่บ้าน" (ภายใต้การเลือกตั้งของลูกบ้าน) เพื่อดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของสมาชิกหลายร้อยหลังคาเรือน
       
       ในฐานะลูกบ้าน เชื่อว่าทุกท่านต่างก็ต้องการคณะกรรมการหมู่บ้านที่มีจิตสาธารณะ ยึดประโยชน์ส่วนรวมก่อนประโยชน์ส่วนตน เสียสละทำงานอย่างเต็มความสามารถ มีความโปร่งใส ตรวจสอบได้ ในขณะที่คณะกรรมการหมู่บ้านเองก็ต้องการลูกบ้านที่มีความรับผิดชอบ ยึดมั่นในกฎระเบียบที่วางไว้อย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะการจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้ครบถ้วนและตรงเวลา

       ดังนี้ความสัมพันธ์ของทั้งสองฝ่ายหากจะเปรียบเทียบก็คงเปรียบได้กับชุมชนของหมู่บ้านตามต่างจังหวัด ไม่มีใครเป็น  "นายจ้าง-ลูกจ้าง หรือลูกน้อง-ผู้บังคับบัญชาซึ่งกันและกัน"   ที่ผมกล่าวเช่นนี้ก็เพราะ
       
       1) ไม่ว่าจะเป็นลูกบ้านหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน ต่างก็เป็นคนที่อยู่และอาศัยในหมู่บ้านนั้นเช่นกัน
       2) ลูกบ้านและคณะกรรมการหมู่บ้านต่างก็มีผลประโยชน์ได้เสียเป็นอย่างเดียวกัน เช่น เสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางเหมือนกัน อยู่ในสภาพแวดล้อมเดียวกัน มีสิทธิและหน้าที่ของลูกบ้านเหมือน ๆ กัน
       3) คณะกรรมการฯเป็นผู้ได้รับเลือกจากลูกบ้าน ในทางกลับกันลูกบ้านก็ต้องปฏิบัติตามกฎกติกาที่คณะกรรมการฯกำหนด
       
      ในโอกาสนี้ผมจึงขอนำตัวอย่างของอำนาจหน้าที่และสิทธิของคนสามกลุ่ม (ผู้จัดการนิติบุคคลฯ, คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรและลูกบ้าน/สมาชิกหมู่บ้าน) ที่ต้องทำงานร่วมกันในหมู่บ้านมาฝากท่านผู้อ่านดังนี้ครับ
       
ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร     
       - จัดการดูแลสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนบรรดาทรัพย์สินต่างๆของหมู่บ้าน รวมถึงการจัดซื้อและจัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีการบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แก่สมาชิก
       - เรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการบริหาร และดูแลรักษา
       - ดูแลรักษาทะเบียน สมุดบัญชี เอกสาร และสิงพิมพ์ต่างๆ ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการดำเนินงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
       - ปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่ และ/หรือตามมติของคณะกรรมการ โดยต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับ และพระราชบัญญัติฯ
       - ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์พื้นที่ และสิทธิในการใช้สาธารณูปโภค
       - มีอำนาจกระทำการใด ๆ ภายในขอบเขตที่พระราชบัญญัติฯ ข้อบังคับ กฎ ระเบียบ หรือมติที่ประชุมใหญ่กำหนดไว้ รวมทั้งอำนาจในการติดตามทวงหนี้ ฟ้องร้อง ดำเนินคดีบังคับดี หรือประนีประนอมยอมความ ทั้งนี้เป็นไปตามความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการและ/หรือที่ประชุมใหญ่
       - จัดให้มีการเข้าร่วมการประชุมคณะกรรมการ และการประชุมใหญ่
       - ในกรณีที่จำเป็นและเร่งด่วน ให้ผู้จัดการโดยความริเริ่มของตนเองจัดการในกิจการ เพื่อความปลอดภัยของหมู่บ้านและสมาชิกและบริวาร ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา และจัดการทรัพย์สินของตนเองภายใต้ขอบเขตของกฎหมายและข้อบังคับ
       
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร     
       - ออกกฎระเบียบต่างๆ ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่อยู่ในขอบเขตของกฎหมายและข้อบังคับ
       - กำหนดนโยบายให้ผู้จัดการนำไปปฏิบัติ
       - สามารถอนุมัติค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
       - สามารถอนุมัติให้ผู้จัดการกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กับหน่วยราชการ รัฐวิสาหกิจ บริษัท ห้างร้าน และ/หรือบุคคลภายนอก
       - แต่งตั้งและถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลฯ
       - แต่งตั้งผู้ตรวจสอบบัญชีให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
       - วินิจฉัย และตัดสินปัญหาข้อขัดแย้งต่างๆ ที่เกิดขึ้นและนำเสนอ ที่ประชุมใหญ่รับทราบหรือลงมติในกรณีที่จำเป็นต้องให้ที่ประชุมลงมติ
       - ควบคุมและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
       - มีอำนาจเบิก-ถอนเงินกองทุนเพื่อนำไปใช้ในกิจกรรมตามวัตถุประสงค์ได้
       - มีอำนาจระงับการตกแต่งต่อเติมที่มีผลกระทบต่อระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
       - มีอำนาจเพิกถอนบัตรผ่านเข้า-ออก
       - มีอำนาจกำหนดค่าปรับ
       - มีอำนาจปิดประกาศรายชื่อสมาชิกที่ฝ่าฝืนกฎระเบียบ ข้อบังคับ
       - มีอำนาจแจ้งความร้องทุกข์ ฟ้องร้อง ดำเนินคดี
       - มีอำนาจเรียกประชุมใหญ่
       
ลูกบ้าน/สมาชิกหมู่บ้าน     
       - ออกค่าใช้จ่ายและเงินกองทุน
       - ปฏิบัติตาม “ข้อบังคับ” และกฎระเบียบที่ได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการหมู่บ้านและ/หรือที่ประชุมใหญ่
       - มีสิทธิในการเรียกประชุมใหญ่
       - มีสิทธิใช้สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเท่าที่ไม่ข้อต่อกฎระเบียบข้อบังคับ
       - ฯลฯ
       
       อย่างไรก็ดี มีไม่น้อยที่คนในหมู่บ้านต้องเผชิญกับปัญหาปวดใจแทนที่จะสุขกายสุขใจอย่างที่ควรจะเป็น จากการไม่ปฏิบัติตามสิทธิและหน้าที่ของผู้ที่อยู่ร่วมกันในหมู่บ้าน ยกตัวอย่างปัญหาที่ทำให้ลูกบ้านปวดหัวเช่น
       
       - คณะกรรมการฯ ขอขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกปี แต่ไม่มีผลงานแน่ชัดว่าใช้เงินของหมู่บ้านไปกับสิ่งใด
       - คณะกรรมการฯมีการนำทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านไปให้บริการกับบุคคลภายนอก
       - คณะกรรมการฯขาดการจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายที่โปร่งใส ไม่สามารถชี้แจงและตรวจสอบได้
       - คณะกรรมการฯไม่กำกับดูแล ควบคุม ผู้จัดการนิติบุคคลฯ หรือผู้รับจ้างทำงานให้กับหมู่บ้าน เช่น บริษัทรักษาความปลอดภัย ฯลฯ ให้ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
       - ทรัพย์สินภายในหมู่บ้านทรุดโทรม แต่คณะกรรมการฯไม่ดูแล ปรับปรุงให้อยู่ในสภาพดีดังเดิม
       - คณะกรรมการฯนำทรัพย์สินของหมู่บ้านไปใช้แสวงหาประโยชน์ส่วนตนหรือพวกพ้องโดยไม่ชอบ
       - ฯลฯ
       
       ด้านปัญหาของลูกบ้านที่ทำคณะกรรมการฯ ปวดใจ ก็มีไม่น้อย เช่น     
       - ลูกบ้านไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้ครบถ้วนภายในระยะเวลาที่กำหนด
       - ลูกบ้านละเมิดกฎของหมู่บ้านที่ตั้งขึ้น
       - ลูกบ้านทำความเสียหายให้เกิดกับทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน หรือบริการสาธารณะ
       - ลูกบ้านไม่ให้เกียรติคณะกรรมการฯ
       - ฯลฯ
       
       เมื่อถามถึงเหตุของปัญหาปวดใจนี้อาจเกิดได้จากหลากหลายทาง ไม่ว่าจะมาจากวิถีชีวิตของลูกบ้านในปัจจุบัน ที่ยังต้องออกไปทำงานในเมือง กว่าจะกลับมาถึงบ้านก็พลบค่ำ จะได้ใช้ชีวิตในหมู่บ้านจัดสรรอย่างจริงจังก็เฉพาะช่วงวันหยุดเสาร์ - อาทิตย์ จึงไม่แปลกหากลูกบ้านกลุ่มนี้มักทุ่มเวลาให้กับครอบครัวมากกว่าจะสนใจความเป็นไป หรือกฎระเบียบใหม่ ๆ ภายในหมู่บ้าน
       
       อย่างไรก็ดี การไม่ช่วยดูแลรักษาทรัพย์สินหมู่บ้าน การอ้างธุระไม่ใช่ หรือไม่สนใจความเป็นไปของสังคมที่ตนเองอาศัยอยู่ไม่ใช่ทางออกที่ดี ทั้งการปัดความรับผิดชอบดังกล่าวยังทำให้ปัญหาของสังคม(หมู่บ้าน)นั้น ๆ ยิ่งทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ซึ่งการช่วยกันสอดส่องดูแลหมู่บ้าน การร่วมตรวจสอบการทำงานของผู้รับจ้างที่หมู่บ้านจ้างมา เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล ยามหมู่บ้าน บริษัทดูแลสวน ฯลฯ ตลอดจนการรักษากฎระเบียบอย่างเคร่งครัด เป็นหน้าที่ของลูกบ้านทุกรายที่จะต้องร่วมแรงร่วมใจทำอย่างพร้อมเพรียงกันครับ นอกจากนั้น การร่วมแรงร่วมใจกันดูแล ตลอดจนเคารพสิทธิและหน้าที่ของตนเองและผู้อื่นยังทำให้ชุมชนเข้มแข็ง อยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขมากขึ้น ซึ่งผมเชื่อว่าลูกบ้านทุกคนต่างก็ต้องการใช้ชีวิตในสังคมลักษณะดังกล่าว มิเช่นนั้นคุณคงไม่ยอมเสียเงินหลายล้านบาทเพื่อแลกกับมันมาหรอก จริงไหมครับ