นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นนิติบุคคลตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ตั้งขึ้นเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคซึ่งเป็น ทรัพย์สินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมรวมทั้งให้บริการสาธารณะเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดิน และเป็นนิติบุคคลที่มิได้แสวงหากำไร(Non-Profit Organization) จึงได้รับยกเว้นภาษีอากร ตามประมวลรัษฎากร

• พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 378 (พ.ศ.2544)
• ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่มภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์สำหรับการโอนและการรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และการให้บริการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

          นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้รับยกเว้นภาษีอากรตามพระราชกฤษฎีการและประกาศอธิบดีกรมสรรพากรดังกล่าวซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. การโอนทรัพย์สิน: การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมทั้งการส่งมอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรร (ไม่น้อยกว่า 7% ของราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคดังกล่าว) ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์
2. รายได้ค่าบริการที่เรียกเก็บจากสมาชิก: รายได้จากการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นได้รับยกเว้นภาษีเงินได้และภาษีมูลค่าเพิ่ม

          นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีหน้าที่แจ้งการรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะและการเป็นผู้ให้บริการสาธารณะแก่สมาชิกของนิติบุคคลนั้นแก่สรรพากรพื้นที่ในท้องที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสถานประกอบการตั้งอยู่ภายใน 30 วันตั้งแต่วันที่ได้รับโอนทรัพย์สินตามประกาศข้างต้น

          นอกจากนี้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ยังมีหน้าที่ต้องยื่นคำร้องขอมีเลขประจำตัวและบัตรประจำตัวผู้เสียภาษีอากร (ล.ป.10.4) ต่อสรรพากรพื้นที่ในท้องถิ่นภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล (ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เรื่อง กำหนดให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล และผู้จ่ายเงินได้ซึ่งมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย มีและใช้เลขประจำตัวในการปฏิบัติตามประมวลรัษฎากร) เพื่อมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษี 10 ตัวซึ่งขึ้นต้นด้วยเลข 4 หมายถึงนิติบุคคล ที่ไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้แต่มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในการจ่ายเงินได้ให้แก่ผู้รับซึ่งเป็นบุคคลหรือนิติบุคคล ยกตัวอย่างเช่น

* วิชาชีพอิสระ ยกตัวอย่างเช่น ทนาย/ที่ปรึกษากฎหมาย ค่าทำบัญชี/สอบบัญชี ค่ารักษาพยาบาล งานออกแบบสถาปัตยกรรม
  ที่มา: คัดย่อมาจาก คำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528

           อย่างไรก็ดี หากนิติบุคคลมีรายได้ค่าบริการจัดเก็บจากบุคคลอื่นซึ่งมิใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่เป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรรแล้ว รายได้ค่าบริการดังกล่าวไม่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้และภาษีมูลค่าเพิ่มตามประกาศข้างต้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องนำรายได้ค่าบริการดังกล่าวมารวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลพร้อมทั้งยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ภายในหนึ่งร้อย ห้าสิบวันนับแต่วันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชี และฐานภาษีมูลค่าเพิ่มจากรายได้ค่าบริการที่ไม่ได้รับการยกเว้นภาษีจะต้องไม่เกินหนึ่งล้านแปดแสนบาทต่อปี(ตามปีปฏิทิน) ตามข้อยกเว้นสำหรับกิจการขนานย่อมแล้ว กรณีฐานภาษีมีจำนวนเกินกว่าหนึ่งล้านแปดแสนบาทต่อปี นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องขอจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มพร้อมจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากฐานภาษีรายได้ ค่าบริการจัดเก็บจากบุคคลอื่นนำส่งกรมสรรพากรภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไปนับจากเดือนที่ความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มนั้นเกิดขึ้น

           นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีหน้าที่จัดทำรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่ายซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อกรมที่ดินในจังหวัดภายใน 3 เดือนนับวันแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชีและประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทราบโดยทั่วกัน พร้อมทั้งจัดทำบัญชีตามหลักการบัญชี (ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี) แสดงงบรายรับรายจ่ายในแต่ละเดือนเก็บไว้ ณ ที่ตั้งสำนักงาน ออกหลักฐานเป็นหนังสือให้แก่ผู้ชำระเงินทุกครั้งและมีสำเนาเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งฉบับโดยต้องมีรายการอย่างน้อย ดังต่อไปนี้

1) ชื่อของสำนักงานผู้รับชำระเงิน
2) วัน เดือน ปี ที่รับเงิน
3) ชื่อผู้ชำระเงิน
4) จำนวนเงินที่รับชำระทั้งตัวเลขและตัวอักษร
5) ข้อความที่ระบุว่าได้มีการรับเงินค่าใช้จ่ายประจำเดือนใดไว้เป็นการถูกต้อง
6) ข้อความที่ระบุว่าได้มีการรับเงินค่าปรับประจำเดือนใดไว้เป็นการถูกต้อง (ถ้ามี)
7) ลายมือชื่อผู้รับเงิน พร้อมตราประทับ (ถ้ามี)

             อนึ่งผู้เขียนมีความเห็นต่อ หลักเกณฑ์และข้อกำหนดทางกฎหมายในการควบคุมการดำเนินงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังมีข้อบกพร่องที่สมควรนำไปพิจารณาปรับปรุงแก้ไขเพื่อให้รัดกุมและสอดคล้องกับธรรมเนียมปฏิบัติของนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นดังเช่น บริษัท/ห้างหุ้นส่วนตามประมวลรัษฎากร นิติบุคคลอาคารชุดตาม พรบ.อาคารชุด เป็นต้น ในหัวข้อต่างๆ ได้แก่

ประเด็นการจัดทำบัญชี

• ควรระบุให้มีการจัดทำบัญชีตามมาตรฐานการบัญชีที่เกี่ยวข้อง (ตาม พรบ.การบัญชี พ.ศ.2543)
• ควรระบุให้งบรายรับรายจ่ายในแต่ละเดือนติดประกาศให้สมาชิกทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน (ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522)
• ควรระบุให้การจัดทำบัญชีของผู้จัดสรรตามมาตรา 44 (2) (ในข้อ 14 แห่งระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ...และการจัดทำบัญชี) ต้องมีผู้สอบบัญชีรับรองภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชีและประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ (อ้างอิงตามข้อ 17 กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบและการยกเลิก
• นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545)

ประเด็นปัญหาก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์จะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค แต่อยู่ระหว่างดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอยู่นั้น ผู้จัดสรรจะเป็นผู้มีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยสามารถจัดเก็บสาธารณูปโภคส่วนกลางจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ล่วงหน้า 1-3 ปีเพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง1 เช่น ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าบริหาร/จัดการหมู่บ้าน ค่าพนักงานหมู่บ้าน ค่าจัดเก็บขยะ เป็นต้น มีข้อพึงสังเกต ดังนี้

• จำนวนเงินที่เรียกเก็บดังกล่าวโดยผู้จัดสรร ซึ่งมิใช้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นตามมาตรา 44 (1) แห่ง พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 จึงไม่ได้รับยกเว้นภาษีตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 378 (พ.ศ.2544) ดังนั้น ผู้จัดสรรจึงมีหน้าที่ต้องนำจำนวนเงินที่เรียกเก็บไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล รวมทั้งอยู่ในบังคับต้องนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มด้วยเช่นกัน
• ผู้จัดสรรซึ่งยังมิได้เป็นผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 44 (2) แห่ง พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และข้อ 8 หมวด 2 แห่งระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชีแล้ว เมื่อทำการเรียกเก็บเงินล่วงหน้าดังกล่าวจึงไม่อยู่ในบังคับที่ต้องจัดทำบัญชีตามประกาศนี้ เนื่องจากเป็นการเรียกเก็บเงินขณะที่ผู้จัดสรรยังอยู่ในระยะเวลาที่มีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคอยู่ ตามมาตรา 43 (ผู้จัดสรรต้องกำหนดให้มีระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่จัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ)
• ผู้จัดสรรควรมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญประจำปีของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นอย่างน้อย กรณีที่หมู่บ้านจัดสรรอยู่ระหว่าง ก) ที่ดินแปลงย่อยยังขาย/โอนไม่หมดตามโครงการ หรือ ข) จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่เรียบร้อยเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบการจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางล่วงหน้าและการใช้จ่ายเงินที่ผู้จัดสรรเรียกไปแล้วนั้น
• ผู้จัดสรรส่วนใหญ่จะเก็บรักษาจำนวนเงินที่เรียกเก็บล่วงหน้านี้ในบัญชีเงินฝากธนาคารของตนเอง แต่จะใช้ชื่อบัญชีร่วมในนามผู้บริหารของกิจการทำการเก็บรักษาและเบิกจ่ายจากบัญชีธนาคาร ซึ่งตามกฎหมายมิได้มีข้อกำหนดที่ชัดเจนในการเก็บรักษาและบริหารจำนวนเงินที่เรียกเก็บมาล่วงหน้าดังกล่าว ทั้งยังมิได้อยู่ในรายการบัญชีของนิติบุคคลที่เป็นผู้จัดสรรจึงไม่ผ่านการตรวจสอบรับรองโดยผู้สอบบัญชีแต่อย่างใด

ประเด็นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

• ควรระบุให้มีคำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไว้ด้วยเพื่อความชัดเจนในการเข้าทำนิติกรรมต่างๆ ของนิติบุคคลกับบุคคลภายนอก (ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522)
• ควรระบุให้มีผู้จัดการหมู่บ้านจัดสรร คุณสมบัติและอำนาจหน้าที่ซึ่งได้การรับรองในที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งบทกำหนดโทษเมื่อฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามของผู้จัดการหมู่บ้าน (ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522)
• การรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนที่รับผิดชอบโดยผู้จัดสรรที่ดิน(ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 7 ของมูลค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค) ควรจะบันทึกรายการบัญชีเป็นเงินกองทุนส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ เมื่อเริ่มดำเนินงานตามกฎหมายแล้ว นอกจากนี้ยังรับโอค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางเรียกเก็บล่วงหน้าจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นจำนวนเงินสุทธิจากการใช้จ่ายรวมทั้งโอนหนี้ลูกหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระซึ่งอยู่ระหว่างเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรนั้นยังมิได้มีข้อกำหนดภายใต้กฎหมายใดๆ รองรับ

         ผู้เขียนจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะมีการปรับปรุงหลักเกณฑ์และข้อกำหนดทางกฎหมายตามประเด็นต่างๆ ที่กล่าวมาแล้วข้างต้นในอนาคตอันใกล้นี้เพื่อส่งเสริมให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสะดวกรวดเร็วและมีความชัดเจนมากยิ่งขึ้นในทางปฏิบัติ

วีรวัฒน์ รัชทาณิชย์
ผู้เขียน