สภาพทั่วไปของธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ หอพัก

           ถึงแม้ว่าภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงประสบภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเผชิญกับปัจจัยลบ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอพาร์ทเม้นท์ หอพักกลับยังคงเติบโตสวนกระแสตลาด โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาอพาร์ทเม้นท์ หอพักมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลในย่านธุรกิจใจกลางเมืองและใกล้แหล่งสถานศึกษา จากตารางที่ 3.53 แสดงข้อมูลหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ที่ยื่นจดทะเบียนหอพัก ในจังหวัดขอนแก่น พบว่าตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมา จนถึงปัจจุบัน มียอดห้องพักให้เช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละไม่ต่ำกว่า 1,000 ห้อง ปี 2546 ยื่นจดทะเบียนทั้งสิ้น 45 ราย ปี 2547 ยื่นจดทะเบียน 83 ราย ปี 2548 ยื่นจดทะเบียน 57 ราย และปี 2549 ยื่นจดทะเบียน 16 ราย โดยภาพรวมทั้งจังหวัดมีผู้ประกอบการจดทะเบียนรวมแล้วกว่า 650 รายทั้งนี้ธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์ในจังหวัดขอนแก่นจะมี 2 กลุ่มหลัก กลุ่มแรกเป็นผู้ประกอบการพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่หลายชั้นมีจำนวนรวมมากกว่า 600 อาคาร เฉลี่ยแต่ละแห่งมีห้องพัก 30-50 ห้อง และผู้ประกอบการห้องพักบ้านชั้นเดียว มีผู้ประกอบการ 300 กว่าแห่ง แต่ละแห่งมีห้องพักให้บริการเฉลี่ยประมาณ 20 ห้องขึ้นไปหรือรวมจำนวนห้องพักน่าจะมากกว่า 30,000 ห้อง

• แนวโน้มในอนาคต

         แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 51 การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้น่าจะชะลอตัว ผู้ประกอบการยังคงรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ การจัดตั้งรัฐบาล และนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ นอกจากนี้ ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการในปี 51 อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อที่จะมีผลต่อภาวะค่าครองชีพและการแข็งค่าของเงินบาทที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของสินค้าส่งออก เป็นต้น ที่อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค สำหรับแนวโน้มความต้องการเช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก แนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยของ
             ผู้บริโภคในปี 51 ความต้องการเช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก น่าจะมีแรงจูงใจมาจากความต้องการความสะดวดสบายในการใช้ชีวิตและความสามารถด้านการเงินในการเช่าหรือซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับการเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในขณะนี้ได้ปรับเปลี่ยนไปตามสภาวะของตลาด โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง และมีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น อาทิ ราคา ทำเลที่ตั้งของโครงการ พื้นที่ใช้สอย และรูปแบบในการตกแต่ง เป็นต้น ขณะที่ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่สำคัญอื่น ๆ คือ ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ ปัญหาค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น ความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต ความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และสภาพการเมืองในประเทศ

• ภาวการณ์แข่งขัน

        ทางด้านการแข่งขันของธุรกิจอาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ หรือหอพัก การแข่งขันในครึ่งปีหลังของปี 2551 ยังคงมีความรุนแรง โดยที่ปัจจัยทีสำคัญที่สุดคือ ทำเลที่ตั้ง ซึ่งสะท้อนผ่านราคาค่าที่พัก โดยทั่วไปทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้กับศูนย์กลางเมืองหรือย่านใจกลางธุรกิจการค้าก็จะทำให้ราคาที่พักสูง ส่วนปัจจัยอื่น ๆ คือ รูปแบบของอาคารเชิงสถาปัตยกรรม ทั้งตัวอาคารและสิ่งแวดล้อมของชุมชนที่สวยงาม ความมีเอกลักษณ์ หอพัก อพาร์ทเม้นท์ ที่ราคาต่ำมักจะออกแบบอย่างเรียบง่ายเพื่อประหยัดต้นทุนการก่อสร้าง ในขณะที่หอพัก อพาร์ทเม้นท์ ที่มีราคาสูงมักจะมีการออกแบบให้มีเอกลักษณ์พิเศษทั้งตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในอาคาร นอกจากนั้นหอพัก อพาร์ทเม้นท์ ที่มีทรัพย์ส่วนกลางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางมากก็จะทำให้ราคาของห้องพักยิ่งสูงขึ้น ตัวอย่างทรัพย์ส่วนกลางได้แก่ ลานจอดรถ ห้องประชุม ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ สวนหย่อมสโมสร และเครื่องข่ายไร้สาย (Wireless LAN) เป็นต้น กลยุทธ์ที่หอพักนิยมใช้ในการแข่งขัน ได้แก่

        1) ด้านการตลาด (Marketing) โดยใช้แนวคิด 4Cs ซึ่งประกอบด้วย
             - Customer Costs ผู้ประกอบการจะพิจารณาถึงความสามารถในการจ่ายค่าเช่าของลูกค้า รวมถึงความคุ้มค่าในการพักอาศัย เช่น ความสะดวกสบาย ปลอดภัย
             - Customer Value มูลค่าที่ลูกค้าจะได้รับตรงกับความคาดหวังหรือความต้องการในการเช่า
             - Convenience ความสะดวกของลูกค้า ผู้ประกอบการจะจัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไว้บริการ เช่น ร้านซัก อบ รีด (เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ) ร้านขายอาหาร ร้าน internet หรือแม้กระทั่ง ร้านกาแฟ
             - Communication การติดต่อสื่อสารเพื่อสร้างความสัมพันธ์และเข้าใจอันดีระหว่างผู้ประกอบการกับผู้เช่า เกี่ยวกับเรื่องข้อปฏิบัติต่าง ๆ และสิ่งที่ลูกค้าผู้เข้าพักจะได้รับจากการบริการของหอพัก

       2) การสร้างและนำเสนอทางกายภาพ ( Physical Evidence)
             หอพักส่วนใหญ่จะมีการดูแลตัวอาคารที่พักให้มีความสวยงามน่าอยู่ และจะมีการดูแลบรรยากาศบริเวณรอบ ๆ หอพักให้มีความร่มรื่น สะอาดบรรยากาศเสมอ

      3) กระบวนการ (Process)
             กระบวนการต่าง ๆ ในการบริการที่รวดเร็วและมีลักษณะเป็นมืออาชีพ ตั้งแต่นักศึกษาเข้าหอจนกระทั่งออกจากหอ เช่นในการเข้าหอในตอนแรก หอพักจะต้องให้ข้อมูลต่าง ๆ ที่ชัดเจนและครบถ้วน เกี่ยวกับเรื่องเงินประกัน การชำระค่าห้อง กฎระเบียบของหอพัก และการลงโทษหากมีการกระทำผิดเป็นต้น หลังจากนักศึกษาและบุคคลทั่วไปเข้ามาอยู่แล้วจะมีการบริการต่าง ๆ ที่รวดเร็วหากได้รับการร้องเรียนจากผู้พัก เช่น บริการการซ่อมบำรุง

      4) บุคคล (People)
            ทางหอพักจะจัดให้มีผู้จัดการหอพักเพื่อดูแลความเรียบร้อยในหอพักตลอดเวลา อีกทั้งส่วนใหญ่จัดให้มีแม่บ้านทำความสะอาดในพื้นที่ใช้สอยส่วนกลาง

      5) เทคโนโลยี (Technology)
            มีการให้บริการด้วยเทคโนโลยีที่ทันสมัย เช่น มีการติดตั้ง KEY CARD มีระบบเครือข่ายไร้สาย มีระบบรักษาความปลอดภัยโดยกล้องวงจรปิด เป็นต้น

• กฎระเบียบ และข้อบังคับ
           การดำเนินธุรกิจธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย อพาร์ทเม้นท์ หอพักอยู่ภายใต้กฎหมาย พรบ. หอพัก พ.ศ. ๒๕๐๗ ซึ่งเกณฑ์ของการจัดตั้งหอพักมีใจความสำคัญคือ

• หอพักจะดำเนินกิจการได้ ต้องมีผู้จัดการหอพัก ซึ่งได้รับแต่งตั้งจากเจ้าของหอพักและได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน
• ใบอนุญาตให้เป็นผู้จัดการหอพักให้ใช้ได้จนถึงวันที่ ๓๑ ธันวาคมของปีที่ออกใบอนุญาต และต้องยื่นคำขอต่อนายทะเบียนก่อนวันที่ใบอนุญาตสิ้นอายุไม่น้อยกว่าสามสิบ
• ผู้จัดการหอพักต้องจัดทำสมุดทะเบียนผู้พักตามแบบที่กำหนดในกฎกระทรวง และอย่างน้อยให้มีรายการดังต่อไปนี้

(๑) ชื่อและอายุของผู้พัก
(๒) ชื่อของโรงเรียนหรือสถานศึกษาของผู้พัก
(๓) ชื่อ และที่อยู่ของบิดามารดาและผู้ปกครองของผู้พัก
(๔) วันที่เข้าอยู่ในหอพักและวันที่ออกจากหอพัก
(๕) ลายมือชื่อผู้พัก

การกรอกข้อความลงในสมุดทะเบียนผู้พัก ต้องกรอกทุกรายการ แล้วให้ผู้จัดการและผู้พักลงลายมือชื่อไว้ด้วย ถ้ารายการใดเขียนผิด ห้ามลบ แต่ให้ขีดฆ่า แก้ หรือตกเติม แล้วให้ผู้จัดการหอพักและผู้พักลงลายมือชื่อกำกับไว้

• ผู้จัดการหอพักต้องควบคุมดูแลมิให้หญิงเข้าอยู่ในหอพักชาย และมิให้ชายเข้าอยู่ในหอพักหญิง

สรุปธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ หอพัก

               ถึงแม้ว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 51 แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลอันเนื่องมาจากภาวะทางเศรษฐกิจ การจัดตั้งรัฐบาลที่ไม่แน่นอน และนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกหดตัว แต่กิจการหอพักและอพาร์ทเม้นท์จังหวัดขอนแก่น ยังคงสามารถขยายตัวต่อไปได้ถึงแม้ว่าจะเป็นการขยายตัวในอัตราที่ลดลงก็ตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามละแวกสถานศึกษาต่าง ๆ เพราะการนโยบายการขยายโอกาสทางการศึกษา และการขยายตัวทางเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่น

               คาดการณ์ว่าในระยะ 2-3 ปีข้างหน้าธุรกิจจะยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพราะแนวโน้มเศรษฐกิจขอนแก่นยังคงขยายตัวจากโครงการลงทุนขนาดใหญ่ ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยในจังหวัดขอนแก่นสูงขึ้น เช่น เซ็นทรัล ซึ่งคาดว่าจะเสร็จในอีก 2 ปีข้างหน้า ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยในเขตเทศบาลนครขอนแก่นเพิ่มขึ้นมาก ผนวกกับจุดแข็งที่จังหวัดขอนแก่นเป็นศูนย์กลางด้านการศึกษา สถาบันการศึกษาหลาย ๆ แห่ง มีโครงการขยายรับนึกศึกษาเพิ่มทุกปี ในขณะที่หอพักภายในหมาวิทยาลัยที่จะรองรับจำนวนนักศึกษาที่เพิ่มขึ้นมีไม่เพียงพอต่อความต้องการ ทำให้เกิดโอกาสแก่หอพักเอกชนซึ่งยังคงขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง

ฉบับ เต็ม  http://www.kkmuni.go.th/center/images/data/Investment-data/business-condominium.pdf