reic.or.th  May 10, 2005

           ปัญหาการดูแลสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรร โดยการถ่ายโอนอำนาจจากเจ้าของโครงการมายังลูกบ้านตาม พรบ.การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ กลายเป็นเรื่องยุ่งยากไปเสียแล้ว เพราะในขั้นตอนของการส่งไม้ต่อก่อให้เกิดความขัดแย้งมากมายระหว่างเจ้าของโครงการกับลูกบ้านที่เกิดเป็นปัญหาขึ้น อาจมีหลายสาเหตุที่พอจะประมวลได้ ก็เช่น เจ้าของโครงการเองหมกเม็ดในเรื่องเกี่ยวกับสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเอาไว้ตั้งแต่ต้น ไม่เปิดเผยให้ผู้ซื้อรู้ตั้งแต่ตอนซื้อขาย ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าทุกสิ่งที่อยู่ในโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน
 
           ปัญหาอีกข้อที่สำคัญคือ ทั้งเจ้าของโครงการและลูกบ้านมีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับขั้นตอนกระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรน้อยเกินไป นอกจากรู้น้อยแล้วปัญหาที่เกิดขึ้นตามมาคือขาดความร่วมมือในมวลหมู่ลูกบ้านด้วยกันเอง นอกจากนี้ ปัญหาลูกบ้านแตกคอกันเอง ก็เป็นอีกเรื่องที่เกิดขึ้นและเห็นอยู่บ่อยๆ
 
          ปัญหาเหล่านี้นำมาซึ่งความขัดแย้งในการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งกรมที่ดินเองก็ปวดหัวกับเรื่องนี้อยู่พอสมควร จนต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปให้ความรู้และทำความเข้าใจกับทั้งเจ้าของดครงการและลูกบ้าน แต่ก็ยังไม่วายที่เกิดปัญหาขึ้นอยู่เนืองๆ
 
         พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งได้บัญญัติข้อกฎหมายเกี่ยวกับขั้นตอนวิธีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเอาไว้อย่างชัดเจน ทำให้ปัญหาในการจัดการดูแลรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางลดน้อยลง แต่อย่างที่กล่าวมาข้างต้นคือ ยังมีข้อขัดแย้งระหว่างเจ้าของโครงการกับลูกบ้านเกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ
 
         แต่ที่หนักกว่าและเป็นปัญหามากกว่าคือ โครงการที่เกิดขึ้นก่อน พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 ซึ่งโครงการเหล่านี้อยู่ภายใต้กฎหมาย ปว.286 ที่กำหนดให้เจ้าของโครงการมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภคของโครงกาแต่เอาเข้าจริงๆ เมื่อขายโครงการและโอนให้ลูกบ้านเสร็จ ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยมาสนใจดูแล ปล่อยให้ลูกบ้านว่ากันเองตามยถากรรม
 
          บางโครงการที่ลูกบ้านร่วมมือร่วมใจกันดี ก็จัดตั้งกรรมการหมู่บ้านขึ้นมาจัดการบริหารกันเอง แต่หลายโครงการที่ต่างคนต่างอยู่ ส่วนใหญ่จะเกิดปัญหาสาธารณูปโภค ถนนหนทางโทรม ขนาดการดูแลรักษาจนเสื่อมโทรมลงทุกวันๆ ระบบรักษาความปลอดภัยไม่มีขยะเต็มหมู่บ้าน หันไปหาเจ้าของโครงการให้มารับผิดชอบก็ไม่เจอตัวเสียแล้ว สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลให้สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่แย่ลงไปทุๆ วัน
 
          แต่เมื่อ พรบ.การจัดสรรที่ดินใหม่บังคับใช้ ได้เล็งเป็นปัญหาที่สั่งสมมานานเกี่ยวกับเรื่องนี้ จึงได้เปิดช่องให้โครงการเก่าที่ต้องการจะจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรตามกฎหมายใหม่ก็สามารถทำได้ โดยแบ่งออกเป็น 2 กรณีด้วยกัน คือ กรณีที่เจ้าของโครงการขอจัดตั้งเอง เพื่อให้พ้นจากการเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคตามกฎหมายและกรณีที่ 2 คือ ลูกบ้านเป็นผู้ขอจัดตั้งเอง โดยมีขั้นตอนดังนี้
 
          ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาต หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ทั้งผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และพนักงานเจ้าหน้าที่ ใช้หลักการเดียวกับการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ทุกประการ
 
          แต่มีข้อยกเว้นตรงค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่ต้องโอนให้กับลูกบ้าน เนื่องจากการจัดสรรที่ดินตาม ปว.286 ไม่ได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเอาไว้
 
          ส่วนกรณีผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาต หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เองโดยดำเนินการ ดังนี้
 
     (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ ซึ่งที่ดินที่ทำการจัดสรรตั้งอยู่
 
     (2) หลักฐานที่ใช้ประกอบในการยื่นคำขอ ได้แก่

• รายงานการประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่มีมติให้ให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำขอจดทะเบียน
• สำเนาข้อบังคับ
• บัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค สำเนาหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน

     (3) การพิจารณาจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

• เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้พิจารณาความถูกต้องครบถ้วนตามกฎหมายของคำขอและเอกสารหลักฐาน สำเนา ข้อบังคับ และวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
   
• ปิดประกาศคำขอ 30 วัน และแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบ
  กรณีผู้จัดสรรที่ดินคัดค้านการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาส่งเรื่องให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา ถ้าคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเห็นว่าผู้จัดสรรที่ดินไม่บำรุงรักษาจริง ต้องให้ผู้จัดสรรทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค แต่ถ้าคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเห็นว่าผู้จัดสรรที่ดินยังบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอยู่ ให้ยกเลิกการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
   
• ถ้าผู้จัดสรรที่ดินไม่คัดค้านหรือไม่ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสั่งให้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้

 
       ส่วนขั้นตอนและวิธีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรทั้งโครงการที่อยู่ภายใต้ พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และโครงการที่อยู่ภายใต้ ปว.286 แต่ประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรตามกฎหมายใหม่ สามารถปรึกษาและขอข้อมูลได้จากสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่หมู่บ้านตั้งอยู่ หรือสอบถามได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมศึกษาให้ละเอียดเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง

ที่มา : โพสต์ทูเดย์

Referance  http://www.reic.or.th/home_eng/news/news_detail.asp?nID=2249&p=41&s=15&t=15