คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร # 1

1. ถาม  ข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร; กรุณาอธิบายคำว่า "ข้อบังคับ"ในพรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ 2543 และตัวอย่าง รวมทั้งเมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีข้อบังคับแล้ว ข้อบังคับนี้จะบันทึกอยู่ในทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร(กรมที่ดิน) หรือไม่
            1. มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
            2. มาตรา 50 ค่าปรับในกรณีสมาชิกชำระล่าช้า
            3. มาตรา 53 ค่าบรุงรักษาบริการสาธารณะ
            ทั้งข้อ 1. และ 3. เมื่อมีการกำหนดอัตราการจัดเก็บแล้ว แต่ไม่ยี่นจดทะเบียนต่อกรมที่ดินจะนำไปใช้บังคับเป็นข้อบังคับที่ชอบด้วยกฏหมายหรือไม่
            ข้อ 2. ไม่กำหนดอัตราค่าปรับ คงเขียนไว้ว่าให้ปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด จะปรับได้หรือไม่ อัตราเท่าใด หากไม่ต้องจดทะเบียนต่อกรมที่ดินก็นำไปใช้บังคับได้ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทราบได้อย่างไรว่า เป็นข้อบังคับที่ชอบด้วยกฏหมายซึ่งสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องปฏิบัติตาม ในเมื่อกฏหมายกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่า
            มาตรา 49 อัตราการจัดเก็บต้องเป็นไปตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่ดินกลางกำหนด
            มาตรา 50 ค่าปรับต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด
            มาตรา 53 ค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพ
            หากใช้บังคับได้เลยโดยไม่ต้องยื่นจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน จะเป็นข้อบังคับที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด หรือได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพแล้ว
            กรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเกิน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่ดินเมื่อได้รับการแจ้งให้ระงับสิทธิ์การทำนิติกรรมในที่ดินของสมาชิกที่ค้างชำระเกิน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่ดินก็ระงับทันทีโดยไม่ดูเลยหรือว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีข้อบังคับอัตราการจัดเก็บหรือไม่ และถ้านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจงให้ระงับสิทธิ์การทำนิติกรรมต้องมีหลักฐานใดอีก ต้องมีรายงานการประชุมหรือไม่
            หากเกิดข้อพิพาทเป็นคดีในชั้นศาลในเรื่องอัตราการจัดเก็บรวมถึงการใช้จ่ายจะใช้หลักฐานที่ศาลเชื่อถือได้จากไหน นอกจากหลักฐานที่ได้จากทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นการยืนยันตัวบุคคล สถานที่ วันเวลา รวมถึงข้อบังคับอื่นๆ ที่สมาชิกต้องปฏิบัติตามว่าจะต้องไม่เป็นข้อบังคับที่ขัดต่อกฏหมาย หรือรัฐธรรมนูญ ไม่ทำให้เกิดความเดือดร้อนแก่ประชาชนเกินขอบเขตที่กำหนดไว้ในกฏหมาย 
    ตอบ
            1. ข้อบังคับ หมายถึง ข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเกิดจากความเห็นชอบของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผัง โครงการที่ได้รับอนุญาตในคราวประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยสามารถดูตัวอย่างข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน www.dol.go.th และข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนี้จะไม่ระบุในทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่จะเห็บไว้ในเรื่องราวการขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
            2. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก โดยเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะกำหนดค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ ดังนั้น อัตราค่าใช้จ่ายดังกล่าวจึงไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน เนื่องจากถือว่าเป็นอัตราค่าใช้จ่ายที่ยอมรับจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
    ส่วนค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือขนาดพื้นที่ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดนั้น คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้กำหนดหลักเกณฑ์ให้นิตบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ หรือขนาดของพื้นที่ แต่จะจัดเก็บค่าใช้จ่ายในอัตราเท่าใดต่อเดือน ก็ต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวข้างต้น
            3. สำหรับมาตรการที่ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดค่าปรับ กรณีที่ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคชำระเงินดังกล่าวล่าช้า จะต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครกำหนดนั้น คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดไว้ ดังนี้
                (1) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรมและที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรม ต้องชำระค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าของจำนวนเงินที่ค้างชำระ
                (2) ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ใช้เพื่อที่อยู่อาศัย และที่ดินเปล่า ต้องชำระค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระ
            4. การเรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะตามอัตราที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบ ตามมาตรา 53 คือ ให้ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายดังกล่าวไว้ในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ในครั้งยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็สามารถเรียกเก็บเงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตนั้น แต่ถ้าผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้กำหนดไว้ในโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินในครั้งยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ก็สามารถยื่นขอความเห็นชอบจากคณะกรรมการได้ในภายหลัง
            5. การแจ้งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวัน เมื่อครบกำหนดแล้วให้แจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือสาขา ซึ่งที่ดินตั้งอยู่พร้อมหลักฐานการแจ้งเจ้าของที่ดิน ดังนั้น เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ต้องตรวจดูข้อบังคับในเรื่องอัตราการจัดเก็บ และไม่ต้องขอรายงานการประชุม

2. ถาม  (กฎกระทรวง-การบริหารนิติฯ-ข้อ17) ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการ ขอรายละเอียดเพิ่มเติมของคำว่ารายงานกิจการ เช่น
            1. ต้องลงรายระเอียดการใช้จ่ายของกรรมการหมู่บ้านจัดสรรว่าถูกต้องตรงกับมติของที่ประชุมใหญ่ที่มีมติให้จัดซื้อจัดจ้างหรือไม่ และต้องมีเอกสารหลักฐานการลงมติเห็นชอบให้จัดซื้อจัดจ้างหรือไม่ 
            2. อย่างไหนเป็น ข้อบังคับต้องลงมติเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก และนำไปขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อกรมที่ดินเพี่อให้นำไปใช้เป็นข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ถูกต้องตามกฎหมาย
                 ก. แต่งตั้งกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ประธานกรรมการฯ
                 ข. อัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่าย(มาตรา49)
                 ค. ค่าบริการสาธารณะ(มาตรา53)
                 ง. อัตราค่าปรับซึ่งที่ประชุมเห็นชอบและไม่เกินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด
                 จ. ห้ามรถ 10 ล้อเข้าหมู่บ้าน
                 ฉ. ห้ามปล่อยสุนัขออกนอกบ้านโดยไม่มีสายจูง
    ตอบ
            1. การจัดทำรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่ายในรายละเอียดคงต้องเป็นไปตามมาตรฐานทางการบัญชี ซึ่งผู้สอบบัญชีที่รับรองเอกสารดังกล่าวจะเป็นผู้ให้คำแนะนำได้
            2. ในข้อบังคับซึ่งต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ประกอบกับกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง การบริการ การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 3 กำหนดให้ต้องมีรายการอย่างน้อย 9 รายการ ดังต่อไปนี้
                2.1 ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                2.2 วัตถุประสงค์
                2.3 ที่ตั้งสำนักงาน
                2.4 ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การเริ่มดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งต้องประชุมอย่างน้อยปีละสองครั้ง
                2.5 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน
                2.6 ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก
                2.7 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่
                2.8 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ
                2.9 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการยเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
               ส่วนนอกเหนือจากรายการดังกล่าว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอาจออกเป็นระเบียบโดยไม่ต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ได้แก่ ระเบียบการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค ระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจร และระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายได้โดยได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่

3. ถาม
            1. คนที่ค้างชำระเกิน 3 เดือนอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค(ตามกฎหมาย)ในการปฎิบัติระงับการใช้ถนนไม่ให้ขับรถเข้ามาในหมู่บ้านซึ่งเป็นบ้านของตัวเองได้หรือไม่ (อ้างถึงกฎหมายใด)
            2. การจัดเก็บค่าส่วนกลางหลังจากจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แต่ยังไม่มีการกำหนดอัตราการจัดเก็บและไม่ได้จดทะเบียนข้อบังคับต่อกรมที่ดิน(ตามกฎกระทรวงข้อ 9. ว่าด้วยการจัดตั้งนิติฯ) ถือว่าผู้จัดเก็บกระทำการผิดกฎหมายอย่างไร สมาชิกในหมู่บ้านจะทำอย่างไร, เงินที่สมาชิกจ่ายไปหลายเดือนแล้วจะทำอย่างไรเพราะที่จ่ายไปเข้าใจว่าเป็นข้อบังคับว่าด้วยอัตราการจัดเก็บที่ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว กรมที่ดินทำอะไรได้บ้างช่วนแนะนำด้วย
            3. จากข้อ 2. เมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีข้อบังคับว่าด้วยอัตราการจัดเก็บที่ถูกต้องตามกฎหมาย(จดทะเบียนข้อบังคับกับกรมที่ดิน) การจะบังคับให้ผู้ไม่จ่ายเงินค่าใช้จ่ายหรือจจ่ายล่าช้า ได้รับบทลงโทษที่ว่า ถ้าจ่ายล่าช่าต้องเสียค่าปรับ, ค้างชำระเกิน 3 เดือนงดใช้สาธารณูปโภค, ค้างชำระเกิน 6 เดือนระงับการทำนิติกรรม สามารถบังคับผู้ไม่ยอมจ่ายได้หรือไม่เพราะเหตุใด
            4. จากข้อ 2. เมื่อไม่มีอัตราการจัดเก็บที่ถูกต้องตามกฎหมาย หมู่บ้านนี้ก็ไม่มีรายรับ ย่อมไม่มีค่าใช้จ่าย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนี้จะต้องส่งบัญชีที่ได้รับการตรวจสอบโดยผู้ตรวจสอบบัญชีฯพร้อมรายงานการประชุมให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพภายใน90วันนับจากวันสิ้นปีบัญชีหรือไม่ อย่างไร
            5. เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา46มิได้มีอำนาจใดใดเลย แต่ต้องดำเนินการตามกฎหมาย ตามข้อบังคับนิติฯและต้องอยู่ภายใต้การควบคุมของที่ประชุมใหญ่ ซึ่งเห็นว่าไม่สะดวกในการทำหน้าที่คณะกรรมการหมู่บ้านที่ดี และในกรณีจำเป็นเร่งด่วนอาจดำเนินการไม่ทันการ จึงเปลี่ยนการเลือกตั้งกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาเป็นการเลือกตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อให้ใช้อำนาจตามมาตรา48ได้เต็มที่ ถามว่าจะกระทำได้หรือไม่เพราะเหตุใด
            6. จาก 1-5 คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพจะพิจารณาเห็นควรทำอย่างไรกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนี้ 
    ตอบ
            1. พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 50 วรรคสอง ได้กำหนดให้ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ติดต่อกันตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค...ส่วนการระงับการใช้ถนนน่าจะไม่สามารถกระทำได้ เนื่องจากสิทธิในการใช้ถนน เกิดจากผลของกฎหมาย การที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะออกข้อบังคับ หรือระเบียบใด ๆ ต้องไม่ขัดกับกฎหมาย
            2. เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ ส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดเก็บไป โดยไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวจึงไม่ถูกต้อง ขัดกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สมาชิกจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 5 อาจร้องขอให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ เพื่อให้คณะกรรมการชี้แจงข้อเท็จจริงดังกล่าวได้
            3. เมื่อยังไม่มีข้อบังคับ หรือระเบียบเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค ก็ไม่อาจนำเรื่องค่าปรับหรืการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมาใช้บังคับได้
            4. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังคงต้องรายงานกิจการงบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว แม้จะไม่มีรายรับแต่ก็อาจมีรายจ่าย รวมทั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ยังมีสินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของสมาชิกด้วย
            5. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ได้จดทะเบียนแล้ว มีฐานะเป็นนิติบุคคล การดำเนินกิจการของนิติบุคคลฯ ย่อมกระทำโดยผุ้แทนของนิติบุคคล คือ คณะกรรมการ แต่การดำเนินการใด ๆ ของคณะกรรมการ ย่อมอยู่ภายใต้ขอบเขตของกฎหมายและข้อบังคับรวมทั้งการกำกับดูแลของที่ประชุมใหญ่ ส่วนมาตรา 42 นั้น เป็นเรื่องของกรอบอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการดำเนินกิจการ
            6. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กระทำการใด ๆ ขัดกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือระเบียบต่าง ๆ ควรจะแก้ไขให้ถูกต้องและศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับระเบียบกฎหมาย เพื่อจะได้วางมาตรการที่เหมาะสมให้กับสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรต่อไป

4. ถาม  กรณีที่โครงการหมู่บ้าน ไม่ได้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือจัดสรรแต่เฉพาะที่ดินไม่ได้จัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่? ถ้าไม่ได้จะต้องทำอย่างไร? รบกวนตอบให้ด้วยนะครับ
    ตอบ  ในกรณีที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ส่วนกรณีจัดสรรเฉพาะที่ดินเปล่า สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครกงารมีมติให้จัดตั้งและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา

5. ถาม  เนี่องจากผมเป็นคนที่มีการศึกษาน้อย กรรมการหมู่บ้านเขาบอกว่าจะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงขอให้เซ็นเอกสารขอจัดตั้งนิติบุคลลหมู่บ้านจัดสรร ผมก็เซ็นให้เขาไป เวลากรรมการหมู่บ้านออกข้อบังคับเขาก็ถามในที่ประชุมว่าใครไม่เห็นด้วยให้ยกมือขึ้น ทุกคนไม่รู้เรื่องก็นั่งเงียบกันหมด จึงเกิดความรู้สึกว่าจะให้ดีจะต้องมีความรู้จึงจะดี ขอให้ท่านช่วยให้ความรู้ด้วย
            (1) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คือ อะไร เกี่ยวพันอย่างไรกับที่ประชุมใหญ่สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
            (2) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ กรรมการหมู่บ้านจัดสรร คือคนๆเดียวกันหรือไม่ เพราะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมักใช้ชื่อแทนว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจสูงสุดในหมู่บ้าน มีอำนาจในการออกกฎเกณ์ข้อบังคับ มีอำนาจในการกำหนดอัตราการจัดเก็บโดยชาวบ้านต้องจ่ายด้วย อีกทั้งการต่อเติมก่อสร้างภายในเขตบ้านสมาชิกเองสมาชิกเองต้องยี่นแบบขออนุญาตกับทางเขตแล้ว ต้องยื่นแบบขออนุญาตให้ได้รับความเห็นชอบจากกรรมการหมู่บ้านจัดสรรก่อนจึงอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ก่อสร้าง หากฝ่าฝืนก็ไม่ให้ใช้ถนนเข้ามาในหมู่บ้าน
            (3) ขอบเขตของเงินค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน กรรมการสามารถเก็บเกินจากที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ การกำหนดอัตราการจัดเก็บต้องกำหนดในกรอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับโอนมา รวมกับบริการสาธารณะ หรือรวมค่าใช้จ่ายอี่นๆนอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนดก็ได้เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้ขอเพียงสมาชิกมีมติเห็นชอบ คนที่ไม่เห็นด้วยก็ต้องจ่ายด้วย ใครจ่ายล่าช้าปรับ ค้างชำระ 3 เดือนระงับใช้สาธารณูปโภค ค้างชำระ 6 เดือนระงับสิทธิทำนิติกรรมในที่ดินของตนเอง รวมถึงระงับใช้ถนนเข้าหมู่บ้าน ไฟทาง ขยะ ยาม คนกวาดถนน จัดสวนตัดหญ้า ในพท.ส่วนกลางหมู่บ้าน เงินทำบุญ ขึ้นบ้านใหม่ งานปีใหม่ งานบวช งานศพ งานแต่งงาน ของคนในหมู่บ้าน เงินค่าใช้จ่ายเหล่านี้ อย่างไหนเป็นเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค อย่างไหนเป็นบริการสาธารณะ ซึ่งอยู่ในกรอบของกฎหมายนี้ให้จัดเก็บได้ อย่างไหนไม่อยู่ในกรอบของกฎหมายนี้ การที่เก็บเงินที่ไม่อยู่ในกรอบของกฎหมายนี้และนำมารวมในบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยจะได้หรือไม่
            (4) หากมีการลงมติยุบนิติบุคคลหมู่บบ้านจัดสรร จะมีผลอย่างไร และหลังจากนั้นจะมีการลงมติจัดตั้งขึ้นใหม่ได้หรือไม่ ใช้กฎหมายใด 
    ตอบ  (1) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เกิดขึ้นจากการรวมตัวของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งจัดตั้งขึ้น โดยเมื่อจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินแล้วจะมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กฎหมายกำหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคล ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก และให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              (2) คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
              (3) คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้กำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ และจะต้องใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเท่านั้น หากมีการชำระเงินล่าช้ากว่าที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับ สำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด ถ้าค้างชำระ 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคค้างชำระ 6 เดือน ถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (มาตรา 50 พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543)
              (4) การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยกเลิก ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ให้ผู้ชำระบัญชีโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทรัพย์สินอื่น ๆ จัดแบ่งให้แก่สมาชิก และจัดตั้งใหม่อีกไม่ได้

6. ถาม  ประเด็นปัญหาการตีความอะไรคือการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ของผู้จัดสรรที่ดิน ความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดิน ที่มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีค่าใช้จ่ายตามประเภทและชนิดใดบ้าง
    ตอบ  สาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ท่อระบายน้ำ เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้น ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ได้แก่ การขุดลอกท่อระบายน้ำ การซ่อมแซมถนนกรณีชำรุด การตัดต้นไม้ สนามหญ้าในสวน เป็นต้น

7. ถาม  ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน ที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรตั้งแต่วันที่ 23 กรกฎาคม 2543 เป็นต้นไป ได้ทำการเรียก เก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง กับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ล่วงหน้า 1-2 ปี สามารถนำค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร นำมาเป็นค่าใช้จ่ายประเภทบริการสาธารณะ ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้ได้หรือไม่ เนื่องจากคำนิยามบริการสาธารณะ ไม่ได้ระบุชนิดและประเภทไว้อย่างชัดเจน
    ตอบ  “ บริการสาธารณะ ” หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4)
     บริการสาธารณูปโภคที่จัดเก็บไม่ได้ มีดังนี้ (1) ค่าซ่อมแซมถนน  (2) ค่าดูแลรักษาสวนหย่อม อาทิ ค่าพนักงานดูแลสวน ค่าปุ๋ย ค่าเคมีฉีดพ่นกำจัดแมลง ฯลฯ  (3) ค่าน้ำประปาส่วนกลาง  (4) ค่าลอกท่อระบายน้ำส่วนกลาง
     บริการสาธารณะที่จัดเก็บได้ มีดังนี้ (1) ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง  (2) ค่าบริหาร/จัดการหมู่บ้าน  (3) ค่าพนักงานหมู่บ้าน  (4) ค่าจัดเก็บขยะ  (5) ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย  (6) ค่าพนักงานรักษาความสะอาด

8. ถาม  ปัญหาการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณะประโยชน์ หลังจากที่ผู้ซื้อที่ดินไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ประสงค์จะขออนุมัติคณะกรรมการการจัดสรรที่ดินเพื่อดูแลสาธารณูปโภคต่อไป ผู้จัดสรรที่ดินจะยกทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะได้เลยหรือไม่?
    ตอบ  หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ตามมาตรา 44 (1) จะต้องดำเนินการ (2) คือ การขออนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอื่นใดเพื่อดูแลรักษาสาธารณูปโภค และประการสุดท้ายตาม (3) คือการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยจะต้องดำเนินการไปตามลำดับจะข้ามขั้นตอนหนึ่งไปไม่ได้

9. ถาม  ปัญหาที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอแผนงานต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เพื่อขออนุมัติดูแลสาธารณูปโภคต่อไป มีเจตนาที่จะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเกินความจริง เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคัดค้าน?
    ตอบ  เมื่อผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นรับสาธารณูปโภคไปดูแล บำรุงรักษาแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ประสงค์จัดตั้ง หรือจัดตั้งไม่สำเร็จ ก็เป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่จะเสนอแผนงานต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินอย่างใดก็ได้ และหากคณะกรรมการ ฯ ไม่เห็นชอบแผนงานที่เสนอ จะมีผลให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถโอนสาธารณูปโภคให้เป็นที่สาธารณประโยชน์ได้ต่อไป

10. ถาม  ไม่มีระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับการยกทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ใช่หรือไม่?
      ตอบ  การจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องไปยื่นคำขอโอนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต พร้อมทั้งแสดงหลักฐานว่าได้มีการดำเนินการตามมาตรา 44 (1) และ (2) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ครบถ้วนแล้ว

11.ถาม  การกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทำได้ถูกต้องโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
             1. สมาชิกนำสุนัขมาเดินเล่นบนถนนส่วนกลางและสุนัขได้ถ่ายอุจจาระบนถนน มติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดให้จ่ายค่าปรับเป็นเงิน 500 บาท
             2. ผู้ใดไม่ปฎิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือไม่ชำระค่าส่วนกลาง มติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ทำโทษสถานเบาคือยกเลิกสติ๊กเก็อร์หน้ารถต้องแลกบัตรเข้าออกเหมือนเป็นบุคคลภายนอก โทษสถานหนักให้ยกเหล็กกั้นเปิดปิดทางเข้าออกหมู่บ้านเอง(ปกติยามเป็นผู้ยกขึ้นเมื่อรถผ่าน ถ้ายกแล้วปล่อยเหล็กจะปิดทันที่)
             3. ผู้ใดแต่งกายไม่สุภาพเรียบร้อยไม่ให้เข้าในหมู่บ้านเด็ดขาด
             4. ผู้ใดเป็นโรคติดต่อร้ายแรงห้ามเข้าหมู่บ้านเด็ดขาด
             5. การจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับอนาคต 30%จากเงินค่าใช้จ่าย+บริการสาธารณะ จะได้หรือไม่ และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางจะช่วยดูแลให้การใช้จ่ายเงินส่วนนี้ให้ใช้จ่ายอย่างเป็นธรรมด้วยหรือไม่ 
             6. ช่วยยกตัวอย่างบทลงโทษสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรโดยมติที่ประชุมใหญ่แบบต่างต่างนอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด และโดยชอบด้วยกฎหมายเพื่อมิให้มีการฟ้องร้องเอาผิดได้ภายหลัง
      ตอบ  การกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกระทำได้เพื่อประโยชนืของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเนื่องจากมีกฏหมายมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญํติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 รองรับ ส่วนสาระรายละเอียดอื่นๆถ้าไม่ขัดต่อกฏหมายอื่นก็สามารถทำได้ การห้ามผู้แต่งกายไม่สุภาพเข้าหมู่บ้านควรพิจารณาให้ดีว่าจะขัดต่อกฏหมายรัฐธรรมนูญ ในเรื่องสิทธิและเสรีภาพของคนหรือไม่ การจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับอนาคต 30%จากเงินค่าใช้จ่าย+บริการสาธารณะ ทำไม่ได้ เนื่องจากขัดต่อกฏหมายมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญํติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งกำหนดให้จัดเก็บเป็นรายเดือน มาตรการลงโทษสำหรับผู้ฝ่าฝืน กฏหมายกำหนดไว้ในมาตรา 50 แห่งพระราชบัญญํติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กรณีค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธาณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธาณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน

12.ถาม  การรับโอนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค; กรณีการยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค และรับโอนจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบซึ่งต้องไม่น้อยกว่าเงินที่ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค นั้น ผมขอเรียนถามดังต่อไป
             1. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบซึ่งต้องไม่น้อยกว่าเงินที่ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (ร้อยละเจ็ดของประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการตามราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค) นั้น เมื่อได้รับการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเลยใช่ไหมครับ ถ้าไม่ส่งมอบให้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องดำเนินการอย่างไร และผู้จัดสรรที่ดินจะต้องรับผิดอย่างไรบ้างครับ
             2. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามข้อ 1. ข้างต้นนั้น หากราคาประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการตามราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ระบุไว้ในใบคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นเท่าไหร่ ก็ให้ผู้จัดสรรที่ดินส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ร้อยละเจ็ดของราคาประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการดังกล่าว ใช่ไหมครับ
             3. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515)โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกันเอง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็ต้องโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และส่งมอบเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ด้วยใช่ไหมครับ
             4. กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นการล่วงหน้าก้อนหนึ่ง และเก็บเป็นรายเดือนตลอดมา ก่อนที่จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินได้นำเงินดังกล่าวที่เหลือจากใช้จ่ายไปบางส่วนแล้วมามอบให้กับคณะกรรมการหมู่บ้าน(ที่จัดตั้งขึ้นกันเอง ก่อนได้รับจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) อยากทราบว่าเงินนั้นถือเป็นเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าไม่ใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะสามารถเรียกเงินคืนจากผู้จัดสรรที่ดินได้หรือไม่ครับ
      ตอบ
             1. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ (ร้อยละเจ็ดของสาธารณูปโภคที่ดำเนินการเสร็จแล้ว) เมื่อได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถ้าไม่ส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรก็จะไม่พ้นหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยผู้จัดสรรยังคงต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป
             2. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้กำหนดอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
             3. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) ผู้จัดสรรไม่ต้องส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติฯ ดังกล่าว มิได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้
             4. กรณีที่ผู้จัดสรรเรียกเก็บเงินค่าบริการจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรล่วงหน้าก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรไม่มีสิทธิที่จะเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพราะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่จะต้องดูแลสาธารณูปโภคตามกฎหมาย แต่ถ้าเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ ผู้จัดสรรต้องระบุไว้ในโครงการวิธีการจัดสรรให้ชัดเจนว่าจะเก็บในอัตราเท่าใด อย่างไร เงินค่าบริการสาธารณะที่เหลือจากการใช้จ่าย ผู้ซื้อสามารถเรียกคืนจากผู้จัดสรรที่ดินได้

13.ถาม  การขอเปลี่ยนข้อบังคับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน; การยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ยื่นมาด้วยจะเขียนให้ผิดไปจาก พรบ.จัดสรร 2543 ผิดไปจากกฎกระทรวงและระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้หรือไม่ เช่น 
             (1) การจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาเเละการจัดการสาธรณูปโภคซึ่งกำหนดตามกฎหมายให้จัดเก็บเป็นรายเดือนแต่เพื่อความสะดวกจึงกำหนดใหม่ให้จ่ายเป็นราย 6 เดือน และการจัดเก็บงวดแรกหลังจากการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว 30 วัน(ตามกฎหมาย)เปลี่ยนเป็นจัดเก็บ 6 เดือน ณ.วันประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
             (2) อัตราค่าปรับจ่ายค่าใช้จ่ายล่าช้า 10% เปลี่ยนเป็น 10%ต่อปี ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกในการจัดเก็บและประโยชน์ต่อการบังคับใช้ข้อบังคับ ในการขอจัดตั้งให้เป็นไปตามนี้ จะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าพนักงานที่ดินสาขา หรือต้องร้องขอจากเจ้าพนักงานที่ดินสำนักงานใหญ่ (กรมที่ดิน) 
             (3) เพื่อให้เกิดกองทุนสะสมเป็นเงินสำหรับใช้จ่ายยามฉุกเฉินจึงขอเพิ่มการจัดเก็บรวมลงไปในค่าใช้จ่ายที่จัดเก็บราย 6 เดือนด้วย โปรดให้คำแนะนำเพื่อให้เกิดความกระจ่างแก่ทุกคนด้วย 
      ตอบ
             (1) ร่างข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่กำหนดให้จัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค เป็นราย 6 เดือน และจัดเก็บงวดแรก 6 เดือน ณ วันประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ถูกต้องตามที่กฏหมายกำหนดไว้และอาจจะทำให้มีปัญหาในการคิดค่าปรับและมาตรการบังคับอย่างอื่นในกรณีที่สมาชิกชำระเงินค่าบำรุงรักษาฯ ล่าช้า
             (2) อัตราค่าปรับกรณีชำระเงินค่าบำรุงรักษาฯล่าช้า จะกำหนดเท่าใดก็ได้แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ต้องชำระมิใช่ร้อยละ 10 ต่อปี
             (3) หากสมาชิกยินยอมให้เก็บเงินกองทุนสะสมเป็นเงินสำหรับใช้จ่ายยามฉุกเฉินก็สามารถกำหนดไว้ในข้อบังคับได้ ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องได้รับควมเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ดังนั้นถ้าสมาชิกไม่เห็นด้วยในเรื่องใด ก็สามารถใช้สิทธิคัดค้านชี้แจงและอภิปรายในที่ประชุม จนกว่าจะได้ขอยุติเป็นข้อบังคับที่สมาชิกทุกคนพึงพอใจ และไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หรือในกรณีที่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไปแล้ว แต่สมาชิกต้องการจะเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ก้สามารถกระทำได้โดยใช้มติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก แล้วนำขอบังคับที่เปลี่ยนแปลงไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน 

14.ถาม  ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ระบุว่า "ผู้จะซื้อยินยอมที่จะออกค่าใช้จ่าย ในการใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครให้ความเห็นชอบ" อยากทราบว่า ถ้าเก็บในอัตราเดือนละ 700 บาท จะถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงเกินไปหรือเปล่า จะต้องพิจารณาจากอะไรบ้าง (ดิฉันซื้อบ้านอยู่ในโครงการ นิรันดร์วิลล์ 2 แขวงดอกไม้ เขตประเวศ กรุงเทพฯ)
      ตอบ  การกำหนดให้เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการบริการสาธารณะของผู้จัดสรรแต่ละโครงการ สามารถกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่ต่างกันได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทการจัดสรรและลักษณะการให้บริการตามสภาพท้องถิ่นของแต่ละโครงการ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ผุ้ซื้อที่ดินจัดสรร เช่น บริการรักษาความปลอดภัย บริการรับส่งจากหมู่บ้านเข้าไปในเมือง ดังนั้น จึงขี้นอยู่กับผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้กำหนดเองว่า จะจัดให้มีการบริการสาธารณะอะไรบ้างและจะจัดเก็บค่าใช้จ่ายเท่าใด โดยจะต้องแสดงรายละเอียดไว้ในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เพื่อเสนอคณะกรรมการฯ พิจารณา หากคณะกรรมการฯเห็ว่าราคาที่ผู้จัดสรรกำหนดเหมาะสมกับสภาพความเป็นจริง และสภาวะเศรษฐกิจก็จะได้ความเห็นชอบในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายของแต่ละโครงการ

15.ถาม  จะขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่; ผมได้ซื้อบ้านจัดสรรจากโครงการจัดสรรใหญ่แห่งหนึ่งในภาคตะวันออกซึ่งในโครงการมีการจัดสรรมากกว่า 120 หลัง โดยซื้อมาตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2538 (ปัจจุบันขายเกือบหมดโครงการแล้ว) โดยที่ทางผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการมีการจัดสาธารณูปโภค เช่น สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ถนน ไฟ ส่องสว่าง ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และยังได้มีการพิมพ์เอกสารโฆษณา แจกให้แก่ผู้ซื้อบ้านจัดสรรว่าจะมีการทำสวนหย่อมหน้าโครงการให้อีก และผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการก็ได้ทำสวนหย่อมตามที่แจ้งในเอกสารโฆษณาจนเสร็จเรียบร้อยแล้วตั้งแต่เริ่มโครงการเมื่อ ปี พ.ศ. 2538 และผู้ซื้อที่ดินบางส่วนก็ได้เข้าไปใช้สอยด้วย โดยผู้จัดสรรที่ดินได้เก็บค่าสาธารณูปโภคล่วงหน้ากับผู้ซื้อทุกคนเป็นระยะเวลา 2 ปี เป็นเงินประมาณคนละ 15,000 บาท แต่ต่อมาเจ้าของโครงการกลับไม่ดูแลปล่อยให้สวนหย่อมดังกล่าวมีหญ้ารกรุงรังใช้ประโยชน์ไม่ได้ และเมื่อ ปลายปี พ.ศ. 2546 นี้ ก็มีการสร้างรั้วปิดกั้นไม่ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์ในสวนหย่อมต่อไป ซึ่งเมื่อผมไปตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ทำสวนหย่อมดังกล่าวกลับปรากฏว่ามีชื่อบุคคลอื่นเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินถือกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ทวงถามไปยังผู้จัดสรรที่ดินก็ได้รับคำตอบว่าไม่ใช่เป็นที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรเป็นที่ดินของบุคคลภายนอก ส่วนสาธารณปโภคอื่นๆผู้จัดสรรที่ดินก็ให้คณะกรรมการหมู่บ้านที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันเลือกมา เป็นคนดูแลแทนรวมทั้งผู้จัดสรรที่ดินได้มอบเงินที่เก็บล่วงหน้าไปให้กับคณะกรรมการหมู่บ้านด้วย โดยที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่รับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคทั้งหมดแต่อย่างใดทั้งสิ้น ขอเรียนถามว่า
             1. กรณีอย่างนี้หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ฝ่ายเดียวประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้ตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตามที่ได้กำหนดในข้อ 2. ของกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 จำเป็นหรือไม่ครับที่ต้องมีหลักฐานการรับแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อ 2(3) ของกฎกระทรวงดังกล่าว (เพราะจนบัดนี้ผู้จัดสรรที่ดินไม่เคยแจ้งมาเลย) และหลักฐานตามข้อ 2(4) ซึ่งเป็นบัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะฯ พร้อมสำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน นั้น จะต้องยื่นให้ครบถ้วนรวมทั้งของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสวนหย่อมที่มีปัญหาอยู่ด้วยใช่ไหมครับ 
             2. หากทางผู้จัดสรรที่ดินคัดค้านการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยอ้างว่าสวนหย่อมนั้นไม่อยู่ในพื้นที่ที่ทำการจัดสรรที่ดิน ทางผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องดำเนินการอย่างไรเพื่อเรียกร้องสวนหย่อมนั้นกลับมาเป็นสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเคยตกลงไว้ในเอกสารโฆษณาครับ 
             3. หากกรณีที่มีการพิพาทเรื่องสาธารณูปโภค(รวมถึงที่ดินที่เป็นส่วนหย่อมที่พิพาท)ระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กับผู้จัดสรรที่ดิน ในขั้นตอนการขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทางเจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ครับ (กรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มีคำขอ เอกสารและรายการตามข้อ 4. ของกฎกระทรวง ดังกล่าว ถูกต้องครบถ้วน) 
             4. ขณะนี้ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค อยู่ด้วย แต่ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา ไม่ทราบว่าจะสามารถขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ครับ
      ตอบ
             1. การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) กรณีผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาต หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง โดยดำเนินการ ดังนี้
                1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่
                2. หลักฐานที่ใช้ประกอบในการยื่นคำขอ ได้แก่
                   - รายงานการประชุมของผู้ซื้อทีด่นจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่มีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำขอจดทะเบียน
                   - สำเนาข้อบังคับ
                   - บัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค สำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
             2-4. การโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดให้มีสาธารณูปโภค เช่น สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องโฆษณาให้ตรงตามแผนผังโครงการที่กำหนดไว้ในตำขออนุญาต จากข้อเท็จจริงที่ท่านแจ้งมานั้นยังไม่ชัดเจน จึงไม่อาจสรุปได้ว่า สวนหย่อมที่เป็นกรณีพิพาทเป็นสาธารณูปโภค ประเภทสวน ตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ ดังนั้น ขอให้ท่านไปขอตรวจสอบข้อเท็จจริงกรณีดังกล่าวกับสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ที่โครงการจัดสรรที่ดินนั้นตั้งอยู่ สำหรับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคทั้งหมดตามแผนผังโครงการให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมาย

16.ถาม  ปัญหาเกี่ยวกับ ปว.286 ในเรื่องการจัดสรรที่ดิน; หากผมซื้ออาคารพาณิชย์มาเมื่อปี 2525 โดยผู้ขายนั้นแบ่งแยกอาคารพาณิชย์ ทางด้านซ้าย ขวา และด้านหน้าของที่ดินของตนออกขายเกินกว่า 10 แปลงโดยเหลือที่ว่างตรงกลางเอาไว้ตีเส้นเป็นที่จอดรถ แต่เท่าที่ตรวจสอบไม่พบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเอาไว้ เช่นนี้จะถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินไหมครับ อีกปัญหาในขณะทำสัญญาซื้อขายนั้น ระบุในสัญญาซื้อขายเพียงว่ามีซอยขนาดกว้างเกิน 6 เมตรโดยไม่ได้ระบุเกี่ยวกับที่จอดรถตรงกลางที่ดินเอาไว้เพราะยังเป็นชื่อของผู้ขายอยู่ แต่ผู้ขายก็ได้ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เชื่อว่าเขาเตรียมที่จอดรถเอาไว้แยกต่างหากนอกเหนือจากหน้าอาคารพาณิชย์ ซึ่งผมก็ใช้ที่ดังกล่าวเรื่อยมากว่า 20 ปีแล้ว ตอนนี้เขาจะเอาที่บริเวณดังกล่าวไปประกอบการจดทะเบียนก่อสร้างอพาร์ทเม้น โดยระบุที่ที่พวกผมจอดรถว่าเป็นที่จอดรถส่วนกลางของอพาร์ทเม้นซึ่งย่อมจะทำให้ที่จอดรถไม่เพียงพอครับ ผมจึงอยากขอความกรุณาจากทางเจ้าหน้าที่ว่าพอจะมีทางออกทางไหนที่จะรักษาสิทธิของพวกผมไว้ได้บ้างครับ ปัญหาสุดท้าย ไม่ทราบว่าในปี 2525 นั้นมีข้อกำหนดของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่ออกตาม ปว.286 หรือเปล่าครับ ถ้ามีพอจะค้นหาได้ที่ไหน หรือถ้าไม่มีผู้ขายจะยังอยู่ภายใต้ ปว.286 ไหมครับ
      ตอบ  การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีการระบุในสัญญาซื้อขายว่ามีซอยขนาดกว้างเกิน 6 เมตร และได้จัดพื้นที่ไว้ให้ใช้จอดรถทั้งเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินแม้จะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) ดังนั้น ถนนและที่จอดรถจึงตกเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นและตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร หากผู้จัดสรรที่ดินทำให้สาธารณูปโภคดังกล่าวเสื่อมประโยชน์การใช้ ผู้ซื้อที่ดินมีอำนาจฟ้องคดีต่อศาลได้ สำหรับประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515)ไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินปี 2525 แต่อย่างใด

17.ถาม  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
             1.ได้ซื้อบ้านตั้งแต่ปี 2542 แต่ทางหมู่บ้านได้นำเอาที่ดินที่เราซื้อไปเข้าตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 และจะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งทำหลังจากที่เราซื้อแล้ว จะสามารถทำได้หรือไม่อย่างไร
             2.ถ้าทำได้พวกที่ซื้อบ้านก่อนที่ พรบ.ประกาศใช้จะต้องดำเนินการอย่างไร และการจัดตั้งต้องทำอย่างไร ทางหมู่บ้านจะเข้ามาเกี่ยวข้องอย่างไร
             3.ถ้าดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทางเจ้าบ้านแต่ละบ้านจะต้องดำเนินการอย่างไร หรือเป็นหน้าที่ของเจ้าของหมู่บ้าน เพราะขณะนี้ทางหมู่บ้านได้เรียกประชุมเจ้าบ้านเพื่อขอประชามติจากเจ้าบ้านให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งจะผิดต่อหลัก พรบ.2543 หรือไม่อย่างไร
      ตอบ  
             1. ผู้จัดสรรที่ดินสามารถทำได้ เนื่องจาก พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บทเฉพาะกาล มาตรา 69 และมาตรา 70 กำหนดให้ดำเนินการได้
             2. การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตไปจัดการดูแลและบำรุงรักษานั้น ผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องดำเนินการตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ. 2545 (ระเบียบดังกล่าวขอรับได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร 0 2622 3483
             3. โปรดอ่านคำตอบในข้อ 2

18.ถาม  กฎกระทรวงการจดทะเบียนจัดต้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัด
             1) อยากได้กฎกระทรวงการจดทะเบียนจัดต้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ออกตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 จะขอได้ที่ไหน
             2) กฎกระทรวงดังกล่าวประกาศใช้ในราชกิจจาฯเมื่อวันที่เท่าใด และเริ่มบังคับใช้เมื่อใด
             3) หมู่บ้านจัดสรรได้ใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ พรบ.บังคับใช้ แต่ดำเนินการขายยังไม่หมด และมาขายหมดหลังวันที่ พรบ.ดังกล่าวใช้บังคับแล้ว ผู้จัดสรรยังมีหน้าที่ที่จะต้องดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอยู่หรือไม่ และหากต้องการพ้นหน้าที่บำรุงรักษา ผู้จัดสรรจะต้องดำเนินการจัดต้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่
      ตอบ  
             1) กฎกระทรวงดังกล่าวสามารถขอรับได้ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทุกแห่ง หรือดูจากเว็ปไซต์กรมที่ดิน หัวข้อ ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน หัวข้อย่อยสุดท้าย กฎหมายน่ารู้ จะพบ รวมกฎกระทรวง เรื่อง กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545
             2) กฎกระทรวงดังกล่าวประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา เล่ม 119 ตอนที่ 56 ก วันที่ 1 มิถุนายน 2545 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 17 มิถุนายน 2545 เป็นต้นไป
             3) ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป แต่หากประสงค์จะหลุดพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามที่เสนอไว้ ต่อคณะกรรมการตามมาตรา 23 (5) แล้วผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการได้ตามลำดับดังนี้
                1.แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับแจ้ง
                2.ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
                3.ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์

19.ถาม  ระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
              1. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคให้จัดเก็บอย่างไร
              2. ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พศ.2543 มาตรา 44(3)คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย "ส่วนหนึ่ง" ด้วยนี้มีความหมายว่าเท่าไหร่อย่างไรมีอะไรเป็นเครื่องชี้วัด
              3. ถ้าหมู่บ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรซึ่งต้องผ่านทางภารจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนโดนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่
              4. มีตัวอย่างโครงการบ้านจัดสรร ที่สามารถจัดตั้ง"นิติบุคคลบ้านจัดสรร" ได้สำเร็จแล้วหรือไม่ จะได้สอบถามรายละเอียดของการจัดตั้งว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง
              5. ที่โครงการมีจำนวนบ้าน 70 หลังคาเรือนรวมทั้งสำนักงานขายของโครงการด้วยมีบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้วประมาณ 47 หลัง และโอนแล้วแต่ไม่เข้าอยู่ปล่อยทิ้งร้างจำนวนหนึ่ง จะทำอย่างไรให้สมาชิกเหล่านี้มาแชร์จำนวนค่าส่วนกลางได้
      ตอบ  
              1. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคให้จัดเก็บอย่างไรนั้น ต้องปฏิบัติตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายหลักเกณฑ์ และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ. 2545
              2. ตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (3) เป็นเรื่องผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ ส่วนการกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาส่วนหนึ่งด้วย เป็นเรื่องของมาตรา 44 (1) และ (2) ที่ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องรับผิดชอบเงินค่าบำรุงรักษา ซึ่งหมายความว่า กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย โดยกำหนดอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ ในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
              3. หมู่บ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรซึ่งต้องผ่านทางภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจะจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ไม่ได้ เพราะทางภาระจำยอมนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น ไม่ใช่ของผู้จัดสรรที่ดิน จึงโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ไม่ได้
              4. โครงการจัดสรรที่ดินสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้สำเร็จแล้ว ในขณะนี้ยังไม่มีส่วนรายละเอียดการจัดตั้ง ท่านสามารถสอบถามได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน หรือที่ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทุกแห่ง ในเวลาราชการ
              5. ในเมื่อมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการก็สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ส่วนจะทำอย่างไรให้สมาชิกมาแชร์จำนวนค่าส่วนกลางได้นั้น ขึ้นอยู่กับข้อบังคับของนิติบุคคลนั้นเองว่าจะบังคับอย่างไร

20.ถาม  ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
             1.ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเก็บค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง จากผู้ซื้อที่ดินหรือไม่ (หมู่บ้านนี้ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน) 
             2.ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543 ผู้ซื้อที่ดินควรทำอย่างไร
             3.หมู่บ้านนี้ชื่อ หมู่บ้าน ชวนชื่น กอล์ฟ วิว 
      ตอบ  
             (ข้อ 1) กรณีหมู่บ้านยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายซึ่งไม่อยู่ในหน้าที่บำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดิน ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แต่ไม่เป็นข้อห้ามที่จะระบุหน้าที่การชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวในโครงการวิธีการจัดสรรที่ดินหรือจัดทำสัญญาระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้น ผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายดังกล่าวหรือไม่ ก็ต้องพิจารณาตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในโครงการวิธีการจัดสรรหรือสัญญาว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวหรือไม่
             (ข้อ 2,3) หมู่บ้านชวนชื่น กอร์ฟวิว ตั้งอยู่ในท้องที่จังหวัดปทุมธานี หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ผู้ซื้อรวบรวมข้อมูลและรายละเอียดที่เกี่ยวข้องทั้งหมดแจ้งให้สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีทราบหรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน โทร.(02) 222-280,222-824 เพื่อพิจารณาดำเนินการต่อไป

21. ถาม  ปัญหาการขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของนิติบุคคลบ้านจัดสรร กับเจ้าหน้าที่สรรพากรมีความไม่เข้าใจและไม่รู้ว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร และไม่ทราบว่าเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรจะขึ้นต้นด้วยเลขอะไร 
      ตอบ  เกี่ยวกับการขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากร และเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรจะขึ้นต้นด้วยเลขอะไรจะต้องสอบถามจากเจ้าหน้าที่สรรพากรโดยตรง ส่วนเรื่องกรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรมสรรพากรได้มีการออกพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นภาษีอากร ( ฉบับที่ 378 ) พ.ศ. 2544 เพื่อยกเว้นภาษีอากรให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคล อื่น สำหรับการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และการให้บริการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และได้ออกประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์สำหรับการโอนและการรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และการให้บริการในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อเป็นแนวทางให้เจ้าหน้าที่สรรพากรปฏิบัติ

22. ถาม  เจ้าหน้าที่ที่ดินไม่รับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่จะใช้วิธีการตรวจสอบและรับคำขอจดทะเบียนในภายหลัง ทำให้จดทะเบียนไม่ทันตามกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินได้แจ้งไว้ 
      ตอบ  ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบ โดยกำหนดระยะเวลาให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และรับโอนทรัพย์สินตามบัญชีให้แล้วเสร็จ ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายสุดท้ายได้รับแจ้ง และหากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ผู้จัดสรรที่ดินก็จะต้องดำเนินการตาม มาตรา 44 (2) และ (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อไป และในส่วนของเจ้าหน้าที่จะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จ ตามเวลาที่กำหนดด้วยเช่นกัน

23. ถาม  การมีมติควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถที่จะมีมติในวันเดียวกันกับการประชุมใหญ่เพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ หรือจะต้องมีการประชุมใหญ่ภายหลังจดทะเบียนได้ 
      ตอบ  การควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่สองนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นไป ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกันหรือใกล้เคียงกัน และที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่ง มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ดังนั้นการมีมติควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถจะมีมติในวันเดียวกับการประชุมใหญ่ เพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ เนื่องจากมติการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ใช่มติของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ดังนั้น การควบรวมนิติบุคคลจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เสร็จเรียบร้อยก่อน

24. ถาม  กรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถรับโอนที่ดินเป็นสาธารณูปโภค ให้แล้วเสร็จทันตามกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดไว้ ผู้จัดสรรที่ดินสามารถที่จะโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับองค์การบริหารส่วนท้องถิ่น หรือโอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้หรือไม่?
      ตอบ  ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อได้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบพร้อมทั้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน และส่งมอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ โดยการดำเนินการดังกล่าวทั้งหมดต้องให้เสร็จภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายสุดท้ายได้รับจากผู้จัดสรรที่ดิน แต่หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถรับโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคแล้วเสร็จภายในกำหนด ผู้จัดสรรที่ดินก็ไม่สามารถโอนที่ดินแปลงสาธาณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้กับองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นหรือโอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้เนื่องจากตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้เป็นสาธารณประโยชน์ ได้เฉพาะกรณีไม่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้น

25.ถาม  ปัญหาเกี่ยวกับการโอนใบอนุญาตของผู้จัดสรรที่ดิน ที่ได้รับใบอนุญาตตาม ปว.286 และโอนใบอนุญาตให้กับผู้จัดสรรที่ดินรายอื่น ในระหว่างปี พ.ศ.2543 จนถึงปัจจุบัน จะมีเงินค้ำประกันการดูแลรักษาสาธารณูปโภค 7 % หรือไม่ เนื่องจากอยู่ในช่วง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 
      ตอบ  ในเรื่องดังกล่าวกรมที่ดินวางแนวทางปฏิบัติไว้ คือ หากเป็นโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับ มาตรา 43 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กล่าวคือผู้ขออนุญาตไม่ต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

26. ถาม  ประเด็นปัญหาการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินอันเป็นบริการสาธารณะ ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และภาษี อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ประเด็นที่เกิดขึ้น ที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในแผนผังโครงการที่ขอจัดสรร จะไม่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียม การโอน และ ภาษีอื่นๆ ที่ เกี่ยวข้อง แม้ว่าจะเป็นแปลงที่ดินที่มีพื้นที่ติดต่อหรือใกล้เคียงกันกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และหมู่บ้านจัดสรร ก็ใช้ประโยชน์ ในการผ่านทาง เข้า-ออก หมู่บ้าน
      ตอบ  ตามมาตรา 51 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลมาตรา 44 (1) ให้ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเฉพาะที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ส่วนถนนภาระจำยอมในโครงการจัดสรร ไม่ถือเป็นสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดิน จึงไม่ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน

27. ถาม  อยากทราบว่าเมื่อเป็นนิติฯตามพรบ.2543แล้ว การจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคมีกฏหมายบังคับหรือไม่ว่าจัดเก็บแบบใดเช่น ตามพื้นที่ หรือแล้วแต่มติที่ประชุมใหญ่
      ตอบ  เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ โดยอาจกำหนดตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ รายละเอียดอยู่ในระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 เว็บไซค์กรมที่ดิน www.dol.go.th แล้วเข้าหน่วยงานภายในสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

28. ถาม  (1) เคยได้ยินว่า เมื่อซื้อบ้านแล้วแต่โครงการนั้นยังไม่ปิดโดยยังทำการขายต่อไปเรื่อยๆ ช่วงที่โครงการยังขายไม่หมดนี้ ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะว่าโครงการต้องมีการดูแลส่วนกลางทั้งหมดเพื่อประโยชน์ในการขายของโครงการอยู่แล้ว จริงหรือไม่?
              (2) ถ้าข้อ 1 จริง ; ดังนั้นเงินที่โครงการเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า เช่น 3 ปี จะต้องเริ่มนับหลังจากวันที่โครงการขายหมด หรือวันที่ปิดโครงการใช่หรือไม่?
              (3) ถ้าข้อ 1 ไม่จริง ; แล้วบ้านที่ยังไม่ได้ขาย โครงการจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าส่วนกลางใช่หรือไม่? ถ้าโครงการไม่ต้องจ่ายให้กับบ้านที่ยังไม่ได้ขาย ดังนั้น คนที่ซื้อก่อนแล้วถูกเก็บค่าส่วนกลางก็จะต้องถูกนำไปเฉลี่ยจ่ายให้กับบ้านที่ยังไม่ขาย เป็นการเอาเปรียบ ใช่หรือไม่?
              (4) ถ้าบ้านไม่มีผู้อยู่อาศัยจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่ เพราะว่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆกับส่วนกลางนี้?
      ตอบ  ค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบ ดังนั้น เมื่อมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและมีการให้บริการสาธารณะ เมื่อใด ผู้จัดสรรที่ดินก็สามารถเรียกเก็บและใช้จ่ายค่าใช้บริการ และค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้

29. ถาม  ผม ได้ชื้อ โครงการหมู่บ้านจันทร์บัวสวย เมื่อปี 48 ของ บริษัท แสงชัยเฮ้าส์ จำกัด ปัจจุบันโครงการได้ปิดไปแล้วแต่การจัดตั้งนิติบุคคลยังไม่สำเร็จด้วยเหตุผลที่ว่า บริษัทที่ขายบ้านไม่สนับสนุนการจัดตั้งนิติบุคคลเลย อยากจะถามเป็น ข้อๆ ดังนี้นะครับ
             (1) การประกาศจัดตั้งนิติบุคคลนั้นบริษัทได้ประกาศให้จัดตั้งภายใน 180 วันอยากถามว่า นับจากอะไรครับ
              (2) ถ้าผู้ ขายบ้านจัดสรรไม่สนับสนุนการจัดตั้งนิติจะผิด กฏหมายข้อไหนบ้างครับ
              (3) บริษัท ไม่ชี้แจงรายจ่ายค่าสาธารณูปโภค มีความผิดมั๊ยครับ
      ตอบ  (1) หนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการส่งหนังสือทางไปรษณีย์ทะเบียนถึงผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ประกาศในหนังสือพิมพ์ และปิดประกาศ ณ บริเวณที่ดิน ณ ที่ทำการจัดสรรครบถ้วนแล้ว
             (2) การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอยู่ที่ความประสงค์ของผู้จัดสรรที่ดินที่ต้องการพ้นหน้าที่ในการดูแลรักษาสาธารณุปโภคหรือไม่ หากไม่มีการจัตั้งภาระในการดูแลรักษาก็จะตกอยู่แก่ผู้จัดสรรที่ดิน
             (3)ถ้าบริษัทผู้จัดสรรที่ดินไม่ชี้แจงค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็อาจไม่ยอมรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคได้ ซึ่งมีผลทำให้บริษัทผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่ต้องดูแลสาธารณูปโภคในโครงการต่อไป

30. ถาม  ประเด็นปัญหาจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 1 ใบอนุญาตจัดสรร จดทะเบียนเป็น 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 
              (1) กรณีที่หมู่บ้านแต่ละเฟส มีพื้นที่สาธารณูปโภคแบ่งไว้เป็นเฟส ๆอย่างชัดเจนและมีทางเข้า- ออก ของหมู่บ้านแต่ละเฟส ไม่ได้เกี่ยวข้องกัน จะสามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็น 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่?
              (2) กรณีที่หมู่บ้านแต่ละเฟส มีพื้นที่สาธารณูปโภคแบ่งไว้เป็นเฟส ๆอย่างชัดเจน แต่มีทางเข้า-ออก ทางเดียวของหมู่บ้านแต่ละเฟส จะสามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็น 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดตั้งตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรจากคณะกรรมการ จำนวน 1 โครงการต่อ 1 นิติบุคคลแม้ว่าจะมีการแบ่งส่วนดำเนินการออกเป็น หลายเฟส ไม่ว่าสาธารณูปโภคจะแยกกันไว้ชัดเจนหรือไม่ก็ตาม(มาตรา 45)

31. ถาม  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร;บริษัทฯ ที่สร้างบ้านขาย แบ่งหมู่บ้านเป็น 2 เฟส โดยที่ทางเข้าออกทางเดียวกัน และใช้สาธารณะประโยชน์ร่วมกัน โดยเฟส 1 ด้านหน้าหมู่บ้าน และทางเข้าออกหมู่บ้าน ไม่ได้ยื่นขอจัดสรรไว้ ส่วนเฟส 2 ด้านหลังหมู่บ้าน มีการยื่นขอจัดสรร และเป็นที่ตั้งของสระว่ายน้ำ และสวนสาธารณะ ลูกบ้านทั้งเฟส 1 และ เฟส 2 เกินกว่าครึ่ง ตกลงพร้อมใจที่จะตั้งคณะกรรมการ เพื่อจัดเก็บค่าส่วนกลาง และบริหารหมู่บ้าน คำถาม คือ จะจดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งหมู่บ้าน (เฟส 1 และเฟส 2) ได้หรือไหม และจะต้องทำอย่างไร บางคนบอกว่า ให้จดเฉพาะเฟส 2 ก่อน แล้วให้ เฟส 1 เข้าร่วมเป็น สมาชิกสมทบทีหลัง แบบนี้ จะทำได้หรือไหม?
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถดำเนินการได้เฉพาะเฟส 2 เนื่องจากเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ส่วนเมื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลฯ แล้ว จะให้ผู้ใดมาเป็นสมาชิกสมทบ ก็ขึ้นกับมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

32. ถาม  เมื่อปี 2536 เริ่มโครงการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บเงินค่าสมาชิกชมรมหมู่บ้านทุกแปลงๆละ 70,000-100,000 บาทในวันโอนกรรมสิทธิ์ และในปี 2545 ผู้จัดสรรจะนำเงินดังกล่าวมาใช้ดูแลสาธารณูปโภค แต่ถึงปัจจุบันปี 2551 ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านเรียบร้อยแล้วแต่ผู้จัดสรรไม่ได้นำเงินดังกล่าวมาใช้ และจะคืนให้ภายหลังจัดตั้งนิติบุคคลฯแล้ว แต่สถาณการณ์ปัจจุบันผู้จัดสรรบ่ายเบี่ยง โดยอ้างว่า . ต้องรับโอนสาธารณูปโภคก่อน และ ต้องไม่มีข้อคัดค้านจากสมาชิกหมู่บ้าน อยากถามว่า (1) ผู้จัดสรรสามารถบ่ายเบี่ยงการโอนเงินดังกล่าวคืนได้หรือไม่ เพราะอะไร?(2) สมาชิกคัดค้านได้หรือไม่ และต้องมีคะแนนเสียงเท่าไร? (3) สมาชิกนิติบุคคลฯขอเงินดังกล่าวคืนได้หรือไม่ และต้องมีคะแนนเสียงเท่าไร ขอบคุณครับ
      ตอบ  ตามประกาศขอคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 การเรียกเก็บเงินผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นสมาชิกถือเป็นข้อตกลงตามสัญญาทางแพ่ง หากมีการไม่ปฏิบัติตามสัญญาถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ ต้องไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องร้องเรียกคืน

33. ถาม  กรณีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรโดยกฎหมายระบุว่าจะต้องลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า "สมาชิก" โดยใช้มติครึ่งหนึ่ง และดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคจากผู้ประกอบการ ซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรได้ มีลักษณะคล้ายกับนิติบุคคลอาคารชุดตาม กฎหมายอาคารชุด นิติบุคคลนี้จะมีอำนาจดำเนินการ " ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อย " หมายถึงผู้ที่ซื้อที่ดินแปลงย่อยที่มีชื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงย่อยใช่หรือไม่ ผู้ที่จองซื้อที่ดินแปลงย่อยที่ยังมิได้ซื้อหรือยังมิได้ถือครองที่ดินแปลงย่อยมีสิทธิ์ในการลงมติในการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือไม่เพราะแค่จองไว้เท่านั้นยังไม่ได้ซื้อจากโครงการบ้านจัดสรรจึงไม่ควรจะถือว่าเป็นสมาชิกใช่หรือไม่
      ตอบ  เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว กฏหมายกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จองซื้อยังไม่ใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

34. ถาม  ผมใครขอสอบถามปัญหาเกี่ยวกับหมู่บ้านจัดสรร ดังนี้
              (1) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะดำเนินการขอจดทะเบียนตาม พรบจัดสรร พ.ศ.2543 ได้เมื่อใด?
              (2) ปัจจุบันหมู่บ้านมีปัญหาการเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง โดยมีลูกบ้านบางรายไม่ยอมจ่ายเงิน จะมีแนวทางแก้ปัญหาได้อย่างไรบ้างถ้ายังไม่สามารถจดทะเบียนนิติฯได้ และเมื่อจดทะเบียนแล้วเงินที่ลูกบ้านไม่จ่ายนี้จะนับเป็นหนี้สินได้หรือไม่
              (3) ผมใคร่รบกวนขอสำเนาพรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้หรือไม่
      ตอบ  (1) การขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพรบ. ฉบับนี้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามมาตรา 45 แห่งพรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งขณะนี้กรมที่ดินได้เสนอร่างกฎกระทรวง การขอจดทะเบียนจัดตั้ง การควบ การยกเลิก และการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพ.ศ... ให้คณะกรรมการพิจารณาร่างกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย ตรวจพิจารณา แต่อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจจัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นได้ เช่น บริษัท สหกรณ์ เป็นต้น ตามมาตรา 44(1)
              (2) ปัญหาดังกล่าวเป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทำสัญญาต่อกันไว้ เมื่อลูกบ้านไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามสัญญา ผู้จัดสรรที่ดินสามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อบังคับชำระหนี้ได้ หากเมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย รวมทั้งผู้จัดสรรที่ดินที่มีที่ดินแปลงย่อยอยู่ในครอบครอง ต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามมาตรา 47 สำหรับเงินที่ลูกบ้านไม่จ่ายสาธารณูปโภคส่วนกลาง ก่อนจัดตั้งนิติบุคคลฯ จะนับเป็นหนี้สินหรือไม่นั้นต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น
              (3) ท่านสามารถติดต่อขอคัดสำเนา พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้ ณ สถานที่ดังนี้
                   (ก) สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน โทร. 2223271 , 2226824
                   (ข) สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ทำเนียบรัฐบาล โทร. 2829687 ซึ่งพรบ.ฉบับนี้ ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา เล่มที่ 117 ตอนที่ 54 ก วันที่ 23 พค. 43

35. ถาม  ประเด็นปัญหาการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
           (1) หากผู้จัดสรรที่ดิน ไม่ได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการและวิธีการจัดสรร ว่าจะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ ในขั้นตอนการยื่นคำขอจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้หรือไม่
           (2) และหากผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการและวิธีการจัดสรร ว่าจะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดไว้ จะถือว่าได้ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายแล้วจริงหรือไม่
      ตอบ  (1) ไม่ได้ (2) ถูกต้อง

36. ถาม  (1) ได้ซื้อหมู่บ้านจัดสรรก่อน ปี 2545 ปัจจุบันยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลและกฎหมายอื่น ๆ ไม่สามารถติดต่อผู้ขายหรือบริษัทจัดสรรได้และไม่ได้ทำธุรกิจนี้ต่อแล้ว จะให้หน่วยงานใดมาบำรุงรักษาถนน ไฟฟ้าในหมู่บ้านได้บ้าง
               (2) ภายในหมู่บ้านมีที่เปล่ามากกว่าบ้านที่ปลูกแล้ว ไม่สามารถจะติดต่อเจ้าของที่ดินเปล่า เพื่อมาลงชื่อจดทะเบียนนิติบุคคลได้เกินครึ่งหนึ่ง จะมีวิธีใดบ้างที่จะจดทะเบียนนิติบุคคล
               (3) ถ้าได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้ว จะต้องไปจดทะเบียนกับหน่วยงานใดอีกบ้าง เกี่ยวกับเรื่องการเงิน และอื่น ๆ 
               (4) ถ้าจดทะเบียนนิติบุคคลได้แล้ว จะยกเลิกได้หรือไม่ และจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง ?
      ตอบ  (1) ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่ในโครงการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
               (2) ที่ดินเปล่าอาจหาชื่อที่อยู่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้จากสำนักงานที่ดินนั้นๆ เพื่อแจ้งให้มาประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป
               (3) แจ้งสรรพากรภายใน 30 วัน นับแต่วันถัดจากวันที่รับโอนทรัพย์สินจากผู้จัดสรรที่ดิน และเมื่อครบรวมระยะเวลาทางบัญชีของทุกปีต้องส่งงบการเงินซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินภายใน 3 เดือนด้วย
               (4) ยกเลิกได้

37. ถาม  ในการขออนุญาตจัดสรร จะต้องจัดพื้นที่เป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่? หากต้องจัด ควรมีเนื้อที่เท่าใด?
      ตอบ  การจัดพื้นที่เป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ได้ออกประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ลงวันที่ 22 พ.ย. 2548 เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินของแต่ละจังหวัดใช้เป็นเกณฑ์ในการออกข้อ กำหนด และพิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องจัดให้มีพื้นที่เพื่อเป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรร ซึ่งอาจเป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้
             (1) ที่ดินขนาดอย่างต่ำ 8x10 เมตร เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตร.วา มีตำแหน่งที่ดินติดต่อกับสาธารณูปโภค เช่น ถนน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น
             (2) ที่ดินพร้อมอาคาร ไม่น้อยกว่า 16 ตร.วา กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร
             (3) พื้นที่ส่วนอื่น เช่น ในสำนักงาน สโมสร โดยมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 64 ตร.ม. โดยห้ามเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่ค่าสาธารณูปโภคสิ้นเปลือง

38.ถาม  หมู่บ้านนนทรี1 ต.บางสีทอง จดนิติบุคคลแล้ว ทำไมเวลาสมาชิกในหมู่บ้านทำธุรกรรมซื้อขายที่ที่ดินไม่เห็นกรรมการรู้เรื่องเลย ทีตอนเจ้าหน้าที่ที่ดินบางใหญ่ไปแนะนำให้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลว่าดีอย่างโน้นอย่างนี้ และบอกอีกบอกว่าถ้าสมาชิกไม่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับจะไม่สามารถโอนได้ ถ้าไม่ให้คณะกรรมการเซ็นรับรอง นี่เห็นโอนกับไป 2 หลัง พวกกรรมการไม่เห็นรู้เลย ค่าส่วนกลางก็ค้างกันอยู่อย่างนั้น ตามปกติหมู่บ้านไหนจดนิติบุคคลเจ้าหน้าที่ที่ดินก็รู้อยู่แล้ว เพราะตอนจดก็ไปจดที่ที่ทำการที่ดิน หรือว่าต้องทำเรื่องไปที่กรมที่ดิน
      ตอบ  การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรต้องดำเนินการตามขั้นตอนของระเบียบกฏหมาย สำหรับที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีความประสงค์ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของผู้ค้างชำระ ค่าบำรุงรักษาการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป นิติบุคคลฯต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวัน เมื่อครบกำหนดแล้วให้แจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐานการแจ้งเจ้าของที่ดินเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินนั้นๆได้

39.ถาม  ประเด็นปัญหาการกำหนดอัตราค่าปรับชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคล่าช้า การกำหนดอัตราค่าปรับที่สมาชิกชำระค่าสาธารณูปโภคล่าช้า ในข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นจะกำหนดอัตราค่าปรับสูงสุดได้เท่าใดจึงจะถือว่าถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดและวิธีกำหนดอัตราค่าปรับชำระล่าช้าที่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนดไว้อย่างไร
      ตอบ  การกำหนดอัตราค่าปรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องกำหนดอัตราค่าใช้จ่าย และค่าปรับเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบอัตราค่าปรับ ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยและที่ดินเปล่า ไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือประกอบการพานิชยกรรม ไม่เกินร้อยละสิบห้าของจำนวนเงินที่ค้างชำระ ( ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร )

40. ถาม  นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องแสดงรายงานการดำเนินงาน งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ในรอบปี และต้องมีผู้สอบบัญชีรับรอง ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือไม่ และถ้าไม่ได้แสดงรายงานดังกล่าวข้างต้นต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน จะมีผลอย่างไร รบกวนช่วยให้คำแน่ะนำด้วยครับ ขอบคุณครับ
      ตอบ  กฎกระทรวงว่าด้วยการจัดสรรการจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 17 กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับ ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคระกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดบัญชี และประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ

41. ถาม  เมื่อจัดตั้งเป็นนิติบุคคลแล้ว กรณีลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลางจะต้องส่งเอกสารไปให้กรมที่ดินหรือไม่ แล้วเมื่อลูกบ้านต้องการขายบ้านจะต้องนำเอกสารจากนิติไปยื่นด้วยหรือไม่ค่ะ
      ตอบ  ในกรณีเจ้าของที่ดินค้างชำระเงินติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีหนังสือแจ้งผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวันเมื่อครบกำหนดแล้วให้มีหนังสือแจ้งต่อพนักงานที่ดินที่ดินตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานการแจ้งไปเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินจะได้ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เมื่อเจ้าของที่ดินได้ชำระเงินที่ค้างครบถ้วนแล้ว ให้นิติบุคคลฯ มีหนังสือแจ้งเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อยกเลิกการระงับการจดทะเบียน หรือเจ้าของที่ดินจะนำหลักฐานการชำระเงินที่ครบถ้วนไปมอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเองก็ได้

42. ถาม  คุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีคุณสมบัติใดบ้าง? 
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้นส่วนคุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฏหมายไม่ได้กำหนดไว้ จึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน 

43. ถาม  ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 ระบุว่า ผู้ที่ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ตัวอย่างที่ 5 (ข้อบังคับ....) ของรายละเอียดการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งปรากฏในเว็ปไซด์ของกรมที่ดิน ข้อ 9 ระบุว่า บุคคลที่มีสิทธิได้รับการเลือกตั้งเป็นกรรมการ คือ สมาชิก หรือคู่สมรส ,ผู้แทนโดยชอบธรรม ฯลฯ เนื่องจากในข้อเท็จจริง ตัวอย่างที่ 5 มิได้เป็นส่วนหนึ่งของผนวกของ พ.ร.บ.ฯ จึงอยากทราบว่า ข้อความตัวอย่างที่ 5 จะมีผลทางกฏหมายหรือไม่ และผู้ที่เป็นกรรมการนิติบุคคลควรจะมีคุณสมบัติตาม พ.ร.บ.ฯ คือเป็นสมาชิกนิติบุคคล ซึ่งสมาชิกในที่นี้ตาม พ.ร.บ.ฯ คือผู้ที่ซื้อที่ดิน จัดสรรเท่านั้น ใช่หรือไม่ ซึ่งตามหลักการแล้วการออกข้อบังคับใดจะต้องไม่ขัดกับ พ.ร.บ. ใช่หรือไม่
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เท่านั้นส่วนคุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฏหมายไม่ได้กำหนดไว้ จึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ที่ดิน ส่วนที่ระบุไว้ในเว็ปไซด์กรมที่ดินในเรื่องคู่มือการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรนั้นเป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้นซึ่งอาจแก้ไขอย่างไรก็ได้

44. ถาม  พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรรเท่านั้น อยากทราบว่า หากผู้ที่ซื้อที่ดินได้ทำการโอนที่ดินก่อนปี พ.ศ.2543 ซึ่งก่อนมีผลใช้บังคับ จะต้องถูกบังคับให้เข้าเป็นสมาชิก ฯ หรือไม่ หรือสามารถเลือกที่จะไม่ต้องเข้าเป็นสมาชิกได้หรือไม่?
      ตอบ  เมื่อได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) หรือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถเลือกเป็นอย่างอื่นได้

45. ถาม  เนื่องจากที่หมู่บ้านมีการทำนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แต่กำลังข้องใจว่า ตามที่ระบุไว้ในเอกสารของที่ดิน ระบุอายุหรือวาระของกรรมการฯ คราวละ 2 ปี แต่ขณะนี้ใกล้ครบสองปีที่มีการตั้งนิติบุคคลฯ แต่กรรมการชุดปัจจุบันมีทีท่าว่าจะไม่ยอมหมดวาระ จึงอยากทราบว่าการนับอายุ(วาระ) ของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้าน จะเริ่มนับตั้งแต่เมื่อใด คือตั้งแต่วันที่สมาชิกหมู่บ้านมีการเลือกกรรมการดูแลนิติฯ หรือ วันที่มีการจดแจ้งรายชื่อคณะกรรมการนิติฯ ให้กรมที่ดินรับทราบ หรือมีการนับเป็นอย่างอื่น เนื่องจากที่หมู่บ้าน ตอนที่จดทะเบียนนิติ ฯ ค่อนข้างมีปัญหาเรื่องวันเวลาในการจด เพราะบริษัทจัดสรรเป็นผู้จ้างบริษัทภายนอกไปจดให้ แล้วมีปัญหาเรื่องเอกสารไม่เรียบร้อย กว่าจะลงตัว คือหลังจากที่มีกรรมการหมู่บ้าน(ตามที่สมาชิกในหมู่บ้านเลือก) ร่วมครึ่งปี รบกวนขอความกระจ่างด้วย เพราะกำลังหมดความอดทนกับกรรมการชุดปัจจุบันที่ดำเนินงานแบบเอาแต่วางอำนาจ และใช้เงินส่วนกลางไปในทางที่ไม่เหมาะสม ผิดหลักการของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
      ตอบ  โดยปกติวาระของกรรมการจะนับจากวันที่ ที่ประชุมใหญ่มีมติเลือก เว้นแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะกำหนดให้ไว้เป็นอย่างอื่น

46. ถาม  การโอนทรัพย์สินจากผู้จัดสรรที่ดิน ผมมีปัญหาจะเรียนถามดังนี้ 
             (1) แบบการขอนุญาตจัดสรรที่ดิน(เส้นทางเข้า-ออกของหมู่บ้าน) ไม่ตรงกับแบบที่อนุมัติ กล่าวคือ ที่ดินบริเวณประตูเข้า-ออกของหมู่บ้านเดิมเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน(แปลงใหญ่) โดยทำทางเข้าออกไม่เป็นเส้นถนนตรงตามแบบอนุมัติ หักโค้งถนนเข้าไปในเนื้อที่ของผู้จัดสรรที่ดินเอง แต่ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งที่ดินดังกล่าวไปจำนองไว้กับธนาคารและไม่สามารถถอนจำนองได้ (ปัจจุบันตกเป็นสินทรัพย์ของธนาคาร) ทำให้ประตูเข้าออกของหมู่บ้านไปอยู่ในพื้นที่ของธนาคารฯ ดังนั้น คณะกรรมการหมู่บ้านควรทำอย่างไร และปรึกษาหน่วยงานใดหรือผู้ใดได้บ้าง หมู่บ้านได้ยื่นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วที่สำนักงานที่ดิน อ.ธัญบุรี จ.ปทุมธานี
              (2) ทราบว่าเงินค้ำประกันสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้วางประกันไว้จำนวนประมาณ 1.2 ล้านบาท ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องส่งมอบให้จำนวนเท่าใด และมีกำแพงรั้วหมู่บ้านชำรุด , ถนนชำรุด ไฟทางชำรุด จะต้องให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบได้เพียงใด และทราบว่าทางผู้จัดสรรที่ดินไม่รับผิดชอบใดๆ แต่ให้คณะกรรมการฯไปดำเนินการเอง เมื่อได้รับเงินค้ำประกันแล้ว
              (3) ป้ายโฆษณาของหมู่บ้านจะตกเป็นของผู้จัดสรรที่ดินหรือนิติบุคคลเพราะทางผู้จัดสรรที่ดินจะส่งคนมาดำเนินการรื้อทิ้ง
              (4) หม้อแปลงไฟฟ้า(ใหญ่)ของหมู่บ้านเป็นของการไฟฟ้าหรือของผู้ใด ทราบมาว่าทางผู้จัดสรรที่ดินต้องมีเงินค้ำประกันไว้กับการไฟฟ้าใช้หรือไม่ และเมื่อมีการส่งมอบทรัพย์สินแล้วนิติบุคคลจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง
              (5) ในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุมัติต่อมาภายหลังผู้จัดสรรที่ดินได้ซื้อที่ดินเพิ่มโดยไม่ได้ขออนุญาต เป็นที่ดินแปลงข้างเคียงโครงการจัดสรร และเมื่อยื่นจดทะเบียนนิติบุคคล ในข้อบังคับให้รวมเนื้อที่แปลงย่อยดังกล่าวเข้าเป็นสมาชิกด้วย ไม่ทราบว่าถูกต้องและมีผลต่อการบังคับใช้กฎข้อบังคับได้มากน้อยเพียงใด และต้องจดภาระจำยอมหรือไม่อย่างไร หากต้องทำ จะติดต่อดำเนินการได้ที่ใด และหากแปลงข้างเคียงไม่ยินยอมชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลฯสามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง สุดท้ายผมขอขอบพระคุณหน่วยงานรัฐที่มีแนวทางนโยบายให้ประชาชนได้พึ่งพาอาศัย เพราะหมู่บ้านของผมได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลตามความในกฏหมายเพื่อแบ่งเบาภาระของรัฐในการช่วยดูแลสังคม แต่กลับไม่ได้รับความร่วมมือจากทางผู้จัดสรรที่ดิน 
      ตอบ  (1) โดยหลักการแล้ว การแบ่งแปลงที่ดินไม่ว่าจะเป็นแปลงถนนหรือแปลงจำหน่ายในโครงการจัดสรรที่ดิน ต้องเป็นไปตามแผนผังโครงการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้พิจารณาให้ความเห็นชอบ ขอให้ไปตรวจสอบรายละเอียดแผนผังโครงการและการแบ่งแปลงที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี สาขาธัญบุรี
              (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ สำหรับสาธารณูปโภคที่ยังชำรุดใช้การไม่ได้ ถ้านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่รับโอนที่ดินสาธารณูปโภคหรือเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินยังคงไม่พ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงต้องซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้ใช้การได้
              (3) ป้ายโฆษณาซึ่งติดกับที่ดินเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จัดทำป้าย
              (4) หม้อแปลงไฟฟ้า เป็นกรรมสิทธิ์ของการไฟฟ้า
              (5) การที่เจ้าของที่ดินภายนอกโครงการจะเข้ามาใช้สาธารณูปโภคในโครงการได้หรือไม่ คงขึ้นอยู่กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จะต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก รวมทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลฯ เองด้วย

47. ถาม  หมู่บ้านที่ผมอยู่ เป็นหมู่บ้านที่เจ้าของโครงการ จะโอนให้สาธารณะ ถ้าคนในหมู่บ้านยินยอมยกให้ แต่จะตั้งเงื่อนไข อาทิ เช่น ถนนในหมู่บ้านห้ามรถบรรทุกตั้งแต่ 6 ล้อผ่านได้หรือไม่ หรือ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น ทางราชการจะสร้างอะไรต้องขอความคิดเห็นจากคนในหมู่บ้านก่อนที่จะทำการใดๆได้หรือไม่ เพราะทาง อบต. มีโครงการจะทำถนนเชื่อมหมู่บ้านสู่ถนนอีกสายหนึ่ง แต่ถนนที่โครงการสร้างไว้และผังก่อสร้างบ้านไม่ได้รองรับรถบรรทุกขนาดใหญ่ ถ้ามีรถบรรทุกวิ่งผ่านจะทำให้บ้านทรุด ขอข้อแนะด้วยครับ
      ตอบ  การโอนที่ดินสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรให้เป็นสาธารณะ ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก่อน ไม่สามารถโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะได้ทันที และเมื่อโอนเป็นสาธารณะแล้ว อบต. จะมีอำนาจหน้าที่ในการดูแลบำรุงรักษา จึงขอให้สอบถาม อบต. ในประเด็นเรื่องการตั้งเงื่อนไขต่าง ๆ 

48. ถาม  ถ้าหมู่บ้านจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว(มีการจดทะเบียน) แต่ยังไม่มีคณะกรรมการนิติบุคคล เพราะยังไม่ได้รับโอนจากหมู่บ้านจัดสรร แต่มีการเก็บค่าสาธารณูปโภคกันมาตลอด ทางหมู่บ้านจัดสรร นำเงินที่ได้จากการจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคไปเป็นค่าไฟส่องสว่าง, จ้างยาม, ซ่อมแซมถนนในหมู่บ้าน, รั้วรอบโครงการ, จัดเก็บขยะ และ อื่น ๆ (ซึ่งไม่เพียงพอ) แต่มีลูกบ้านจำนวนหนึ่งไม่ให้ความร่วมมือในการจ่ายค่าส่วนกลาง (ไม่ยอมจ่ายเลย) กรณีนี้ทางหมู่บ้านจัดสรร จะทำอย่างไรได้บ้าง 
      ตอบ  ควรจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรร และกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคให้เรียบร้อยก่อน หลังจากนั้นหากสมาชิกรายใดชำระเงินล่าช้าต้องจ่ายค่าปรับ ถ้าค่าชำระค่าบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกัยตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป อาจแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ทั้งนี้ นิติบุคคลฯต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามาตรา 49 มาตรา 50 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 รวมทั้งระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครด้วย

49. ถาม  พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 หมวด 4 มาตรา 43 และ 44 มิได้บัญญัติ การบริการสาธารณะไว้ ผู้จัดสรรจะถือเป็นข้ออ้างดำเนินการบริการสาธารณะและเรียกเก็บค่าบริการจากผู้ซื้อได้หรือไม่
      ตอบ  พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) กำหนดเรื่องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไว้ โดยการจัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้เป็นไปตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบตามมาตรา 53

50. ถาม  (1) ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเก็บค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง จากผู้ซื้อที่ดินหรือไม่ (หมู่บ้านนี้ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน)
              (2) ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543 ผู้ซื้อที่ดินควรทำอย่างไร
      ตอบ  (1) ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้บัญญัติว่าให้ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเรียกเก็บค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เนื่องจากเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน ที่จะต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่างๆที่ผู้จัดสรรได้จัดทำขึ้นในโครงการให้มีสภาพดีและสามารถใช้งานได้ตลอดเวลา แต่หากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้มีการทำสัญญาเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ต่างหากก็ต้องไปบังคับใช้กันตามสัญญานั้น
               (2) แจ้งให้สำนักงานที่ดินท้องที่ที่โครงการจัดสรรนั้นตั้งอยู่ เพื่อทำการตรวจสอบว่า ข้อเท็จจริงเป็นอย่างไร หากทำผิดจริง มีบทกำหนดโทษอย่างไรบ้าง และมีวิธีการแก้ปัญหาอย่างไร เพื่อจะได้พิจารณาดำเนินการตามควรแก่กรณีต่อไป