บทที่ 4
บทวิเคราะห์สภาพปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          แม้ว่าการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อันเนื่องมาจากผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นจากหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ จะมีผลดีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นอย่างมากก็ตาม กล่าวคือ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความมั่นใจว่าเมื่อที่ดินหรือบ้านในโครงการขายหมด สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ซึ่งเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจะมีคนดูแลรักษาอย่างแน่นอน โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมดร่วมกันออกค่าใช้จ่าย เพื่อนำเงินที่เก็บได้มาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้มีสภาพดีตลอดไป แต่การจัดเก็บค่าใช้จ่ายมีปัญหามาก รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารดูแลจัดการระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะหลัก ๆ ประกอบด้วย ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างคนงานดูแลสวน สโมสร คลับเฮาส์ สระว่าย น้ำ ค่าสารเคมี ค่าซ่อม ค่าบำรุงรักษา ค่าจัดเก็บขยะ ค่าไฟฟ้า ค่าจ้างพนักงานดูแลจัดการและจัดเก็บค่าใช้จ่าย เป็นต้น

          แม้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะมีข้อดีอยู่มากก็ตาม แต่ก็ยังมีปัญหาทั้งด้านกฎหมายและด้านการปฏิบัติหลายประการ เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ที่บัญญัติไว้เป็นครั้งแรกในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพิ่งเริ่มใช้ไม่นาน จึงยังมีปัญหาอยู่มาก และเนื่องจากประชาชนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ยังมีความรู้เรื่องนี้น้อย แต่ก็เป็นสิ่งที่ดีที่จะทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความเข้มแข็งในการบริหารชุมชนมากขึ้น ดังนั้น จึงต้องทำความเข้าใจศึกษาปัญหาข้อกฎหมาย และข้อเท็จจริง เพื่อเป็นแนวทางปรับปรุงแก้ไข เพิ่มเติม กฎหมายให้เกิดผลในทางปฏิบัติที่ดีในอนาคต

1. สภาพปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการ จัดสรรที่ดิน ภายใต้ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ. 2515

1.1 ปัญหาการตีความผู้จัดสรรที่ดินมิได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภคในมาตรา 70 วรรค 4
     กรณีที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินมิได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภค
     กรณีที่ 2 ผู้จัดสรรที่ดินยังดูแลบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภคบ้าง
1.2 ปัญหาโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้บริหารจัดการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะในรูปแบบนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ก่อนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ ต่อมาต้องการเปลี่ยนรูปแบบมาจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

2. สภาพปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดิน เมื่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ประกาศใช้บังคับ

ปัญหาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ดำเนินการหรือไม่สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดและผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการตามลำดับที่สองตาม มาตรา 44 (2) แล้ว ต่อมาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรใหม่

3. สภาพปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ทั้งของโครงการจัดสรรที่ดิน ภายใต้ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ. 2515 และของโครงการจัดสรรที่ดิน เมื่อมีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ประกาศใช้บังคับ

3.1 ปัญหาโครงการที่ดินแบ่งขายที่ผู้ประกอบการไม่มีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรร
3.2 ปัญหาผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
3.3 ปัญหาความยากในการรวบรวมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการเพื่อมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

วิทยานิพนธ์        นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร     The Developed Estate Juristic Entity
ชื่อผู้แต่ง      กิตติยา ผนิดรัตนากร  ปีการศึกษา 2547  
มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์ - - สาขาวิชานิติศาสตร์ บัณฑิตวิทยาลัย
หลักสูตร ปริญญานิติศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานิติศาสตร์ บัณฑิตวิทยาลัย

ที่มา http://www.dpu.ac.th/laic/page.php?id=6132

        http://laic.dpu.ac.th/cgi-bin/gw_43_3