gototop
Home » หมู่บ้าน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร » คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร # 2

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update11.11.2014

 
คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร # 2

51.ถาม  ในกรณีที่ถนนในโครงการไม่มีการโอนเป็นของสาธารณะผ่านมาเป็นเวลา 15 ปีแล้ว เจ้าของถูกยึดทรัพย์ ผู้ที่อยู่ในโครงการควรดำเนินการอย่างไรถ้าอยากให้เป็นสาธารณะ และมีผลอะไรหรือไม่
      ตอบ  ถนนในโครงการจัดสรรที่ดิน เป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินให้มีขึ้นตามแผงผังโครงการที่ได้รับอนุญาต และตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นดังกล่าว ตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ดังนั้น กรณี ที่ถนนในโครงการยังไม่มีการโอนเป็นสาธารณะและถูกยึด และผู้อยู่อาศัยในโครงการประสงค์ให้เป็นสาธารณะ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการควรรวมตัวกันเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นก่อนแล้วยื่นฟ้องให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคโอนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อน แล้วนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประชุมใหญ่ เพื่อมีมติให้โอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นสาธารณประโยชน์โดยต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินหรือที่ประชุมใหญ่มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้ผู้ชำระบัญชีดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งต้องดำเนินการตามกระทรวงว่าด้วยการของจดทะเบียนจัดตั้ง การบริการ การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 เมื่อสาธารณูปโภคในโครงการได้โอนเป็นสาธารณูประโยชน์ไปแล้ว บุคคลภายนอกสามารถเข้ามาใช้ถนนดังกล่าว และหากถนนชำรุดบกพร่องต้องดำเนินการปรังปรุงแก้ไขต้องรอหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่รับผิดชอบเข้ามาดำเนินการ หรือหากประสงค์จะดำเนินการซ่อมแซมเอง ก็ต้องขออนุญาตต่อหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่รับผิดชอบก่อน

52. ถาม  เจ้าของโครงการบ้านจัดสรร เก็บค่าสาธารณูประโภคล่วงหน้า ตรว.ละ 12 บาท 2 ปี เมื่อครบกำหนด โดยเลยมา 1 ปี มีหนังสือแจ้ง เก็บย้อนหลัง 1 ปี ตรว.ละ 15 บาท และขอเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตรว.ละ 20 บาท 
             (1) เจ้าของโครงการ สามารถเก็บเพิ่มได้หรือไม่ และเก็บล่วงหน้า 1 ปีได้หรือไม่
             (2) ที่ผ่านมาโครงการยังก่อสร้างได้ไม่ถึง 50 % และขายได้เพียง 10 % ส่วนที่สร้างแล้ว ขายไม่ได้ เปิดให้เช่า ผิด พรบ.จัดสรร ใช่หรือไม่ ควรดำเนินการอย่างไร
             (3) โครงการไม่ยอมทำรั้วหลายด้าน และมีบ้านพักนอกโครงการเข้าออก ตามแนวรั้วที่ไม่ได้สร้างตลอดเวลา ในขณะที่มีทางเข้าออก โครงการ 2 ทาง จัด รปภ. เพียงด้านเดียว เพื่อนั่งเฝ้าสำนักงานขาย ไม่แลกบัตร ไม่เดินตรวจตรา มีขโมยชุกชุมมาก สามารถเรียกร้องให้ปรับปรุง ก่อนการเรียกเก็บค่าสาธารณูประโภคได้หรือไม่
             (4) รั้วโครงการบางด้านที่สร้างแล้ว มีการเจาะให้ชาวบ้านผ่านเข้าออก โดยโครงการเรียกเก็บเงินก้อนเดียวเป็นค่าใช้ทางได้หรือไม่ ผิด พรบ.จัดสรรหรือไม่ และหากมีนิติบุคคล ชาวบ้านดังกล่าวที่เข้ามาใช้ถนน ของหมู่บ้าน ต้องชำระค่าสาธารณูประโภคด้วยใช่หรือไม่ หรือนิติบุคคล สามารถปิดทางได้หรือไม่ 
             (5) ขอทราบรายละเอียดของสาธารณูประโภค กับบริการสาธารณะ คืออะไรบ้าง และในส่วนใดสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากลูกบ้านได้ มีวิธีการเก็บอัตราที่เหมาะสมเท่าไร ชำระรายเดือน หรือล่วงหน้ารายปี ส่วนใดโครงการต้องรับผิดชอบ เป็นระยะเวลาเท่าใด หากโครงการยังไม่แล้วเสร็จ
             (6) โครงการขายบ้านได้น้อยมาก สามารถตั้งนิติบุคคลได้หรือไม่ กรณีตั้งได้ บ้านและที่ดินแปลงที่ยังขายไม่ได้ โครงการต้องชำระค่าสาธารณูประโภคส่วนกลางทุกแปลงด้วยใช่หรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันรกมาก และมีงูชุกชุม
      ตอบ  (1) ผู้จัดสรรที่ดิน สามารถเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุญาตเท่านั้น
              (2) การให้เช่าที่ดินจัดสรรที่ยังไม่ได้จำหน่าย ยังเป็นประเด็นปัญหาข้อกฏหมายว่าจะดำเนินการได้หรือไม่ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณา 
              (3-4) รั้วโครงการที่อยู่บนที่ดินสาธารณูโภคของโครงการการจัดสรรถือเป็นสาธารณูโภคของโครงการจัดสรรด้วยถ้าในแผนผังระบุว่ามีรั้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องดำเนินการจัดให้มีรั้วและไม่สามารถทุบหรือเจาะรั้วให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรได้
              (5) สาธารณูปโภคเป็นสิ่งที่ต้องจัดสรรให้มีขึ้นเช่นถนน สวน สนามเด็กเล่น และมีหน้าที่ต้องดุแลรักษา ส่วนบริการสาธารณะ คือ สิ่งอำนวยความสะดวก ที่ผู้จัดสรรให้มีในโครงการ โดยสามารถเรียกเก็บเงินค่าดูแลจากผู้ซื้อได้โดยจะต้องเก็บตามอัตราที่คณะกรรมการอนุญาต
              (6) การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องมีผู้ซื้อที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ถ้ามีไม่ถึงก็ยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ และหากสามารถจัดตั้งนิติบุคคคลได้แล้ว ที่ดินแปลงใดยังขายไม่ได้ ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องเป็นสมาชิกและชำระเงินค่าบำรุงด้วย

53. ถาม  ค่าใช้จ่ายในการจ้างคนงานดูแลสวนสาธารณะเป็นค่าใช้จ่ายประเภทใด 
      ตอบ  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาวินิจฉัยในการประชุมครั้งที่ 9/2548 เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2548 ที่ประชุมพิจารณาแล้วมีความเห็นว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 บัญญัติไว้ว่า “สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป……..ฯลฯ…….” ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบำรุงรักษาสวนสาธารณะ เช่น ค่าจ้างคนงานดูแลรักษาสวนสาธารณะ ค่ารดน้ำต้นไม้ ตัดและตกแต่งกิ่งไม้ ใส่ปุ๋ยพรวนดินและกวาดเก็บใบไม้ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น จึงเป็นค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย ผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้ 

54. ถาม  ผมซื้อบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งบนถนนเสรีไทยโดยในวันโอนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ชำระ ค่าบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคส่วนกลางให้กับผู้จัดสรรที่ดินล่วงหน้าเป็น ระยะเวลา 3 ปี ครั้นพออยู่มาได้ 2 ปี 8 เดือนทางผู้จัดสรรที่ดินได้ส่งจดหมายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระค่าบริการ สาธารณะและสาธารณูปโภคส่วนกลางล่วงหน้าเพิ่มเติมอีก 1 ปีโดยทางหมู่บ้านยังมิได้มีการขอจัดตั้งนิติบุคคลฯ แต่อย่างใดทั้งสิ้นอยากทราบว่าผู้จัดสรรที่ดินใช้กฎหมายฉบ้บใดมารองรับอำนาจ ในการจัดเก็บค่าบริการดังกล่าวข้างต้น หรือคณะกรรมการกลางจัดสรรที่ดินได้อนุญาติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจในการ กระทำดังกล่าวข้างต้นได้ ผมเข้าใจว่าน่าจะเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืน พรบ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพราะผู้จัดสรรที่ดินมิได้ติดประกาศหรือแสดงเอกสารในการได้รับอนุญาติให้ผู้ ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับทราบ
      ตอบ  ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจัดเก็บเงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ได้ในอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบ โดยสามารถจัดเก็บได้จนกว่าจะได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ต้องเป็นอัตราเดิมที่ขออนุมัติ ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบได้จากโครงการและวิธีการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

55. ถาม  โครงการ บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง จังหวัดปทุมธานี ได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินอยู่ในโครงการ โดยที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นแปลงท้ายสุด ชิดกำแพงโครงการ ต่อมาคนที่ซื้อที่ดินได้สร้างบ้านด้วยแบบที่แตกต่างจากแบบบ้านของโครงการ ทั้งที่โครงการจดทะเบียนเป็นผู้ดำเนินการบ้านจัดสรร ต้องขายบ้านพร้อมที่ดิน กรณีนี้เขาขายที่ดินเปล่าได้อย่างไร หลังจากที่บ้านหลังนั้นสร้างบ้านแล้ว ทำการเจาะกำแพงภายในแปลงตัวเองเพื่อเปิดออกไปข้างนอกโครงการ เพื่อให้รถของญาติๆซึ่งอยู่นอกโครงการเข้าออก ผ่านช่องกำแพงของโครงการที่ทุบออกผ่านข้างบ้าน แล้วออกมายังโครงการ จากการตรวจสอบกับโครงการ ดูในสัญญาซื้อขาย ปรากฏว่าโครงการเขียนด้วยลายมือแนบท้ายสัญญาว่า ยินยอมเปิดช่องให้ออกทางกำแพง สมาชิกรวมตัวกันคัดค้าน เพราะตาม พรบ การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 43 ไม่สามารถกระทำได้ ต้องการคำปรึกษาจาก เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ว่าควรมีขั้นตอนอย่างไร ในการที่จะฟ้องร้องโครงการให้ปิดช่องทางเข้าออกดังกล่าว
      ตอบ  ที่ดินภายนอกโครงการจัดสรรที่ดิน ไม่สามารถใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ของโครงการจัดสรรที่ดินได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น จึงขอให้ตรวจสอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินได้ ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ และหากมีความประสงค์จะร้องเรียนให้มีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนั้น ๆ

56. ถาม  กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลหรือปล่อยปละสาธารณูปโภค; มาตรา ๕๒ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมตามมาตรา ๔๓ ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด 
ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแล หรือปล่อยปละสาธารณูปโภคของโครงการและยังมิได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน 
     - ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายใดรายหนึ่งสามารถแจ้งร้องทุกข์ได้หรือไม่ หรือต้องรวบรวมรายชื่อเป็นจำนวนเท่าใด ถ้าไม่ได้ผู้ใดจะเป็นผู้ร้องแทน?
     - ต้องแจ้งร้องทุกข์ต่อกรมที่ดิน หรือหน่วยราชการใด ใช้เอกสารใดประกอบบ้าง
     - คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือพนักงานที่ดิน ต้องสั่งการผู้จัดสรรที่ดินภายในระยะเวลาเท่าใด
     - ถ้าผู้จัดสรรที่ดินเพิกเฉย และเงินค้ำประกันไม่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเดิม จะทำอย่างไร
     - ความผิดดังกล่าวของผู้จัดสรร ถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่
      ตอบ  ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายหนึ่งรายใดสามารถที่จะร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรร ที่ดินได้ โดยยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และเมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการใดแล้ว หากยังฝ่าฝืนคำสั่ง ต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน

57. ถาม  ผมได้ซื้อที่ดินจัดสรรในกรุงเทพจากหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งนานมาแล้วก่อนที่จะ มีการประกาศใช้พรบ. การจัดสรรที่ดิน 2543 โดยมีการชำระเงินส่วนหนึ่งเป็นค่าดูแลสาธารณูปโภคในวันทำสัญญาซื้อขายที่ดิน แล้ว ต่อมาเจ้าของหมู่บ้านจัดสรรได้มีการยกการดูแลสาธารณูปโภคให้ให้ลูกบ้านดูแล เอง โดยที่ลูกบ้านส่วนหนึ่งได้ไปร่วมกันจัดตั้งเป็นสหกรณ์หมู่บ้านขึ้นมาเพื่อ ดูแลทรัพย์ส่วนกลางโดยมาเรียกเก็บค่าดูแลสาธารณูปโภคเอาจากลูกบ้านทั้งหมด เป็นรายเดือน ซึ่งก็มีลูกบ้านบางส่วนทั้งที่ปลูกบ้านและที่มีแต่ที่ดินเปล่าไม่จ่ายค่า ดูแลสาธารณูปโภคดังกล่าว ทำให้ลูกบ้านที่จัดตั้งเป็นสหกรณ์หมู่บ้าน ไปเรียกประชุมแล้วจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมา ซึ่งก็ยังมีลูกบ้านส่วนหนึ่งที่ไม่จ่ายค่าดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางอยู่ ผมมีเรื่องขอเรียนถามดังนี้
              1. ในช่วงที่จัดตั้งเป็นสหกรณ์หมู่บ้านและมาเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง นั้น ลูกบ้านสามารถที่จะปฏิเสธไม่ชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
              2. ในช่วงที่สหกรณ์หมู่บ้านได้ไปจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรรในภายหลัง นั้น มีผลผูกพันกับลูกบ้านในหมู่บ้านทั้งหมดหรือไม่ (รวมถึงลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยกับการจัดตั้งดังกล่าวด้ยหรือไม่) ในอันที่จะต้องชำระค่าดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง (หมู่บ้านแห่งนี้สร้างมาก่อนที่พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 จะบังคับใช้)
              3. ลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถเข้าชื่อ กันขอให้ยกเลิกการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้หรือไม่ มีขั้นตอนอย่างไร (นิติบุคคลหมู่บ้านมีการออกข้อบังคับว่าถ้าจะเลิกนิติบุคคลฯ จะต้องมีลูกบ้านเข้าชื่อกัน สองในสาม แต่ในขณะที่จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านนั้นอาศัยเสียงจัดตั้งเพียงแค่กิ่ง หนึ่งเท่านั้น?)
              4. การที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดค่าดูแลสาธารณูปโภคเพื่อให้ลูกบ้านชำระ นั้นมีหลักเกณฑ์อย่างไร ลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยสามารถโต้แย้งได้อย่างไรถ้าเห็นว่าค่าดูแลฯ นั้นสูงเกินไป และไม่เป็นธรรมโดยเฉพาะกับผู้ที่มีแต่ที่ดินเปล่าซึ่งไม่ได้มีส่วนร่วมในการ ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลางใดๆ เลย)
              5. ถ้าลูกบ้านไม่เห็นด้วยกับข้อบังคับที่ออกโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะสามารถทำอย่างไรได้บ้าง
      ตอบ  (1) ลูกบ้านไม่ชำระส่วนกลาง จะดูว่าในกฎหมายของสหกรณ์มีบทลงโทษอย่างไรหรือไม่
              (2) เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายในโครงการ จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              (3) สามารถยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยก เลิก แล้วไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
              (4) อัตราค่าใช้จ่ายที่คณะกรรมการหมู่บ้านำหนด จะต้องได้รับความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
              (5) แก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ โดยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

58. ถาม  กรณี ที่สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดระบุไว้ว่า ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภท บ่อบำบัดน้ำเสีย ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่ ฯ" นั้น ขอเรียนถามดังนี้
           1. ที่แปลงนี้สามารถทำการจดทะเบียนทำสัญญาซื้อขายได้หรือไม่ ถ้าได้ต้องทำอย่างไร
           2. ที่แปลงนี้สามารถโอนเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ ถ้าได้ต้องทำอย่างไร
           3. ที่แปลงนี้สามารถเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ได้หรือไม่
      ตอบ  สาธารณ ปูโภคภายในโครงการจัดสรร ไม่สามารถจำหน่ายได้ หากมีความประสงค์เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ให้ผู้จัดสรรที่ดินยื่นขอแก้ไข แผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรเพื่อพิจารณา

59. ถาม  โครงการ ได้รับใบอนุญาตจัดสรรส่วนที่ 1 เมื่อ 2541 และได้รับใบอนุญาตส่วนสุดท้ายเมื่อ 2548 โครงการนี้เป็นโครงการตามประกาศคณะปฏิวัติหรือเป็นโครงการตาม พรบ.2543 การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรต้องรอครบระยะเวลา 1 ปีหรือไม่ หาก
              1.ในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้ระบุเวลาการบำรุงรักษา
              2.เป็นโครงการจัดสรรเก่า
     หากทำการยกเลิกสาธารณูปโภคแล้วสามารถจัดตั้งได้เลยหรือไม่ หรือจะออกประกาศ 180 วันได้เลยหรือไม่ เพราะกว่าจะจัดตั้งเสร็จก็เกิน 1 ปีแล้ว กว่าจะไปจะก็เดิน 1 ปี ขอความกระจ่างเพราะจากที่เคยทำหากเป็นโครงการเก่าที่โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้ระบุระยะเวลาบำรุงรักษาไว้ก็จัดตั้งได้เลย
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องใช้หลักเกณฑ์การจัดตั้งตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจึงต้องกำหนดไว้ไม่น้อยกว่าหนึ่งปี นับแต่วันที่จัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ สำหรับการจัดสรรที่ดินรายเก่าก็ต้องอยู่ในเกณฑ์นี้เช่นกัน

60. ถาม  1. เมือจัดตั้งนิติบุคคลแล้วโดยมีกำหนดตามวาระ 2 ปี อยากทราบว่าทุกปีต้องมีการประชุมใหญ่สามัญประจำปีหรือไม่ และหากการประชุมดังกล่าวนิติบุคคลเรียกสมาชิกเข้าร่วมประชุมได้ไม่ถึงกึ่ง หนึ่งของจำนวนสมาชิกทั้งหมดจะมีผลอย่างไร และจะต้องจัดให้มีการประชุมใหม่หรือไม่ภายในกี่วัน
              2. จากข้อ 1.เมื่อนิติบุคคลครบกำหนด 2 ปี ตามวาระแล้วและไม่สามารถจัดประชุมได้ เนื่องจากสมาชิกไม่เข้าร่วมประชุม เพราะไม่ไว้วางใจการบริหารงานของนิติบุคคล อยากทราบว่าสมาชิกจะต้องดำเนินการอย่างไร และในการนี้ผู้จัดสรรที่ดินจะสามารถเข้ามาดำเนินการช่วยเหลือสมาชิกใน โครงการฯ ได้หรือไม่อย่างไร
              3. นับตั้งแต่จัดตั้งนิติบุคคลมาผู้จัดสรรที่ดินยังมิได้โอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สิน และเงินประกันให้กับนิติบุคคล เหตุเพราะถูกระงับจากสมาชิก โดยสมาชิกต้องการให้นิติบุคคลชี้แจงเรื่องงบการเงินในการบริหารจัดการให้ โปร่งใสเสียก่อน และขอให้มีการจัดประชุมสามัญประจำปี ตามข้อบังคับให้ถูกต้องเพราะที่ผ่านมาสมาชิกไม่เคยได้รับแจ้งจากนิติบุคคล เลย ด้วยเหตุนี้ สมาชิกและผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการอย่างไร
              4. โครงการฯ ดำเนินการตั้งแต่ปี 2542 มีใบอนุญาต 5 ฉบับในฉบับที่ 1 และ 2 เป็น ปว.286 ส่วนที่เหลืออีก 3 ฉบับ อยู่ในส่วน พ.ร.บ. 2543 ซึ่งจะมีในส่วนของการจัดตั้งและไม่จัดตั้งนิติบุคคลรวมกัน แต่ในส่วนของ ปว.286 โครงการฯ ได้รับอนุมัติจากเทศบาลให้จัดตั้งเป็นชุมชนแล้ว และได้รับความช่วยเหลือรวมถึงอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้กับสมาชิกอย่างดี ในส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นผู้จัดสรรที่ดินได้ยื่นหนังสือ ชี้แจงถึงรายละเอียด การเลื่อนโอนทรัพย์สินตามข้อประสงค์ของสมาชิกให้กับกรมที่ดินทราบแล้ว ซึ่งสมาชิกผู้ซื้อที่ดินได้สอบถามมายังผู้จัดสรรว่า หากการดำเนินการดังกล่าวไม่สามารถลุล่วงไปได้ จะขอยกเลิกนิติบุคคลได้หรือไม่อย่างไร เพราะผู้ซื้อที่ดินทราบดีว่า การยกเลิกนิติบุคคลต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของการประชุม แต่สมาชิกส่วนใหญ่ไม่กล้าที่จะดำเนินการประชุมด้วยตนเอง จึงขอร้องมายังผู้จัดสรรว่าให้ช่วยหาทางออกอย่างไรในการยกเลิกนิติบุคคลนอก เหนือจากการประชุม ถ้าหากการ ประชุมสามัญไม่สำเร็จ
              5. หากนิติบุคคลหมู่บ้านถูกยกเลิกผู้จัดสรรที่ดินจะสามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินให้พิจารณาอนุมัติให้ผู้จัดสรรที่ดินยก ทรัพย์สินส่วนกลางรวมถึงสาธารณูปโภคในโครงการฯ ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้หรือไม่อย่างไร และในส่วนของเงินประกันสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรจะต้องมอบให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นด้วยถูกต้องหรือไม่
              6. เมื่อโอนทรัพย์สินให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้ว สาธารณูปโภคต่างๆ และถนนในโครงการฯ จะยังเป็นสิทธิของผู้ซื้อที่ดินอยู่โดยจะไม่ถูกยกเป็นสาธารณประโยชน์ใช่หรือ ไม่ และเมื่อยกให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้ว ผู้ซื้อที่ดินยังได้รับการบริการและดูแลจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือไม่
      ตอบ
             1. การประชุมใหญ่ต้องมีสามาชิกมาประชุมซึ่งเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่ง ในสามของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม เว้นแต่ข้อบังคับจะกำหนดองค์ประชุมไว้เป็นอย่างอื่น ในการประชุมครั้งใด ถ้าไม่งดการประชุม แต่ถ้าไม่ได้องค์ประชุมตามที่กำหนดไว้และการประชุมใหญ่นั้นได้เรียกตามคำร้องของสมาชิก ก็ให้งดการประชุม แต่ถ้าเป็นการประชุมที่สมาชิกมิได้เป็นผู้ร้องขอให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรเรียกประชุมครั้งแรก การประชุมครั้งหลังนี้ต้องมีสมาชิกมาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่ น้อยกว่าหนึ่งในสิบของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด และมีจำนวนสามาชิกเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่าสิบจึงจะเป็นองค์ประชุม
             2.ดำเนินตามข้อ 1.
             3.สมาชิกควรใช้การประชุมใหญ่เลือกบุคคลที่ไว้วางใจได้ไปเป็นคณะกรรมการดำเนินกิจการของนิติบุคคล
             4.การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกเป็นเอกฉันท์
             5.เมื่อมีการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีการตั้งผู้ชำระบัญชี โดยนำเรื่องการชำระบัญชีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม
             6. การโอนที่ดินและทรัพย์สินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่เหลือจากการชำระ หนี้ในกรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมิได้จัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนที่ดินและทรัพย์สิน ให้ผู้ชำระบัญชีดำเนินการดังต่อไปนี้
                 (1)จดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
                 (2)จดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นบริการสาธารณะให้แก่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งนี้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นผู้รับโอนต้องไม่ดำเนินการใดๆอันเป็นการเปลี่ยน แปลงหรือส่งผลกระทบต่อการได้รับบริการ หรือประโยชน์ในสิ่งที่อำนวยความสะดวกเดิมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
                 (3)ทรัพย์สินอื่นให้จัดแบ่งแก่สมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และจัดการสาธารณูปโภค 


61. ถาม  อยาก ทราบว่าการมอบถนนในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้หรือไม่ ในกรณีที่ผู้ขอจัดสรรได้ถอนเงินค้ำประกันการจัดสรรที่ดินในด้านสาธารณูปโภค ไปแล้ว เนื่องจากว่าตอนนี้ ลูกบ้านประสบปัญหาในเรื่องของไฟฟ้าเป็นอย่างมาก
      ตอบ  1.แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              2.ถ้าผู้ซื้อจัดสรรไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอแผนงานในการดูแลรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
              3.หากคณะกรรมการฯ ไม่อนุมัติถึงจะโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

62.ถาม  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้วางระเบียบในการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการ จัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดไว้ไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงิน ที่ค้างชำระ อยากทราบว่าไม่เกินร้อยละ 15 นั้น ต่อเดือน/ต่อปี/หรือต่อวันกันแน่ จึงจะชอบด้วนกฎหมาย
      ตอบ  ในกรณีชำระเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคล่าช้าต้อง จ่ายค่าปปรับตามอัตราที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ( แต่ละแห่งมีข้อกำหนดแตกต่างกันได้ ) ซึ่งเมื่อกำหนดแล้วจะต้องไม่เกินร้อยละ 15 ของจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับที่ดินที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรมและเพื่อประกอบ การพาณิชยกรรม หรือไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และที่ดินเปล่า

63. ถาม  พร บ.การจัดสรรที่ดิน ๒๕๔๓ หมวด ๔ มาตรา ๔๓ และ ๔๔ มิได้บัญญัติ การบริการสาธารณะไว้ ผู้จัดสรรจะถือเป็นข้ออ้างดำเนินการบริการสาธารณะและเรียกเก็บค่าบริการจากผู้ ซื้อได้หรือไม่
      ตอบ  พระราชบัญญัติจัดการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) กำหนดเรื่องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณไว้ โดยการจัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้เป็นไปตามอัตรา ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบตามมาตรา 53

64. ถาม  ตามพรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 ตามมาตรา 43 ว่าด้วยผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค(รายละเอียดตามมาตรา 43) ถามว่า 1. เงินค่าบริการสาธารณะที่ผู้จัดสรรได้เก็บจากลูกค้า ณ วันโอนล่วงหน้า 2-3 ปี ตามแต่ที่ผู้จัดสรรจะเก็บมานั้น หากผู้จัดสรรฯยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น ผู้จัดสรรฯสามารถนำเงินส่วนนี้ มาใช้อะไรได้บ้าง และอะไรที่ไม่สามารถนำมาใช้ได้ เช่น 1.การซื้อหลอดไฟที่ส่องถนนส่วนกลาง 2.การซ่อมอุปกรณ์ ไฟส่องสว่างส่วนกลาง 3.การจ้างบริษัทเข้ามาควบคุมการจัดการดูแลบริการสาธารณะ 4.การซื้อปุ๋ยบำรุงสวน 5.การว่าจ้างบริษัทเข้ามาดูแลสวนสาธารณะ 6.การว่าจ้างบริษัทเข้ามารักษาความปลอดภัย 7.การว่าจ้างบริษัทเข้ามากวาดถนนส่วนกลาง 8.การจ่ายค่ากระแสไฟนำพุเพื่อความสวยงามส่วนกลาง 9.การซ่อมแซมเครื่องตีน้ำในทะเลสาบ 10. การซื้อคลอรีนใช้กับสระว่ายน้ำ หรือจะสามารถตีความด้วยตนเองอย่างไรเพื่อทำความเข้าว่าผู้จัดสรรต้องจ่าย อะไร เงินที่เก็บล่วงหน้ามาจากลูกค้าใช้อะไรได้บ้าง
      ตอบ  ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้จัดเก็บเงิน ค่าบำรุงฯ ได้ สามารถนำไปใช้จ่ายในเรื่องบริการสาธารณะเท่านั้น เช่น ค่าจ้างบริษัทเข้ามาควบคุมดูแลบริการสาธารณะ ค่าจ้างบริษัทเข้ามารักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลาง กวาดถนน ส่วนการดูแลสาธารณูปโภค เช่น ซื้อหลอดไฟ ซ่อมอุปกรณ์ไฟฟ้า ซื้อปุ๋ย จ้างคนดูแลส่วนฯ ซ่อมเครื่องตีน้ำในทะเลสาบ เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรไม่สามารถนำเงินไปใช้จ่ายได้

65. ถาม  ขออนุญาตสอบถามเกี่ยวกับการดำเนินการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านดังนี้ครับ
     สถานการณ์ปัจจุบัน
              1. ปัจจุบันที่หมู่บ้านได้มีการจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆเสร็จเกือบ100% แล้ว และทางโครงการก็ได้ขายบ้านไปประมาณ 95% แล้ว แต่ทางโครงการยังไม่มีการดำเนินการใดๆ ที่จะส่อไปในทางที่จะช่วยดำเนินการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านแต่อย่างไร เมื่อสอบถามไปก็มักจะได้คำตอบว่า " ไม่เป็นไรตอนนี้ทางโครงการดูแลค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้อยู่ และจะหาโอกาสเหมาะๆ ประชุมสมาชิกหมู่บ้าน " แต่สมาชิกส่วนหนึ่งได้มีการพบปะพูดคุยกันเกี่ยวกับเรื่องต่างๆ ภายในหมู่บ้าน ที่ควรจะได้รับการพัฒนา หรือบริหารให้ดีกว่าที่ทางโครงการดำเนินการอยู่ เพราะเจ้าของโครงการก็ดี เจ้าหน้าที่โครงการก็ดี ไม่ได้อาศัยอยู่ในหมู่บ้าน อาจจะแก้ปัญหาได้ไม่ดีเท่ากับสมาชิกภายในหมู่บ้านบริหารกันเอง
              2. ทางสมาชิกบางคนในหมู่บ้านได้ทราบมาว่าทางโครงการกำลังติดต่อซื้อที่ดิน ข้างเคียงติดกับหมู่บ้าน และทางโครงการยังได้เว้นที่ไว้สำหรับทำถนนต่อเชื่อมถ้าสามารถซื้อที่ดินข้าง เคียงมาทำจัดสรรได้
    คำถาม
              1. หากทางโครงการไม่ดำเนินการใดๆ ทางสมาชิกหมู่บ้านสามารถรวมตัวกันดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดได้หรือไม่ เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ในอันจะได้มาซึ่งสิทธิในการร่วมบริหารจัดการภายในหมู่บ้าน
              2. นอกเหนือจากการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านเพื่อรับมอบทรัพย์สินส่วนกลาง และเงินค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ได้เรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้าน ทางโครงการมีวิธีการใดหรือไม่ ที่จะขอคืนเงินประกันการจัดสรรหมู่บ้านที่ได้วางเงินค้ำประกันไว้กับทาง ราชการ และไม่ทราบว่าเงินที่วางค้ำประกันมีหลักเกณฑ์ในเรื่องจำนวนเงินไว้อย่างไรบ้าง
              3. เป็นไปได้หรือไม่ว่าที่ทางโครงการไม่พยายามให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านขึ้นโดยเร็ว เพราะมีความประสงค์จะขยายโครงการจัดสรรที่ดินออกไปอีก(จัดซื้อที่ดินข้าง เคียงเพิ่มเติม)นอกเหนือจากที่ได้ระบุไว้ในเอกสารที่ยื่นขอจัดสรรที่ดินใน ตอนแรก เพื่อประสงค์จะใช้สาธารณูปโภคร่วม เช่น สโมสร, คลับเฮาน์, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส เพราะทั้งหมดที่กล่าวมาทางโครงการได้กันไว้เป็นทรัพย์สินของตนเองไม่ได้อยู่ ในรายการที่จะส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้าน
              4. จำเป็นหรือไม่ ที่เงินค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ผู้จัดสรรได้เรียกเก็บกับผู้ซื้อไว้ในตอน โอนกรรมสิทธิ์ ควรที่จะต้องมีการจัดเก็บไว้เฉพาะต่างหากเพื่อให้มีผลประโยชน์งอกเงยอย่าง ชัดเจน หรือว่าให้ทางผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำไปหมุนใช้ในธุรกิจได้
              5. หากทางผู้จัดสรรหมู่บ้านไม่สนับสนุน ให้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน หรือไม่เห็นด้วยที่จะให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน จึงไม่ให้ความร่วมมือใดๆ เพื่อให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ถามว่าการกระทำดังกล่าวถือว่าทางผู้จัดสรรหมู่บ้าน ผิดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือไม่ อย่างไร
      ตอบ  1. ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286(พ.ศ.2543)หากเจ้าของโครงการไม่ดูแลรักษาสาธารณูปโภคผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่หากเป็นหมู่บ้านที่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ต้องให้เจ้าของโครงการเป็นผู้แจ้งให้จัดตั้ง
              2.เงินค้ำประกันสาธารณูปโภคผู้จัดสรรที่ดินต้องค้ำไว้ร้อยละ 7 ของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันส่วนค่าบริการ สาธารณะผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามจำนวนที่ได้รับ ความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
              3.การขยายโครงการเพื่อให้โครงการใหม่ใช้สาธารณูปโภคของโครงการเดิมไม่สามรถทำได้
              4.เงินค่าสาธารณูปโภคผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัด สรรได้ เรียกเก็บได้เฉพาะค่าบริการสาธารณะเช่นค่ายาม ค่าเก็บขยะ ค่าไฟส่องทาง
              5.หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน การที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้แจ้งให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ ถือเป็นการกระทำผิดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน

66. ถาม  ตามกฏกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบคุม และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 17 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว ต่อคณะกรรมการ(ซึ่งหมายถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพ และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ใช่หรือไม่)ภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดบัญชี และปิดประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ ปรากฏว่านิติบุคคลหมู่บ้าน........ สมาชิกไม่เคยได้เห็นงบการเงินซึ่งได้ผ่านการรับรองจากผู้สอบบัญชีเลย (เข้าไปดูเวปไซด์ของกรมที่ดินแล้ว มีตัวอย่างรายงานของผู้สอบบัญชีรับอนุญาต งบการเงินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) และไปขอดูเอกสารที่ที่ดินจังหวัด ก็ไม่พบเลยตั้งแต่จัดตั้งนิติบุคคล (ตั้งมา 3 ปีแล้ว) อยากทราบว่าการกระทำดังกล่าวมีความผิดหรือไม่ และในข้อ 17 วรรคสอง "ให้คณะกรรมการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบกิจการ การบัญชี และการเงินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่คณะกรรมการกำหนด" อยากทราบว่าคณะกรรมการ มีหน้าที่ต้องตรวจสอบการจัดส่งงบการเงินหรือไม่ และเมื่อคณะกรรมการทราบว่านิติบุคคลไม่เคยจัดส่งงบการเงินดังกล่าว จะมีการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเข้าไปตรวจสอบหรือไม่และมีขั้นตอนการดำเนินการ แก้ไขอย่างไร อยากทราบข้อเสนอแนะหนทางปฏิบัติ 
      ตอบ  การ จัดส่งงบการเงินที่ผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว เมื่อครบระยะเวลาบัญชีถือเป็นหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่จะต้องดำเนินการ ดังนั้น จึงขอให้ท่านแจ้งชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้จัดส่งงบการเงินทาง สำนักงานที่ดินจังหวัดทราบ เพื่อจะได้ตรวจสอบและติดตามให้จัดส่งงบการเงินต่อไป

67. ถาม  การจัดทำบัญชีหมู่บ้านจัดสรรตามกำหนดของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง มีรูแบบ - แบบฟอร์มการจัดทำอย่างไร (ขอตัวอย่างแบบฟอร์มการจัดทำ) และการบันทึกบัญชีค่าใช้จ่ายใช้เกณฑ์เงินสด หรือเกณฑ์สิทธิ
      ตอบ  คณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ไม่ได้กำหนดแบบมาตรฐานบัญชีไว้ ซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องจัดทำตามรูปแบบของหลักวิชาการบัญชี จะใช้เกณฑ์เงินสดหรือเกณฑ์สิทธิก็ได้ ให้ขอคำแนะนำจากผู้สอบบัญชี
68. ถาม  ตามที่ตอบคำถามว่า พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรรเท่านั้น อยากทราบว่า หากผู้ที่ซื้อที่ดินได้ทำการโอนที่ดินก่อนปี พ.ศ.2543 ซึ่งก่อนมีผลใช้บังคับ จะต้องถูกบังคับให้เข้าเป็นสมาชิก ฯ หรือไม่ หรือสามารถเลือกที่จะไม่ต้องเข้าเป็นสมาชิกได้หรือไม่ 
      ตอบ  เมื่อได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) หรือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถเลือกเป็นอย่างอื่นได้

69. ถาม  การประชุมใหญ่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร; ตามพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน ม. 45 กล่าวเพียงว่าให้มีการลงมติจัดตั้งนิติบุคคลฯและตั้งตัวแทนเท่านั้น แต่ในการประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้มีการลงมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ลงมติเห็นชอบข้อบังคับ ลงมติตั้งตัวแทนไปยื่นคำขอจดทะเบียน และลงมติเลือกกรรมการหมู่บ้านจัดสรรด้วยในครั้งเดียวกันโดยลงบันทึกว่าเป็น การประชุมใหญ่ ถามว่าการประชุมใหญ่ดังกล่าว ก่อนที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็นการประชุมใหญ่หรือไม่ และมติจากที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวชอบหรือไม่ เพราะตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเขียนไว้อย่างชัดเจนว่าประชุม ใหญ่สามัญครั้งแรกต้องจัดให้มีขึ้นภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนหมู่บ้านจัดสรร และการลงมติในที่ประชุมใหญ่จะต้องออกเสียงโดยสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่จดทะเบียนลูกบ้านก็ยังไม่อาจเป็นสมาชิก นิติบุคคลฯได้ มติตั้งกรรมการดังกล่าวจึงไม่ชอบ ไม่ทราบว่าเข้าใจถูกต้องหรือเปล่าคะ ถ้าหากว่าสามารถจัดประชุมใหญ่ได้ก่อนมีการจดทะเบียนนิติบุคคล ไม่ทราบว่าจะมีเหตุผลและหลักกฎหมายอย่างไรบ้าง และขอเบอร์ติดต่อนิติกรที่เกี่ยวข้องด้วยค่ะ 
      ตอบ  การประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นการประชุมก่อนการจดทะเบียนตั้ง นิติบุคคลฯจึงไม่ใช่การประชุมใหญ่ของนิติบุคคลฯคุณเข้าใจถูกต้องแล้วหากมี ข้อสงสัยสอบถามได้ที่ 02-6223483

70. ถาม  การพ้นสภาพการดูแลสาธารณูปโภค หลังจากจัดทำสาธารณูปโภคเสร็จแล้ว จัดตั้งนิติบุคคลได้เลยหรือไม่ จำเป็นหรือไม่ที่ต้องดูแลให้ครบตามที่ระบุในวิธีการจัดสรรที่ดิน การพ้นหน้าที่มี 3 ข้อ 
             1. ให้นิติบุคคล
             2. ให้กรรมการดำเนินการ
             3. โอนเป็นสาธารณะ
        ข้อ 1-2 ผู้จัดสรรต้องให้เงินส่วนหนึ่งหมายถึงเงินค้ำบำรุงทั้งหมดใช่หรือไม่ ส่วนข้อ 3 เงินที่ค้ำบำรุงไว้ใครจะได้ครับ
      ตอบ  1.หลักจากจัดทำสาธารณูปโภคเสร็จ ต้องรอให้พ้นกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินดูแลรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินก่อน จึงจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้               2.เงินค้ำบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำนวนร้อยละ 7 ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรณียกให้เป็นที่สาธารณะประโยชน์ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ขอคืน 


71. ถาม  หมู่บ้านของผมอยู่แถวรังสิตคลอง 3 ได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรียบร้อยแล้ว โดยจากข้อความในหนังสือสำคัญฉบับนี้ออกให้เพื่อแสดงว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระ ราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว ออกโดยสำนักงานที่ดินลำลูกกา นั้น
              1.ผมมีข้อสงสัยว่ากรณีที่หมู่บ้านผมสร้างก่อนปี 2543 แต่จัดตั้งเป็นนิติบุคลปี 2550 ในส่วนนี้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิที่จะได้รับเงินสนับสนุน 7% ตามที่ พรบ. 2543 กำหนดได้หรือไม่
              2.ค่าบริการสาธารณะและค่าสาธารณูปโภคประกอบไปด้วยอะไรบ้าง
      ตอบ  1.หมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก่อนพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไม่ต้องมอบเงิน ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในอัตราร้อยละ 7 ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                2.ค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าส่องสว่างส่วนกลาง ส่วนสาธารณูปโภค เช่น ค่าบำรุงรักษาสวน ค่าซ่อมแซมถนน ขุดลอกท่อระบายน้ำ เป็นต้น

72. ถาม  1.คำว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงการจัดสรรที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมด้วยหรือเปล่า
              2.หากผู้จัดสรรที่ดิน ไม่อนุญาตให้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะดำเนินการ ขอจดทะเบียนหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่
      ตอบ  1.คำว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นคำรวม ใช้กับการจัดสรรที่ดินทุกประเภท
               2.ไม่ได้ แต่ผู้จัดสรรยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป

73. ถาม  จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ทันกำหนด 180 วัน; ทาง ผู้ซื้อที่ดินหมู่บ้านจัดสรร ได้รับแจ้งจากทางผู้จัดสรร ให้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลฯ เพื่อรับโอน สาธารณประโยชน์ส่วนกลางต่าง ๆ จากผู้จัดสรร โดยกำหนดให้แล้วเสร็จภายใน 180 วัน หากปรากฎว่า ทางผู้ซื้อที่ดิน ไม่สามารถจัดตั้งได้ทันตามกำหนด 180 วัน ตามที่ทางผู้จัดสรรกำหนด ทางผู้จัดสรร จะสามารถ ขออนุมัติกับทางกรรมการจัดสรรที่ดิน เพื่อขอดำเนินการดูแลเอง หรือ โอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้เลย หรือไม่ จำเป็นต้องได้รับหนังสือจากทางผู้ซื้อที่ดินว่า สละสิทธิการตั้งนิติบุคคล ก่อนหรือไม่ กำหนด 180 วันนั้น หากมีการจัดตั้งเสร็จและรับโอนภายใน 30 วัน จะมีความผิดหรือไม่เนื่องจากมีข้อกำหนดว่าอย่างน้อยต้อง 180 วัน
      ตอบ  ถ้า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในระยะ เวลาที่ผุ้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่ที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินก็อาจดำเนินการขออนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ดำเนิน การอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ โดยไม่ต้องให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแสดงหนังสือการสละสิทธิ์การจัดตั้ง นิติบุคคล ส่วนกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน เป็นระยะเวลาที่กฏหมายให้เวลาแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปประชุมจัดตั้ง นิติบุคคลฯ ให้ได้ ดังนั้น ผู้ซื้อทื่ดินจัดสรรจึงอาจประชุมจัดตั้งนิติบุคคลฯ ได้ตลอดในช่วงเวลาตั้งแต่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรจนครบกำหนด

74. ถาม  การที่ผู้บริโภคซื้อที่ดินจากผู้ประกอบการที่เป็นผู้จัดสรรที่ดินขายแต่ปรากฏ หลายหลังว่าที่ดินที่ซื้อนั้นผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขอนุญาตจัดสรรที่ดินตาม กฎหมาย(อยู่นอกแผนพังโครงการ) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้ให้ความคุ้มครองหรือไม่ ในกรณีการใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน เพื่อเข้าไปในที่ดินของตนเองที่ซื้อไว้ภายในโครงการด้วย 
      ตอบ  1.ที่ดินซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการฯจะไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 
              2.ที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินจะใช้สาธารณุปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯไม่ได้

75. ถาม  การดูแลสาธารณูปโภคในหมู่บ้านจัดสรร จาก พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
            1.มาตรา 25(4)โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่สภาพของท้องถิ่น โดยแสดงแผนผัง รายละเอียดและรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้าง และกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ ในกรณีที่ได้มีการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรรหรือได้จัดทำสาธารณูปโภคหรือ บริการสาธารณะแล้วเสร็จทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนขอทำการจัดสรรที่ดิน ให้แสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างที่ได้จัดทำแล้วเสร็จนั้นด้วย และ(5) แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค....
              2.มาตรา 43 บัญญัติให้สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้ คงสภาพเดิม.....
              3.มาตรา 44 กำหนดว่า ภายหลังจาก ครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้มีการดำเนิน การอย่างหนึ่งอย่างใด.....
จาก พรบ.ทั้ง 3 มาตรา นั้น ขอเรียนถามว่า เงินที่บริษัทเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์โดยระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่า....
              .......ข้อ.10 ผู้จะซื้อยินยอมที่จะออกค่าใช้จ่ายในบริการต่างๆ ซึ่งผู้จะขายได้จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ร่วมกันกับผู้จะซื้ออื่นๆ เช่น การเก็บขยะมูลฝอย การรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาดถนน ลอกท่อระบายน้ำ ไฟแสงจันทร์ ค่าซ่อมแซมต่างๆที่เป็นประโยชน์ส่วนรวมในอัตราแปลงละ ............บาท โดยต้องชำระในวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตาม สัญญา โดยผู้จะขายจะนำเงินที่จัดเก็บได้เข้าบัญชีเงินฝากในสถาบันการเงิน หรือในรูปตั๋วสัญญาการใช้เงิน ฯลฯ แล้วแต่จะพิจรณาเห็นควร และจะทำรายการประกอบการใช้จ่ายเงินจำนวนดังกล่าว.......               ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวนี้หากรวมทั้งหมู่บ้านก็เป็นเงินจำนวนหลายล้านบาท บริษัท(ผู้จะขาย)สามารถนำเงินจำนวนนี้มาใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค(ตาม มาตรา44)ในหมู่บ้านก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านได้หรือไม่ และ บริษัท(ผู้จะขาย)มีสิทธิใช้เงินจำนวนดังกล่าวตามที่ระบุในสํญญาจะซื้อจะขายฯ (ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ระบุไว้ในสัญญา)ได้หรือไม่ เนื่องจากมีบางรายการเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการ สาธารณะ ตาม มาตรา 25 (4) และ มาตรา 43 และตาม มาตรา 25(4) และ (5)นั้น สามารถเรียกดูหลักฐานดังกล่าวได้ที่ใด (ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เลขที่ 20/2545 ออกให้ ณ วันที่ 6 มีนาคม พ.ศ. 2545) เนื่องจากขณะนี้บริษัท(ผู้จะขาย) นำเงินดังกล่าวมาใช้จ่ายจนเกือบจะหมดแล้ว จึงขอเรียนสอบถามเพื่อเป็นข้อมูลในการติดตามเรียกคืนเงินจำนวนนี้เพื่อนำมา ใช้เป็นทุนในการดำเนินงานหลังจากที่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป
      ตอบ  เงินค่าใช้จ่ายที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บ ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเห็นชอบ สามารถนำไปใช้ได้เฉพาะเรื่องของบริการสาธารณะ เช่น ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าส่องสว่าง ส่วนค่าล้างถนน ค่าลอกทอระบายนำ ค่าซ่อมแซมถนนซึ่งเป็นการดูแลรักษาสาธารณูปโภคไม่สามารถนำเงินไปใช้ได้ และถ้ามีเงินที่เหลือ ก็จะต้องส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเมื่อมีการจัดตั้งแล้วต่อไป ท่านสามารถตรวจสอบโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพนครได้ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

76. ถาม  เงินค่าสาธารณูปโภคหรือเงินค่าส่วนกลางที่เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเรียก เก็บจากผู้ซื้อล่วงหน้าขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่ที่ดินเป็นระยะเวลา 3 ปี (คิดเป็นตารางวาๆละ 12 บาทต่อเดือน) เจ้าของโครงการมีสิทธิ์ที่จะนำเงินก้อนนี้ไปใช้จ่ายหรือไม่ (ยังไม่มีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) ถ้ามีสิทธิ์นำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายอะไรได้บ้างและถ้าไม่มีสิทธิ์โครงการจะ ต้องคืนเมื่อใด จำนวนเท่าไร มีดอกเบี้ยหรือไม่
      ตอบ  เงินค่าใช้จ่ายที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บจะต้องเป็นอัตราที่คณะกรรมการจัดสรร ที่ดินให้ความเห็นชอบซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำเงินไปใช้จ่ายได้เฉพาะ เรื่องบริการสาธารณะเช่นพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าส่องสว่างส่วนกลางและเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมอบเงินที่เหลือให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป

77. ถาม  ผมซื้อบ้านในโครงการเศรษฐสิริ รามอินทรา ซึ่งเป็นที่ดินที่จัดสรรโดยบบส. ร่วมกับบริษัทแสนสิริ ซึ่งได้รับสิทธิประโยชน์ ไม่ต้องจัดสรรภายใต้พรบ.จัดสรรที่ดิน เนื่องจากเป็นการจัดสรรที่ดินโดยรัฐวิสาหกิจ ซึ่งได้รับสิทธิทางภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง แต่เนื่องจากในปัจจุบัน บ้านทั้งหมดจำนวน 143 หลังในโครงการขายหมดแล้ว ซึ่งจะดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน เพื่อรับโอนทรัพย์ส่วนกลางจาก บบส. (ในขณะนี้จดทะเบียนเป็นภารจำยอม) และเพื่อการบริหารจัดการหมู่บ้านให้เรียบร้อย แต่เนื่องจากในมาตรา 5 กำหนดว่า การจัดสรรที่ดินโดยรัฐวิสาหกิจ ไม่อยู่ภายใต้ พรบ.จัดสรรที่ดิน จึงอยากจะทราบว่า จะสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน โดยใช้หลักกฎหมายเรื่อง นิติบุคคลบ้านจัดสรร ตาม พรบ. ที่ดิน ที่กำหนดสิทธิหน้าที่ ของผู้ซื้อโครงการและเจ้าของโครงการในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับสิทธิหน้าที่ ดังกล่าวได้หรือไม่ เนื่องจากไม่มีกฎหมายอื่นที่ใกล้เคียงเท่ากับ พรบ.จัดสรรที่ดิน (อ้างตามมาตรา 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าเมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับกับคดีได้ ให้วินิจฉัย โดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง)
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะต้องเป็นโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือประกาศของคระปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 เท่านั้น ในกรณีของคุณอาจจัดตั้งนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น เช่น บริษัท สหกรณ์ สมาคม ขึ้นมาดูแลหมู่บ้านได้

78. ถาม  มีหมู่บ้านอยู่ที่หนึ่งเจ้าของโครงการได้ทำการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย เกิน 10 แปลงแต่ไม่ได้ขอดำเนินการจัดสรรที่ดิน ต่อมาสร้างบ้านเสร็จหมดมีคนซื้อไปทุกหลังแล้ว เจ้าของบ้านแต่ละหลังก็ได้ประชุมกันจะขอตั้งนิติบุคคลขึ้นเพื่อรับโอน สาธารณูปโภคมาจัดการดู แลกันเอง แต่ติดว่าหมู่บ้านนี้ไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ทางที่ดินจังหวัดก็ไม่สามารถรับจดทะเบียนนิติบุคคลได้ ไม่ทราบว่าเราสามารถดำเนินการขอจดนิติบุคคลได้ไหม รบกวนให้คำอธิบายหน่อยครับพอดีเจ้าของโครงการจะนำสโมสรออกไปขาย ไม่ทราบว่าจะขายได้ไหม 
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 จะต้องเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฏหมายนี้เท่านั้น ส่วนสโมสรหากเจ้าของโครงการได้ให้สัญญาหรือข้อตกลงใดไว้กับผู้ซื้อที่ดินก็ ต้องเป็นไปตามนั้น หากไม่กระทำตามสัญญาหรือข้อตกลง ผู้ได้รับความเสียหายต้องไปดำเนินการทางศาล

79. ถาม  ผมซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินไว้เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว แถวๆประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งในโครงการนี้ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆแล้วขาย รวมถึงมีการแบ่งแนวออกเป็นถนนของโครงการสำหรับใช้ร่วมกันโดยที่ที่ดินทุก แปลงติดกับถนนในโครงการ ผมได้ซื้อมาด้วย 1 แปลงและได้ชำระค่าที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เป็นเงินสดและได้จดทะเบียนโอนที่ดินแล้ว เป็นเอกสารสิทธิ นส.3 ต่อมา เจ้าของโครงการนี้ได้ถูกฟ้องบังคับคดี และมีผู้มาซื้อทรัพย์เป็นที่ดินทั้งหมดในโครงการนี้ที่ยังเหลืออยู่รวมถึง ถนนในโครงการด้วยจากกรมบังคับคดี ทำให้ผมและคนที่ซื้อที่ดินและได้มีการโอนแล้วประมาณ 20 ราย ได้ถูกเจ้าของที่ดินใหม่ปิดล้อมที่ดินที่ผมได้ซื้ออยู่จนไม่มีทางออกสู่ทาง สาธารณะ โดยเจ้าของใหม่ได้ล้อมรั้วปิดกั้นที่ดินทั้งหมดไว้ โดยไม่ยอมทำเป็นถนนในโครงการเหมือนเช่นโครงการเดิมแต่แรก ทำให้ผมและเจ้าของที่ดินคนอื่นได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีทางออก เช่นนี้ ผมและพวกจะสามารถดำเนินการอย่างไรกับเจ้าของที่ดินคนใม่ได้ครับ
      ตอบ  คุณ สามารถดำเนินการคดีทางศาลได้ เนื่องจากถนนภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่สาธารณประโยชน์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลง ย่อยที่ผู้จัดสรรแบ่งแยกเพื่อจำหน่ายทุกแปลงผู้ซื้อที่ดินแปลงถนนได้จะต้อง รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้จัดสรร คือ จะต้องใช้เพื่อเป็นถนนต่อไป

80. ถาม  การจัดเก็บค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ตาม ปว 286 ; คำถามที่: 9062 ที่ทางสำนักเลขานุการกรม ตอบว่า ค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ เช่น ค่ายาม ค่าจัดเก็บขยะ ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มิได้กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการไว้ดังเช่นมาตรา 53 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้สามารถจัดเก็บค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ในอัตราที่ได้รับความ เห็นชอบจากคณะกรรมการ และเรื่องการจัดเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ขอทราบผล การพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง เรื่องการจัดเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ด้วยค่ะ ว่าผลเป็นอย่างไร
      ตอบ  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้พิจารณาเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าบำรุงรักษา บริการสาธารณะแล้วโดยเห็นว่า สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการจัดการบำรุงรักษาสิ่งดังกล่าวจากผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรรในอัตราที่คณะกรรมการได้เห็นชอบได้


81. ถาม  ไม่สร้าง รร.อนุบาล ในโครงการจัดสรรจะทำอย่างไร; กรณีโฉนดอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะประเภท รร.อนุบาล
              1. ธนาคารเจ้าหนี้สามารถหน่วงเหนี่ยวไม่คืนโฉนดให้กับผู้จัดสรรได้หรือไม่
              2. ผู้จัดสรรสามารถนำโนดแปลงนี้ไปก่อภาระหนี้กับธนาคารอื่นได้หรือไม่
              3. ผู้จัดสรรสามารถนำโฉนดแปลงนี้ไปขออนุญาตปลูกสร้างเป็นอย่างอื่นได้หรือไม่
              4. ผู้จัดสรรสามารถนำโฉนดแปลงนี้ไปให้ผู้อื่นเช่าหรือทำประโยชน์อย่างอื่น ได้หรือไม่ และผลประโยชน์ จากการเช่าตกเป็นของใคร เป็นของผู้จัดสรรหรือของสมาชิกในหมู่บ้าน
              5. ใครเป็นผู้มีสิทธิ์นำโฉนดแปลงนี้ไปให้ผู้อื่นเช่า
              6. ถ้าผู้จัดสรรไม่ดำเนินการปลูกสร้าง รร.อนุบาล กรมที่ดินจะดำเนินการอย่างไร
              7. มีกำหนดเวลาที่จะต้องสร้าง รร.อนุบาลหรือไม่
              8. ผู้จัดสรรสามารถยกเลิกไม่สร้าง รร. ได้หรือไม่
      ตอบ  1.ธนาคารไม่มีสิทธิยึดหน่วงโฉนดที่ดินซึ่งไม่มีภาระการจำนอง
               2. ไม่ได้ เนื่องจากประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำ นิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ ใช้เพื่อบริการสาธารณะ โดยการจดทะเบียนจำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกินหรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
               3,6,7,8 กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการก่อสร้างโรงเรียนไว้ แต่ถ้าไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการได้ ก็ให้จัดทำเป็นบริการสาธารณะและหรือสาธารณูปโภคอื่น เช่น ศูนย์เด็กเล็ก สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น
               4,5 ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ให้เช่าที่ดินได้แต่ในการให้เช่าที่ดินที่ใช้เพื่อ บริการสาธารณะ ต้องเป็นการเช่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับลักษณะการให้บริการหรือการให้สิ่งอำนวย ความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการ ทั้งนี้ จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ค่าเช่าหรือผลประโยชน์เป็นของผู้จัดสรรที่ดิน
ส่วนในกรณีที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว และได้รับโอนที่ดิน แปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแล้ว ผู้ดำเนินการก็คือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ผลประโยชน์และค่าเช่าเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

82. ถาม  คณะ กรรมการหมู่บ้านจัดสรรตั้งตนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถือว่าชอบด้วยกฎหมายและมีกฎหมายรองรับหรือไม่ และเรียกเก็บเงินส่วนกลางจากชาวบ้านแล้วนำเงินไปเข้าบัญชีชื่อกรรมการเอง ถูกต้องหรือไม่ ชาวบ้านต้องจ่ายหรือไม่ จ่ายไปเเล้วกรมที่ดินร่วมรับผิดชอบหรือไม่ ข้อบังคับตามกฎหมายกรณีคนไม่จ่ายเกิน 6 เดือนเจ้าพนักงานที่ดินระงับสิทธิ์การ ทำนิติกรรมได้หรือไม่ การจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายหากเกินจากที่กฎหมายกำหนดจะอยู่ในความดูแลตรวจสอบของคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพหรือไม่
      ตอบ  คณะ กรรมการหมู่บ้านฯซึ่งไม่ได้ถูกจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างถูก ต้องตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543ไม่มีอำนาจในการจัดเก็บค่าดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือระงับการทำ นิติกรรม จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่อย่างใด หากจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างถูกต้องก็สามารถเรียกเก็บเงิน ส่วนกลางได้ ซึ่งเป็นการจัดการในชุมชนเอง กรมที่ดินไม่มีส่วนเกี่ยวข้องในเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใด ส่วนเรื่องการระงับการทำนิติกรรม เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างถูกต้อง หากมีการร้องขอโดยนิติบุคคลก็มีอำนาจที่จะระงับการทำนิติกรรมได้ ทานสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินทุกแห่ง

83. ถาม  การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร; ผม เป็นผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งซึ่งได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ก่อนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ใช้บังคับ ปัญหาคือ ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านของผมบางส่วนประมณร้อยละ 30 ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จึงทำให้เงินส่วนกลางที่เก็บได้เพื่อนำมาใช้ในการบำรุงรักษาและจัดการดัง กล่าวไม่เพียงพอและไม่สามารถใช้มาตรการทางกฎหมายบังคับลูกบ้านดังกล่าวให้ ชำระได้ จึงใครขอเรียนปรึกษาว่า หมู่บ้านจะสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้หรือไม่อย่างไรและจะต้องดำเนินการตามขึ้นตอนใดบ้าง ทั้งนี้ เพื่อความเป็นธรรมของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรทุกคนที่จะต้องรับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายฯ ดังกล่าวร่วมกัน ซึ่งมาตรการตาม พรบ.ดังกล่าว แม้ผู้อยู่อาศัยบางส่วนที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายฯ ต่อไปก็ตาม แต่ก็จะมีผลบังคับเมื่อมีการขายหรือโอนที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านทำให้ได้รับ เงินมาเป็นค่าใช้จ่ายของหมู่บ้านต่อไป 
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 69 บัญญัติไว้ว่า ใบอนุญาตหรือการอนุญาตใด ๆ ที่ได้ให้ไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ที่ยังมีผลใช้บังคับอยู่ในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับให้ถือว่าเป็นใบ อนุญาต และการอนุญาตตามพระราชบัญญัตินี้ กรณีโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตก่อนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ มีความประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็สามารถกระทำได้ โดยมีขั้นตอนตามมาตรา 70 รายละเอียด ศึกษาได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน

84. ถาม  ตาม มาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค เพราะเหตุมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่ง ด้วยตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด หมู่บ้านของข้าพเจ้าได้รับการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แต่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งว่าผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่า บำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งตามที่กฎหมายกำหนด เพราะเป็นหมู่บ้านจัดสสรซึ่งได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มีผลบังคับใช้ โดยอ้างว่ากรมที่ดินมีความเห็นดังกล่าว เป็นความจริงหรือไม่ ข้อเท็จจริงเป็นอย่างไร ในกรณีกรมที่ดินมีความเห็นดังกล่าวจริง แต่ข้าพเจ้าไม่เห็นด้วย ข้าพเจ้าจะฟ้องคดีต่อศาลปกครองว่ากรมที่ดินกระทำการมิชอบด้วยกฎหมาย โดยตีความกฎหมายให้เป็นประโยชน์แก่ผู้จัดสรรที่ดินได้หรือไม่
      ตอบ  ผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หากต้องการอยากทราบรายละเอียดหรือมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ให้ติดต่อได้ที่ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร 0 2622 3483

85. ถาม  จากคำตอบ14157 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยที่ประชุมใหญ่สมาชิกลงมติออกข้อบังคับมา บังคับใช้ได้เลยโดยไม่ต้องคำนึงถึงว่าข้อบังคับนั้นจะขัดต่อกฏหมาย ขัดต่อพระราชบัญญัติที่ดินนี้ หรือขัดต่อรัฐธรรมนูญ นับเป็นสิ่งแปลกใหม่มาก ที่ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจอย่างไร้ขอบเขต จึงขอถามว่ามีที่มาจากกฏหมายข้อไหนขอสำนักส่งเสริมช่วยตอบด้วยเพื่อใช้ในการ อ้างอิง การที่ลงมติเห็นชอบในการออกข้อบังคับแล้วต้องยี่นจดทะเบียนต่อกรมที่ดินก็ ด้วยมีข้อบังคับในกฏกระทรวงให้ดำเนินการตามนั้น อีกทั้งเป็นหน้าที่ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพตามพรบจัดสรรที่ดิน 2543 และเพื่อควบคุมให้เกิดความโปร่งใส ยุติธรรมแก่สมาชิกโดยรวม ว่าจะไม่เป็นการทำความเดือดร้อนหรือเสียหาย จนต้องเป็นคดีความในศาล หากไม่ถูกต้องกรุณาให้คำตอบพร้อมข้อกฏหมาย 
      ตอบ  ข้อบังคับนิติบุคคลฯ เป็นหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเกิดขึ้นจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกทั้งหมด ข้อบังคับนั้น จะมีผลบังคับใช้ต่อเมื่อเจ้าพนักงานสั่งรับจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรร โดยบันทึกสาระสำคัญลงในทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และบันทึกการจดทะเบียนในข้อบังคับ ก่อนรับจดทะเบียนเจ้าพนักงานจะต้องพิจารณาความถูกต้องครบถ้วนตามกฎหมาย โดยข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะฝ่าฝืนต่อกฎหมายที่เกี่ยวกับความ สงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนมิได้ ดังนั้น ข้อบังคับจึงเป็นเรื่องภายในของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรที่กำหนดขึ้นบังคับกัน เองภายใต้บทบัญญัติของกฎหมาย

86. ถาม   การระดมทุนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร; เมื่อ จัดตั้งนิติบุคคลแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถดำเนินกิจการอื่นๆนอกเหนือจากที่จดทะเบียนไว้ ว่าด้วยวัตถุประสงค์ของการขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เช่น นำสาธารณูปโภคไปให้เช่า หรือให้บริการเพื่อการค้ากำไร เมื่อมีผลกำไรก็นำมาจัดสรรเพื่อประโยชน์ชของส่วนรวม หากต้องลงทุนหรือขาดทุน ก็ให้สมาชิกร่วมกันจ่าย ทั้งนี้โดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ทั้งนี้สมาชิกเสียงส่วนน้อยก็ต้องจ่ายตามมติของที่ประชุมใหญ่ และรวมไปถึงการรวมทุนหรือระดมทุนเป็นทุนสำรอง สมาชิกเสียงส่วนน้อยต้องจ่ายตามมติด้วย ถูกต้องหรือไม่ เพราะตามกฏหมาย สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทุกคนจะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติเห็นชอบแล้ว(ไม่จำเป็นว่าจะต้องจดทะเบียน ข้อบังคับหรือไม่) สิ้นปีบัญชีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพจะเป็นผู้ตรวจสอบบัญชีการเงินให้ถูกต้องเป็นไปตามกฏหมายถูกต้องหรือไม่
      ตอบ  พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
             1. กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
             2. กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัย และการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
             3. เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
             4. ยื่นคำร้องทุกข์ หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิ หรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป
             5. จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงิน หรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณูปโภค
             6. ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้
       การดำเนินการตาม (1)(2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
       ดังนั้น การกระทำใดๆ ซึ่งขัดกับกฎหมาย เช่น การระดมทุนสำรอง การลงทุนที่มีทั้งกำไรและขาดทุน ไม่สามารถดำเนินการได้ และให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการงบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว ต่อคณะกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชี เพื่อตรวจสอบต่อไป

87. ถาม  สิ้นปีบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร; นิติบุคคล หมู่บ้านจัดรรจะต้องส่งบัญชีที่ได้รับการรับรองโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ให้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพ ภายใน 90 วันนับจากวันสิ้นปีบัญชี
               1. รายการบัญชีใช้จ่ายที่กรรมการหมู่บ้านใช้จ่ายไป จะต้องเป็นการใช้จ่ายตามมติเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกซึ่งจะต้องมี รายงานการประชุมที่มีมติเห็นชอบเป็นรายลักอักษร หากไม่มีรายงานการประชุมจะเป็นการกระทำที่ถูกต้องหรือไม่ เช่น กรรมการหมู่บ้านเป็นผู้ใจบุญมาก ได้ใช้เงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคไปทำบุญโดย สมาชิกไม่เคยทราบไม่เคยมีมติเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่จะถือว่าถูกต้องหรือไม่ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพจะทำอย่างไร 
                2. เงินอื่น ๆ เช่น เงินเหลือจากการจัดเก็บส่วนกลางหมู่บ้าน (เงินของชาวบ้าน) นับล้านบาทตั้งแต่ยังไม่จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่พอจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว จึงนำเงินนี้มารวมไว้ในบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยถือเป็นการถูกต้อง หรือไม่? ทำให้ยอดเงินทั้งเก่าและใหม่ที่เก็บเกินรายจ่ายรายเดือนมียอดสูงมาก คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมีหน้าที่ดูแลการใช้จ่ายเงินนี้ถูกต้องหรือ ไม่?
                3. หากได้มีการยื่นบัญชีให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพแล้วถือว่าบัญชีได้ รับการรับรองว่าถูกต้องแล้ว คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรผู้ใช้จ่ายเงินก็ถือว่าพ้นความรับผิดชอบแล้วถูก ต้องหรือไม่
                4. เมื่อสิ้นปีบัญชีแต่มิได้มีการส่งบัญชีจนพ้นเวลา 90 วันจะมีผลอย่างไรต่อคณะกรรมการ หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                5. สมาชิกหมู่บ้านจะรับทราบถึงผลของการส่งบัญชีให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพตรวจแล้ว หรือผลของการไม่ส่ง
      ตอบ  - บัญชีรายรับ - รายจ่ายของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ เฉพาะกรณีอัตราค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากสมาชิกในอัตราเดือนละเท่าใด พร้อมวิธีการจัดเก็บเท่านั้น จึงจะต้องได้รับความเห็นชอบโดยมติของที่ประชุมใหญ่
             - กรณีเงินช่วยเหลืออื่น ๆ ที่จัดเก็บจากสมาชิกไว้ตั้งแต่ก่อนมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนำเงินมารวมไว้ในบัญชีของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้ ซึ่งนิติบุคคลจะต้องจัดสรรเงินจำนวนดังกล่าว เข้าสู่ระบบบัญชีรายรับ - รายจ่าย และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่มีหน้าที่เข้าไปเกี่ยวข้องกับเงินจำนวนดังกล่าว
             - นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องรายงานกิจการ งบดุล บัญชี รายรับ รายจ่ายซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคณะกรรมการภายใน 3 เดือน นับแต่วันสิ้นงวดการบัญชี และประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบและให้คณะกรรมการแต่งตั้ง คณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบกิจการ การบัญชีและการเงิน ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่คณะกรรมการกำหนด และในกรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีข้อบกพร่องเกี่ยวกับการเงินและการ บัญชีตามรายงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือรายงานของคณะอนุกรรมการ หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกระทำการไม่ถูกต้องในการปฏิบัติหน้าที่ จนทำให้เกิดข้อบกพร่อง เสียหาย หรือเสียประโยชน์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือสมาชิก ให้คณะกรรมการแจ้งเป็นหนังสือให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่ บ้านจัดสรรดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องตามวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรต้องดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องให้แล้วเสร็จภาย ใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งนั้น ถ้าไม่แก้ไขให้เสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว โดยไม่มีเหตุอันสมควรคณะกรรมการอาจมีคำสั่ง ดังนี้
          (1) ให้ระงับการปฏิบัติบางส่วนที่เป็นเหตุให้เกิดข้อบกพร่องเสียหาย หรือเสียประโยชน์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือสมาชิก
          (2) ให้หยุดดำเนินการชั่วคราว เพื่อปฏิบัติการแก้ไขข้อบกพร่องนั้นให้เสร็จตามวิธีการและภายในระยะเวลาที่คณะกรรมการกำหนด

88. ถาม  ได้ ใบอนุญาติค้าที่ดิน และทำการค้าที่ดินหมดแล้ว แต่ไม่ได้จดทะเบียนการจัดสรรที่ดิน เพราะว่าโครงสร้างสาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามกำหนด ซึ่งปัจจุบันมีการประชุมเจ้าของร่วมทุกๆปีเพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง 
              1. ซึ่งหากตั้งข้อบังคับขึ้นสามารถใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่
              2. รายได้ในกรณีนี้ต้องเสียภาษีตามปกติใช่หรือไม่
              3. หากมีการค้างค่าส่วนกลางในกรณีนี้จะใช้กฎหมายใดบังคับได้หรือไม่
              4. การจัดการทรัพย์ส่วนกลางของคณะบุคคลดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมีกฎหมายใดรองรับหรือไม่
      ตอบ  ที่ดินที่ไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อดูแลรักษาสาธารณูปโภคได้ ดังนั้น หากมีกรณีพิพาท หรือข้อขัดแจ้งเกี่ยวกับการบริหารจัดการหรือการดำเนินการของคณะบุคคลผู้ บริหารหมู่บ้านเองก็ดี หรือต่อสมาชิกหมู่บ้าน หรือบุคคลภายนอกก็ดี จะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ หรือกฎหมายอาญามาบังคับใช้แล้วแต่กรณี สำหรับหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขเกี่ยวกับการเสียภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร ขอให้สอบถามไปทางกรมสรรพากรโดยตรง

89. ถาม  ได้ใบอนุญาติค้าที่ดินประมาณปี 37 แล้วก็ขายที่ดินหมดแล้ว และจัดทำบริการสาธารณูประโภคต่างๆ โดยเรียกเก็บค่าส่วนกลางตลอดมา ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
              1.หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางดังกล่าว จะฟ้องให้บังคับชำระได้หรือไม่ ถ้าได้บังคับตามกฎหมายอะไร
              2. หากต้องการไปจดทะเบียนการจัดสรรที่ดินจะทำได้หรือไม่อย่างไร
              3. หากไม่สามารถจัดสรรที่ดินได้จะทำอย่างไรกับทรัพย์ส่วนกลาง
              4. และปัจจุบันพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิของใคร
      ตอบ  ตามข้อมูลของท่าน น่าจะเป็นการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น
              1. การค้างชำระค่าส่วนกลาง ถ้ามีสัญญากำหนดไว้อย่างไร หากไม่ปฏิบัติตามก็น่าจะไปดำเนินการฟ้องบังคับทางศาลได้
              2. ไม่สามารถดำเนินการขอจัดสรรที่ดินได้ เนื่องจากจำหน่ายที่ดินไปหมดแล้ว
              3 - 4 หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์) มีชื่อผู้ใดผู้นั้นเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงย่อยซึ่งได้จำหน่ายไปแล้ว ทุกแปลง

Source: www.dol.go.th