ห้องสมุดอิเล็กทรอนิกส์ศาลยุติธรรม  (www.library.coj.go.th)
วารสารศาลยุติธรรมปริทัศน์  ปีที่ 2  ฉบับที่ 6  ส.ค.-ก.ย.2551 กฎหมายวาไรตี้ 
สมพงษ์ เหมวิมล  ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลอุทธรณ์ภาค ๘

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ...ชื่อ ที่นักกฎหมายหลายคนยังไม่คุ้นเคย
วารสารศาลยุติธรรมปริทัศน์  ปีที่ 2  ฉบับที่ 6  ส.ค.-ก.ย.2551 กฎหมายวาไรตี้ 
สมพงษ์ เหมวิมล  ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลอุทธรณ์ภาค ๘

          เมื่อกล่าวถึง “นิติบุคคล” ส่วนใหญ่มักจะนึกถึง บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด มูลนิธิฯลฯ ทั้งนี้เพราะเป็นกรณีที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติและกล่าวถึง นอกจากนี้ยังมีข้อพิพาทต่างๆ โดยเฉพาะที่ฟ้องร้องกันในศาล ก็มักจะเกี่ยวข้องกับนิติบุคคลดังกล่าวมา

           สำหรับนักกฎหมายหรือผู้ทำหน้าที่ในโรงศาลก็อาจคุ้นเคยกับ นิติบุคคลอีกรูปแบบหนึ่งคือ “นิติบุคคลอาคารชุด” ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งทำหน้าที่ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดโดยเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดมาใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ดังกล่าวและดูแลความเป็นอยู่ของผู้อยู่อาศัย เช่น ค่าน้ำประปา ไฟฟ้าส่องสว่าง ค่าซ่อมบำรุงลิฟต์ (ถ้ามี) ค่ายามรักษาการ เป็นต้น

           แต่หากเอ่ยถึง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ซึ่งทำหน้าที่คล้ายนิติบุคคลดังกล่าวมา เชื่อว่านักกฎหมายหลายท่านยังไม่คุ้นเคยเพราะนอกจากจะยังไม่มีหรือมีข้อพิพาทขึ้นสู่ศาลน้อยมากแล้ว ปรากฏว่าจากการที่ผู้เขียนศึกษาและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับบ้านจัดสรรเพื่อเสนองานวิจัย สำหรับหลักสูตรป้องกันราชอาณาจักรภาครัฐร่วมเอกชนวิทยาลัยป้องกันราชอาณาจักร ซึ่งในปีการศึกษานี้เรียกชื่อย่อว่า ว.ป.อ. 2550 นั้น ผู้เขียนมีโอกาสสนทนาแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกับ ข้าราชการระดับสูงของกรมที่ดิน ซึ่งรับผิดชอบควบคุมดูแลโครงการบ้านจัดสรรอยู่ จึงทราบว่ามีการจดทะเบียนตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพียงร้อยละ 5 ของโครงการทั้งหมด

           นับว่าน้อยมากเพราะมีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งกำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลดังกล่าวขึ้น ตั้งแต่กลางปี 2543 หรือประมาณ 8 ปีมาแล้ว ประชาชนโดยเฉพาะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรน่าจะทราบสิทธิในการจัดการบริหารหมู่บ้านจัดสรร โดยการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นเป็นอย่างดี

           เหตุขัดข้องหรืออุปสรรคเท่าที่ประมวลได้ มีอยู่หลายประการ เช่น ไม่ได้รับการสนับสนุนจากผู้ประกอบการบ้านจัดสรร ลูกบ้านหรือผู้ซื้อบ้านจัดสรร ไม่สนใจสิทธิและหน้าที่ในการอยู่ร่วมกันเท่าที่ควรบทบัญญัติของกฎหมายก็ยังไม่เอื้ออำนวยให้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้น โดยง่ายหรือสะดวก

           นอกจากนี้พบว่าผู้ซื้อบ้านจัดสรรยังไม่ทราบหรือขาดความรู้ความเข้าใจ ถึงสิทธิในการบริหารงานหมู่บ้านเท่าที่ควรด้วย

           เหตุประการสุดท้ายนี้ ผู้เขียนจึงเห็นว่า หากนำความรู้ความเข้าใจที่ได้จากการศึกษาและรวบรวมข้อมูลออกเผยแพร่เท่าที่เวลาและโอกาสจะอำนวย น่าจะช่วยสร้างความรู้ความเข้าใจ แก่ผู้ซื้อบ้านจัดสรรรวมทั้งผู้อ่านบ้างไม่มากก็น้อย ดังนี้

1. ทรัพย์ที่ต้องบำรุงรักษา

- สาธารณูปโภค
- บริการสาธารณะ

           คำว่า “สาธารณูปโภค” (public facilities) คงเป็นที่คุ้นเคย กันดีแล้ว ซึ่งหมายถึงทรัพย์สินที่ผู้จัดสรรที่ดินให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนในโครงการ สวนสนามเด็กเล่น ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ทรัพย์ดังกล่าวตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดิน (มาตรา 43)

           ส่วน “บริการสาธารณะ” (public Services) หมายถึงการให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรร (มาตรา 4) ยกตัวอย่าง เช่น บริเวณหรือที่เก็บรักษารถจักรยานยนต์ หรือรถจักรยาน โดยเฉพาะหน้าหมู่บ้านยามรักษาการณ์ของหมู่บ้าน ศาลาฟังธรรมหรือประดิษฐ์สถาน พระพุทธรูปประจำหมู่บ้าน

           มีข้อสังเกตว่าเฉพาะสาธารณูปโภคเท่านั้นที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้จัดการที่ดิน ที่จะต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพเดิม จะทำให้ประโยชน์ลดลงหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้สาธารณูปโภคดังกล่าวไม่ได้ (มาตรา 43)

            แต่สำหรับบริการสาธารณะ ผู้จัดสรรที่ดินเพียงแต่มีหน้าที่บำรุงรักษาเท่านั้น

2. การโอนสาธารณูปโภค

           โดยหลักแล้วผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตตามความในมาตรา 43 ดังกล่าว ส่วนระยะเวลาช้านานเพียงใดนั้นเป็นไปตามกำหนดเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอตอนขออนุมัติจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (5)

           เช่น เสนอว่าจะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นมีกำหนด 5 ปี นับแต่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินก็ต้องเป็นไปตามนั้น

           เมื่อครบกำหนดดังกล่าวแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อปฏิบัติตามลำดับต่อไปนี้

      1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอน สาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินไปดูแลเอง แต่ต้องดำเนินการจัดตั้งให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดให้ซึ่งระยะเวลานั้น ต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน

      2. ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

      3. ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็น สาธารณะประโยชน์

ข้อสังเกต

     ก. จะดำเนินการตามข้อ 1 ถึง 3 ได้ก็ต่อเมื่อพ้นกำหนดเวลาที่ ผู้จัดสรรที่ดินต้องมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามกำหนดเวลาที่
ยื่นเสนอตอนขออนุญาตจัดสรรที่ดินตาม มาตรา 23 (5) เช่นเสนอว่า จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมีกำหนด 5 ปี นับแต่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน ก่อนครบกำหนดดังกล่าวจะมีการดำเนินการเพื่อให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่ได้

      ข. ต้องดำเนินการเรียงเป็นลำดับไป จะข้ามหรือเลือกดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดไม่ได้ เช่น ผู้จัดสรรที่ดินจะใช้วิธีจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะประโยชน์เสียทีเดียวไม่ได้ ต้องเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อหรือลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อ 1 มารับโอนสาธารณูปโภคภายในเวลาที่ผู้จัดสรรกำหนด
เสียก่อน หากจัดตั้งไม่สำเร็จจึงไปดำเนินการตามข้อ 2 และเมื่อดำเนินการไม่ได้ สุดท้ายผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิจดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้

      ค. คำว่า “คณะกรรมการ “ ตามข้อ 2 หมายถึง คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด(มาตรา 4) แล้วแต่ว่าที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครหรืออยู่ต่างจังหวัด

      ง. การดำเนินการตามข้อ 1 และ 2 ต้องเป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด คือมีระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุญาตดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ. 2545 วางหลักเกณฑ์ไว้

3. วิธีการตั้งนิติบุคคลเพื่อรับโอนสาธารณูปโภค

      3.1 การเตรียมความพร้อมของผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อ ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นรวมทั้งระบุจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบพร้อมบัญชีทรัพย์สินเพื่อดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการดูแลและบำรุงรักษา

           ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ประสงค์จะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินแล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดประชุมเพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและจัดตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพร้อมด้วยข้อบังคับหมู่บ้านจัดสรรมติที่ประชุมให้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ต้องมีผู้จัดสรรที่ดินจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายตามแผนผัง และโครงการที่ได้รับอนุญาตลงคะแนนเสียงให้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

           ในการลงคะแนนเสียงให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงมีเสียงเท่ากับ 1 คะแนนเสียง ถ้าหากแบ่งแปลงย่อยออกไปก็ให้มีคะแนนเสียง รวมกัน 1 คะแนนเสียงตัวแทนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ได้รับแต่งตั้งจากที่ประชุมดังกล่าวต้องยื่นคำขอจดทะเบียนตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานสาขาท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมเอกสารหลักฐาน เช่น รายงานการประชุมสมาชิก บัญชีทรัพย์ที่จะโอน สำเนาข้อบังคับ เป็นต้น

          เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ก็พิจารณาความถูกต้องครบถ้วนตามกฎหมายของเอกสารและรายการดังต่อไปนี้

          ในกรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาพิจารณาแล้วเห็นว่าคำขอดังกล่าวไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดก็จะสั่งไม่รับจดทะเบียน

           กรณีที่เห็นว่าเอกสารและรายการไม่ถูกต้อง ต้องแจ้งให้ผู้ขอแก้ไขเพิ่มเติมให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 15 วันนับแต่วันที่รับแจ้ง

           เมื่อเห็นว่าเอกสารและหลักฐานถูกต้องครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดแล้วให้ประกาศคำขอไว้ในที่เปิดเผย คือสำนักงานที่ดินสำนักงานเขต และบริเวณโครงการจัดสรร

4. การแจ้งให้ผู้จัดสรรจดทะเบียนโอนทรัพย์สินและส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

           เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสำเร็จแล้ว ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบพร้อมทั้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนทรัพย์สินและส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามบัญชีที่จัดทำเสนอ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในขณะแจ้งให้ดำเนินการจดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้การดำเนินการทั้งหมดต้องแล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยผู้จัดสรรที่ดินแต่แรก

          สำหรับท่านที่ต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถติดต่อ สอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินใกล้บ้านท่าน ซึ่งน่าจะได้รับความกระจ่างยิ่งขึ้น

ข้อสังเกต

      1. แม้จะมีการดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียบร้อยแล้ว แต่ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนทรัพย์สินและส่งมอบเงินให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว(ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ ข้อ 12)

      2. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลดังกล่าวให้ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ส่วนเงินที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับมอบจากผู้จัดสรรที่ดินหรือจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อนำไปใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้ได้รับยกเว้นภาษีอากร(พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 51)

5. ผลของการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          เมื่อตั้งนิติบุคคลฯ ดังกล่าวสำเร็จแล้ว ผู้ซื้อที่ดินในโครงการนั้น จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลทุกคน แม้จะเป็นผู้ที่ลงมติไม่เห็นชอบให้ตั้ง ตั้งแต่แรกก็ตาม ส่วนผู้จัดสรรหรือผู้ประกอบการเองก็ต้องเป็นสมาชิก สำหรับที่ดินแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ได้ สมาชิกต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแก่นิติบุคคลฯตามจำนวนหรืออัตราที่กำหนดโดยที่ประชุมใหญ่ หากไม่จ่ายอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค เสียค่าปรับ หรือ หากค้างชำระหกเดือนติดต่อกัน นิติบุคคลสามารถแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการโอนที่ดินแปลงที่ค้างชำระได้ นอกจากนี้ด้วยอำนาจแห่งมูลหนี้ นิติบุคคลสามารถฟ้องคดีแพ่งเรียกให้ผู้ค้างชำระได้ด้วย

         ข้อคิด สำหรับผู้ต้องการซื้อบ้านหรือที่ดินท่านผู้อ่านโดยเฉพาะข้าราชการคงเคยได้ยินคำแนะนำจากผู้ใหญ่ว่า ก่อนออกไปรับราชการที่ต่างจังหวัดให้ซื้อที่ดินในกรุงเทพฯทิ้งไว้สัก 1 แปลง เพื่อถึงวาระที่ต้องย้ายเข้ามารับราชการ ซึ่งอยู่ในวัยที่ จะมีบ้านเป็นของตนเอง ก็จะได้สร้างบ้านบนที่ดินนั้น หากรอซื้อเมื่อย้ายเข้ามาจริงๆ ราคาที่ดินจะสูงขึ้นจนซื้อไม่ได้ นับเป็นคำแนะนำที่ดี แต่มีข้อควรคิดเพิ่มเติมว่า

         หากท่านซื้อบ้านพร้อมที่ดินไว้แล้วไปรับราชการต่างจังหวัดไม่มีผู้คนอยู่อาศัยก็ต้องระวังปลวก หรือคนร้ายงัดแงะบ้าน

         ถ้าซื้อที่ดินเปล่านอกโครงการจัดสรร วันดีคืนดีก็อาจมีโครงการคอนโดมิเนียม หรืออู่แท็กซี่ หรือร้านรับซื้อของเก่า อยู่ข้างบ้านซึ่งท่านอาจจะอยู่อย่างไม่เป็นสุข

         ถ้าซื้อที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร แม้อาจไม่ต้องกังวลว่าจะมีเพื่อนบ้านดังกล่าวมา เพราะโดยทั่วไปจะมีกฎระเบียบห้ามใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างอื่นนอกจากอยู่อาศัย แต่อย่าลืมว่าหากโครงการนั้นมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลสาธารณูปโภคอยู่ ท่านต้องเป็นสมาชิกโดยผลของกฎหมายและต้องจ่ายค่าสาธารณูปโภคทุกเดือนตามอัตราที่กำหนด โดยท่านไม่ได้อยู่อาศัยเป็นเวลานานหลายปี หากไม่ชำระต้องเสียค่าปรับหรืออาจถูกฟ้องร้องในที่สุดก็ได้