เนื่องจากคณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชน สิทธิเสรีภาพและการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งวุฒิสภาได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์จากประชาชนผู้บริโภคเป็นจำนวนมาก ซึ่งจากการพิจารณาศึกษาพบว่าปัญหาเรื่องร้องเรียนส่วนใหญ่ของประชาชนนั้น เกิดจากสาเหตุหลักในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการขาดความรู้เรื่องความเข้าใจในเรื่องของสัญญาซื้อขาย กฎ ข้อบังคับ ระเบียบ และกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาการขาดความรับผิดชอบและการมีจรรยาบรรณต่อผู้ซื้อของผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์

           และที่สำคัญปัญหาในการบังคับใช้กฎหมายของหน่วยงานภาครัฐ ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 หรือกฎหมาย เอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีส่วนช่วยควบคุมและป้องกันผู้ประกอบธุรกิจที่แสวงหาผลประโยชน์จากการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะช่วงที่ผ่านมา ผู้บริโภคมีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก ตลอดจนเป็นกฎหมายที่จะสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จะเป็นตัวช่วยให้ผู้บริโภคกล้าที่จะตัดสินใจจองและทำสัญญา และช่วยลดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภคหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา

          ดังนั้นเพื่อเป็นเวทีในการรับฟังความเห็น แลกเปลี่ยน และเสนอแนะตลอดทั้งเนื้อหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว คณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชน สิทธิเสรีภาพและการคุ้มครองผู้บริโภค โดยคณะอนุกรรมาธิการพิจารณากลั่นกรอง ตรวจสอบ เรื่องราวร้องทุกข์และติดตามประเมินผลการดำเนินการของคณะกรรมการ ร่วมกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กรมที่ดิน สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงจัดสัมมนา เรื่อง“มหกรรมคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์” ขึ้น โดยสกู๊ปพิเศษฉบับนี้ จะพาทุกท่านได้ไปทำความเข้าใจถึงความสำคัญของพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ว่าคืออะไร และมีความสำคัญอย่างไรต่อผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 คือ อะไร

           พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 เป็นกฎหมายที่กำหนดให้มี“คนกลาง” หรือ “ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา” ทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์ โดยกระทำเป็นการค้าปกติและได้รับค่าตอบแทนหรือค่าบริการ ทั้งนี้การจัดให้มีคนกลางดังกล่าวใช้หลักการสมัครใจของคู่สัญญา โดยเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติฯ ต้องการจัดให้มีคนกลางเพื่อดูแลให้คู่สัญญาปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา

           โดยดูแลให้มีการชำระหนี้และการส่งมอบทรัพย์สินเป็นไปตามตกลงไว้ในสัญญา ช่วยลดข้อพิพาทและปัญหาที่เกิดขึ้นจากการฟ้องร้องในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา นอกจากนี้จะช่วยลดข้อพิพาทและปัญหาที่เกิดขึ้นจากการฟ้องร้องในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา และช่วยให้คู่สัญญามีความมั่นใจว่าจะได้รับการชำระหนี้และส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญา จะทำให้เกิดการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งช่วยส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้มีมาตรฐานในระยะยาว

ความสำคัญของพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551

           พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ได้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2551 ประกอบไปด้วย 6 หมวด 52 มาตรา คือ หมวดที่ 1 บททั่วไป หมวดที่ 2 การประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ หมวดที่ 3 เรื่องสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาและผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หมวดที่ 4 การกำกับดูแลและตรวจสอบ หมวด 5 การอุทธรณ์ หมวด 6 บทกำหนดลงโทษ โดยมีความสำคัญดังต่อไปนี้

              1. การจัดให้มีคนกลางยึดหลักสมัครใจ

              2. ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหน้าที่ในการดูแลให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้และส่งมอบทรัพย์สินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์

              3. ผู้ประกอบกิจการดูแลประโยชน์ต้องได้รับใบอนุญาตจากรัฐมนตรีตามข้อเสนอแนะของคณะกรรมการ

              4. คู่สัญญาจะต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาฝ่ายละเท่ากัน (มาตรา 8 วรรคหนึ่ง)

              5. พระราชบัญญัติฯ นี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ “คณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์”

              6. ห้ามบุคคลใดนอกจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาใช้ชื่อหรือคำแสดงชื่อในธุรกิจว่า“ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา” หรือคำอื่นใดที่มีความหมายเช่นเดียวกัน

อัตราค่าตอบแทนและค่าบริการในการทำหน้าที่ Escrow Agent

           ในมาตรา 8 ของพระราชบัญญัติฯ ได้ระบุว่า ในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ให้คู่สัญญาออกค่าตอบแทนในการปฏิบัติหน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาละเท่ากัน โดยอัตราค่าตอบแทนหรือค่าบริการให้เป็นไปตามที่คณะกรรมการประกาศกำหนด ทั้งนี้ค่าตอบแทนหรือค่าบริการที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ห้ามเรียกเก็บจากเงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์ ซึ่งคณะกรรมการฯ ได้ออกประกาศคณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ เรื่อง ค่าตอบแทนและค่าบริการในการปฏิบัติหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา

            โดยกำหนดให้เรียกเก็บค่าตอบแทนและค่าบริการได้ในอัตราไม่เกินร้อยละ 0.3 ต่อปีของจำนวนเงินที่อยู่ในบัญชีดูแลผลประโยชน์ ซึ่งแบ่งจ่ายปีละสองงวด งวดละหกเดือน โดยเรียกเก็บงวดแรกในวันที่ทำสัญญาดูแลผลประโยชน์ หากระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์น้อยกว่าหกเดือนให้เรียกเก็บงวดเดียวในวันทำสัญญา ทั้งนี้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาห้ามเรียกเก็บค่าตอบแทนและค่าบริการจากเงินหรือดอกเบี้ยที่อยู่ในบัญชีดูแลผลประโยชน์

การมีส่วนได้เสียของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญากับคู่สัญญา

            ในมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติฯ ได้ระบุว่า ห้ามให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาซึ่งมีส่วนไดเสียกับคู่สัญญาไม่ว่าจะทั้งโดยตรงหรือทางอ้อม ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญากับคู่สัญญาซึ่งมีตนเองมีส่วนได้ส่วนเสียกับคู่สัญญาให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการกำหนด โดยหลักเกณฑ์การมีส่วนได้เสียของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญากับคู่สัญญา มีดังนี้

              1. ห้ามผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีความสัมพันธ์กับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายในลักษณะเป็นบริษัทแม่ บริษัทลูก หรือบริษัทร่วม

              2. ห้ามไม่ให้กรรมการ ผู้จัดการ หรือบุคคลผู้มีอำนาจในการบริหารของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเป็นคู่สัญญาหรือมีความสัมพันธ์กับคู่สัญญาในลักษณะดังต่อไปนี้

                  - บุตรและบุตรบุญธรรมที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ

                  - บุพการี

                  - คู่สมรส

                  - พี่น้องร่วมบิดาและมารดา

                  - พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดาเดียวกัน

             3. ห้ามไม่ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาให้สินเชื่อแก่คู่สัญญาฝ่ายที่เป็นผู้ขายในโครงการที่อยู่ในสัญญาดูแลผลประโยชน์

ประโยชน์ของการมีผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา

            ด้านผู้ซื้อ จะสามารถสร้างความมั่นใจและเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อ ว่าหากชำระเงินแล้วไม่มีการส่งมอบสินค้าก็จะได้รับเงินคืน

            ด้านขาย จะเป็นกลไกให้เกิดความเสมอภาคระหว่างผู้ประกอบการรายเล็กกับผู้ประกอบการรายใหญ่ในเรื่องของความน่าเชื่อถือที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อ

            ด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้ขายที่มีเจตนาไม่สุจริตเข้ามาอยู่ในระบบซึ่งจะเหลือแต่ผู้ขายผู้ขายที่ดีและมีการแข่งขันอย่างยุติธรรม เพื่อเป็นการวางรากฐานให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมาตรฐานในระยะยาว

            ด้านเศรษฐกิจ จะก่อให้เกิดการลงทุน และเกิดการจ้างงานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม

ที่มา   http://www.buildernews.in.th/page.php?a=10&n=176&cno=2219